思源濟(jì)南清河板橋項(xiàng)目前期市場定位與產(chǎn)品策劃152

1、我們的思路,1、市場定位篇,2、產(chǎn)品策劃篇,主要解決做什么（物業(yè)類型決策）、給誰做（客群定位研判）的問題,主要解決怎么做（產(chǎn)品策劃思考）的問題,3、開發(fā)策略篇,經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算,《2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789,市場研究分析,開發(fā)戰(zhàn)略定位,項(xiàng)目自身研究,PART2：,PAR

2、T1：,PART3：,PART5：,市場定位篇,項(xiàng)目整體定位,物業(yè)類型研判,PART4：,《2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789,項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略定位 ——項(xiàng)目開發(fā)整體戰(zhàn)略,N0.1,《2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到

3、驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789,整體戰(zhàn)略探研 —— 視野決定高度,1、從全局戰(zhàn)略著眼,跨越北園路，帶動(dòng)大城北,2、從區(qū)域發(fā)展入手,土地需運(yùn)營，價(jià)值要提升,3、從項(xiàng)目運(yùn)營來看,塑造新清河，拔高產(chǎn)品線,《2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料

4、免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789,市場研究分析 ——我們面臨什么樣的市場環(huán)境？,N0.2,《2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789,關(guān)于大市的總結(jié),地產(chǎn)仍然是國家支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)；,宏觀市場概況,房地產(chǎn)市場概況,大

5、勢分析,② 國家目前的調(diào)控不是打壓，而是穩(wěn)定房價(jià)，避免大起大落；調(diào)控的是過度的投資與投機(jī)，濟(jì)南的投資與投機(jī)現(xiàn)象并不多，特別是投資，不是多了，而是嚴(yán)重不足；,③ 政策走勢的基本面短期不會(huì)改變，后期可能微調(diào),④ 剛性需求將繼續(xù)推動(dòng)濟(jì)南市場的價(jià)量齊升,⑤ 濟(jì)南進(jìn)入地產(chǎn)的品質(zhì)品牌時(shí)代,⑥ 土地放量持續(xù)推進(jìn)，后期競爭將加強(qiáng),⑧ 需求空間遠(yuǎn)未釋放開,⑦ 區(qū)域發(fā)展一頭重，北部潛力巨大,產(chǎn)品設(shè)計(jì)雷同、居住功能存在缺陷、產(chǎn)權(quán)年限不足、需求量

6、大、后市供應(yīng)不足（主力面積集中在40——60平米之間，一室為主，少量兩室，多數(shù)無分隔，少數(shù)為精裝修，物業(yè)服務(wù)與普通住宅無區(qū)別，名不副實(shí)）,從市場角度分析我們得出結(jié)論：本案開發(fā)公寓產(chǎn)品是可行的！,公寓市場分析,關(guān)于公寓市場的總結(jié),③ 市場存在大量剛性需求——本案所在的區(qū)域有大量的專業(yè)市場，有大量的私營業(yè)主、中高層職員、普通員工及外來的務(wù)工人員，從而也會(huì)產(chǎn)生極大的市場需求，市場存在大量需求。,② 區(qū)域市場無競爭——本案所在的區(qū)域目前無在

7、售公寓項(xiàng)目，市場存在空白；潛在的供應(yīng)僅有鑫苑項(xiàng)目，其項(xiàng)目總體量65萬平米，預(yù)計(jì)11年上市，公寓體量約1.5萬平米，屬于項(xiàng)目最后開發(fā)的產(chǎn)品，預(yù)計(jì)在2013年以后，從開發(fā)時(shí)間來講，與本案無直接競爭;,北區(qū)無戰(zhàn)事——濟(jì)南整體寫字樓市場一直是沿著從西向東的方向發(fā)展，北區(qū)是寫字樓市場發(fā)展的空白。,關(guān)于寫字樓市場的總結(jié),寫字樓市場總結(jié),② 產(chǎn)品無特色——以中高檔為主，呈現(xiàn)大眾化，高檔項(xiàng)目的出租率極高，這是濟(jì)南寫字樓市場的一大特點(diǎn)。,③

8、區(qū)域辦公條件極差——目前區(qū)域內(nèi)絕大多數(shù)的辦公人員在民房、沿街商鋪或者商務(wù)賓館辦公，連基本的寫字間的標(biāo)準(zhǔn)都難以達(dá)到，辦公條件亟待升級。,④ 區(qū)域市場存在大量剛性需求——區(qū)域內(nèi)中小型企業(yè)或者私營業(yè)主們需要有專業(yè)的寫字樓，以提升自己的企業(yè)品牌形象，但又不愿意遠(yuǎn)離自己目前所在工作的區(qū)域；從未來的市場發(fā)展趨勢來講，隨著區(qū)域的不斷發(fā)展，未來必吸引大量的企業(yè)來入駐，寫字樓需求必然存在；,從市場角度分析我們得出結(jié)論：本案開發(fā)寫字樓產(chǎn)品是可行的！,

9、七大商圈各具特色——濟(jì)南大型商業(yè)集中在老城區(qū)，且商圈地位難以撼動(dòng)；,從市場角度分析我們得出結(jié)論：本案開發(fā)少量商業(yè)產(chǎn)品是可行的！,商業(yè)市場分析,關(guān)于商業(yè)市場的總結(jié),③ 市場存在一定需求——本案周邊以專業(yè)市場為主，缺乏一定的生活配套設(shè)施，需要少量的商業(yè)配套來滿足社區(qū)居民的基本生活需求，,② 北區(qū)專業(yè)市場云集 ，經(jīng)營業(yè)態(tài)雜亂——北部區(qū)域以專業(yè)的家居建材、汽貿(mào)、五金等專業(yè)市場為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)較為雜亂；,高檔酒店集中分布在中心區(qū)域——本案所處區(qū)

10、域高檔酒店尚處空白；,關(guān)于酒店市場的總結(jié),酒店市場總結(jié),② 經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店受市場追捧——經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店年入住率80%左右，遠(yuǎn)高于星級酒店。相比高檔酒店其價(jià)格實(shí)惠，伴隨濟(jì)南旅游、經(jīng)濟(jì)的升溫，這種類型的酒店將越來越受市場認(rèn)可，發(fā)展?jié)摿薮蟆?③ 產(chǎn)權(quán)酒店曇花一現(xiàn)——明珠商務(wù)港是濟(jì)南典型的產(chǎn)權(quán)式酒店，但隨著07年來住宅市場的不斷升溫，產(chǎn)權(quán)式酒店逐步淡出了市場；,⑤ 區(qū)域酒店數(shù)量多、檔次低——目前區(qū)域內(nèi)酒店產(chǎn)品數(shù)量較多，整體檔次

