昆明昆風(fēng)地塊前期養(yǎng)老公寓市場定位策劃報告2012-134頁

1、昆風(fēng)地塊前期市場定位方向策劃報告,2012年12月,,報告體系,一、行業(yè)大勢二、項(xiàng)目基礎(chǔ)分析三、項(xiàng)目界定四、西市區(qū)客戶群特征及需求五 、項(xiàng)目本體分析六、項(xiàng)目發(fā)展定位七、國內(nèi)老年公寓案例分析八、案例分析對本項(xiàng)目的借鑒九、產(chǎn)品打造建議十、項(xiàng)目風(fēng)險分析及應(yīng)對策略十一、項(xiàng)目運(yùn)營發(fā)展策略思考十二、項(xiàng)目平面布局規(guī)劃,,,第一部分 行業(yè)大勢,,行業(yè)大勢,1、“十二五”期間完成3600萬套保障性住房建設(shè)，3600萬套=

2、30億平米=等于全國5年商品房開發(fā)總和；2、“限購”的根本目標(biāo)是為保障房讓路，換言之，在“十二五”期間或保障房建設(shè)目標(biāo)達(dá)成之前不會取消；,3、98年分稅制改革拉開了地產(chǎn)行業(yè)的騰飛大幕，2011年開始的營業(yè)稅合并增值稅目前已經(jīng)在10余省市實(shí)施，標(biāo)志著國家為下一步強(qiáng)化調(diào)控埋下了伏筆；4、全國人口信息采集已于6月底完成，全國省市地稅官員進(jìn)京進(jìn)行為期半年的培訓(xùn),房產(chǎn)稅成為懸在行業(yè)頭頂?shù)摹把呷?，中央與地方的博弈背景下，什么時候?qū)嵤┒加锌赡?/p>

3、；,這樣的數(shù)據(jù)與趨勢不得不讓我們關(guān)注！,1、瑞信調(diào)查的中國居民對于房地產(chǎn)看漲/看跌指數(shù)，2011年10月至2012年4月處于 50以下（整體看跌）。2011年11月見最低點(diǎn)之后，連漲8個月，其中5月份跨越了50這一榮枯分水嶺。2、美國2012年9月14日實(shí)行QE3∞，日本實(shí)施QE9，中國政策上再一次淡化房地產(chǎn)打壓措施的情況下，中國房地產(chǎn)大周期（18 - 20年漲跌輪回，具體參見博文：庫茲涅茲房地產(chǎn)周期）的上升階段尚未完全走完。這一

4、輪三年左右的房地產(chǎn)庫存周期很可能將于明年3月前后結(jié)束。,3、圖一：中國人民銀行資產(chǎn)負(fù)債表“儲備貨幣”增量（單位：萬億人民幣/年）注：原始數(shù)據(jù)更新到8月份（央行僅公布到8月份）；9月及以后為計算機(jī)擬合預(yù)估數(shù)據(jù)。,圖二：商業(yè)銀行系統(tǒng)“每月新增外匯占款”6個月移動平均值注：原始數(shù)據(jù)更新到9月份；10月份及以后為計算機(jī)擬合預(yù)估數(shù)值,從外匯占款和其它經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜合來看; 1、看漲明年3月份(政府換屆)以后中國房地產(chǎn)的牛尾行情；

5、 2、看漲明年3月份以后新一輪通貨膨脹；,結(jié)論,相關(guān)城市整體的宏觀市場、商業(yè)及其他物業(yè)市場、規(guī)劃等環(huán)節(jié)，是解決項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及市場定位的基礎(chǔ)性分析,第二部分 項(xiàng)目基礎(chǔ)分析,,,昆明地處中國西南，云南省會，是國內(nèi)知名的旅游城市，規(guī)劃中未來的泛亞中心城市,云南省省會城市，全省唯一特大城市，中國著名歷史文化名城和優(yōu)秀旅游城市。轄主城四區(qū)兩縣市，南部三縣及北部五縣，主城人口324萬人；滇池造就的北緯25度上的“春城”奇跡，年接

6、待游客近3000萬人次，旅游景點(diǎn)眾多，旅游業(yè)是城市發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一；昆明著力實(shí)施以東南亞、南亞為重點(diǎn)的全方位開放戰(zhàn)略強(qiáng)化云南在中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)中的橋頭堡作用，帶來城市及城市商業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大機(jī)遇。聯(lián)合國評定的地球上除新西蘭外最適合人類居住的城市，“一湖四片”的規(guī)劃更是將昆明推向了全世界。,大干快上的經(jīng)濟(jì)政策特別是城中村改造，使昆明未來城市走向增加了諸多不可預(yù)見的情形，而由于國內(nèi)信息一貫的不透明，具體影響難以預(yù)測,昆明市

7、主城區(qū)249平方公里范圍內(nèi)，有城中村336個， 面積近20平方公里，建筑面積達(dá)3800多萬平方米?？晒┙ㄔO(shè)面積月7000萬平米，按照昆明最高消化730萬平方米面積計算，可供昆明消化10年，今年建筑面積1300萬，換句話說有約500萬的面積變?yōu)榇媪?；昆?36個城中村中，位于二環(huán)以外的有265個，涉及城中村土地面積達(dá)84000畝左右；一環(huán)至二環(huán)區(qū)域的城中村有51個，涉及城中村土地約5900畝，平均每村占地面積約為116畝；一環(huán)以內(nèi)的城中

8、村僅有22個，涉及城中村土地面積約625畝，平均每村占地約為31.25畝。,盤龍區(qū)官渡區(qū)城中村改造集中區(qū)域.,昆明城市功能已經(jīng)組團(tuán)化、區(qū)域化，項(xiàng)目所屬的泛西市區(qū)高新板塊，其商業(yè)的發(fā)展特征是市場化、低端化、配套化,從城市區(qū)位的演變來看，本項(xiàng)目處于西市區(qū)從2007-2008年，在二環(huán)邊首次出現(xiàn)城市副中心開始，到2010年，昆明格局開始重新規(guī)劃。主城區(qū)規(guī)劃為未來的城市金融

9、商業(yè)中心、楊家片區(qū)規(guī)劃為省級行政辦公區(qū)、呈貢規(guī)劃為市級行政辦公區(qū)和教育區(qū)、巫家壩規(guī)劃為城市商業(yè)金融次中心。昆明城市功能已 經(jīng)組團(tuán)化、區(qū)域化；項(xiàng)目所屬的泛西市區(qū)，區(qū)域?qū)傩詻Q定商業(yè)發(fā)展趨向于品質(zhì)化、檔次化、功能化。,軌道交通在改善城市交通模式和推動生活方式變遷的同時，將極大改變城市商業(yè)的發(fā)展模式，以此推動城市時尚度的提升并為沿線項(xiàng)目帶來更廣泛人流,從目前輕軌的規(guī)劃情況來看，通過城市輕軌能夠完全實(shí)現(xiàn)南北方向和東西方向的交通貫聯(lián)，特別對南

