大連市房地產(chǎn)住宅項目調(diào)研

1、育馬場競品分析報告,軟件園開發(fā)營銷部2010年3月5日,目錄,競品項目界定工程類比較分析配套類比較分析銷售類分析附錄：競品項目詳細(xì)信息,,,,,競品界定原則項目所屬區(qū)域位置項目面市、推售節(jié)奏主力面積供應(yīng)區(qū)間客戶關(guān)注要素,星海灣板塊,頤和星海,旅順南路板塊,城市中心板塊,,,明秀山莊,卡納意鄉(xiāng),幸福e家,宏都筑景,育馬場項目,東方圣克拉,宏都峰景,深藍(lán)中心,大華廟嶺,軟件園板塊,華業(yè)玫瑰東方,競爭主要集中在星海板塊，軟件

2、園板塊以及城市中心板塊類似項目。,北京公園,梧桐路,壹品天城,立面（風(fēng)格，材料，朝向）建材面積贈送車庫園林,新古典風(fēng)格，屬于主導(dǎo)型的建筑風(fēng)格，給人傲然屹立的非凡氣勢，適合高層建筑?，F(xiàn)代風(fēng)格講究造型比例適度、強(qiáng)調(diào)外觀的明快、簡潔，適合寫字樓，酒店等。法式風(fēng)格外觀造型獨(dú)特，呈現(xiàn)出一種華貴，要求園林的配合度較高，適合大社區(qū)項目德式風(fēng)格簡樸明快，色彩莊重，屬于現(xiàn)代簡約派。托斯卡納適合以莊園、別墅、農(nóng)舍為代表的田園風(fēng)格的建筑。,立

3、面風(fēng)格及材料,育馬場本體條件適合采用新古典建筑風(fēng)格，綜合考慮成本與質(zhì)感，立面或可采用石材與真石漆或面磚結(jié)合,建筑朝向,對于建筑朝向南偏西客戶并無抗性,建材分析,建材方面，客戶尤為關(guān)注電梯，窗戶的質(zhì)量，建議采用頂級品牌，而新風(fēng)系統(tǒng)建議不再采用,大堂：理石地面較普通地磚有質(zhì)感，多為競品采用。只有宏都的項目采用地磚和涂料來裝飾大堂電梯：帝森、上海三菱、通力電梯價格和質(zhì)量相當(dāng)，但轎廂不夠豪華，建議采用日立、日本三菱等頂級品牌。入戶門：北京公

4、園的的入戶門較高檔，價值7000元/扇，材料為鋼木復(fù)合門。建議入戶門選擇上注重外觀和材質(zhì)的同時，或可將開門方式同時考慮。窗：品牌不一，建議采用隔音效果好，質(zhì)量好，多種開啟方式的窗戶新風(fēng)系統(tǒng)：競品中使用新風(fēng)系統(tǒng)的不多，只有峰景和福源使用，使用率很低，而更高檔的項目采用中央空調(diào)。建議育馬場項目放棄新風(fēng)系統(tǒng)，或可考慮使用中央空調(diào)；采暖方式：地?zé)?實現(xiàn)報批方式1、報批時圖紙未顯示贈送面積部分，按鏤空處理（報批和施工是兩幅圖紙）；業(yè)主關(guān)

5、系處理辦法1、簽定補(bǔ)充協(xié)議：贈送部分是客戶委托第三方后期改造；2、簽定確認(rèn)函：后期改造后贈送面積誤差與開發(fā)商無關(guān)；實際價格比合同價格平均低1500左右,面積贈送情況,面積贈送大大增加了競品的競爭力，育馬場項目或借鑒競品經(jīng)驗，通過增加贈送面積提高性價比從而增加競爭力,車位情況,車位比例建議在1：1.2以上；或可增加部分車庫，給業(yè)主提供多種停車選擇；車位面積建議5*2.5；停車場高度建議5米左右,宏都，玫瑰東方車位比例小于1：1或與其

6、定位中端客群有關(guān)，北京公園因交通十分便利故較少的車位供應(yīng)，其余個項目均預(yù)留的足夠的車位；地坪漆車庫地面已經(jīng)成為市場的主流；車庫高度：4.2米以上，規(guī)格5*2.5居多,園林情況,億達(dá)兩項目的景觀設(shè)計水平相當(dāng)，或可從增加功能角度提升競爭力；北京公園，明秀的社區(qū)小品與水景有些借鑒價值，其他競品園林參考價值不大,除圣克拉外，其他競品山體公園與戶外運(yùn)動場地增加了本項目的競爭力。設(shè)計單位：貝爾高林設(shè)計優(yōu)點(diǎn)：良好的平面構(gòu)圖，通達(dá)性好；缺點(diǎn)：千