11、較低；,⑥ 酒店市場未來需求旺盛——濱河新區(qū)的改造助推了旅游業(yè)的發(fā)展，催生了大量需求；,④ 酒店式公寓名不符實(shí) 市場供需結(jié)構(gòu)失衡,從市場角度分析我們得出結(jié)論：本案開發(fā)酒店產(chǎn)品機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存！,項(xiàng)目自身綜合條件分析 ——我們的地塊地處什么樣的環(huán)境？,N0.3,《2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

12、 0755-83513598 QQ:69031789,自身綜合條件分析,技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),由目前的規(guī)劃指標(biāo)引發(fā)的思考：1）容積率偏低，必然導(dǎo)致建筑的高度不高，既不符合城市建筑向高發(fā)展的最新規(guī)劃要求，又不符合沿河建筑的景觀性價(jià)值。因此，建議調(diào)整其建筑容積率；2）土地性質(zhì)決定了建筑類型只能做公寓、寫字樓與酒店、商業(yè)等四類物業(yè)形態(tài)。3）項(xiàng)目規(guī)模不大，容易控制開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、容易快速啟動(dòng)，啟動(dòng)的成本較低、容易快速見到成效與利潤。,項(xiàng)目整體規(guī)模體量適中

13、,自身綜合條件分析,項(xiàng)目地塊條件分析,喧囂在外，靜謐其間,黃臺(tái)家居市場,改造后的小清河,地塊內(nèi)部,小清河北路,東邊在建的清河大橋,由地塊條件帶來的思考： 1）緊沿清河，便于打造水岸觀景建筑，容易提升項(xiàng)目自身的價(jià)值，同時(shí)，作為城市水岸景觀的一部分，建筑本身也必須打造出其很強(qiáng)的價(jià)值感與品質(zhì)感；2）土地規(guī)劃條件已經(jīng)審批（自身作為土地的出讓方，可以便利的調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)）、土地不存在拆遷物，屬于凈地，便于快速啟動(dòng)與開發(fā)，以快速帶動(dòng)沿清河的其他項(xiàng)目開

14、發(fā)，形成群體響應(yīng)，拉動(dòng)整個(gè)濱河新區(qū)的建設(shè)序幕，快速形成清河城市改造與濱河新區(qū)的建設(shè)政績,自身綜合條件分析,項(xiàng)目交通環(huán)境分析,雄踞十字路口，交通四通八達(dá),道路：項(xiàng)目緊鄰城市交通要道歷山北路與清河北路路，交通極為便利的。,歷山北路——雙向八車道北園大街——雙向十車道小清河北路——雙向二車道水屯路——雙向二車道水屯北路——雙向四車道歷山北路——雙向八車道,北園大街,歷山北路,小清河北路,水屯路,水屯北路,歷山北路,公交路線：周邊公交

15、線路較為發(fā)達(dá)，31、79、36、84、K57、K107、 BRT1、 BRT2、 BRT3等公交線路都能到達(dá)；,自身綜合條件分析,項(xiàng)目交通環(huán)境分析,,,,四條公交線路直達(dá)地塊，北園大街的公交線路更是多達(dá)6條，3條BRT線路相交之處，濟(jì)南乘坐BRT最方便的區(qū)域,公交線路四通八達(dá)，貫通5大商圈本地塊周邊居民可搭乘公交車可在不換車的情況下，到達(dá)城市5個(gè)重要商圈，以及重要城市功能體，其中包括濟(jì)南商業(yè)核心商業(yè)核心泉城廣場商圈、火車總站、長途汽車

16、總站。,自身綜合條件分析,項(xiàng)目交通環(huán)境分析,距大明湖3KM,距泉城廣場5KM,距洪樓商圈6KM,距洛口商圈7KM,距北園商圈1KM,城市功能欠缺、居住氛圍不足,全區(qū)規(guī)劃中小清河區(qū)域定位為宜業(yè)宜居新城，但片區(qū)價(jià)值建立仍需要過程。目前區(qū)位發(fā)展尚不成熟，是未被濟(jì)南客戶認(rèn)同的居住區(qū)域。,自身綜合條件分析,項(xiàng)目外圍環(huán)境分析,村落,村落（待改建片區(qū)）,商業(yè)零散無品店,以銀座購物廣場為中心，沿北園大街分布著部分生活類商業(yè)，包括餐飲、銀行、便民藥店等等

17、，歷山北路有一家統(tǒng)一銀座便民超市。整體來看地塊所在區(qū)域生活類配套相對缺乏,自身綜合條件分析,項(xiàng)目周邊配套分析,商業(yè)配套,潤豐農(nóng)村合作銀行,建設(shè)銀行,工商銀行,中信銀行,統(tǒng)一銀座,自身綜合條件分析,項(xiàng)目周邊配套分析,教育配套,教育匱乏無名校,自身綜合條件分析,項(xiàng)目周邊配套分析,除了一中和濟(jì)南二中外，片區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)教育資源素質(zhì)相對較差，無重點(diǎn)院校資源。,北園芙蓉小學(xué),濟(jì)南二中,北全福小學(xué),濟(jì)南明湖中學(xué),濟(jì)南一中,,水屯小學(xué),楊莊小學(xué),金太陽幼

18、兒園,北全福幼兒園,金太陽幼兒園,山東外事翻譯學(xué)院,山東教育學(xué)院,山東藝術(shù)學(xué)院,區(qū)域內(nèi)以山東大學(xué)第二醫(yī)院為主要醫(yī)療資源，除此之外還有“天倫不孕不育醫(yī)院”以及“九龍泌尿?qū)？啤眱杉覍？漆t(yī)院。區(qū)域整體醫(yī)療水平相對較差。,醫(yī)療配套,醫(yī)療配套不夠完善,自身綜合條件分析,項(xiàng)目周邊配套分析,老百姓大藥房,百姓大藥房,山東大學(xué)第二醫(yī)院,天倫不孕不育醫(yī)院,九龍泌尿?qū)？漆t(yī)院,自身綜合條件分析,項(xiàng)目周邊配套分析,板橋廣場位于小清河北岸、歷山北路橋(原黃臺(tái)板橋

19、)東北，占地約2萬平方米。廣場除了各種喬木、灌木、花卉與草地等綠化景觀外，還設(shè)有雕塑、跌水景觀、花架等園林小品。廣場南端、小清河北岸還建有游船碼頭，等到各方面成熟后可供游客乘船游覽小清河。廣場東南側(cè)，建有小清河展覽館，全面展示小清河的歷史文化、發(fā)展歷程、開發(fā)建設(shè)及規(guī)劃藍(lán)圖。,板橋廣場標(biāo)志性建筑“清河之戀”,廣場東南側(cè)：小清河展覽館,精美標(biāo)識(shí),休閑娛樂配套,板橋休閑廣場近在咫尺,自身綜合條件分析,項(xiàng)目周邊配套分析,小清河濱河新區(qū)東至東繞城

