房地產(chǎn)投資信托（REITs）法律制度構(gòu)建初探.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)作為一項(xiàng)成本高、周期長的資金密集型產(chǎn)業(yè)己經(jīng)成為我國重點(diǎn)發(fā)展的一項(xiàng)支柱產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)實(shí)體具有不可移動(dòng)、不可分割、價(jià)格昂貴等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)投資金額龐大，資產(chǎn)流動(dòng)性差，容易引起房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的過度集中和形成資金缺口，故房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)金融業(yè)的成長息息相關(guān)。近年來，房地產(chǎn)業(yè)呈高速發(fā)展態(tài)勢，但與之相匹配的融資方式卻顯得單一，主要的融資渠道是銀行貸款。我國房地產(chǎn)業(yè)的紅火以及房地產(chǎn)信貸政策的收緊，為REITs在我國的發(fā)展提供了契機(jī)。

2、 導(dǎo)論簡單描述了我國房地業(yè)的特點(diǎn)及發(fā)展現(xiàn)狀，闡述近年來我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展以及與之飛速發(fā)展不相匹配的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀，提出了本文論題房地產(chǎn)投資信托(REITs)是市場發(fā)展的必然選擇。房地產(chǎn)投資信托不僅能較好地平衡籌資和投資關(guān)系，降低房地產(chǎn)業(yè)整體的融資成本，而且增加了其流動(dòng)性，使原本不具有流動(dòng)性的房地產(chǎn)變得可以流動(dòng)。 第一部分論述的是房地產(chǎn)投資信托法律制度的理論基礎(chǔ)。從信托制度的內(nèi)涵引出房地產(chǎn)投資信托的概念。對房地產(chǎn)投資信托

3、制度的起源及種類作了簡單扼要的陳述，并進(jìn)一步分析了REITs所具有的強(qiáng)流動(dòng)性、市場價(jià)值的穩(wěn)定性、分散風(fēng)險(xiǎn)和抵御通貨膨脹的制度優(yōu)勢，分析了我國發(fā)展房地產(chǎn)信托的必然性及可行性。 第二部分主要分析房地產(chǎn)投資信托設(shè)立法律制度。由于各國國情、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度以及法律法規(guī)的完備程度的不同，REITs的設(shè)立條件也不同。本部分在對比研究美國、日本、新加坡及香港等國家地區(qū)的房地產(chǎn)投資信托設(shè)立的機(jī)構(gòu)要求和上市條件的基礎(chǔ)上，著重分析美國房地產(chǎn)投資信托的設(shè)

4、立條件，為我國確定C-REITs的設(shè)立及上市條件提供經(jīng)驗(yàn)借鑒。 第三部分分別論述了美國的傳統(tǒng)REITs、傘形合伙UPREITs、DOWNREITs等運(yùn)行模式，新加坡S-REITs的典型運(yùn)作模式，日本J-REITs公司型及契約型的運(yùn)行模式，并將美國與亞洲REITs運(yùn)行模式在法律結(jié)構(gòu)、投資范圍、持有期限、持股限制、股利支付要求、杠桿比率規(guī)定、稅收優(yōu)惠、業(yè)務(wù)范圍、資產(chǎn)管理方式等十個(gè)方面進(jìn)行了比較分析，為我國房地產(chǎn)投資信托模式的選擇提供

5、借鑒。文章從代表著現(xiàn)階段的C-REITs的歐尚信托展開分析，提出我國發(fā)展REITs運(yùn)作模式的選擇。 第四部分主要分析REITs的風(fēng)險(xiǎn)種類：市場風(fēng)險(xiǎn)、委托代理風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)，并對市場風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行了細(xì)分研究。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)C-REITs的穩(wěn)健發(fā)展，針對我國的國情及有關(guān)法律制度的缺失，提出了我國C-REITs風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制的建構(gòu)。 第五部分對美國REITs發(fā)展的法律環(huán)境進(jìn)行了分析，詳細(xì)列舉了KElTs在我國發(fā)