中國房地產(chǎn)市場寡頭壟斷趨勢分析.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)和帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，對國民經(jīng)濟(jì)的影響力很大。 經(jīng)過20年的發(fā)展，房地產(chǎn)依然保持著強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，探究房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律是十分重要的事情，對于政府從宏觀上調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)具有戰(zhàn)略意義。房地產(chǎn)行業(yè)是具有很大壟斷因素的行業(yè)，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品異質(zhì)、資金密集、周期長的特點(diǎn)，推斷出房地產(chǎn)業(yè)的合理的市場結(jié)構(gòu)形式，應(yīng)與發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)模式相同——為寡頭壟斷的市場結(jié)構(gòu)，即

2、由幾家左右的企業(yè)壟斷整個(gè)市場的半數(shù)甚至更多市場份額。在市場中同時(shí)存在著大量的中小企業(yè)，寡頭與中小企業(yè)即合作又競爭。這種市場結(jié)構(gòu)是市場選擇的結(jié)果，并且寡頭壟斷的市場結(jié)構(gòu)是一種穩(wěn)定的市場結(jié)構(gòu)類型。這些都是本文力圖說明的問題。 關(guān)于房地產(chǎn)市場的組織結(jié)構(gòu)和經(jīng)營模式的問題，不少業(yè)內(nèi)人士和學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)與中國制造業(yè)一樣，存在著過度競爭，而過度競爭造成了房地產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分散化。與此觀點(diǎn)相對應(yīng)，許多人也提出了不同的觀點(diǎn)，如：根據(jù)江小娟(1

3、998年)將“企業(yè)進(jìn)入太多”、“全行業(yè)長期低效益”、“競爭和低效益不能產(chǎn)生淘汰作用”總結(jié)的過度競爭的三大主要指標(biāo)，任紀(jì)軍在《破解亂局——重整中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)》一書中認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)不存在全行業(yè)的長期低效益，而是相反。他認(rèn)為房地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)的分散化，不是過度競爭的結(jié)果，而是房地產(chǎn)市場政府管制不當(dāng)引致的壟斷和市場發(fā)育不良的結(jié)果。2005年09月23日《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》有人撰稿“房產(chǎn)業(yè)兩大失配現(xiàn)象透析，經(jīng)營模式是問題根本”指出，中國內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的一

4、方面是產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的不相配；另一方面是產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式和組織結(jié)構(gòu)的不相配。究其原因，文章指出，一方面內(nèi)地基本上仿造了中國香港地區(qū)經(jīng)營模式；另一方面政府又在資質(zhì)管理上把門檻放得太低。這樣導(dǎo)致了中國目前房地產(chǎn)業(yè)的競爭力缺乏，同時(shí)，也加大了房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。 在本篇論文中，筆者結(jié)合諸多名家觀點(diǎn)，通過分析中國房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)以及對房價(jià)的影響、房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，指出中國房地產(chǎn)業(yè)的組織結(jié)構(gòu)分散化和目前的經(jīng)營模式，是由于房地產(chǎn)業(yè)集中度(通

5、常用C41、C62來衡量)不夠、企業(yè)競爭力偏弱的結(jié)果。中國房地產(chǎn)業(yè)需強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)盟，加強(qiáng)自身的核心競爭力，通過寡頭市場的競爭在淘汰一部分企業(yè)的同時(shí)，使房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)變化趨于合理；在市場力量的牽引下，使目前的房地產(chǎn)市場格局漸進(jìn)地完成由無序競爭向合意集中的演進(jìn)，漸進(jìn)地推進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)整體的成熟。 另外，本論文利用西方經(jīng)濟(jì)學(xué)壟斷、博弈理論、產(chǎn)業(yè)組織理論的相關(guān)理論，分析了當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)、現(xiàn)狀、市場結(jié)構(gòu)以及房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)，旨在分析

6、出房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律，找到適合房地產(chǎn)市場發(fā)展的結(jié)構(gòu)方式。 根據(jù)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)組織理論：房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)是指企業(yè)與市場關(guān)系的特征和形式。它是一個(gè)反映市場競爭和壟斷程度的概念。根據(jù)競爭和壟斷程度的不同，一般把市場結(jié)構(gòu)分為四種類型：(1)完全競爭市場(2)完全壟斷市場(3)壟斷競爭市場(4)寡頭壟斷市場。 決定市場結(jié)構(gòu)的主要因素有：市場集中度、產(chǎn)品差別化程度、市場進(jìn)退障礙、市場需求的增長率、市場需求的價(jià)格彈性、以及短期的固定費(fèi)用

7、和可變費(fèi)用的比例等。其中，前三項(xiàng)是影響市場結(jié)構(gòu)或市場競爭關(guān)系和壟斷關(guān)系的三個(gè)主要因素3。 市場集中度是衡量產(chǎn)業(yè)組織市場結(jié)構(gòu)常用的指標(biāo)，反映市場壟斷程度的高低，是市場結(jié)構(gòu)的主要構(gòu)成因素。一般情況下，市場集中度越高，廠商的市場支配力越大，市場的可競爭性亦越低。當(dāng)少數(shù)廠商的市場占有率高到足以影響市場競爭的本質(zhì)、乃至市場價(jià)格形成的方式與企業(yè)內(nèi)部定價(jià)的原則，而市場進(jìn)入門檻又高不可攀時(shí)，就形成了壟斷。 本文擬從對房地產(chǎn)市場集中度的研