20、高速公路，西至濟(jì)南西編組站，南至北園大街及工業(yè)北路，北至黃河南岸，總用地面積約150平方公里，整個(gè)區(qū)域投資近千億元。本案處在濱河新區(qū)的規(guī)劃核心地帶。 其開發(fā)將以構(gòu)建城市北部新的城市功能區(qū)和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展帶為目標(biāo)，對加速濟(jì)南市“拓展城市發(fā)展空間，打造現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系”進(jìn)程，有效提升北部城市環(huán)境，人居質(zhì)量、豐富配套設(shè)施建設(shè)都將產(chǎn)生重要影響。將小清河地區(qū)打造成集休閑旅游、商貿(mào)服務(wù)、生活居住為一體的新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶、靚麗的景觀旅游帶和

21、宜居的生活休閑帶。,濱河新區(qū)整體規(guī)劃,自身綜合條件分析,區(qū)域規(guī)劃發(fā)展分析,規(guī)劃核心區(qū)域,本項(xiàng)目地塊所在位置在規(guī)劃思路中的地位舉足輕重，其中以下幾點(diǎn)可以成為本項(xiàng)目的利好：“一帶”： 小清河濱河景觀及發(fā)展帶——（環(huán)境利好）“二軸”之一 ：北園大街城市發(fā)展軸（經(jīng)濟(jì)命脈）——（客群利好）“一心”： 北湖綠心形成天橋區(qū)的地區(qū)中心——（位置利好、環(huán)境利好）,城市北部臟亂差的形象需要得到改變，周邊居民需要提升生活品質(zhì)，政府近兩年來對北區(qū)加大力度

22、的治理工作也證明了政府對改變區(qū)域形象的決心和信心。,自身綜合條件分析,區(qū)域規(guī)劃發(fā)展分析,項(xiàng)目地塊,北部城區(qū)將運(yùn)用一條連續(xù)蜿蜒的景觀河道串起不同空間主體功能區(qū)，打造“文化清河、運(yùn)動(dòng)清河、綠色清河、商務(wù)清河”。小清河區(qū)域?qū)⒁匀A山片區(qū)、北湖片區(qū)、濼口片區(qū)開發(fā)建設(shè)為突破口，著力發(fā)展旅游觀光、文化傳謀、娛樂休閑、商貿(mào)服務(wù)、生態(tài)環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè)，將兩岸建設(shè)成優(yōu)勢突出的宜居宜業(yè)宜游的北部特色新城區(qū)。清河北、徐李片區(qū)將由北大資源負(fù)責(zé)開發(fā)，其總體定位為

23、北部中心區(qū)商貿(mào)、教育、科技、商務(wù)四大核心功能，預(yù)計(jì)商業(yè)開發(fā)量將達(dá)到10萬平方米。其中免稅商品店3萬平方米，建成幼兒園到高中的一站式教育體系、并引入北大方正，帶動(dòng)商務(wù)辦公15萬平方米。,120億的清河改造讓北部城區(qū)翻天覆地,----《濟(jì)南市關(guān)于大力推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的實(shí)施意見》《北大資源徐李片區(qū)開發(fā)定位》,自身綜合條件分析,區(qū)域規(guī)劃發(fā)展分析,主題雕塑展現(xiàn)清河歷史文化沿線各景點(diǎn)通過浮雕、銅雕、鐵雕、線條畫、馬賽克拼貼的景墻、雕塑等形式集中

24、展現(xiàn)小清河歷史悠久的鹽運(yùn)文化、老工業(yè)文化、名士文化、航運(yùn)文化。項(xiàng)目東北路口已建成板橋休閑廣場。7個(gè)體育主題區(qū)小清河南岸將打造七個(gè)體育主題區(qū)，分別位于津浦鐵路附近、鳳凰山橋附近、生產(chǎn)路附近、歷黃路橋與歷山北路橋之間、二環(huán)東路橋與華山路橋之間、還鄉(xiāng)店橋附近、化纖廠路橋附近。3大商務(wù)區(qū)根據(jù)規(guī)劃，整個(gè)小清河沿線將集中打造三大商務(wù)區(qū)：火車東站商務(wù)區(qū)、北湖商務(wù)區(qū)、濼口商務(wù)區(qū),自身綜合條件分析,區(qū)域規(guī)劃發(fā)展分析,,,,,,,,,睦里閘,林家鐵

25、路橋,動(dòng)物園,二環(huán)西路,二環(huán)東路,歷山北路,洪園,孟家閘,自然生態(tài)區(qū),自然生態(tài)區(qū),商貿(mào)區(qū),風(fēng)貌區(qū),居住區(qū),居住區(qū),,5個(gè)景觀功能區(qū)——按規(guī)劃小清河沿線將形成自然生態(tài)區(qū)、休憩怡情區(qū)、歷史風(fēng)貌區(qū)、休閑健身區(qū)、山水風(fēng)景區(qū),自身綜合條件分析,區(qū)域規(guī)劃發(fā)展分析,北湖公園，泉城風(fēng)貌新亮點(diǎn)根據(jù)濟(jì)南城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的“十字方針”，城市將形成“一軸、兩湖、三區(qū)、四泉、六河、九山”的布局形態(tài)。北湖市民文化區(qū)是新規(guī)劃中最大的一個(gè)亮點(diǎn)。一軸——從千佛山經(jīng)

26、古城到黃河的歷史傳統(tǒng)風(fēng)貌發(fā)展延續(xù)軸；兩湖——大明湖和北部將開發(fā)的北湖。北湖將開辟出約４０公頃的新水面；三區(qū)——千佛山風(fēng)景名勝區(qū)、泉城特色標(biāo)志區(qū)和北湖市民文化區(qū)；四泉——趵突泉、五龍?zhí)?、黑虎泉、珍珠泉四大泉群；六河——黃河、小清河、東濼河、西濼河、護(hù)城河和曲水亭河；,,自身綜合條件分析,區(qū)域規(guī)劃發(fā)展分析,北湖公園，泉城風(fēng)貌新亮點(diǎn)北湖地區(qū)規(guī)劃范圍東起東濼河?xùn)|路，西至生產(chǎn)路-清河南路-西濼河路,南起水屯北路，北至清河北路，總面積約9

27、4.31公頃。規(guī)劃結(jié)合滯洪區(qū)及小清河改造，開辟４０公頃水面形成北湖，與大明湖遙相呼應(yīng)。根據(jù)規(guī)劃，新建的北湖以南以文化休閑、商業(yè)服務(wù)為主，北湖以北以政務(wù)辦公為主。,自身綜合條件分析,區(qū)域規(guī)劃發(fā)展分析,自身綜合條件分析,區(qū)域規(guī)劃發(fā)展分析,小清河華山湖水系有望“溝通” 華山片區(qū)于小清河、濟(jì)青高速和將軍路三條通道之間的狹長三角形區(qū)域，總規(guī)劃用地面積14.6平方公里，其中包括華山歷史文化公園用地和片區(qū)開發(fā)建設(shè)用地。 在該片區(qū)中