10、北方向的交通便捷性的改進(jìn)力度最大；據(jù)規(guī)劃，未來1小時都市圈的范圍內(nèi)，可以由昆明市老城區(qū)最北端的北市區(qū)到達(dá)呈貢大學(xué)城；,通過對項(xiàng)目四至、周邊道路構(gòu)成、區(qū)域市場及輻射范圍界定、本身?xiàng)l件及技術(shù)指標(biāo)的分析，界定項(xiàng)目屬性，為項(xiàng)目定位提供條件,,,第三部分 項(xiàng)目界定,?四至范圍

11、 ?道路分析?區(qū)域市場?經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ?項(xiàng)目屬性,項(xiàng)目區(qū)域：項(xiàng)目所處西市區(qū)，周邊配套

12、服務(wù)設(shè)施相對落后，隨著政府發(fā)展導(dǎo)向由工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)向城市副中心，大型居住、商業(yè)、商務(wù)項(xiàng)目的逐漸進(jìn)駐和交通配套設(shè)施的逐步完善，西市區(qū)的價值開始顯現(xiàn),政府規(guī)劃主導(dǎo)城市由單中心向多中 心發(fā)展，未來形成“一主三副”的城 市格局；西市區(qū)組成主要由高新區(qū)、五華區(qū) 和西山區(qū)部分區(qū)域組成； 西市區(qū)作 為傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，配套設(shè)施、居住 氛圍、商業(yè)環(huán)境等相對落后于北市 區(qū)和南市區(qū)，隨著城市規(guī)劃發(fā)展的

13、 引導(dǎo)，工業(yè)區(qū)逐漸外遷，土地性質(zhì) 逐步改變，交通設(shè)施逐步完善等，加 快西市區(qū)向“城市副中心”發(fā)展的步 伐，成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支撐和承接 經(jīng)濟(jì)、人口轉(zhuǎn)移的重要載體；,項(xiàng)目位置：項(xiàng)目所在位置屬于西市區(qū)規(guī)劃的商業(yè)中心地帶，是銜接西市區(qū)和中心城區(qū)的重要節(jié)點(diǎn),? 城市總體規(guī)劃修編方案(2008-2020年)中， 將西市區(qū)分為三個組團(tuán)發(fā)展；馬街組團(tuán)：西市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)最早區(qū)域， 同

14、時也是西山區(qū)政府的所在地，政府主要 因素下，其將成為未來西市區(qū)商業(yè)、商務(wù)、 居住中心區(qū)；春雨路、人民西路延長線至昆瑞公路組團(tuán)： 聚集大量高品質(zhì)項(xiàng)目，如百大國際花園、 經(jīng)典雙城等；高新區(qū)組團(tuán)：房地產(chǎn)開發(fā)炙熱區(qū)域，同時 也是居住氛圍濃厚、教育資源豐富的區(qū)域；,商業(yè)：現(xiàn)有以市場型和城中村較低端配套商業(yè)為主，缺乏成熟的品質(zhì)型商業(yè)配套，未來大型商業(yè)項(xiàng)目主要集中在高新區(qū)，項(xiàng)目周邊的大型商業(yè)

15、項(xiàng)目匱乏；商務(wù)：商務(wù)辦公主要以自建項(xiàng)目為主，商務(wù)氛圍缺失。居?。壕幼…h(huán)境不斷改善，目前品質(zhì)型住宅有百大花園、戛納小鎮(zhèn)、經(jīng)典雙城、啟鴻假日等，但居住氛圍尚未成熟；教育：教育氛圍相對濃厚，如昆明理工津橋?qū)W院、師大附中、高新一中、一小、交通管理學(xué)院、昆明醫(yī)學(xué)院海源學(xué)院等； 企業(yè)：集中于高新區(qū)，如可口可樂、白馬藥業(yè)、滇紅藥業(yè)、沃特生物等；其它配套：西北部客運(yùn)站等，其它配套缺失。,,區(qū)域認(rèn)知：通達(dá)性較好，項(xiàng)目周邊的二環(huán)路和普吉路能有效

16、的與其它區(qū)域連通，但形象展示性較差，消費(fèi)者心理認(rèn)知度相對較低,項(xiàng)目四至：項(xiàng)目東鄰二環(huán)西路，昭示性較好，但周邊區(qū)域以市場類物業(yè)、工業(yè)區(qū)和城中村所包圍，檔次相對較低。,項(xiàng)目東側(cè)二環(huán)西路，緊鄰高架橋,項(xiàng)目北側(cè)為興云煙草汽車城,項(xiàng)目東側(cè)二環(huán)西路，緊鄰高架橋,項(xiàng)目西側(cè)為春光小區(qū),項(xiàng)目內(nèi)部：項(xiàng)目地塊方正，除辦公樓外均以廠房為主。,昆風(fēng)大廈,食尚緣餐廳,廠房,1.城市副中心地位：項(xiàng)目所處的西市區(qū)為昆明未來城市副中心之一，未來功能復(fù) 合性強(qiáng)，屬

17、后起高成長區(qū)域；2.政府規(guī)劃主導(dǎo)，區(qū)域快速發(fā)展，政府主導(dǎo)西市區(qū)由工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)向多功能復(fù)合區(qū)， 市政配套逐步完善，工業(yè)設(shè)施外遷及其土地性質(zhì)改變，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?，奠定?xiàng) 目未來發(fā)展基礎(chǔ)3.商業(yè)及配套設(shè)施相對滯后：目前商業(yè)多以相對中低端配套性市場型商業(yè)主導(dǎo)， 缺乏特色化、復(fù)合化、綜合化、主題化的商業(yè)設(shè)施1.綜合性商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目：項(xiàng)目規(guī)劃包括、商業(yè)街、辦公樓、酒店及公寓等多重物業(yè)， 具備綜合性商業(yè)開發(fā)特征

18、，因此在項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略上應(yīng)充分考量區(qū)域來發(fā)展規(guī)劃和 項(xiàng)目自身所能吸引的客群及與高新區(qū)商業(yè)發(fā)展的關(guān)系，合理的制定項(xiàng)目發(fā)展策略。2、較容易開發(fā)項(xiàng)目：由于項(xiàng)目地塊自身特點(diǎn)，本項(xiàng)目地塊方正平坦，且項(xiàng)目地本 身沒有過多拆遷建筑物，對項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度將是有利時間保障。3.成為區(qū)域中高端物業(yè)的可能：項(xiàng)目的商業(yè)體量、區(qū)位、建筑形式、周邊 商業(yè)環(huán)境及消費(fèi)群體等特征使其將發(fā)展成為中高端物業(yè)的基礎(chǔ),區(qū)域?qū)傩?,項(xiàng)目屬性,,

