實(shí)物期權(quán)在“芙蓉盛世”項(xiàng)目投資決策中的應(yīng)用研究.pdf

1、實(shí)物期權(quán)，是一種金融衍生工具，于二十世紀(jì)八十年代末逐步廣泛地應(yīng)用在投資決策、財(cái)務(wù)管理、價(jià)值評(píng)估領(lǐng)域。實(shí)物期權(quán)是以實(shí)物投資為標(biāo)的資產(chǎn)的期權(quán)，具體表現(xiàn)為在經(jīng)營(yíng)、管理、投資等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，使企業(yè)在將來(lái)具有活動(dòng)空間和投資的可能性，并能根據(jù)變化的市場(chǎng)，以各種形式獲得進(jìn)行決策的權(quán)利。目前，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目分析和評(píng)價(jià)上，仍主要采取內(nèi)部收益率(IRR)和凈現(xiàn)值(NPV)等傳統(tǒng)投資決策分析方法。這類基于折現(xiàn)現(xiàn)金流(DCF)法的項(xiàng)目分析和評(píng)估方法存

2、在著理論缺陷，不能有效而合理地評(píng)估長(zhǎng)期的、跨區(qū)域的、多階段滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、具有較高不確定性的房地產(chǎn)項(xiàng)目。大型房地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)作過(guò)程中具有極大的不確定性，這種不確定性是有價(jià)值的。實(shí)物期權(quán)方法因其合理性、先進(jìn)性，恰恰彌補(bǔ)了傳統(tǒng)投資決策方法的不足，能夠更客觀、真實(shí)地評(píng)估大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體價(jià)值。 文章分析了現(xiàn)行房地產(chǎn)投資決策思維方式，并在實(shí)物期權(quán)思想的指引下，通過(guò)理論與實(shí)際相結(jié)合、定性與定量分析以及比較分析的方法，指出了傳統(tǒng)投資決策方法的不足

3、，展示了實(shí)物期權(quán)的合理性和科學(xué)性。文章系統(tǒng)地介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中實(shí)物期權(quán)的特征、價(jià)值和定價(jià)模型，對(duì)其在房地產(chǎn)投資中的創(chuàng)造運(yùn)用過(guò)程作了闡述。 全文圍繞深天健在長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)的“芙蓉盛世”房地產(chǎn)項(xiàng)目作為實(shí)證展開(kāi)，分析了項(xiàng)目存在的延遲期權(quán)和分階段投資期權(quán)，從定性和定量的角度去挖掘投資決策中潛在的實(shí)物期權(quán)的價(jià)值。在闡述了實(shí)物期權(quán)價(jià)值計(jì)算的主要模型：二叉樹(shù)、B-S模型，以及計(jì)算復(fù)合期權(quán)的Geske模型的基礎(chǔ)上，探尋其在項(xiàng)目延遲期權(quán)價(jià)值和分

4、階段投資期權(quán)價(jià)值計(jì)算中的應(yīng)用。 論文通過(guò)對(duì)“芙蓉盛世”項(xiàng)目進(jìn)行案例應(yīng)用研究，在傳統(tǒng)投資決策分析的同時(shí)，應(yīng)用實(shí)物期權(quán)的定價(jià)模型，計(jì)算出項(xiàng)目的延遲期權(quán)價(jià)值和分階段投資期權(quán)價(jià)值，對(duì)比說(shuō)明了實(shí)物期權(quán)理論應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，不是對(duì)傳統(tǒng)投資分析方法的簡(jiǎn)單否定，而是在保留房地產(chǎn)項(xiàng)目傳統(tǒng)分析方法合理內(nèi)核基礎(chǔ)上，對(duì)傳統(tǒng)投資分析方法固有的局限性進(jìn)行了突破和進(jìn)一步的發(fā)展。實(shí)物期權(quán)思維方式規(guī)避了不確定性帶來(lái)的消極影響，創(chuàng)造了更多的機(jī)會(huì)價(jià)值，形成新的房