28、，華山國家歷史文化公園用地約7平方公里，占整個(gè)片區(qū)用地的49.6%，其中公園陸地面積約3.24平方公里，水體面積4平方公里，約6000畝。      根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)平面圖，華山湖將把華山、驢山和南、北臥牛山全部包圍起來，形成四座“湖中島”。 根據(jù)規(guī)劃，南北臥牛山之間設(shè)計(jì)了小清河與華山湖水系溝通的出入口，方便游客將來乘船游覽。 小清河與華山湖的貫通將進(jìn)一步帶動(dòng)本案周邊旅

29、游業(yè)的發(fā)展。為本案的帶來更多的投資客群。,隨著小清河綜合治理工程及兩側(cè)開發(fā)建設(shè)的推進(jìn)，該區(qū)域環(huán)境明顯優(yōu)化，發(fā)展?jié)摿χ鸩斤@現(xiàn)，發(fā)展速度日益加快。特別是第十一屆全運(yùn)會(huì)后，濟(jì)南市提出了“拓展城市發(fā)展空間，打造現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系”的重要戰(zhàn)略部署，確定將小清河周邊南起北園大街、北到黃河南岸、東至繞城高速、西至二環(huán)西路，約120平方公里作為全市城市發(fā)展空間拓展的重點(diǎn)區(qū)域之一，全力建設(shè)“濱河新區(qū)”，打造環(huán)境優(yōu)美、交通便捷，產(chǎn)業(yè)聚集、功能完善，特色鮮明、優(yōu)勢

30、突出的宜業(yè)宜居宜游的北部特色新城區(qū)。同時(shí)，結(jié)合濱河新區(qū)區(qū)位、交通、發(fā)展條件等實(shí)際情況，將北至二環(huán)北路，東至東濼河、歷黃路，南至北園大街，西至順河高架路的區(qū)域作為濱河新區(qū)的核心區(qū)，定位于濟(jì)南城市未來空間結(jié)構(gòu)的重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)建設(shè)。似乎一夜之間，這里迅速成為備受地產(chǎn)資本追捧的“投資熱土”。,09年8月份120萬/畝——09年10月份378萬/畝、393萬/畝——10年3月8日603萬/畝,土地價(jià)值節(jié)節(jié)高升,本案價(jià)值點(diǎn)梳理,四大價(jià)值點(diǎn),價(jià)值點(diǎn)

31、一：一個(gè)引領(lǐng)北部區(qū)域、同步泉城的“城市新名片”,本案,濱河新區(qū)規(guī)劃核心區(qū)域,本案價(jià)值點(diǎn)梳理,四大價(jià)值點(diǎn),價(jià)值點(diǎn)二：一個(gè)見證小清河飛速發(fā)展的觀景生態(tài)社區(qū)！,歷史上的小清河是一條集漕運(yùn)、排水、灌溉于一體的多功能運(yùn)河，一度被稱為“鹽河”是名副其實(shí)的“黃金水道”。到目前，小清河還是唯一的排水河道。 它不但承載的任務(wù)重，景色和位置更是絕佳。小清河北依黃河，南鄰大明湖，飽覽鵲（鵲山）華（華山）煙雨，蜿蜒秀山麗水之間，而被古人詩云“小河

32、縈九曲，茂木郁千章”。 現(xiàn)如今，小清河環(huán)境改造工程取得了不菲的業(yè)績，已經(jīng)出具規(guī)模，得到了政府的高度認(rèn)可與支持，未來的小清河將成為北區(qū)的一大景觀，成為濟(jì)南的游覽勝地?！皩幰?dú)v下一張床，不要天橋一間房”。這句順口溜一直是濟(jì)南北部人的一個(gè)心結(jié)。同時(shí)，這也從一個(gè)側(cè)面反映了過去數(shù)十年 在濟(jì)南城市發(fā)展的過程中，北部地區(qū)始終游離于城市建設(shè)邊緣的現(xiàn)實(shí)。 然而，局勢似乎正在被迅速扭轉(zhuǎn)。伴隨著濟(jì)南市重點(diǎn)市政工程小清河治理工程的一路高歌

33、猛進(jìn)、濟(jì)南正式將小清河沿岸確定為城市發(fā)展的主戰(zhàn)場。小清河的改造不僅加快周邊城市形象的變化，而且提升了北區(qū)的整體形象！,【建筑可以復(fù)制，奢華也可以復(fù)制，但是景觀環(huán)境卻是無法復(fù)制，它是無價(jià)的！】,本案價(jià)值點(diǎn)梳理,四大價(jià)值點(diǎn),價(jià)值點(diǎn)三：地處交通主軸，城市中心近在咫尺,從板橋到泉城廣場公交車需要15分鐘；從板橋到大明湖公交車需要10分鐘；從板橋到洪樓公交車需要15分鐘；從板橋到大觀園人民商場公交車需要20分鐘；從板橋到汽車站、火車站公交車需要2

34、0分鐘；從板橋到物流集散地——蓋家溝只需3分鐘；從板橋到零點(diǎn)高速入口公交車需要5分鐘… 拓寬的小清河北路、新黃路、歷山北路、將軍路方便了市民由此去往濟(jì)南的各個(gè)方向，此外還有規(guī)劃中的一、二道路，多條道路便捷你的生活！,本案價(jià)值點(diǎn)梳理,四大價(jià)值點(diǎn),價(jià)值點(diǎn)四：坐擁2萬平米的板橋休閑廣場！,板橋廣場是北部城區(qū)第一座綜合性開放式園林景觀廣場，也是小清河綜合治理一期工程建成的第一座綜合性城市園林景觀廣場。  &#

35、160;  板橋廣場位于小清河北岸、歷山北路橋(原黃臺(tái)板橋)東北，占地約2萬平方米。內(nèi)部多種綠色植被，有各種喬木、灌木、花卉與草地協(xié)調(diào)搭配，雕塑、跌水景觀、花架等園林小品錯(cuò)落有致，建筑、綠化、鋪裝縱橫串聯(lián)，廣場與道路、河道及周邊景觀自然融合，形成飽滿的園林空間。 本案緊靠板橋廣場，擁有得天獨(dú)厚的休閑資源。,區(qū)域常駐人口總量,區(qū)域客群消費(fèi)需求市場研究,常住人口收入穩(wěn)健，住宅消費(fèi)持續(xù)增加，潛在消費(fèi)潛力巨大！,本案,數(shù)