7、篇一律一稿多投。豪張思優(yōu)點(diǎn)：開創(chuàng)性的解決方案，豐富的豪宅園林設(shè)計經(jīng)驗。,,社區(qū)配套(商業(yè)、會所)綜合配套（學(xué)區(qū)、交通，周邊生活）,社區(qū)配套—商業(yè),商業(yè)主要以沿街底商為主，僅圣克拉為獨(dú)棟商業(yè)；業(yè)態(tài)主要以超市，干洗店、銀行等便民業(yè)態(tài)為主；,商業(yè)面積：福源>北京公園>深藍(lán)中心>圣克拉,社區(qū)配套—會所,近50%的競品無會所配套，本項目或可充分利用會所功能增加競爭力,會所規(guī)模：明秀>圣克拉>玫瑰東方>卡納

8、意鄉(xiāng),社區(qū)配套總評,社區(qū)配套面積占比要適中，商業(yè)顧問的介入或可提高銷售效率,明秀、卡納社區(qū)配套較少，會導(dǎo)致業(yè)主入住后生活不夠便利；圣克拉社區(qū)配套較合理，會所功能增加競爭力幸福e家商業(yè)配套過多，過猶不及，交通受阻北京公園商業(yè)較多，請商業(yè)顧問進(jìn)行業(yè)態(tài)布局設(shè)計，Ⅰ期商業(yè)已售罄,綜合配套匯總,綜合配套要素包括：學(xué)區(qū)、交通、周邊配套、社區(qū)配套,交通：綜合考慮便捷度及路況因素，深藍(lán)中心>北京公園>福源>育馬場>……&g

9、t;宏都峰景，育馬場雖公交線路較少但是位處主干道，便捷度較高社區(qū)配套：綜合考慮社區(qū)配套及會所因素，育馬場，圣克拉，深藍(lán)社區(qū)配套最高，對于彈性改善型客戶社區(qū)配套比周邊配套更為重要學(xué)區(qū)：圣克拉>福源、明秀>育馬場，格致新校部分客戶存在疑慮周邊配套：深藍(lán)周邊配套成熟，泛星海區(qū)的項目次之。育馬場周邊配套相對不完善，但商業(yè)街基本可滿足日常生活所需，而成熟的配套往往產(chǎn)生較多的噪聲，所以毀譽(yù)參半，非改善型客戶的最重要關(guān)注要素,綜合配

10、套評分,深藍(lán)中心>圣克拉>福源=育馬場>北京公園>華業(yè)玫瑰,,,,產(chǎn)品配比分析推售時間銷售均價營銷推廣銷售展示,競品存量匯總,競品存量分析,2010年競品供應(yīng)體量較大，合計4971套，其中100平以下的戶型為2137套，占比45%。,,小面積戶型占市場主導(dǎo)占比45%；三室戶型以三室二衛(wèi)舒適型占比居多；,,,,,,,,,,,,,,幸福e家,10年6月,東方圣克拉,宏都峰景,頤和星海,明秀山莊,宏都筑景,1

11、0年4月,10年2月,綠城項目,華業(yè)玫瑰,除明秀，卡納，福源外，其余項目開盤時間均未確定，預(yù)計開盤時間均在5月以后。10年下半年競爭更加激烈。,10年8月,10年10月,推售時間分析,對于2010年的市場形勢，各項目也在觀望之中，如宏都峰景，華業(yè)玫瑰等推遲開盤的項目可以推測，客戶積累量不足，或可從側(cè)面反映了市場不容樂觀的形式,北京公園,競品價格分析,本項目價格適中，憑借極致產(chǎn)品力的打造，性價比較高；圣克拉，深藍(lán)價格略高，面積偏大，總價

12、較難控制；宏都筑景價格與本項目相當(dāng)，但產(chǎn)品形態(tài)較本項目有優(yōu)勢。,價格競爭力：卡納>華業(yè)玫瑰>福源>宏都>北京公園,營銷推廣,本項目或可通過非常規(guī)推廣手段，面積贈送，極致的社區(qū)配套等方面增加競爭力,主要賣點(diǎn)：1贈送面積 2學(xué)區(qū) 3社區(qū)環(huán)境4地段5多層產(chǎn)品。本項目在1.2.3點(diǎn)中優(yōu)勢明顯產(chǎn)品創(chuàng)新：1空中花園贈送面積 2溫泉入戶（客戶感覺并無大用）。推廣渠道：多以常規(guī)推廣方式，建議本項目采用高端活動，網(wǎng)絡(luò)抄手等非

13、常規(guī)手段,銷售及展示,各營銷中心并無創(chuàng)新道具，本項目或可通過增加多媒體互動展示，精裝標(biāo)準(zhǔn)品牌宣傳，周到的物業(yè)服務(wù)增加成交率,代理公司：50%的競品選擇代理公司聯(lián)合銷售，其中對易居，世聯(lián)代理評價較高建筑形式：若小區(qū)配有會所則銷售中心設(shè)在或所中，否則設(shè)在共建，或臨建中樣板間：競品均以樣板間輔助銷售，不同面積戶型產(chǎn)品采用不同的內(nèi)裝風(fēng)格，但樣板間中并無專門的講解員,展示—大堂外部形象,展示—大堂內(nèi)部形象,工程—管道井處理,工程—電梯,工程—