19、項(xiàng)目屬性界定：城市副中心區(qū)，結(jié)合城市發(fā)展及區(qū)域?qū)傩詠砜?，滿足發(fā)展發(fā)展中高端物業(yè)的基本條件,重點(diǎn)樓盤個案分析——經(jīng)典雙城,戶型定位,建筑風(fēng)格、園林定位,經(jīng)典雙城一期共將推出1020套住房，以三房兩廳為主，占86.7%,經(jīng)典雙城運(yùn)用現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，獨(dú)創(chuàng)矩陣式商業(yè)公園生態(tài)模式。密集的建筑規(guī)模，樓間距很小，影響底層業(yè)主采光，互視對視嚴(yán)重，對業(yè)主的隱私保護(hù)欠缺。小區(qū)打造開放式的商業(yè)社區(qū)，綠化率很低，基本沒有成型的景觀。綠化帶城帶狀分布被分割成

20、一個個的矩形框。矩陣式的建筑規(guī)劃，讓小區(qū)看上更加開放，但是少了傳統(tǒng)小區(qū)的居家生活感覺。,價格定位,客戶定位,項(xiàng)目位置處在人民西路上，沿著人民西路一直走便是昆明市的中心區(qū)，地段在西市區(qū)來說具有很高的優(yōu)越性，周邊擁有黃土坡客運(yùn)站，西苑客運(yùn)站，馬街客運(yùn)站，加上自身的品牌打造，因此預(yù)期售價比較高。先開發(fā)的經(jīng)典壹城項(xiàng)目，開盤均價為4800元/㎡，經(jīng)典雙城一期的開盤預(yù)售均價在7500元/平米。,定位在昆明市的中產(chǎn)階級。主力定位客戶是西市區(qū)的企

21、事業(yè)單位員工，中高等院校教職工。周邊老社區(qū)的客戶。,項(xiàng)目賣點(diǎn),營銷策略,項(xiàng)目處在西市區(qū)最靠近昆明中心區(qū)的位置，獨(dú)創(chuàng)矩陣式商業(yè)公園生態(tài)模式。自身打造100萬㎡的豪華商業(yè)街區(qū)，將建設(shè)有嘉年華，大型商場，已有1000多商家加盟，有國際一線品牌，也有國內(nèi)二線品牌。未來的輕軌四號線在項(xiàng)目處設(shè)立站點(diǎn)。自身規(guī)劃幼兒園和小學(xué)，周邊擁有西一中、師大附中、等小中高等級別的名校。周圍分布著黃土坡、西苑、馬街三個客運(yùn)站，這三個客運(yùn)站是通往安寧、嵩明等

22、縣以及麗江、大理等的樞紐。周邊市政配套的日趨完善，路網(wǎng)日益發(fā)達(dá)，周邊有沃爾瑪和家樂福這類大型超市。,客戶定位是中產(chǎn)階級，主力戶型的設(shè)計室三房為主，占到86.7%。針對西市區(qū)極度缺乏的商業(yè)配套，項(xiàng)目著力打造一個大型、完善的商業(yè)中心，并將之作為賣點(diǎn)，通過網(wǎng)絡(luò)，報版、戶外廣告等不遺余力的宣傳。借助之前項(xiàng)目經(jīng)典壹城的成功借勢，乘熱打鐵，宣傳經(jīng)典雙城，其實(shí)二者并非一個項(xiàng)目，但是讓客戶產(chǎn)生是同一項(xiàng)目的錯覺，用很少的時間快速的增加項(xiàng)目的社會認(rèn)知

23、度。辦理實(shí)名制的優(yōu)惠登記，開盤當(dāng)日可享受0.5%的優(yōu)惠。項(xiàng)目宣傳語，著重強(qiáng)調(diào)地理位置的優(yōu)越和商業(yè)規(guī)劃規(guī)模的龐大。,高新區(qū)板塊區(qū)域位置,高新區(qū)板塊是西市區(qū)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場最火爆的板塊，大量樓盤在今年集中放量。樓盤物業(yè)以小高層、高層為主，西市區(qū)少量花園洋房、復(fù)式和別墅戶型都集中在這個區(qū)域。區(qū)域內(nèi)擁有幾十家高新技術(shù)企業(yè)(見附表)，并且還會有新的企業(yè)進(jìn)駐，現(xiàn)正大規(guī)模進(jìn)行城中村的改造以及一些污染企業(yè)的外遷。區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，隨著新規(guī)劃的道路

24、陸續(xù)竣工通車，區(qū)域內(nèi)交通變愈加得暢通。該區(qū)域有83、113、C63等可以到達(dá)市中心區(qū)域。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場近年來發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，具代表性的樓盤有鼎易天城、假日城市等等。擁有高新一小、師大附中、津橋?qū)W院,醫(yī)學(xué)院等初高中、大學(xué)名校。,S（優(yōu)勢）房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，一些優(yōu)秀樓盤的出現(xiàn)，是客戶對高新區(qū)有了很高的認(rèn)知度。道路、教育等的市政配套完善。有輕軌三、四號線經(jīng)過，擁有昆明最大的汽車4S店板塊。高新區(qū)政府和密集的高新企業(yè)分布在這里，

25、為房地產(chǎn)消費(fèi)提供了有力保障。,W（劣勢）區(qū)域內(nèi)缺乏完善的商業(yè)配套。曾經(jīng)區(qū)域內(nèi)污染企業(yè)較多，昆明客戶對高新區(qū)的認(rèn)識普遍都還停留在以前的階段，覺得不適宜居住，影響購房欲望。城中村的改造和大量樓盤的建設(shè)，噪音、空氣污染嚴(yán)重。,O（機(jī)會）越來越多的技術(shù)企業(yè)入駐高新區(qū)，這些單位的員工購房需求將會拉動高新區(qū)房地產(chǎn)市場的需求。道路建設(shè)以及城中村的改造，加上商業(yè)等配套的完善，有利于該板塊價值的提升，房地產(chǎn)市場的前景優(yōu)越，有一定的升值空間。,T

26、（威脅）安寧、嵩明等臨近縣的房地產(chǎn)發(fā)展也加快步伐，在環(huán)境和價格上占據(jù)很大的優(yōu)勢，會和高新板塊對客戶進(jìn)行競爭。眾多企業(yè)云集在西市區(qū)，隨著多個樓盤的集中放量，西市區(qū)內(nèi)的競爭變得更加激烈。,片區(qū)的房價走勢呈上升的狀態(tài)，處于升值的狀態(tài)，在一段時間內(nèi)任然會持續(xù)。片區(qū)樓市的需求并沒有飽和，任處于需大于供的狀態(tài)。根據(jù)租售比的國際標(biāo)準(zhǔn)和中國的現(xiàn)狀，這個片區(qū)的樓市發(fā)展情況相對穩(wěn)定。,板塊重點(diǎn)樓盤個案分析——假日城市,戶型定位,建筑風(fēng)格、園林定位,