36、據(jù)來源：濟(jì)南市控規(guī),片區(qū)常住人口超過40萬，規(guī)劃人口超過50萬。依托物流與專業(yè)市場開發(fā)經(jīng)營，普通家庭年均可支配收入達(dá)到6~8萬元。數(shù)據(jù)來源：片區(qū)走訪,北園大街一帶為濟(jì)南市最集中的家裝建材、家居裝飾類市場，形成時(shí)間較早，規(guī)模巨大，其客戶不僅僅為濟(jì)南居民，并且涵蓋了濟(jì)南周邊中小城市的批發(fā)業(yè)務(wù)，配合周邊大量物流基地，已成為濟(jì)南重要的物流基地之一。,【本案周邊裝飾建材類專業(yè)市場林立，從而帶來了大量外來經(jīng)商以及打工人群，成為區(qū)域內(nèi)人口的重要組成

37、部分】,區(qū)域?qū)I(yè)建材市場人口統(tǒng)計(jì),區(qū)域客群消費(fèi)需求市場研究,區(qū)域居民類型,區(qū)域客群消費(fèi)需求市場研究,片區(qū)內(nèi)人群整體分為周邊常住的原有居民、外來人群兩大類。常住居民——周邊的原有村民和周邊大型國企宿舍的職工，這部分軍民又可以分為兩部分，首先是有相當(dāng)特權(quán)的基層村干部及其裙帶關(guān)系和省電力職工為代表的高收入群體；其次，普通村民和中藥廠、郵電局等收入相對較低的群體；外來居民——項(xiàng)目周邊家裝家飾等專業(yè)市場的外來人群?？梢苑譃閭€(gè)體老板、外來普通打

38、工人群。,區(qū)域客群消費(fèi)需求市場研究,區(qū)域客群總結(jié),本區(qū)域的居民非常注重產(chǎn)品的品質(zhì)感，收入相對較低，對房屋的總價(jià)有所顧忌！因此，我們的產(chǎn)品在打造品質(zhì)的同時(shí)更要顧及房屋總價(jià)因素。,物業(yè)類型研判 ——我們可以開發(fā)的物業(yè)類型,N0.4,高檔公寓,各物業(yè)類型開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析,高檔公寓：有需求——周邊有龐大的購買力與購買需求，區(qū)域內(nèi)存在較大的投資與租賃市場；易于體現(xiàn)整體品質(zhì)——公寓的建筑立面具公建化，建筑品質(zhì)檔次更高，加上

39、沿清河的，本身具有的觀景價(jià)值，容易體現(xiàn)項(xiàng)目的整體品質(zhì)；開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小——項(xiàng)目整體體量并不大，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，后期管理難度??；收益高——公寓售價(jià)較之普通住宅要高，有利于盡快的回籠資金，減少開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；,建議開發(fā)公寓產(chǎn)品,普通寫字樓,各物業(yè)類型開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析,普通寫字樓：整個(gè)北區(qū)無寫字樓，產(chǎn)品屬于空白，其區(qū)域市場存在大量需求，未來的去化壓力小；寫字樓整體的外立面及產(chǎn)品檔次較之普通住宅及公寓檔次要高，符合本案開發(fā)的戰(zhàn)略目標(biāo)，容易體現(xiàn)項(xiàng)目的整體品質(zhì)

40、；整體開發(fā)的體量不會(huì)很大，其后期管理難度??；,建議開發(fā)普通寫字樓產(chǎn)品,社區(qū)商業(yè),各物業(yè)類型開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析,社區(qū)配套商業(yè)：目前區(qū)域內(nèi)缺乏必要的生活設(shè)施，需要一定的商業(yè)配套來滿足社區(qū)居民的日常需求；整體的開發(fā)量不大，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較低；社區(qū)商業(yè)一般采用出售產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)，開發(fā)與后期管理難度小；,建議開發(fā)社區(qū)配套商業(yè)產(chǎn)品,商務(wù)酒店,各物業(yè)類型開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析,商務(wù)酒店：回收期較長——一般五星級酒店需要10—13年的時(shí)間收回成本，商務(wù)酒店需要3—5

41、年的時(shí)間收回成本；經(jīng)營難度大——貴公司本身不是專業(yè)的酒店管理公司，經(jīng)營管理起來會(huì)帶來一定的難度，如果委托出去又體現(xiàn)不了自身的價(jià)值；收益少——如果委托經(jīng)營要簽很長時(shí)間的委托經(jīng)營合同，也不符合 我們的開發(fā)戰(zhàn)略，失去了開發(fā)的意義；收益受季節(jié)影響大——受旅游旺季、天氣等的影響比較大；區(qū)域內(nèi)商務(wù)酒店基本飽和——區(qū)域內(nèi)酒店林立，特別是北園大街兩側(cè)，僅2000米的距離就20多家，且出租率不高；,建議不開發(fā)商務(wù)酒店產(chǎn)品,可開發(fā)的物業(yè)類型研判,各

42、物業(yè)類型開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析,建議開發(fā)公寓產(chǎn)品,建議開發(fā)普通寫字樓產(chǎn)品,建議開發(fā)社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品,建議不開發(fā)商務(wù)酒店產(chǎn)品,,物業(yè)類型研判,市場可行性評判,通過對各物業(yè)產(chǎn)品基本要素的分析研判其可行性,物業(yè)類型研判,綜合評定,建議開發(fā)高檔公寓產(chǎn)品、適量普通寫字樓產(chǎn)品、少量商業(yè),基于前面對開發(fā)戰(zhàn)略、地塊性質(zhì)、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及基本要素的分析，并結(jié)合各產(chǎn)品的細(xì)分，最后確定我們可開發(fā)的物業(yè)類型：,項(xiàng)目整體定位 ——產(chǎn)品類型定位、整體市場定位

43、、客群定位,N0.5,項(xiàng)目整體定位,定位思考,核心點(diǎn)一： 如果本項(xiàng)目采用自行開發(fā)，其作為整個(gè)濱河新區(qū)的城市運(yùn)營單位，小清河投融資中心不僅僅承擔(dān)著小清河的整治與沿線改造，還擔(dān)負(fù)著整個(gè)濱河新區(qū)的土地規(guī)劃與土地運(yùn)營，其土地價(jià)值與土地運(yùn)營的效果好壞直接關(guān)乎著整個(gè)濟(jì)南北部新城未來的城市走向與產(chǎn)業(yè)發(fā)展。因此，在外人看來存在諸多便利條件下的自行開發(fā)，就必須將項(xiàng)目開發(fā)成為具有很強(qiáng)示范價(jià)值與社會(huì)影響力的作品，這不僅僅是項(xiàng)目自身的要求，還直