8、究來初步討論我國房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)與趨勢，指出不同的房地產(chǎn)企業(yè)擁有不平等的原始稟賦，即使這種“稟賦”差異在初始階段非常微弱，但優(yōu)勢會在市場運(yùn)行過程中不斷自我強(qiáng)化，通過合意的市場集中，最終導(dǎo)致較弱小房地產(chǎn)企業(yè)完全退出“高盈利”的高端房地產(chǎn)市場。但較弱小房地產(chǎn)企業(yè)的“退出”，也并不一定意味“破產(chǎn)”或者“被淘汰”，而是有部分企業(yè)將企業(yè)資源轉(zhuǎn)入低端市場的開發(fā)，從而達(dá)到房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。 本文根據(jù)自己在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)習(xí)和結(jié)合“中國房地

9、產(chǎn)TOP10研究組4”對房地產(chǎn)市場的研究，得出我國的房地產(chǎn)業(yè)有寡頭壟斷的趨勢的結(jié)論。表現(xiàn)為：一、2005年房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)區(qū)域分布變化顯著，各大房地產(chǎn)企業(yè)開始在全國范圍內(nèi)擴(kuò)展自己的業(yè)務(wù)。2005年的房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)中，華東占29席，華北29席，華南26席。其中，華東百強(qiáng)企業(yè)的席位較去年下降8席，華北、華南則分別上升了2席與8席，區(qū)域分布變化顯著，反映了各區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)2005年經(jīng)營業(yè)績的消長。 二、百強(qiáng)企業(yè)呈規(guī)模化發(fā)展，市場占有率顯

10、著提高；房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)2005年總體資產(chǎn)規(guī)模水平呈上升趨勢，并出現(xiàn)了一批大型的“旗艦”房地產(chǎn)企業(yè)。總資產(chǎn)規(guī)模超過200億元的企業(yè)有7家，資產(chǎn)總額達(dá)2034.2億元，占百強(qiáng)總資產(chǎn)規(guī)模的33.45％，其中北京首都開發(fā)控股(集團(tuán))有限公司通過并購重組的形式以超500億的總資產(chǎn)規(guī)模位居榜首。綜合實(shí)力TOP10企業(yè)于2005年實(shí)現(xiàn)銷售額686.62億元，占全國市場份額的5.2％；2004、2003年銷售額分別為505.46億元、356.79億元，

11、分別占全國市場份額的4.87％和4.65％。2005年綜合實(shí)力TOP10企業(yè)的銷售額較2004、2003年分別增長了35.84％、92.45％，市場份額呈現(xiàn)逐年增加的趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)有逐漸向10強(qiáng)企業(yè)集中的趨勢5。 三、房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)積極儲備土地資源，成長勢頭旺盛；2005年房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)共儲備土地面積40，210.7萬平方米，其中土地儲備面積在100-500萬平方米之間的企業(yè)有43家，占比最大；土地儲備面積超過1，000萬平方

12、米的企業(yè)有9家，與去年相比多了4家。以萬科為例，2005年它的新開工面積超過260萬平方米，按照這樣的新增開發(fā)規(guī)模，它目前超過1，000萬平方米的土地儲備可維持3年的滾動開發(fā)，持續(xù)開發(fā)潛力強(qiáng)勁。房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)在規(guī)劃建筑面積上也有不錯(cuò)表現(xiàn)，總面積達(dá)28，313.1萬平方米，其中規(guī)劃建筑面積超過1，000萬平方米的企業(yè)有7家，規(guī)劃建筑面積在100-500萬平方米的企業(yè)有36家，占比同樣最大。 四、企業(yè)利潤趨增，抗風(fēng)險(xiǎn)能力增強(qiáng)；TOP

13、10研究組通過對房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率、銷售利潤率等基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的研究結(jié)果表明：房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)2003～2005年3年年均的總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率、銷售利潤率分別為7.83％、18.68％、17.4％。其中2005年房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)總資產(chǎn)收益率低于5％的企業(yè)最多，共有33家；凈資產(chǎn)收益率與銷售利潤率在10-20％區(qū)間的企業(yè)占據(jù)百強(qiáng)最多席位，分別有20家和38家。此外，房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)2003-2005年的資產(chǎn)負(fù)債率為

14、分別為66.35％、65.67％、63.84％，呈現(xiàn)逐年下降的趨勢，企業(yè)長期償債能力增強(qiáng)，抵抗財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力提高6。 五、企業(yè)納稅能力增強(qiáng)，50％企業(yè)納稅超過1億元等。中國房地產(chǎn)TOP10研究組的數(shù)據(jù)顯示，作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)每年繳納的營業(yè)稅及附加、土地增值稅與所得稅多在千萬以上，2005年納稅總額達(dá)190.7億元。其中：2005年房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)納稅額在1億元以上的有50家；納稅額在3-5億元之間的企業(yè)有5