房地產(chǎn)投資信托(REIT)的中國化法律制度研究.pdf

1、房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，據(jù)建部政策研究中心副主任王玨林表示，房地產(chǎn)業(yè)在國家GDP的比重接近10％，國家4萬億元的投資計(jì)劃中，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的占了32%。房地產(chǎn)行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展是我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的根基。反觀近年來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展卻讓人不甚樂觀，融資方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行高度的依賴性與我國金融體制自身的不健全性使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受金融政策及環(huán)境的影響十分嚴(yán)重。房地產(chǎn)行業(yè)投資方面，2009年以來，全國范圍內(nèi)的房價(jià)上揚(yáng)現(xiàn)象

2、重要的原因之一就在與民間投資性資本的大量涌入，由于缺乏有效的投資渠道，民間投資性資本選擇直接購入不動產(chǎn)并在短時(shí)間之內(nèi)轉(zhuǎn)賣的方式進(jìn)行投資，即“炒房”現(xiàn)象。盡管近年來我國不斷出臺相關(guān)房地產(chǎn)政策對此現(xiàn)象進(jìn)行抑制，但我們應(yīng)讓意識到房地產(chǎn)行業(yè)目前暴露出來的問題背后的真正根源。
　　房地產(chǎn)投資信托（“REIT”全稱為RealEstateInvestmentTrusts），起源于起美國，是指通過發(fā)行股票或者收益權(quán)證的方式將諸多投資者的資金集中起

3、來，由專業(yè)的機(jī)構(gòu)將該資金集中投向房地產(chǎn)行業(yè)，通過購入獲得產(chǎn)權(quán)并在大多數(shù)情況下持續(xù)經(jīng)營如出租型公寓、城市購物中心、商業(yè)寫字樓和工業(yè)倉庫等收益型房地產(chǎn)，并在某些條件下對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資且享受稅收上優(yōu)惠的公司、信托或者商業(yè)協(xié)會等。其作為目前世界上普遍、有效的房地產(chǎn)投融資制度在各國獲得了良好的發(fā)展，對我國解決房地產(chǎn)行業(yè)以及金融業(yè)存在的問題也大有裨益。而我國也在近年來開展了REIT的相關(guān)試點(diǎn)工作，每一項(xiàng)制度的建立都離不開法律法規(guī)的支持，因此，本

4、文從房地產(chǎn)投資信托的概念和與相關(guān)法律概念的比較分析入手，并對目前世界各個國家和地區(qū)的REIT制度進(jìn)行了簡要介紹與比較，并結(jié)合我國現(xiàn)階段正在進(jìn)行的兩種REIT試點(diǎn)模式的特點(diǎn)與優(yōu)劣進(jìn)行比較分析，最后，對于完善我國房地產(chǎn)投資信托相關(guān)法律體系提出建議。本文主要分為以下四個章節(jié)：
　　第一部分從房地產(chǎn)投資信托的基礎(chǔ)理念出發(fā)，對房地產(chǎn)投資信托的概念、法律性質(zhì)以及法律特征做了論述，與此同時(shí)，該部分還通過將REIT與相關(guān)概念進(jìn)行辨析從而對REIT

5、在法律體系中的定位予以明確。
　　第二部分的主要內(nèi)容是目前世界上各個國家和地區(qū)的REIT主要法律制度比較，主要包括美國、新加坡、日本與我國的現(xiàn)行REIT法律體系。在部門法方面則選取了REIT主要涉及的證券法、信托法以及物權(quán)法等，通過對整體框架的比較，為下文中我國REIT的試點(diǎn)分析做好鋪墊。
　　第三部分是關(guān)于房地產(chǎn)投資信托REIT在我國試點(diǎn)開展情況以存在的法律障礙的闡述。本部分首先就我國REIT的發(fā)展現(xiàn)狀以及試點(diǎn)進(jìn)行模式進(jìn)行

6、比較分析，并依據(jù)試點(diǎn)方式的不同在我國目前法律體系中的主要障礙做出分析。
　　第四部分與第三部分緊密相連，通過上一章節(jié)對我國REIT目前主要的試點(diǎn)模式存在的障礙分析后，在本部分就各試點(diǎn)模式在將來的立法中需要進(jìn)行的改進(jìn)進(jìn)行論述，分別從物權(quán)法領(lǐng)域、信托法領(lǐng)域、證券法領(lǐng)域、稅法領(lǐng)域、房地產(chǎn)法領(lǐng)域等方面從不同角度結(jié)合我國試點(diǎn)模式的進(jìn)行具體闡述如何根據(jù)不同的REIT模式完善我國房地產(chǎn)投資信托REIT的立法。
　　筆者希望通過本文的寫作，