房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）組織模式與治理結(jié)構(gòu)研究.pdf

1、房地產(chǎn)投資信托基金作為一種獨立的制度創(chuàng)新和安排，作為一個相對獨立的產(chǎn)業(yè)，其不同組織形式和治理結(jié)構(gòu)的選擇會產(chǎn)生不同的實際效果。對這些問題的分析和研究，涉及到多個學(xué)科領(lǐng)域，我們不僅要立足于中國的國情，而且還要借鑒西方發(fā)達(dá)國家的國際經(jīng)驗，因為盡管由于各國的法制、民族習(xí)慣差異，導(dǎo)致了各國的房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式和治理結(jié)構(gòu)等不完全相同，但它們的一些共性、發(fā)展趨勢幾個字特色的東西仍值得我們借鑒。 目前我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金還有一系

2、列的問題，如模式的選擇、相應(yīng)法律以及配套的市場體系建設(shè)等問題，都需要理論界和實務(wù)界運用科學(xué)的態(tài)度、方法和理論體系系統(tǒng)地加以研究，在實踐探索中逐漸尋求和建立一條符合中國國情、適合中國房地產(chǎn)投資信托基金業(yè)發(fā)展實際的新路子。尤其是對于選擇什么類型的房地產(chǎn)投資信托基金組織形式和治理結(jié)構(gòu)，從而最大限度地發(fā)揮基金經(jīng)理人和基金投資者的投資積極性，進(jìn)而促進(jìn)整個房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。 本文以房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式、治理結(jié)構(gòu)等的產(chǎn)權(quán)制度安排作為

3、研究對象，對世界范圍內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金的主流組織形式、治理結(jié)構(gòu)等產(chǎn)權(quán)制度安排類型以及核心的影響因素進(jìn)行歸納總結(jié)和闡述；同時運用制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般理論對有限合伙制、公司制和信托制等三種房地產(chǎn)投資信托基金的制度優(yōu)勢和缺陷進(jìn)行了總結(jié)分析，對三種基金類型在中國的發(fā)展提出了策略性建議；筆者還采用案例形式對美國和中國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展實踐進(jìn)行了對比分析。 除了導(dǎo)論對文章的選題背景、相關(guān)的研究理論成果和研究的方法與創(chuàng)新等進(jìn)行綜述外，整篇

4、論文共分為八個章節(jié)： 第一章：房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)概述。簡單介紹了房地產(chǎn)投資信托基金的概念、種類，以及在主要特征，同時還對我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的意義(必要性和可行性)進(jìn)行了闡述。 第二章：REITs組織模式的選擇與變遷。房地產(chǎn)投資信托基金組織形式、治理結(jié)構(gòu)的變遷總是與特定國家和地區(qū)的法律制度、文化環(huán)境等結(jié)合在一起。本章首先介紹了房地產(chǎn)投資信托基金在全球的發(fā)展?fàn)顩r，并重點對全球REITs發(fā)源地和主體的美國

5、的REITs組織形式、治理結(jié)構(gòu)的變遷及其影響因素進(jìn)行了深刻分析和借鑒。 第三章：REITs的組織模式與治理結(jié)構(gòu)分析基本框架。本章從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析房地產(chǎn)投資信托基金的產(chǎn)權(quán)制度安排，房地產(chǎn)投資信托基金采用很么樣的組織形式與治理結(jié)構(gòu)，在很大程度上影響著基金的代理成本及最終的投資收益。房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式和治理結(jié)構(gòu)等產(chǎn)權(quán)制度就是為了解決這個代理成本等問題和提高基金運作的效率所做出的特定的制度性安排。接著指出了世界范圍內(nèi)房地

6、產(chǎn)投資信托基金的三種組織類型：信托(契約制)房地產(chǎn)投資信托基金、公司制房地產(chǎn)投資信托基金和有限合伙制房地產(chǎn)投資信托基金。最后重點分析了房地產(chǎn)投資信托基金組織治理結(jié)構(gòu)選擇的影響因素，主要有制度成本與制度風(fēng)險、委托—代理成本、激勵機(jī)制、組織穩(wěn)定性和債務(wù)連帶責(zé)任等幾個方面。 第四章：信托型REITs的組織模式與治理結(jié)構(gòu)。本章詳細(xì)闡述了信托制REITs的運作機(jī)理，并對信托制REITs的制度優(yōu)勢和不足進(jìn)行了詳細(xì)分析。信托制REITs的簽約