44、接關(guān)系到后期整個(gè)濱河新區(qū)土地出讓價(jià)值能否提升的重大問題。,核心點(diǎn)二： 濱河新區(qū)作為濟(jì)南三大城市發(fā)展重點(diǎn)，已經(jīng)通過各類新聞媒體廣為傳播，濱河新區(qū)或者說是小清河的概念已經(jīng)在社會(huì)上有了一定的影響力與知名度，并且通過鑫苑、北大資源、重汽的拿地介入得以快速提升。但是，作為純正的市場化地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，這些開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)中必將以利潤為首要導(dǎo)向，同時(shí)，開發(fā)的速度與項(xiàng)目啟動(dòng)的時(shí)間一定是以市場的消化實(shí)際來確定，這對于目前整個(gè)濱河新區(qū)急需一個(gè)示

45、范性項(xiàng)目來帶動(dòng)整個(gè)濱河新區(qū)的建設(shè)推進(jìn)速度，以及提升后期土地出讓價(jià)值來說就顯得遠(yuǎn)水不解近渴，因此，作為城市運(yùn)營與土地運(yùn)營的小清河投融資中心就有必要承擔(dān)起這一社會(huì)價(jià)值。,項(xiàng)目整體定位,定位思考,核心點(diǎn)三： 作為緊靠清河的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，必須納入到整個(gè)城市風(fēng)景建設(shè)之中去，使其成為城市景觀的一部分，代表和承擔(dān)著濟(jì)南北部新城的國際、現(xiàn)代發(fā)展風(fēng)貌，因?yàn)?，改造后的清河并不僅僅是美麗的河道，還是整個(gè)濟(jì)南唯一一條貫穿東西的城市風(fēng)景，將成為濟(jì)南

46、最長最寬的城市水上樂園與游船觀景大道，其沿岸建筑的好壞與觀賞感受直接影響著未來北部新城的社會(huì)影響力，因此，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，還必須實(shí)現(xiàn)其為城市帶來美麗的附加價(jià)值。這跟最終采取何種開發(fā)策略無關(guān)。,項(xiàng)目整體定位,定位思考,項(xiàng)目SWOT分析,優(yōu)勢（ Strength ）,S1.區(qū)位優(yōu)勢：位于快速發(fā)展的北部部區(qū)域，政府規(guī)劃引導(dǎo)優(yōu)勢明顯；S2.交通優(yōu)勢：地處清河北路與歷山北路的交叉路口，交通極為便利；S3.升值潛力：本案隸屬于濱河片區(qū)的核心區(qū)

47、域，且板塊處于發(fā)展期，升值空間較大；S4.景觀優(yōu)勢：緊靠小清河，擁有天然的自然資源；S5.地塊規(guī)模：地塊規(guī)模適中，易于創(chuàng)造高品質(zhì)精品社區(qū)，,項(xiàng)目整體定位,劣勢（ Weakness ）,W1.地塊配套：——地塊周邊缺少必要的生活配套與城市功能配套；——周邊老式居民區(qū)，專業(yè)批發(fā)市場星羅棋布，生活氛圍不足，大眾對項(xiàng)目地塊認(rèn)知度和認(rèn)可度都較差；——地塊濟(jì)南老化工區(qū)域，廢氣污水排放量大；,威脅（ Threat ）,T1. 強(qiáng)勢品牌集結(jié)：

48、整個(gè)區(qū)域潛在項(xiàng)目大都屬于強(qiáng)勢品牌，如外來品牌北大、鑫苑、內(nèi)地品牌重汽等品牌影響力大，開發(fā)水平高，必然導(dǎo)致競爭壓力大。T2：未來政策對購房投資置業(yè)心理的影響,,項(xiàng)目SWOT分析,項(xiàng)目整體定位,機(jī)會(huì)（ Opportunity ）,O1.片區(qū)發(fā)展：小清河的改造為片區(qū)的發(fā)展注入了新的活力，使得區(qū)域的面貌發(fā)生了天翻地覆的變化，未來的人們將逐漸的改變對片區(qū)的一貫的”臟亂差”的印象，加之濱河新區(qū)的新規(guī)劃，本案處在規(guī)劃發(fā)展的中軸地帶，未來發(fā)展指日可待

49、；O2.產(chǎn)品空白點(diǎn)：區(qū)域（包括整個(gè)濟(jì)南）市場缺少高端創(chuàng)新產(chǎn)品，這為跳脫競爭創(chuàng)造了條件。,項(xiàng)目SWOT分析,項(xiàng)目整體定位,項(xiàng)目整體市場定位,項(xiàng)目整體定位,濱河新區(qū)首席城市觀景功能體（高檔公寓、普通寫字樓、社區(qū)商業(yè)）,本案位于濱河新區(qū)，且是新區(qū)內(nèi)集高檔公寓、寫字樓及社區(qū)商業(yè)于一體的項(xiàng)目，因此，我們對本案的整體市場定位：,定位釋義：濱河新區(qū)：直接體現(xiàn)項(xiàng)目所在的區(qū)位；首席：代表了最尊貴的席位，最高的席位，直接體現(xiàn)其項(xiàng)目的稀缺性；城市觀

50、景功能體：它是對以往公寓內(nèi)涵的全面整合與升華，其在產(chǎn)品形象、生活品質(zhì)、配套功能、舒適性、投資性等各個(gè)方面，都表現(xiàn)出空前的創(chuàng)新價(jià)值，即：通過特殊的酒店內(nèi)容和特別的服務(wù)方式，滿足高端國際化階層或商務(wù)或行政或觀光訪友的需要；行政公寓的定位更切合本案的高端路線。,項(xiàng)目分類產(chǎn)品定位,項(xiàng)目整體定位,濱河首席水岸行政公寓,高檔公寓整體定位：,本案所在的區(qū)域目前無在售公寓項(xiàng)目，市場存在空白，加之開發(fā)戰(zhàn)略的整體要求，我們要做區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿，以樹立貴公司的整

51、體企業(yè)形象，因此，我們的公寓定位高端：,定位釋義：濱河首席：體現(xiàn)項(xiàng)目所在的區(qū)位及物業(yè)的稀缺性；水岸：緊靠小清河，直接體現(xiàn)了本案的環(huán)境景觀優(yōu)勢；行政公寓：行政公寓既不同于樓市上流行的“酒店式公寓”，亦非傳統(tǒng)的“商務(wù)公寓”，它是對以往公寓內(nèi)涵的全面整合與升華，其在產(chǎn)品形象、生活品質(zhì)、配套功能、舒適性、投資性等各個(gè)方面，都表現(xiàn)出空前的創(chuàng)新價(jià)值，即：通過特殊的酒店內(nèi)容和特別的服務(wù)方式，滿足高端國際化階層或商務(wù)或行政或觀光訪友的需要；行政公