27、假日城市共有4470戶，以三房為主,小區(qū)運(yùn)用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，為點(diǎn)式或者板式的高層住宅，因?yàn)槌髂?、東南方向，采光很好。小區(qū)的建筑密度大，容積率高，樓間距比較近，致使互視和對視嚴(yán)重，也影響地層業(yè)主的采光。70萬㎡水景，利用第十的高差形成跌落式的水景，有一定的視覺沖擊力。600米的中央水景周圍設(shè)計有涼亭、木質(zhì)拱橋、沙灘、露天游泳池等給人一種悠閑、輕松的感覺。小區(qū)綠化率達(dá)到42%，讓整個小區(qū)看上去很美，富有生機(jī)。,價格定位,客戶定位,項(xiàng)

28、目打造2萬㎡水景，6.5萬㎡商業(yè)街區(qū)，600M濱河風(fēng)情商業(yè)街，在很大程度上迎合昆明本地人喜歡水景的居住習(xí)慣和加強(qiáng)對西市區(qū)商業(yè)配套的完善。著力打造一個客戶認(rèn)知度高的品牌，為樓盤銷售造勢。假日城市的開盤預(yù)售均價在7000元~7500元/平米。,定位在昆明市的中產(chǎn)階級。主力定位客戶是西市區(qū)的企事業(yè)單位員工，中高等院校教職工。周邊老社區(qū)的客戶。,項(xiàng)目賣點(diǎn),營銷策略,項(xiàng)目處在高新去板塊的中心區(qū)位置，中心景觀為2萬㎡水景，想打造雙水岸生活。

29、自身打造6.5萬㎡商業(yè)區(qū)和600M濱河風(fēng)情商業(yè)街，已有家樂福、國美電器等知名品牌加入。戶型豐富，朝向以東南，西南為主，采光性好，景觀占有率高。未來的輕軌四號線在項(xiàng)目臨近處設(shè)立站點(diǎn)。自身規(guī)劃幼兒園，周邊擁有高新一小、西一中、師大附中、等小中高等級別的名校。周邊交通方便，駕車15分鐘即可到達(dá)市中心，66、C69、56、180通往市中心及熱點(diǎn)區(qū)域。,客戶定位是中產(chǎn)階級，主力戶型的設(shè)計為兩房兩廳和三房兩廳，并結(jié)合一些躍層的戶型。針對西

30、市區(qū)極度缺乏的商業(yè)配套，項(xiàng)目著力打造一個可以滿足基本購物需求的商業(yè)街區(qū)，針對昆明客戶對水景的喜好，打造2萬平米中央水景并通過戶外廣告，報版等著力宣傳，取得了很好的效果。辦理實(shí)名制的優(yōu)惠卡，開盤當(dāng)日可享受0.5%的優(yōu)惠。項(xiàng)目宣傳語，突出自身項(xiàng)目的優(yōu)勢，42%綠化率和中央水景，強(qiáng)調(diào)一種悠閑、輕松、富有情調(diào)的居住環(huán)境。突出自己的教育配套優(yōu)勢,王家橋板塊區(qū)域位置,普吉路以東，二環(huán)北路以北，龍泉路以西。區(qū)域內(nèi)生地較多，房地產(chǎn)市場還有待進(jìn)一

31、步開發(fā)，目前正在進(jìn)行城中村改造，和道路規(guī)劃的建設(shè)。房地產(chǎn)市場相對其他版塊滯后，市政配套不夠完善，教育等的資源依托高新板塊和二環(huán)以內(nèi)。王家橋板塊是西市區(qū)與北市區(qū)聯(lián)通的地段，道路建設(shè)竣工之后，西市區(qū)與北市區(qū)的連通性會增強(qiáng)，會帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。,王家橋板塊,王家橋板塊的房地產(chǎn)市場發(fā)展相對其他板塊明顯滯后，一些污染型的企業(yè)云集在這里，這些企業(yè)的改遷工作正在進(jìn)行中，城中村的改造以及道路規(guī)劃都在建設(shè)中。區(qū)域的價值還沒有體現(xiàn)出來有待進(jìn)一步發(fā)覺

32、，客戶多為潛在客戶。板塊內(nèi)是五華區(qū)道路重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域之一，規(guī)劃建設(shè)工作結(jié)束之后，該板塊的區(qū)域價值會進(jìn)一步得到體現(xiàn)，房地產(chǎn)市場會有進(jìn)一步的發(fā)展，在生地完成向熟地的過度之后，引入的企業(yè)員工以及區(qū)域內(nèi)的原住民都將成為該片區(qū)的客戶，拉動需求，催快房地產(chǎn)市場的發(fā)展。,?西市區(qū)整體?馬街板?高新區(qū)板塊?西市區(qū)五華板塊?小結(jié),第四部分 西市區(qū)客戶群特征、需求,,,搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)針對昆明西區(qū)的置業(yè)調(diào)查，共有1643名網(wǎng)友參與投票。,參與調(diào)查的

33、1643網(wǎng)友，已有976人在昆明已擁有住房，占投票總?cè)藬?shù)的59%,會在昆明西區(qū)買房，占總票數(shù)的66%,25—30歲年齡段最多，占投票人數(shù)的31%,西市區(qū)客戶需求,搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)針對昆明西區(qū)的置業(yè)調(diào)查，共有1643名網(wǎng)友參與投票。,買房原因的選擇相對較分散，有24%的網(wǎng)友因“房價相對便宜”而選擇西區(qū)。,西區(qū)部分樓盤價格高成為42%的投票者不考慮西區(qū)的原因。,,對比得出，西市區(qū)樓盤的價格只是相對其他片區(qū)較低，實(shí)際價格在客戶能承受的范圍內(nèi)浮動。,

34、西市區(qū)客戶需求,西市區(qū)客戶需求,搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)針對昆明西區(qū)的置業(yè)調(diào)查，共有1643名網(wǎng)友參與投票。,西區(qū)的宜居已得到認(rèn)可，有47%的受訪者選擇會在西區(qū)長住。,“自住和投資兼有”是西區(qū)購房的主流，占受訪網(wǎng)友的30%。,85%的網(wǎng)友會選擇“從銀行按揭貸款”的方式付款。,隨著一些工廠、水泥廠等污染性較強(qiáng)企業(yè)被規(guī)劃外遷，西市區(qū)區(qū)域內(nèi)的高新技術(shù)企業(yè)會更加豐富并且集中，這些單位員工會成為主力客戶群之一。高新一小等名校的進(jìn)駐，教育資源的逐漸完善，將帶動

