房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位方法研究.pdf

1、　　市場定位對房地產(chǎn)項目的開發(fā)成功與否致關(guān)重要，而影響市場定位的因素又很多且很復(fù)雜，如國家有關(guān)房地產(chǎn)的政策、項目所在區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平及房地產(chǎn)市場環(huán)境、開發(fā)企業(yè)自身條件，消費者的購房需求等。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定項目的市場定位時，往往出發(fā)的角度比較片面，如有的企業(yè)在進行市場定位時只考慮消費者的需求，而忽視了國家的宏觀政策或企業(yè)自身的財務(wù)承受能力，結(jié)果要么造成企業(yè)在施工過程中現(xiàn)金流出現(xiàn)困難，要么產(chǎn)品開發(fā)出來后趕上國家的宏觀調(diào)控而使得產(chǎn)品

2、無法銷售出去，這都加大了企業(yè)的開發(fā)風(fēng)險。甚至，有時候出發(fā)的角度不同，得出的結(jié)論會截然不同，而使得企業(yè)無法做出準確的判斷。針對這個問題，本文根據(jù)市場定位的理論知識及在房地產(chǎn)開發(fā)公司的實習(xí)經(jīng)驗，廣泛收集各方面相關(guān)信息資料，認真分析總結(jié)，把層次分析法與模糊數(shù)學(xué)方法結(jié)合起來建立模糊綜合市場定位方法，通過建立住宅市場模糊綜合評判指標體系，把各種影響項目定位的因素有機融合在一起，將項目前期開發(fā)定位的定性評判轉(zhuǎn)化為定量評判，從而對開發(fā)企業(yè)所處的綜合市

3、場進行定位，進而明確住宅項目開發(fā)的檔次。
　　利用模糊綜合市場定位方法評價住宅項目的開發(fā)檔次的基本思路是：首先跟據(jù)市場定位的需要，將住宅產(chǎn)品按從高到低分為A、B、C、D、E五個檔次，模糊綜合市場定位的最終目的就是確定企業(yè)適合開發(fā)哪個檔次的產(chǎn)品；確定影響項目定位的主要因素，最主要的影響項目市場定位的因素有消費者需求、開發(fā)企業(yè)自身條件及外部環(huán)境三項，三個主要影響因素又由不同的因素構(gòu)成；把各種影響項目定位的因素根據(jù)自身特點利用層次分析法

4、建立遞階層次，形成評價指標體系，計算各指標的權(quán)重；根據(jù)模糊數(shù)學(xué)的思想，確定評價指標的隸屬度，按照各自的權(quán)重得出一個綜合隸屬度，根據(jù)這個隸屬度來判斷開發(fā)公司適合開發(fā)哪種檔次的項目。例如，如果得出的綜合隸屬度比較大，那么可以判斷根據(jù)目前公司的經(jīng)營實力、消費者的需求及企業(yè)面臨的外部環(huán)境特點，適合開發(fā)中高檔或高檔住宅。相反，如果得出的綜合隸屬度較小，那么可以判斷適合開發(fā)中低檔或低檔住宅。
　　最后，利用建立的模糊綜合市場定位模型對一個實際