中國(guó)房地產(chǎn)周期實(shí)證研究.pdf

1、論文以我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)為主線(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)周期的客觀存在性、房地產(chǎn)周期波動(dòng)的形成機(jī)制、房地產(chǎn)周期波動(dòng)的內(nèi)、外生因素及關(guān)系、房地產(chǎn)周期波動(dòng)的非對(duì)稱(chēng)性以及波動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)行了實(shí)證研究。其目的是為了揭示近20年來(lái)(1988-2004年)中國(guó)房地產(chǎn)周期特征與運(yùn)行規(guī)律。 中國(guó)房地產(chǎn)周期存在性是本文立論的基礎(chǔ)。游程檢驗(yàn)法能夠檢驗(yàn)一組時(shí)間序列是否存在一定周期規(guī)律。使用沃爾德—沃爾費(fèi)威茨游程檢驗(yàn)法檢驗(yàn)代表中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)間序列，發(fā)現(xiàn)該序列相對(duì)于長(zhǎng)期趨勢(shì)

2、呈現(xiàn)出聚集性的向上或向下運(yùn)動(dòng)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)規(guī)律性而不是隨機(jī)的波動(dòng)。 房地產(chǎn)周期的形成機(jī)制是房地產(chǎn)周期研究的重要內(nèi)容。沖擊-傳導(dǎo)理論從內(nèi)部機(jī)制與外部機(jī)制兩方面來(lái)研究經(jīng)濟(jì)周期的形成機(jī)制，具有較好的解釋能力。本文把該理論引入房地產(chǎn)周期形成機(jī)制研究，在定性分析的基礎(chǔ)上，建立數(shù)理模型。該模型反映了中國(guó)房地產(chǎn)周期是內(nèi)外機(jī)制綜合作用的結(jié)果。 影響房地產(chǎn)周期因素可以分為內(nèi)生因素和外生因素，各類(lèi)因素通過(guò)各自機(jī)制影響著房地產(chǎn)周期運(yùn)行。

3、然而，局限于定性的分析往往缺乏說(shuō)服力，究竟是那些因素真正影響房地產(chǎn)周期昵?格蘭杰因果檢驗(yàn)提供了解決該問(wèn)題的定量研究方法。本文應(yīng)用這種方法做計(jì)量檢驗(yàn)，結(jié)果表明：GDP、城市化是房地產(chǎn)周期的單項(xiàng)格蘭杰因，房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)周期互為格蘭杰因。進(jìn)一步，證實(shí)投資與周期存在協(xié)整關(guān)系并建立誤差修正模型，模型反映了兩者之間動(dòng)態(tài)調(diào)整關(guān)系。 非對(duì)稱(chēng)性是房地產(chǎn)周期波動(dòng)的重要特征之一。非對(duì)稱(chēng)性一般分為兩種：深度型非對(duì)稱(chēng)性與偏移型非對(duì)稱(chēng)性，深度型非對(duì)稱(chēng)反

4、映了周期中擴(kuò)展幅度與收縮幅度的關(guān)系，偏移型非對(duì)稱(chēng)者則體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)周期中“啟動(dòng)”速度與“剎車(chē)”速度的關(guān)系。目前統(tǒng)計(jì)學(xué)的發(fā)展已經(jīng)給我們提供了研究非對(duì)稱(chēng)性的工具。本文利用這類(lèi)工具對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)周期進(jìn)行非對(duì)稱(chēng)性研究，結(jié)果表明中國(guó)房地產(chǎn)周期表現(xiàn)為陡升緩降、深度擴(kuò)張型非對(duì)稱(chēng)。 房地產(chǎn)周期波動(dòng)趨勢(shì)是用發(fā)展的眼光來(lái)審視房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)。本文根據(jù)房地產(chǎn)增長(zhǎng)率歷史數(shù)據(jù)計(jì)算出增長(zhǎng)率合理區(qū)間，并輔之以平均位勢(shì)，波動(dòng)次數(shù)，增長(zhǎng)率離散程度等多項(xiàng)指標(biāo)，