35、一部分購房需求。客戶定位在高校教職工和為了得到優(yōu)越的教育配套而購房的市民。高新區(qū)內(nèi)以科技型人員、出國留學(xué)人員為主，片區(qū)容納大部分的中端客戶群，西市區(qū)的高新產(chǎn)業(yè)區(qū)域規(guī)劃，能吸引相關(guān)企業(yè)和人才入駐，帶來一定量的高端購買力。西市區(qū)近幾年的飛速發(fā)展，讓更多的人看到西市區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿?，結(jié)合目前西市區(qū)相對較低的價格，會吸引其他片區(qū)的客戶來西市區(qū)置業(yè)，同時也吸引了一大批投資客的關(guān)注。,外流群體減少，到西市區(qū)置業(yè)、投資客戶群體增多，將成為昆明市中

36、產(chǎn)階級新主力置業(yè)區(qū),主力客戶群,本地公務(wù)員階層：這批人的收入相對比較穩(wěn)定，主要靠每月積蓄來維持生計。這批人因其所處職位和部門不同，收入也有高有低。他們在住房補(bǔ)貼上受到更好的優(yōu)待，刺激了他們的購房欲望。由于收入穩(wěn)定，這批人供樓的信心比較強(qiáng)。本地私營業(yè)主階層：他們擁有自己的產(chǎn)業(yè)，業(yè)主有大有小，財力也各不相同，但以中等有產(chǎn)階層占較大比例。作為有產(chǎn)業(yè)階層，他們在這里創(chuàng)業(yè)多年，對這里有了感情，加上各種其他因素的作用，有了在這塊奮斗多年的熱土安家

37、的想法。由于收入不同，不同地源人對不同戶型、不同品味的住房，追求不盡相同。本地企業(yè)白領(lǐng)階層：這些人士是企業(yè)的中、高級管理人員，他們的年收入一般在4至5萬元之間，有些高級白領(lǐng)達(dá)10萬元/年以上。他們是房產(chǎn)消費(fèi)的主流，而且大多手上已積累了一筆儲蓄，現(xiàn)在很多都沒有住房。入駐企業(yè)白領(lǐng)、私營業(yè)主階層：隨著西市區(qū)的規(guī)劃工作如火如荼的進(jìn)行中，馬街板塊有一些企業(yè)入駐，也顯現(xiàn)了很多大型的商業(yè)中心，這些白領(lǐng)和業(yè)主的收入一般會很高，會考慮在離上班或者鋪面

38、比較近的地方置業(yè)。,次主力客戶群,本地居民：這些人為老小區(qū)的居民和城中村的居民，其收入有高有低，很多靠小生意和出租自建房房營生。這類消費(fèi)群體購房的目的是為了改善居住環(huán)境，大多選擇買房后將原有的房屋租出。周圍片區(qū)的年輕中產(chǎn)階級：中心區(qū)、南、北市區(qū)與西市區(qū)的連通性很強(qiáng)離得很近，但房地產(chǎn)價格卻有2000~3000元/㎡的差距，西市區(qū)物業(yè)具有較大的價格空間，這些人的收入水平中等，首次置業(yè)的會選擇到西市區(qū)置業(yè)。投資客：受輕軌三號線以及西市區(qū)大

39、規(guī)模道路規(guī)劃，使得馬街板塊的交通居住環(huán)境有很大改變，增強(qiáng)了與中心區(qū)、南市區(qū)的聯(lián)通，房地長市場發(fā)展前景被普遍看好，這里也是通往安寧、嵩明等縣以及麗江、大理等市的樞紐，旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景優(yōu)越。越來越多的投資客開始青睞馬街板塊。,西市區(qū)供需預(yù)測,今年的西市區(qū)的總體消化量為5261套，月均消化438.42套。成交趨勢呈上升狀態(tài)。,2011年西市區(qū)成交套數(shù),西市區(qū)處于一個供小于求的狀態(tài)。樓盤的銷售市場并未飽和，還需要很大的放量。,2011年

40、市場各區(qū)域供求情況,2012年，西市區(qū)將繼續(xù)處于一個供小于求的狀態(tài)，2013年西市區(qū)將迎來一個更大范圍的集中放量，對供求關(guān)系會產(chǎn)生一定的影響。,客戶預(yù)測,隨著經(jīng)典雙城、西山新城、假日城市等大盤自身項(xiàng)目商業(yè)體量的集中補(bǔ)充，這批商家的購房需求會很巨大，這批客戶將逐漸成為主力客戶群之一。高新技術(shù)企業(yè)園區(qū)在不斷的擴(kuò)大，政府加大招商引資的力度，越來越多大型高新技術(shù)企業(yè)入駐西市區(qū)，這些企業(yè)的員工、管理層等將成為購房的主力軍。隨著西市區(qū)規(guī)劃進(jìn)程不

41、斷的加快，區(qū)域面貌煥然一新，因?yàn)閰^(qū)域價值的不斷體現(xiàn)，投資客的涌入也變得順理成章，這批客戶雖算不上主力客戶，但是對西市區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展也能起到很好的推進(jìn)作用。,,西市區(qū)會涌入一大批客戶，加上原先的客戶群，西市區(qū)的客戶群體會有所增加。,價格預(yù)測,西市區(qū)的價格處于一個供小于求的狀態(tài)，供求不平衡，會致使房價有一定的上漲。西市區(qū)道路規(guī)劃、商業(yè)配套的逐漸增強(qiáng)在加上大批新新產(chǎn)業(yè)的入駐，使得西市區(qū)工業(yè)、商業(yè)、居住環(huán)境都有了很大程度的提升，區(qū)域消費(fèi)能力也

42、增強(qiáng)，整個西市區(qū)的區(qū)域價值得到提升，像中心區(qū)、南、北市區(qū)看齊，因此房價也會向這些區(qū)域追趕，房價上漲的可能性很大。大環(huán)境上整個昆明市的房價在新的房地產(chǎn)政策出臺以后并未見明顯下調(diào)，房價在一段時間內(nèi)會受其影響，但是效果難以預(yù)測。,2009年市場區(qū)域價格情況,,價格會呈上漲趨勢，但幅度不會很大。,中天花園推出后，價格持續(xù)小幅上漲，鼎易天景推出別墅價格高達(dá)12450元/㎡,中天花園推出后，價格持續(xù)小幅上漲，鼎易天景推出別墅價格高達(dá)12450元/

43、㎡,,客戶、價格預(yù)測,西市區(qū)的樓市發(fā)展?fàn)顟B(tài)持續(xù)上升，區(qū)域內(nèi)供需關(guān)系不平衡，處于供小于求的狀態(tài)。今、明年住宅和商鋪仍然會有大規(guī)模的放量，以滿足西市區(qū)的需求。西市區(qū)樓盤的價格呈上漲趨勢，今年這個勢頭將會持續(xù)。西市區(qū)一部分道路規(guī)劃、市政配套、城中村等的建設(shè)即將竣工，西市區(qū)的面貌會有巨大改變。西市區(qū)商業(yè)配套的日趨完善，一方面來自政府的投入，一方面來自開放商對項(xiàng)目的規(guī)劃。,西市區(qū)能否承受如此巨大的商業(yè)體量？,2010年上半年昆明樓市商品房