52、寓的定位更切合本案的高端路線。,公寓產(chǎn)品，是一種在建筑品質(zhì)方面較之住宅要高檔、且建筑里面具有公建化的一種物業(yè)類型。它一般除了提供一些生活配套設(shè)施外，還具備一般酒店的星級化服務(wù)，設(shè)置了寬帶、商務(wù)中心、會(huì)議室、票務(wù)中心及充足的車位等商務(wù)設(shè)施。 　　公寓一般包含酒店式公寓、商務(wù)公寓、行政公寓。目前市場上常見的公寓多為商務(wù)公寓及酒店式公寓；從濟(jì)南公寓市場的實(shí)際情況來看，缺乏真正意義上的行政公寓，只能稱之為小戶型公寓，其物業(yè)服務(wù)于普通的住宅無

53、區(qū)別，且根本達(dá)不到精裝修的標(biāo)準(zhǔn)，從公寓的價(jià)格來看 ，其銷售價(jià)格整體上要高于住宅。,公寓的基本定義,項(xiàng)目整體定位,一是比傳統(tǒng)的公寓戶型面積要大，更為舒適；二是服務(wù)具備星級化；三是生活功能更強(qiáng)化，有完善的生活配套設(shè)施；四是一定是精裝修；,項(xiàng)目分類產(chǎn)品定位,項(xiàng)目整體定位,行政公寓的幾大特征：,身份彰顯 城市中最具話語權(quán)，掌控權(quán)的一族，象征居住者在城市中的地位與權(quán)柄，引領(lǐng)城市發(fā)展脈搏，占領(lǐng)城市上空；奢華享受 高

54、端城市行政公寓，行政級第一居所，公寓頂級顛峰配置，奢華居所，至尊享受；榮耀加冕 成功后的榮耀桂冠，城市最尊貴的一群，精英中的貴族，無限榮耀，為成功加冕。,濱河首席水岸行政公寓，蘊(yùn)涵三層涵義：,項(xiàng)目分類產(chǎn)品定位,項(xiàng)目整體定位,定位釋義：LOFT創(chuàng)業(yè)空間站，追求自由，追求時(shí)尚的創(chuàng)業(yè)者需求的辦公空間，代表了一種對現(xiàn)代辦公的需求，一種精神力量。Loft的定義要素主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺(tái)效果的

55、樓梯和橫梁；流動(dòng)性，戶型內(nèi)無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。成長型企業(yè)發(fā)展平臺(tái)：針對創(chuàng)業(yè)初期和成長初期的企業(yè)需求，做促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的孵化器。,LOFT創(chuàng)業(yè)空間站、成長型企業(yè)發(fā)展平臺(tái),本案所在的區(qū)域無真正的寫字樓，他們多數(shù)選擇在這些地方辦公：1、專業(yè)市場內(nèi)部辦公，除居然之家北園店外，其它市場都有近10年的歷史，故條件相對較差。 2、在北園大街邊商務(wù)賓館和酒店。北園大街的酒店多

56、數(shù)是經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店，故其辦公條件也不高。3、周邊的居民小區(qū)也是辦公的一大聚集點(diǎn)，其辦公條件也較差。因此說區(qū)域內(nèi)的客群對辦公條件要求并非很高，主要面對的是成長型企業(yè)。因此，我們的寫字樓整體定位為普通寫字樓：,寫字樓整體定位：,項(xiàng)目分類產(chǎn)品定位,項(xiàng)目整體定位,濱河風(fēng)情商街：社區(qū)商業(yè)街，集購物，娛樂，餐飲，休閑于一體的濱河風(fēng)情商街濱河風(fēng)情商街，成為城北最具代表性典型休閑風(fēng)情商街，納小清河風(fēng)情于休閑購物體驗(yàn)中，成為片區(qū)消費(fèi)的帶動(dòng)力根源,濱河

57、風(fēng)情商街,本案所在的區(qū)域目前生活配套較為缺乏，底商的打造不僅能滿足社區(qū)內(nèi)居民的基本需求，而且還便于對外經(jīng)營，滿足區(qū)域部分客群的需求。因此，我們對社區(qū)商業(yè)的整體定位為：,商業(yè)整體定位：,公寓客群定位：,濟(jì)南市的中高端收入者，他們非一次置業(yè)：他們可能是政府高管、企事業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)、個(gè)體私營業(yè)主、公務(wù)員等等；在受到城區(qū)發(fā)展及剛性需求的帶動(dòng)，有一定投資意識(shí)，看好北部未來發(fā)展的中高端人士，散布整個(gè)城區(qū)，潛力巨大；,以區(qū)域內(nèi)的客戶占據(jù)主流，主要包

58、含區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場的私營業(yè)主、區(qū)域內(nèi)的老居民，在附近工作的外來打工人群、地緣性企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員、內(nèi)部職工購買等等,投資型客戶,第一類：,自住型客戶,第二類：,,,項(xiàng)目分類客群定位,項(xiàng)目整體定位,寫字樓客群定位：,本案周邊的中小型公司，包括目前專業(yè)市場周邊的亟待改善目前的辦公條件的發(fā)展型企業(yè)，他們想提升自己的企業(yè)品牌形象的同時(shí)，又不想投入太大的資金，因此，本案的普通寫字樓的定位，一方面滿足了他們的辦公需求，一方面提升了公司的品牌形象。小清

59、河投融資管理中心解決其內(nèi)部的辦公問題。,項(xiàng)目分類客群定位,項(xiàng)目整體定位,,成長型的中小型企業(yè),項(xiàng)目分類客群定位,項(xiàng)目整體定位,小區(qū)居民；包括公寓的居民及再次辦公的企業(yè)員工等周邊居民：周邊有待遇開發(fā)的土地將持續(xù)放量，未來的居住人口會(huì)不斷增加，本案又緊靠板橋廣場，未來會(huì)聚集相當(dāng)?shù)娜肆髟诖司奂?，從而也?huì)帶來一定的消費(fèi),商業(yè)街客群定位：,項(xiàng)目價(jià)格的初步思考,定價(jià)影響因素分析,通過影響購房的五個(gè)住宅區(qū)域因素的分析比較，得出四個(gè)樓盤相對于本案的相

60、對得分。,? 采用市場定價(jià)法，對本案的公寓部分進(jìn)行常規(guī)定價(jià),項(xiàng)目價(jià)格初步思考,通過影響購房的四個(gè)住宅個(gè)別因素的分析比較，得出四個(gè)樓盤相對于本案的相對得分。,定價(jià)影響因素分析,項(xiàng)目價(jià)格初步思考,通過工程進(jìn)度、交易時(shí)間和上述區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正，消除項(xiàng)目自身的差異和外界因素的差異，進(jìn)而得出四個(gè)樓盤相對于本案的參考價(jià)格。例如通過交易時(shí)間修正，消除本案與其他在售項(xiàng)目因開盤時(shí)間不同而產(chǎn)生的價(jià)格差異。,定價(jià)影響因素分析,項(xiàng)目價(jià)格初步思考,根

