中國房地產(chǎn)信心指數(shù)研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展對拉動經(jīng)濟(jì)增長、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改善人民生活起著重要的作用。近年來房地產(chǎn)投資規(guī)模急劇增長、房價持續(xù)高漲，已引起政府、專家和業(yè)界人士的極大關(guān)注。導(dǎo)致這種情況的原因主要有兩個方面：一是市場失靈，二是政府失靈。在房地產(chǎn)市場運(yùn)作中，由于其自身特點決定了其本身就是一個不完善的市場，因此政府調(diào)控顯得尤為重要。目前，政府主要針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題制定相關(guān)調(diào)控政策，政策執(zhí)行效果具有一定的滯后性，

2、不能及時解決這些問題，更不能及早預(yù)防問題的發(fā)生。政府如何才能有效地調(diào)控房地產(chǎn)市場？本研究認(rèn)為，一是通過信息引導(dǎo)機(jī)制，盡可能降低或消除問題出現(xiàn)的可能性；二是通過預(yù)警機(jī)制，提前對可能發(fā)生的問題發(fā)出預(yù)警信號，從而制定相關(guān)政策。政府已意識到，研究和建立房地產(chǎn)市場信息引導(dǎo)與預(yù)警機(jī)制及相關(guān)系統(tǒng)，是解決這一問題的重要手段。然而，中國還沒有一套有效的信息引導(dǎo)機(jī)制和手段，以輔助政府進(jìn)行宏觀調(diào)控。在西方發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場上，以信息引導(dǎo)為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)市場宏

3、觀調(diào)控體系已顯示出強(qiáng)大的作用。鑒于此，本文基于中國房地產(chǎn)市場的實際情況，建立了一套較為完善的房地產(chǎn)信心指數(shù)，以輔助政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控、引導(dǎo)開發(fā)商投資和消費(fèi)者住房消費(fèi)。
　　本文在分析國內(nèi)外相關(guān)研究成果的基礎(chǔ)上，總結(jié)了我國建立房地產(chǎn)信心指數(shù)的現(xiàn)狀和問題以及可借鑒的國外經(jīng)驗，進(jìn)而提出了信心指數(shù)的技術(shù)框架及指數(shù)體系，主要包括有效需求及供應(yīng)指數(shù)、潛在需求指數(shù)和潛在供應(yīng)指數(shù)，并分析了各級指數(shù)的功能及指數(shù)建立的關(guān)鍵技術(shù)；對于有效需求及供

4、應(yīng)指數(shù)，采用調(diào)查問卷法和因子分析法對影響住宅有效需求及供應(yīng)的25個因素進(jìn)行分析，確立了4個主要因素，即人口因素、購買力因素、價格因素和市場因素，并建立了四因素的指數(shù)模型及有效需求及供應(yīng)綜合指數(shù)模型；對于潛在需求指數(shù)，主要采用消費(fèi)者情緒指數(shù)法進(jìn)行研究，即針對六類消費(fèi)者對現(xiàn)在及未來住宅市場的看法、投資時的顧慮、影響作出購買住宅的基本因素等問題，進(jìn)行問卷設(shè)計與分析，從而建立了各分項指數(shù)的模型和綜合潛在需求指數(shù)模型；對于潛在供應(yīng)指數(shù)，通過分析影

5、響住宅潛在供應(yīng)的各因素，確定了其主要影響因素，即土地存量、土地增量及容積率，并采用比值法分別建立了各因素的指數(shù)模型及綜合潛在供應(yīng)指數(shù)模型；對各級指數(shù)預(yù)測分析，結(jié)合深圳市房地產(chǎn)市場調(diào)研數(shù)據(jù)，進(jìn)行了預(yù)測方法的比較與選擇，并最終確定了各級指數(shù)的預(yù)測方法；基于對深圳市房地產(chǎn)市場的調(diào)研，以1999年為基期，對基礎(chǔ)指數(shù)、分項指數(shù)、單項指數(shù)及綜合指數(shù)進(jìn)行了驗證分析，同時進(jìn)行了相關(guān)指數(shù)的預(yù)測分析。
　　通過實證研究表明，本文建立的指數(shù)模型可以較好