7、成本較高，激勵和約束機(jī)制相對較弱，委托—代理風(fēng)險較高；同時信托制REITs組織穩(wěn)定性較好，無債務(wù)的連帶責(zé)任。最后，筆者認(rèn)為我國設(shè)立信托制REITs的條件最為成熟，因為其設(shè)立、運作方便，法律法規(guī)相對健全，并且我國的信托投資公司從事房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)已久，積累了相當(dāng)?shù)膶氋F經(jīng)驗。 第五章：公司型REITs的組織模式與治理結(jié)構(gòu)。本章首先介紹了公司制REITs的組織結(jié)構(gòu)和兩種運作模式：自我管理運作模式和委托管理運作模式。接著從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度

8、詳細(xì)分析了公司制REITs組織模式的優(yōu)勢與不足。公司型REITs簽約成本較低，但是雙重稅負(fù)和低運作效率加大了其制度成本；公司型REITs通過雖有相對完善、嚴(yán)格的法人治理機(jī)制的設(shè)計和相應(yīng)的激勵約束制度的安排，但依然不能有效地解決內(nèi)部人控制的問題，容易引發(fā)道德風(fēng)險。同時公司制REITs具有較強的組織穩(wěn)定性；公司制REITs的有限責(zé)任制度安排對投資人形成了較為全面的法律保護(hù)框架。最后針對公司制REITs的激勵機(jī)制和道德風(fēng)險問題，提出了借鑒和引

9、入有限合伙制的一些制度設(shè)計，以最大化地激勵基金經(jīng)理人、降低道德風(fēng)險。 第六章：有限合伙制REITs的組織模式與治理結(jié)構(gòu)。本章首先介紹了有限合伙制的運作機(jī)理和特征，進(jìn)而闡述了有限合伙制REITs的運作機(jī)理和架構(gòu)。接著從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度詳細(xì)分析了有限合伙制REITs治理結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢與不足，有限合伙制REITs可以有效降低包括稅收負(fù)擔(dān)和基金日常運營成本在內(nèi)的基金顯性制度成本，但簽約成本較高；良好的激勵機(jī)制使基金經(jīng)理人(普通合伙人)和基金

10、業(yè)績牢牢地綁在一起，促使基金經(jīng)理人誠實、努力地工作，大大降低了委托—代理成本；同時有限合伙制REITs可利用合伙契約中一系列規(guī)定，構(gòu)成對基金經(jīng)理人的各種約束機(jī)制，最大限度抑制代理人的道德風(fēng)險，減少投資者損失，相應(yīng)提高資本收益；有限合伙制REITs穩(wěn)定性存在著先天的不足。對于我國設(shè)立有限合伙制REITs，文中提出了在有限合伙制中引入公司制的設(shè)想，最后簡單闡述了我國設(shè)立有限合伙REITs的可行性。 第七章：研究的結(jié)論與展望。對整篇文

11、章進(jìn)行總結(jié)陳述，并對中國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展提出了策略性建議，同時提出了進(jìn)一步研究的展望。 第八章：實證分析—兩個典型的房地產(chǎn)投資基金案例。本章分別介紹了美國和中國各一只典型的“房地產(chǎn)投資信托基金”：華盛頓房地產(chǎn)投資信托基金(WRIT)和北京世紀(jì)星城股權(quán)信托計劃，在詳細(xì)介紹這兩只基金的基礎(chǔ)上，總結(jié)了中美房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品的產(chǎn)異。 本文貢獻(xiàn)之處：貢獻(xiàn)之一：從收集到的文獻(xiàn)來看，目前國內(nèi)還沒有學(xué)者對房地產(chǎn)投資信托基金的

12、組織治理結(jié)構(gòu)進(jìn)行深入的研究，本文從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分別對三種主流組織治理模式進(jìn)行了詳細(xì)分析，得出各自的優(yōu)勢和不足，給我國在設(shè)立和發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金時提供有益的幫助。 貢獻(xiàn)之二：針對三種不同的組織治理治理模式，在我國的適用性和改進(jìn)措施，提出了客觀建議和一些全新的設(shè)計模式，比如在有限合伙制REITs中引入公司制的設(shè)計理念。 貢獻(xiàn)之三：完整引入一個美國案例，并全面介紹了一個中國典型案例，資料詳實，對比分析深刻，對理論界和實