房屋轉(zhuǎn)租法律問題研究【文獻(xiàn)綜述】

1、畢業(yè)論畢業(yè)論文（文（設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)）文獻(xiàn)）文獻(xiàn)綜述題目：房屋轉(zhuǎn)租法律問題研究專業(yè)班級：法學(xué)一、前言部分（說明寫作的目的，介紹有關(guān)概念、綜述范圍，扼要一、前言部分（說明寫作的目的，介紹有關(guān)概念、綜述范圍，扼要說明有關(guān)主題爭論焦點(diǎn)）說明有關(guān)主題爭論焦點(diǎn)）寫作目的：近年來由于房價(jià)的上漲，人們迫于房價(jià)壓力而紛紛把目光投向房屋租賃市場。隨著房屋租賃市場的不斷發(fā)展，其相關(guān)的法律問題也不斷涌現(xiàn)出來。房屋轉(zhuǎn)租是房屋租賃的重要組成部分，也是現(xiàn)實(shí)生活中人們常常遇

2、見的一種租賃方式。由于我國現(xiàn)行法律法規(guī)對房屋轉(zhuǎn)租的規(guī)定并不完善，需要通過對房屋轉(zhuǎn)租中的法律問題進(jìn)行探討和研究，進(jìn)一步理解轉(zhuǎn)租行為中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，提高人們在相關(guān)行為中的法律意識，避免轉(zhuǎn)租行為中產(chǎn)生糾紛。本文將對房屋轉(zhuǎn)租的含義與性質(zhì)界定及對房屋轉(zhuǎn)租合同的效力分析、房屋轉(zhuǎn)租中的優(yōu)先購買權(quán)、擅自轉(zhuǎn)租收益認(rèn)定等三個方面所涉及的法律問題通過對國內(nèi)外不同理論觀點(diǎn)的比較并結(jié)合實(shí)際運(yùn)用民法原理等理論知識進(jìn)行綜合分析和探討。試圖對我國轉(zhuǎn)租制度提出合理的建

3、議，完善轉(zhuǎn)租市場，減少糾紛，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。有關(guān)概念：房屋轉(zhuǎn)租：房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人不退出租賃關(guān)系而將承租的房屋再出租于第三人的行為。房屋轉(zhuǎn)租需經(jīng)過出租人同意，并訂立相應(yīng)的轉(zhuǎn)租書面合同，轉(zhuǎn)租合同受原租賃合同制約。因此，在轉(zhuǎn)租的情況下，即存在出租人與承租人的租賃關(guān)系，還存在著承租人與次承租人間的轉(zhuǎn)租關(guān)系。優(yōu)先購買權(quán)：優(yōu)先購買權(quán)又稱先買權(quán)，是指特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時，享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購

4、買的權(quán)利。房屋的優(yōu)先購買權(quán)是指承租人有優(yōu)于第三人購買出租房屋的權(quán)利。不當(dāng)?shù)美翰划?dāng)?shù)美侵笡]有合法根據(jù)，或事后喪失了合法根據(jù)而被確認(rèn)為是因致占有權(quán)益的復(fù)歸權(quán)益。1房屋轉(zhuǎn)租與房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是不同的，兩者的區(qū)別主要表現(xiàn)在：在轉(zhuǎn)租時，承租人即轉(zhuǎn)租人于轉(zhuǎn)租之后仍享有租賃權(quán)，并不退出原租賃關(guān)系，只是在轉(zhuǎn)租人與次承租人之間又成立一個新的租賃關(guān)系，次承租人的租賃權(quán)以承租人的租賃權(quán)存在為其存在前提而在租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓時，承租人轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)之后退出原租賃關(guān)系，第

5、三人代其位，成為租賃合同的當(dāng)事人。2轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。如果承租人未經(jīng)出租人同意將租賃的房屋轉(zhuǎn)租的，則承租人的行為構(gòu)成無權(quán)處分，屬于效力待定的民事行為，所簽訂的轉(zhuǎn)租合同為效力待定的合同。如果出租人事后同意，或承租人取得了房屋處分權(quán)，則合同溯及既往的有效；如出租人不同意，則合同溯及既往的無效。（二）、不同形態(tài)房屋轉(zhuǎn)租合

6、同的效力分析關(guān)于出租他人之物，其形態(tài)可分為三類：1、自始無租賃關(guān)系而擅行出租他人之物。2、在租賃關(guān)系存續(xù)中，承租人將租賃物出租他人，或?yàn)楹戏ㄞD(zhuǎn)租，或?yàn)檫`法轉(zhuǎn)租。3、租賃關(guān)系消滅后，承租人未交還租賃物，擅自將之出租于他人。合法轉(zhuǎn)租下，合同的效力按合同法的規(guī)定認(rèn)定，而在非法轉(zhuǎn)租下，主要有無效說、效力待定說和有效說三種主張。有效說認(rèn)為，租賃合同的內(nèi)容是由承租人支付租金，出租人將租賃物交由承租人使用、收益，承租人將對租賃物的使用、收益權(quán)轉(zhuǎn)給次承

7、租人享有并不構(gòu)成對租賃物的處分，因此在無其他無效原因存在的情況下，未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同有效；效力待定學(xué)說認(rèn)為，在未經(jīng)出租人同意的情況下，承租人無轉(zhuǎn)租權(quán)，其轉(zhuǎn)租行為屬擅自處分他人財(cái)產(chǎn)的行為，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)屬效力待定的合同；無效學(xué)說認(rèn)為，擅自轉(zhuǎn)租合同無效。以上觀點(diǎn)爭論的焦點(diǎn)是轉(zhuǎn)租是否是對租賃物的處分。鄧基聯(lián)學(xué)者認(rèn)為租賃權(quán)本質(zhì)上仍屬債權(quán)，而處分行為是轉(zhuǎn)讓權(quán)利的行為，因而租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓與屬于民法上對債權(quán)的處分行為，但轉(zhuǎn)租則系由承租人在租賃物上為次