房地產(chǎn)投資信托（REITs）法律問題研究.pdf

1、筆者近期從權(quán)威部門獲悉，中國證監(jiān)會目前正在起草REITs法律條文。2007年4月，聯(lián)華信托和中信證券已開始試點。在一年前(2006年)的4月25日，中國人民銀行副行長吳曉靈在住房金融體系國際研討會上就曾宣布，中國打算拓寬證券市場，開展國內(nèi)REITs(real estate investment trusts)。 本文從我國發(fā)展REITs的實踐意義出發(fā)，指出REITs可為房地產(chǎn)開辟龐大的新的融資渠道，為中小投資者提供穩(wěn)健收益率高的

2、投資產(chǎn)品。在研究了REITs的法律界定之后，探討了REITs一般運行機制，包括法律關(guān)系、運營模式以及REITs結(jié)構(gòu)的發(fā)展。其中流動性與稅收機制是發(fā)展的難點和要點。 在借鑒各國已成形的REITs法律制度中，筆者認為在投資的資產(chǎn)類別、股利分配政策、資產(chǎn)負債比例、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)限制、股權(quán)結(jié)構(gòu)限制等方面是國外REITs60多年發(fā)展的沉淀，中國可以借鑒，另外基金價值評估(會計處理)可參照美國的經(jīng)營基金(Fund from Operation，F(xiàn)

3、FO)。論文還對房地產(chǎn)投資信托制度之風(fēng)險規(guī)避機制及技巧進行了探討。筆者對美國REITs高杠桿債務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的經(jīng)濟、法律原因進行了剖析，并介紹了美國的法律對策，REITs重組中可采用一些技巧滿足法律要求，如發(fā)行僅次于債權(quán)的優(yōu)先股。 本文在指出我國REITs發(fā)展的可行性條件和法律障礙之后，提出構(gòu)建中國REITs法律環(huán)境的幾點建議，對現(xiàn)行的法律設(shè)計、稅收制度作了分析，認為發(fā)展我國REITs運作模式的選擇：契約型封閉式優(yōu)先。 在經(jīng)