中國房地產信心指數研究.pdf

1、房地產業(yè)已成為我國國民經濟的支柱產業(yè)，房地產市場的健康發(fā)展對拉動經濟增長、調整產業(yè)結構、改善人民生活起著重要的作用。近年來房地產投資規(guī)模急劇增長、房價持續(xù)高漲，已引起政府、專家和業(yè)界人士的極大關注。導致這種情況的原因主要有兩個方面：一是市場失靈，二是政府失靈。在房地產市場運作中，由于其自身特點決定了其本身就是一個不完善的市場，因此政府調控顯得尤為重要。目前，政府主要針對房地產市場出現的問題制定相關調控政策，政策執(zhí)行效果具有一定的滯后性，

2、不能及時解決這些問題，更不能及早預防問題的發(fā)生。政府如何才能有效地調控房地產市場？本研究認為，一是通過信息引導機制，盡可能降低或消除問題出現的可能性；二是通過預警機制，提前對可能發(fā)生的問題發(fā)出預警信號，從而制定相關政策。政府已意識到，研究和建立房地產市場信息引導與預警機制及相關系統(tǒng)，是解決這一問題的重要手段。然而，中國還沒有一套有效的信息引導機制和手段，以輔助政府進行宏觀調控。在西方發(fā)達國家的房地產市場上，以信息引導為基礎的房地產市場宏

3、觀調控體系已顯示出強大的作用。鑒于此，本文基于中國房地產市場的實際情況，建立了一套較為完善的房地產信心指數，以輔助政府對房地產市場宏觀調控、引導開發(fā)商投資和消費者住房消費。
　　本文在分析國內外相關研究成果的基礎上，總結了我國建立房地產信心指數的現狀和問題以及可借鑒的國外經驗，進而提出了信心指數的技術框架及指數體系，主要包括有效需求及供應指數、潛在需求指數和潛在供應指數，并分析了各級指數的功能及指數建立的關鍵技術；對于有效需求及供

4、應指數，采用調查問卷法和因子分析法對影響住宅有效需求及供應的25個因素進行分析，確立了4個主要因素，即人口因素、購買力因素、價格因素和市場因素，并建立了四因素的指數模型及有效需求及供應綜合指數模型；對于潛在需求指數，主要采用消費者情緒指數法進行研究，即針對六類消費者對現在及未來住宅市場的看法、投資時的顧慮、影響作出購買住宅的基本因素等問題，進行問卷設計與分析，從而建立了各分項指數的模型和綜合潛在需求指數模型；對于潛在供應指數，通過分析影

5、響住宅潛在供應的各因素，確定了其主要影響因素，即土地存量、土地增量及容積率，并采用比值法分別建立了各因素的指數模型及綜合潛在供應指數模型；對各級指數預測分析，結合深圳市房地產市場調研數據，進行了預測方法的比較與選擇，并最終確定了各級指數的預測方法；基于對深圳市房地產市場的調研，以1999年為基期，對基礎指數、分項指數、單項指數及綜合指數進行了驗證分析，同時進行了相關指數的預測分析。
　　通過實證研究表明，本文建立的指數模型可以較好