城鎮(zhèn)私有房屋轉(zhuǎn)租法律問題研究.pdf

1、近年來，農(nóng)村人口不斷涌入城市，加之大量的大學(xué)畢業(yè)生步入社會，租房需求不斷擴大，在這種大背景下，房屋租賃糾紛日益增多，而其中，因轉(zhuǎn)租引起的糾紛占有很大比例。但我國法律中關(guān)于轉(zhuǎn)租問題的規(guī)定并不完善，在處理現(xiàn)實糾紛時，可操作性不強，基于此本文圍繞房屋轉(zhuǎn)租的相關(guān)問題進行探討。
　　本文由四個部分構(gòu)成，第一部分，分析城鎮(zhèn)私有房屋轉(zhuǎn)租的性質(zhì)以及國內(nèi)外的各種立法模式。就性質(zhì)方面來講，首先探討了租賃權(quán)的性質(zhì)，介紹并簡要分析了學(xué)術(shù)界租賃權(quán)債權(quán)說、租

2、賃權(quán)物權(quán)化說以及租賃權(quán)物權(quán)說三種不同的觀點，筆者贊同租賃權(quán)物權(quán)說，同時，將轉(zhuǎn)租和承租權(quán)轉(zhuǎn)讓進行了比較;就立法模式來講，其他各國主要包括自由、限制級區(qū)別主義三種，筆者對各種模式的利弊進行比較分析，并在此基礎(chǔ)上對于完善我國立法模式提出了建議。
　　第二部分，城鎮(zhèn)私有房屋轉(zhuǎn)租合同的效力問題，首先討論了轉(zhuǎn)租合同與原租賃合同的關(guān)系，指出原租賃合同在時間、內(nèi)容及效力方面制約轉(zhuǎn)租合同，同時轉(zhuǎn)租合同又具有相對獨立性;接著從合法轉(zhuǎn)租的成立要件及在三

3、方當事人之間產(chǎn)生的法律關(guān)系兩方面分析合法轉(zhuǎn)租的效力;最后分析了違法轉(zhuǎn)租的效力，此為本部分重點。筆者認為，承租人在出租人不同意的情形下出租房屋，本質(zhì)上應(yīng)屬于無權(quán)處分，在出租人作出明確表示之前，轉(zhuǎn)租合同處于效力不確定狀態(tài)。此外，分析了違法轉(zhuǎn)租對三方當事人的效力及此種轉(zhuǎn)租是否構(gòu)成侵權(quán)行為。
　　第三部分，即城鎮(zhèn)私有房屋轉(zhuǎn)租制度中相關(guān)主體的合法權(quán)益。該部分探討介紹了出租人、承租人、次承租人三方當事人各自享有的權(quán)利。提出我國立法可適當借鑒國

4、外立法，增加出租人收取租押金和留置權(quán)制度的規(guī)定，介紹了買賣不破租賃原則并分析其適用的前提條件，同時對該原則的完善提出了自己的看法。最后，以《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第17條為基礎(chǔ)，闡述了次承租人代為清償權(quán)、合同解除抗辯權(quán)、追償權(quán)這三項重要的權(quán)利。
　　第四部分，即本文最后一部分，闡述了城鎮(zhèn)私有房屋轉(zhuǎn)租制度中的優(yōu)先購買權(quán)問題。本部分分析了優(yōu)先購買權(quán)的特征，重點探討了