房地產(chǎn)投資信托法律問題比較研究.pdf

1、本論文從比較法與經(jīng)濟分析兩個視角，對房地產(chǎn)投資信托(REITs)法律制度的基本原理、設立機制、運作機制、風險規(guī)避機制和終止機制進行了剖析。試圖在比較域外REITs制度的利弊得失基礎上，探索并提出中國房地產(chǎn)投資信托(C-REITs)的構建方案。論文的主體分為三章： 第一章，房地產(chǎn)投資信托(REITs)基本理論。本章主要是介紹分析REITs的一些基本原理，首先，REITs的基本概念，對REITs的定義、性質與組織本質進行詳細的界定，

2、并且介紹了REITs的主要特征；其次，對REITs的結構與運作模式通過圖表等形象的方式進行了論述，以進一步加深對REITs本身的理解；再次，REITs的種類及其特點，REITs按照不同的分類方式可以分為，公司型與契約型，封閉式與開放式，私募和公募以及權益型、抵押型和混合型；最后，對REITs的法律關系進行分析，隨著信托法理念的融入，剖析在公司型和契約型這兩類REITs組織形式中究竟包涵著什么樣的法律關系。 第二章，房地產(chǎn)投資信托

3、(REITs)的起源及歷史沿革。本章主要考察了從上世紀至今，美國、亞洲各國與中國各自演繹著什么樣的REITs發(fā)展之旅，首先從REITs的起源入手，分析當前REITs在全球的發(fā)展狀況；然后，分別介紹了美國和亞洲其他國家的REITs發(fā)展歷程，這其中，美國REITs的歷史沿革是重點，分為起步階段、發(fā)展階段、衰退階段、回升階段和現(xiàn)代階段這五個歷史階段進行了詳細的分析；最后，將中國C-REITs的發(fā)展歷程與國外的進行比較，從而綜合分析其中的差異與

4、相似之處，以為中國C-REITs的發(fā)展提供參考建議。 第三章為本論文的重中之重，REITs之設立、運作與風險監(jiān)管法律制度比較研究。本章分別從REITs的設立、運作與風險監(jiān)管三個方面對REITs的相關法律制度進行了詳細的論述，在分析比較主要是美國的相關法律制度與中國的立法現(xiàn)狀中，力圖找到中國發(fā)展C-REITs法律制度的最佳途徑。 首先，在REITs的設立法律制度方面，美國《1960年國內(nèi)稅法典》創(chuàng)設REITs的初衷是將其設

5、計為一種“被動”商業(yè)實體，并規(guī)定一個實體必須滿足該法案提出的結構、資產(chǎn)、收入與分配這四方面的要求，才能獲取REITs資格。中國房地產(chǎn)投資信托C-REITs在結構、資產(chǎn)、收入、分配與稅收方面都與美國REITs設立條件存在差異，只是部分實現(xiàn)了美國REITs的設立要求，因而，目前的C-REITs只能是準REITs。于是，借鑒美國、亞洲REITs的設立條件，通過專項立法來確立中國C-REITs的設立條件和設立程序，是確立C-REITs的必然趨勢

6、，這是本節(jié)探討的落腳點。其次，REITs的運作法律制度方面，在美國，選擇REITs這種形式可獲取稅收優(yōu)惠和成為公開上市公司的利益，但卻會失去管理上的靈活性，因而必須在五種REITs結構中仔細選擇，才能確保得到這些實惠并避免產(chǎn)生不利的影響。而中國現(xiàn)階段運作C-REITs則存在下列問題，即：專門REITs法規(guī)與產(chǎn)業(yè)基金法規(guī)之缺乏、資產(chǎn)證券化相關法規(guī)與稅收法規(guī)之缺乏、現(xiàn)行信托法在引入REITs上的障礙、房地產(chǎn)法律在引入REITs上的障礙等，本