44、共成交170.9億元，同比增長27.36%。 其中，商品住宅套數(shù)增長6.28%，同比大幅增勢減緩；而非住宅套數(shù)則增長了108%，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭迅猛。整個西市區(qū)商業(yè)體量約有200多萬㎡，云都國際兩棟高層住宅1-3層為商業(yè)部分，中晟·溪城規(guī)劃有約2萬㎡的商業(yè)街，中天花園規(guī)劃2.5㎡商業(yè)業(yè)態(tài)，假日城市商業(yè)體量約6.5萬㎡，鼎易天城商業(yè)體量也達(dá)到了8萬多㎡，經(jīng)典雙城更是號稱有100萬㎡的商業(yè)體量，西山新城占地133萬多㎡，它的商業(yè)

45、體量也會在100萬平米左右。以西市區(qū)目前的消費(fèi)習(xí)慣來看，商業(yè)氛圍尚有待培養(yǎng)，目前還有絕大部分人習(xí)慣去市中心購物。同時，住宅、商鋪的相對集中供應(yīng)，也面臨著空置率的問題。當(dāng)交通更加便捷，地產(chǎn)項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，到底西市區(qū)能否承載大型的商業(yè)項(xiàng)目還有待商榷。西市區(qū)目前正在規(guī)劃建設(shè)中，區(qū)域價值得到提升，但是這樣龐大的商業(yè)體量集中釋放，競爭環(huán)境會很激烈，對招商會產(chǎn)生一定的難度，若商業(yè)體量無明顯差異化，會給西市區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來很多負(fù)面的影響。,,,

46、,第五部分 項(xiàng)目本體分析,地塊特征分析地塊價值分析 地塊發(fā)展方向初判,地塊特征分析：◆地塊屬性為商務(wù)用地，面積相對較??；◆容積率5.0，屬于高密度項(xiàng)目，不具備開發(fā)高檔項(xiàng)目的條件;◆地塊周邊主要是工業(yè)廠房及老舊居民安置區(qū)，項(xiàng)目公建設(shè)施相對較少，較大程度上影響了項(xiàng)目的檔次；,,項(xiàng)目地塊認(rèn)知,商業(yè)價值分析◆地塊與城中村改造一路之隔，未來商業(yè)價值較大；◆地塊周邊有高校云集，學(xué)生有較強(qiáng)消費(fèi)能力；◆地塊周邊缺乏

47、成規(guī)模的商業(yè)配套，形成市場的空白點(diǎn)；；◆周邊有近10萬的居住人群，形成固定的消費(fèi)群；,小結(jié)：由于地塊周邊中小學(xué)、大學(xué)、等眾多學(xué)校和住宅區(qū)環(huán)伺，消費(fèi)潛力強(qiáng)大，為項(xiàng)目開發(fā)提供了部分市場依據(jù)；,,地塊價值分析,（一）項(xiàng)目發(fā)展方向初判,考慮市場競爭因素下的發(fā)展方向比較,,主要競爭點(diǎn),價值支撐分析◆周邊大學(xué)、中小學(xué)生、學(xué)生租房需求，為項(xiàng)目開發(fā)投資性產(chǎn)品提供基礎(chǔ)；◆對于看重教育資源，方便子女就學(xué)的家長提供了類似“學(xué)區(qū)房”的產(chǎn)品；◆周邊眾多

48、的消費(fèi)人群，對于經(jīng)營類住房有一定需求；◆投資類產(chǎn)品可以作為社區(qū)商業(yè)配套的一部分，增加項(xiàng)目的附加值；,（二）項(xiàng)目發(fā)展方向初判,在項(xiàng)目土地成本具有剛性、地塊面積小的情況下，實(shí)施“補(bǔ)缺型”市場戰(zhàn)略無疑當(dāng)前最好的選擇。,方向判定：,,,,第六部分 項(xiàng)目發(fā)展定位,項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目總體定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象策略 主力客戶群定位,針對本項(xiàng)目戰(zhàn)略高度的思考跳出競爭發(fā)現(xiàn)價值——借勢、跳出、超越,核心思考點(diǎn)：項(xiàng)目應(yīng)該打造什么

49、樣的產(chǎn)品？,假設(shè)點(diǎn)一：寫字樓由于項(xiàng)目周邊文潔地產(chǎn)的城市綜合體項(xiàng)目、保利地產(chǎn)的綜合體項(xiàng)目、聯(lián)想融科的數(shù)碼港項(xiàng)目均設(shè)計有大比列的寫字樓產(chǎn)品，加之同屬西市區(qū)城中村改造的其他項(xiàng)目，寫字樓市場競爭異常激烈，市場空間較窄，定位于此無可避免的會陷入全面競爭。假設(shè)點(diǎn)二：酒店高新區(qū)酒店物業(yè)較少，最好的是華帝王朝酒店，入住率也不是很高，而該類物業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入大品牌時代，定位于此類物業(yè)將面對投資回收期漫長的局面。假設(shè)點(diǎn)三：公寓+寫字樓周邊大量的城

50、中村改造項(xiàng)目均有這類物業(yè)，并且具有先發(fā)優(yōu)勢，本項(xiàng)目地塊面積小，若過度重復(fù)這一型態(tài)，顯示不了自身的優(yōu)勢，不具備強(qiáng)大的市場競爭力。,“滿城盡是城市綜合體”的結(jié)果也就意味著，是其重要組成部分的公寓、酒店、寫字樓等產(chǎn)品扎堆面市，這些大量上馬產(chǎn)品將開始轉(zhuǎn)入對前期產(chǎn)品的消化階段。市場競爭會異常激烈。 本案在區(qū)域內(nèi)在以上幾種方案均不完全可行的情況下，如遵循傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)思路，無異于是在為政府“墾荒”無可避免的會陷入全面競爭，本項(xiàng)目應(yīng)另辟蹊徑，重新審視

51、項(xiàng)目，跳出項(xiàng)目看項(xiàng)目，這樣項(xiàng)目才具備生命力。,全程策劃/代理的重中之重是——幫助項(xiàng)目贏在起跑線上！贏了再打！“好房子自己會說話”，房地產(chǎn)產(chǎn)品成形之時，便決定了它未來70%的命運(yùn)。從營銷的角度來看，做產(chǎn)品其實(shí)就是做賣點(diǎn)。從市場的角度來看，我們認(rèn)為有三種不同的態(tài)度 — — 迎合、引導(dǎo)、超越！從行業(yè)競爭的角度來看，存在“三品”之爭——品質(zhì)、品位、品牌！究竟是在產(chǎn)品中做賣點(diǎn)，還是在賣點(diǎn)中做產(chǎn)品？究竟是迎合市場，還是引導(dǎo)市

