豐都縣濱江路花園項(xiàng)目投資分析及可行性研究.pdf

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資額巨大,建設(shè)周期長(zhǎng),影響因素多,因而存在著很高的投資風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規(guī)范、競(jìng)爭(zhēng)會(huì)日益激烈,房地產(chǎn)投資者靠?jī)e幸獲取投資成功的機(jī)會(huì)越來越少。因此在項(xiàng)目的決策階段,為避免投資的盲目性,越來越多的房地產(chǎn)投資者把對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的可行性研究作為投資決策的重要依據(jù)。但中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)己經(jīng)發(fā)展了近二十年,投資前的可行性研究卻發(fā)展較慢。有的開發(fā)商要么不做可行性研究就盲目投資,要么雖然想做好可行性研究,卻因缺少專業(yè)人才或者信息不全、

2、經(jīng)驗(yàn)不足,所采用的方法和手段不夠豐富等,導(dǎo)致所做的可行性研究誤差較大。本文以豐都縣一個(gè)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目為例,運(yùn)用可行性研究的一般理論對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)背景、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)狀況、項(xiàng)目本身優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行了全面的分析,提出了項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及建設(shè)經(jīng)營(yíng)方案。在此基礎(chǔ)之上,預(yù)測(cè)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上是否合理,財(cái)務(wù)上是否盈利,從而明確該開發(fā)項(xiàng)目是否可行。在成本和收入的估算中,運(yùn)用了成本法和市場(chǎng)比較法對(duì)該項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行了預(yù)測(cè)和比較,為該項(xiàng)目的最終定價(jià)準(zhǔn)備了科學(xué)的依據(jù)。在

3、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中,根據(jù)該項(xiàng)目的投資計(jì)劃以及資金安排表,運(yùn)用現(xiàn)金流量表、量本利分析、敏感性分析以及概率分析等數(shù)學(xué)方法和模型,對(duì)該項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和不確定性進(jìn)行了中肯的評(píng)。由于樓盤定價(jià)是一個(gè)重要而又復(fù)雜的市場(chǎng)決策,需要權(quán)衡各方面的具體情況。但在實(shí)際操作中,決策者容易受市場(chǎng)其他信息的干擾,做出帶有較濃主觀色彩的決策。為了使項(xiàng)目?jī)r(jià)格更符合市場(chǎng)實(shí)際,在本可行性研究中利用了可比樓盤量化定價(jià)法和一元線性回歸方程確定項(xiàng)目銷售價(jià)格,意在對(duì)市場(chǎng)深入了解和

4、對(duì)項(xiàng)目客觀把握的基礎(chǔ)上,制定一個(gè)合理的市場(chǎng)價(jià)格。除此之外,本文對(duì)可行性研究的結(jié)論進(jìn)行了一定的反饋,分析造成誤差的實(shí)際原因。這樣做的目的是為了探求提高可研結(jié)論準(zhǔn)確度的具體方法,從而為今后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究研提供借鑒。研究結(jié)果表明,該花園項(xiàng)目項(xiàng)目的投資是可行的,主要體現(xiàn)在以下方面:一、在宏觀調(diào)控的大背景下豐都縣房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。二、與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比,該花園項(xiàng)目具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。三、項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和