61、據(jù)前面得出的相對價(jià)格，再乘以各自樓盤對本項(xiàng)目定價(jià)影響的權(quán)重，相加，得出本案公寓部分的理論銷售價(jià)格，通過計(jì)算，本案公寓的整體均價(jià)為：7000元/平米。,定價(jià)修正,項(xiàng)目價(jià)格初步思考,7000 + 1500 = 8500元/平米,項(xiàng)目定價(jià),項(xiàng)目價(jià)格初步思考,為什么我們要做精裝修？理由如下：1、做真正的高端公寓產(chǎn)品，提供真正的公寓服務(wù)；2、本案面對的客群主要是租賃型、投資性的客戶，他們不愿意花費(fèi)大把的資金投入裝修，另外，他們大多是

62、外來的經(jīng)商者，其購房的意圖更多的是滿足目前的工作便利性以及舒適性，本案的精裝修，既能為他們的生活提供便利，又能給他們足夠的“面子”！精裝修的戶型，很大程度上滿足了我們目標(biāo)客群的需求！,定價(jià)影響因素分析,項(xiàng)目價(jià)格初步思考,? 采用市場定價(jià)法，對本案的寫字樓、商業(yè)部分進(jìn)行常規(guī)定價(jià),由于本案所在的區(qū)域無在售寫字樓，因此，我們選取了濟(jì)南在售或已售完的幾個(gè)產(chǎn)品類型與本案雷同的項(xiàng)目，對其公寓、寫字樓及商業(yè)售價(jià)進(jìn)行分析，取其比值，對本案的寫字樓及底

63、商進(jìn)行定價(jià)：,通過對各樓盤各物業(yè)類型對比得出綜合比值：公寓：寫字樓=0.886；公寓：商業(yè)=0.43,定價(jià)影響因素分析,項(xiàng)目價(jià)格初步思考,? 采用市場定價(jià)法，對本案的寫字樓、商業(yè)部分進(jìn)行常規(guī)定價(jià),寫字樓價(jià)格 = 8500*0.886 ≈ 9500,由于本案所在的區(qū)域?qū)I(yè)市場較多，且本案商業(yè)開發(fā)體量較小，其面對的客群范圍較窄，而我們所參照的綜合體項(xiàng)目為市中的核心區(qū)域，其商業(yè)經(jīng)營氛圍極好，因此，本案的商業(yè)價(jià)格定位在此比例的基礎(chǔ)

64、上適當(dāng)提升：底商價(jià)格 = 8500*（0.43+0.08）≈ 16000,整體規(guī)劃策略,技術(shù)指標(biāo)分析,建筑設(shè)計(jì)建議,PART2：,PART1：,PART3：,PART4：,產(chǎn)品策劃篇,景觀設(shè)計(jì)建議,PART5：,戶型設(shè)計(jì)建議,PART6：,其他設(shè)計(jì)建議,技術(shù)指標(biāo)分析,N0.1,現(xiàn)狀2.2容積率情況下,技術(shù)指標(biāo)分析,項(xiàng)目2.2容積率下，地上建筑面積5.54萬㎡，在盡量用足基地面積的情況下，建筑物最高為12層，預(yù)計(jì)將是以一個(gè)低矮的建筑

65、群體出現(xiàn)在小清河畔，沿濱河一岸的建筑視覺效果不強(qiáng)，無震撼力，較難突出項(xiàng)目濱河新區(qū)首席建筑的理念。,現(xiàn)狀2.2容積率情況下,技術(shù)指標(biāo)分析,項(xiàng)目2.2容積率下整體效果表現(xiàn)意向。有規(guī)模，但高度過低視覺效果不佳，沿河建筑無震撼力。,突破2.2容積率情況下,技術(shù)指標(biāo)分析,對于本項(xiàng)目指標(biāo)的思考：關(guān)鍵字：濱河新區(qū)、首席、城市觀景濱河，小清河及其沿岸的改造將大大提升城市形象，本項(xiàng)目一是置身于清河景觀通廊，二是將成為清河改造后首批開發(fā)的項(xiàng)目之一，這

66、就對項(xiàng)目的形象提出較高要求。首席，地塊用地性質(zhì)決定本項(xiàng)目將有公寓、寫字樓、商業(yè)，雖然建筑面積較少，但在某種程度上也是濱河新區(qū)的首個(gè)綜合體項(xiàng)目，本項(xiàng)目無論從形態(tài)到結(jié)構(gòu)都將起到一個(gè)領(lǐng)航濱河新區(qū)的作用。城市觀景，項(xiàng)目在觀河景的同時(shí)也在被觀賞，如何成為一個(gè)具有城市觀賞價(jià)值的項(xiàng)目？毋庸置疑的是項(xiàng)目的建筑必須要國際化、現(xiàn)代化、規(guī)?；约耙曈X震撼力。出于以上幾點(diǎn)考慮，為了將本項(xiàng)目打造成為濱河新區(qū)的亮點(diǎn)，清河畔的明珠，同時(shí)也是為了積極響應(yīng)加快濟(jì)南

67、都市化建設(shè)進(jìn)程的方針，建議本項(xiàng)目以城市形象為前提，突破2.2的容積率。也就是說本項(xiàng)目應(yīng)該是一個(gè)有高度和規(guī)模的建筑集群。,突破2.2容積率情況下,技術(shù)指標(biāo)分析,建議拔高主體建筑物，尤其是沿河岸一側(cè)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目容積率將提升至4.2，地上建筑面積將達(dá)到10.8萬㎡。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)：建筑物可達(dá)到24層，將以一個(gè)高大的建筑群體出現(xiàn)在小清河畔。沿河一帶建筑視覺效果強(qiáng)，具有一定的震撼力，建筑成為城市景觀的一份子。體現(xiàn)本項(xiàng)目作為濱河新區(qū)的示范性效果。

68、高容積率也將為項(xiàng)目帶來更多的利潤。,突破2.2容積率情況下,技術(shù)指標(biāo)分析,項(xiàng)目4.2容積率下整體效果意向。建筑高度提升，使得項(xiàng)目整體規(guī)模和視覺效果增強(qiáng)，沿河建筑有較強(qiáng)的俯沖效果和震撼力。,整體規(guī)劃策略,N0.2,規(guī)劃原則,整體規(guī)劃策略,項(xiàng)目整體規(guī)劃要遵循以下幾點(diǎn)原則：以充分發(fā)揮地塊南側(cè)河岸的景觀價(jià)值為原則。以樹立濱河新區(qū)良好建筑視覺效果為原則。以挺拔的建筑形態(tài)豐富小清河沿岸景觀通廊為原則。以為城市蹭添景觀效果為原則。以積極