52、場，抑或超越市場？“三品”之爭，企業(yè)如何過渡？如何取舍？孰重孰輕？我們相信，正因?yàn)椴煌膽B(tài)度，不同的選擇，也成就了不同的開發(fā)商。所以就會有人做車頭，有人當(dāng)車廂……,思路決定出路,最大的劣勢背后往往隱藏著最強(qiáng)的優(yōu)勢！,只有跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，才是該地塊最佳的發(fā)展選擇。德源地產(chǎn)策劃班子以辯證的、發(fā)散、逆向的思維，在充分權(quán)衡了當(dāng)前昆明房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，多次論證，認(rèn)為昆風(fēng)地塊的開發(fā)，不能做房地產(chǎn)市場中隨波逐流的一枚棋子，不能在別人的基礎(chǔ)

53、上的簡單克隆，而應(yīng)該是昆明房地產(chǎn)市場走向復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)的第一啖湯，這樣昆風(fēng)地塊才能實(shí)現(xiàn)“金鱗化龍”的騰龍一躍。 于此，結(jié)合國內(nèi)最先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)理念——泛地產(chǎn)理念， 結(jié)合昆明最適合人居的氣候優(yōu)勢，在相同的硬件基礎(chǔ)上植入全新的開發(fā)理念，將地塊開發(fā)與發(fā)展的著眼點(diǎn)放到了中高端養(yǎng)生的層面上，跳出單一地產(chǎn)的開發(fā)思維，站在更高的層面，對地塊的項(xiàng)目開發(fā)定位為,具有國際化標(biāo)準(zhǔn)的云南首創(chuàng)超五星級養(yǎng)生公寓,詮釋：以全新的理念、先進(jìn)的模式、專業(yè)的服

54、務(wù)體系打造具有市場化、標(biāo)準(zhǔn)化以及合理化以養(yǎng)老、養(yǎng)生公寓為核心的樣板養(yǎng)老典范。關(guān)鍵詞：標(biāo)準(zhǔn)化全裝修、時尚、家居；,,定位思路解析：,如前所述，本項(xiàng)目應(yīng)另辟蹊徑，跳出項(xiàng)目看項(xiàng)目，這樣項(xiàng)目才具備生命力，定位中高端養(yǎng)老主題型的物業(yè)，采用錯位經(jīng)營模式填補(bǔ)商圈漏缺。滿足眾多退休人士養(yǎng)老及照顧孩子的需求符合主流購房群體的訴求；定位支撐一：房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的開發(fā)及昆明大躍進(jìn)般的城中村改造，過度競爭和相對過剩的市場呼喚新的突破點(diǎn)；中高端老年公寓形態(tài)

55、，這一產(chǎn)品和社區(qū)形態(tài)正是當(dāng)前市場的稀缺產(chǎn)品形態(tài)。定位支撐二：進(jìn)入老齡化社會是不爭的事實(shí)，這就需要建造和發(fā)展適合不同老年人各種類型的住宅“田園型、山水型”養(yǎng)老產(chǎn)品由于離城市相對遠(yuǎn),中高端老年公寓會成為越來越多老年人的首選。而商業(yè)性的高端老年公寓市場上沒有，這預(yù)示著本項(xiàng)目的進(jìn)入將面臨巨大的市場空間；定位支撐三：國家、省、市各級政府鼓勵進(jìn)行老年公寓的建設(shè)；,【項(xiàng)目總體定位】,本項(xiàng)目擁有的物業(yè)功能： 商業(yè)＋居?。虅?wù)＋文化,以現(xiàn)代養(yǎng)老為基

56、礎(chǔ)，以慈善為本源，建設(shè)具有鮮明傳統(tǒng)美德特色的養(yǎng)老社區(qū)典范。集“中高端養(yǎng)生”、醫(yī)療康復(fù)、商業(yè)服務(wù)、娛樂、 生活于一體”的養(yǎng)老示范社區(qū)。,形象定位,策略核心離塵不離城，CBD的城市高端養(yǎng)生復(fù)合型項(xiàng)目品牌知名度,化政府目標(biāo)為企業(yè)行為站在為政府分憂的高度,替政府在解決養(yǎng)老問題上，貢獻(xiàn)力量。從而提升品牌知名度！,形象策略,建筑的發(fā)展，源自生活的發(fā)展隨著生活的發(fā)展，對建筑，對產(chǎn)品已有了更高的要求 本案的全新開發(fā)理念，從建筑

57、、園林，小品乃至產(chǎn)品的細(xì)節(jié)無處不體現(xiàn)尊貴、對生活質(zhì)量的無限追求站在公司發(fā)展理念的高度上獲得領(lǐng)先的視角和領(lǐng)袖的氣度,形象策略,——國際化元素打造項(xiàng)目明天！ “愛丁堡”內(nèi)涵導(dǎo)入,世界最早的富人區(qū)之一,文化與藝術(shù),A、無處不在的尊貴感1、“買的不僅僅是房子，更是尊貴的城市生活”2、園林小品、建筑、戶型、會所、服務(wù)，充分地從老年人的角度追求品質(zhì)和細(xì)節(jié)，體現(xiàn)對老年人無微不至的尊重B、無處

58、不在的高尚感1、“買的不僅僅是房子，更是國際化的尊貴生活方式”2、植入國際化的元素，在產(chǎn)品和服務(wù)理念上樹立全新標(biāo)準(zhǔn)，對增加社區(qū)的尊貴感非常重要，可通過建筑形象和內(nèi)部設(shè)施意義表現(xiàn)。C、倡導(dǎo)高尚的生活理念1、國外的知名的富人區(qū)早已不是簡單的財富聚集，更是有著高尚生活理念的高度認(rèn)同。2、 高尚的生活理念不僅需要從宣傳上，更需要從產(chǎn)品上予以實(shí)現(xiàn)。 加強(qiáng)會所的開放性和檔次感倡導(dǎo)健康、養(yǎng)生的生活理念,主力客群定位,主力

59、客群定位分析,1、基于項(xiàng)目戰(zhàn)略定位本案主要面向三類目標(biāo)顧客群體：其一，本身文化程度、收入水平較高的企事業(yè)單位老年退休人群。 這類顧客較高的文化素質(zhì)，決定了他們對于老年生活有著較高的追求，他們不但希望自己的老年生活擁有較好的醫(yī)療、家政等服務(wù)保障，更希望晚年生活能夠豐富多彩，滿足其物質(zhì)和精神的雙重要求。同時，這類顧客本身經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)豐厚，可以獨(dú)立負(fù)擔(dān)起在專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)購房的經(jīng)濟(jì)開支，一般不需要子女的經(jīng)濟(jì)支持，故他們在購買上具有更大的

60、自主決定權(quán)。其二，經(jīng)濟(jì)收入、文化素質(zhì)較高的中年子女。 這類人群一般工作較為忙碌，缺乏足夠的陪伴父母、照顧父母的時間，但他們非常孝敬父母，關(guān)心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一個適宜的居住環(huán)境中安度晚年。這類目標(biāo)顧客群既有購買專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)住房的支付能力，又極其希望可以為父母購買這類住房作為養(yǎng)老之用。其三，有一定收入、不喜城市中心區(qū)的喧囂生活環(huán)境、追求安逸平靜的老年生活的退休老人。 這類老人也許收入并不

61、豐厚，但他們對于養(yǎng)老生活有著自己的追求，在考慮必要的養(yǎng)老配套的同時，對價格較為敏感。2、目標(biāo)市場客戶需求從上述目標(biāo)客戶以及需求分析可以看出，目標(biāo)市場認(rèn)可接受本案的核心需求在于： 適宜的居住環(huán)境+較好醫(yī)療體系+完善的家政服務(wù)+可承受的支付能力結(jié)論：基于此，居住景觀、環(huán)境的打造，合理醫(yī)療體系的引進(jìn)，完善家政服務(wù)的配備以及合理價格（或租金）是本案開發(fā)發(fā)展的基礎(chǔ)。,,,,,,,中高端養(yǎng)生住宅,對獨(dú)特、稀缺、昂貴的

62、財富的領(lǐng)先性占有,高度的私人社交需求、圈子文化,獨(dú)特的價值觀及生活哲學(xué)的高度契合,享受極高檔次、舒適、高尚的居住生活,安逸性、私密性,主力客群—五大核心欲求,,,,,,,,,第七部分 國內(nèi)老年公寓案例分析,案例分析小結(jié),,北京東方太陽城,國內(nèi)最成功老年社區(qū)之一；定位——“世界級的高尚退休社區(qū)”、“全新退休生活的領(lǐng)跑者”,區(qū)域概況,順義以農(nóng)業(yè)發(fā)展為主，植被覆蓋率、綠化率和空氣質(zhì)量等環(huán)境條件和基礎(chǔ)條件都非常好，很多綠化率高檔的別墅項(xiàng)

63、目都是在京順路沿線的地區(qū)。新版北京總規(guī)確定城市發(fā)展格局是兩軸、兩帶、多中心，多中心就包括順義；首都機(jī)場擴(kuò)建也為順義經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新動力，順義必將成為北京重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域。主要目標(biāo)客源地為北京。2006年，北京65歲及以上人口超10%，早已進(jìn)入老齡化社會，人均GDP達(dá)6210美元，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。,組團(tuán)帶狀排布最大借景、組團(tuán)設(shè)計體現(xiàn)老年社區(qū)特色：極致景觀與閉合的開放組團(tuán),北京東方太陽城 規(guī)劃特點(diǎn),,設(shè)計公司,美國SASAKI設(shè)

64、計公司擔(dān)綱，將東方太陽城作為一個城市來整體規(guī)劃，為中國老年人的生活環(huán)境創(chuàng)造一個新型范例,規(guī)劃依據(jù),使命：關(guān)愛老人、專注銀發(fā)產(chǎn)業(yè)目標(biāo)：開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn)理念：摒棄原來的養(yǎng)老方式，老有所學(xué)、老有所養(yǎng)、老有所樂，老有所為,為老人的生活提供全方位的配套，生活、醫(yī)療、娛樂、休閑、交流等設(shè)施完善,配套設(shè)施,醫(yī)療中心、老年文教中心、老年健身娛樂中心、會議中心、購物中心、家政服務(wù)中心等共7萬平方米的商業(yè)城。生活通訊配套：道路無障礙

65、設(shè)計鋪設(shè)防滑鋼磚，公寓住宅樓全部能容納擔(dān)架地醫(yī)用電梯，社區(qū)內(nèi)建有先進(jìn)的弱電管理中心，配有緊急援助呼叫系統(tǒng)、生活服務(wù)系統(tǒng)、信息傳遞系統(tǒng)（與寬帶光纖銜接），在社區(qū)綠化帶內(nèi)還建有帶編碼的公共衛(wèi)生間，并在其內(nèi)安裝有安全呼叫設(shè)施與社區(qū)智能化安全系統(tǒng)連接。,成本投入,首期投入超過8億元人民幣,社區(qū)園景,中心廣場,休閑長椅,社區(qū)超市,社區(qū)雕塑,北京東方太陽城 配套特點(diǎn),定位高端，吸引大量高端客戶，是國內(nèi)老年社區(qū)建設(shè)探索的樓盤之一,東方太陽城二

66、期產(chǎn)品構(gòu)成,東方太陽城一期公寓價格走勢,一組團(tuán)2007年5月2日開盤，2008年7月1日前入住。板式公寓1-3居，均價6400元；點(diǎn)式公寓4居，均價8000元，開盤總套數(shù)361套，已簽約套數(shù)276套二組團(tuán)將于2007年7月開盤售，2008年6月入住，戶型為80-180平方米一至四居,東方太陽城三期銷售現(xiàn)狀,北京東方太陽城 取得成果,一期主流客戶：階層：95%以上是高知識、高收入階層中老年人職業(yè)：教授、商人、企業(yè)領(lǐng)

67、導(dǎo)、文藝工作者為主收入：是有一定穩(wěn)固經(jīng)濟(jì)來源，綜合家庭月收入通常不低于5000元意識形態(tài)：很多有過在國外居住或者工作的經(jīng)歷，思想先進(jìn)有活力，對于這種新型的養(yǎng)老形式容易接受銷售情況：一期、二期分批開盤后均已售罄三期期房于2007年5月開盤，目前開盤部分銷售率超過75% 該社區(qū)價格水平高于區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)平均價格,良好的自然環(huán)境：社區(qū)水系和綠化環(huán)境營造突出,社區(qū)內(nèi)以及周邊大量的綠化保證了療養(yǎng)級空氣質(zhì)量,北京東方太陽城 成功

68、原因分析,水系：社區(qū)整體坐落于高爾夫球場之上，共有近500畝湖水分布其間，水域比例達(dá)到3-5%綠化：周邊有10萬株林木環(huán)抱，社區(qū)綠化率高達(dá)80％。每個區(qū)域都有自己獨(dú)特的樹木、灌木及地被植物，形成區(qū)域之間的天然視覺屏障，風(fēng)景隨四季交織呈現(xiàn)空氣：社區(qū)空氣中負(fù)氧離子平均含量高達(dá)2000個/立方米，居住環(huán)境已達(dá)到療養(yǎng)級別,社區(qū)綠化及水系,社區(qū)綠化及水系,人性化規(guī)劃設(shè)計:無障礙設(shè)計，戶型、環(huán)境設(shè)計，充分滿足老年人生活便利、相互交流需求,戶型設(shè)