城市私有房屋轉租中次承租人利益保護研究.pdf

1、定，并對現(xiàn)有規(guī)定在保護次承租人方面的不足作了評析。其次，簡單介紹了承租人優(yōu)先購買權制度，指明了我國法律在次承租人優(yōu)先購買權規(guī)定方面的空白，列舉了理論界關于次承租人優(yōu)先購買權肯定論與否定論的兩種觀點并點評了司法實踐中為避免問題復雜化而否定次承租人優(yōu)先購買權的做法。第三，簡略闡述了房屋所有權變動不破租賃制度，并對該制度是否適用于房屋轉租所引發(fā)的爭議作了介紹，指出了法院在處理類似問題時所面臨的無法可依的難題。在承租人擅自轉租的情況下，就現(xiàn)行法

2、律的有關規(guī)定及在保護次承租人方面的不足作了點評?，F(xiàn)行法律僅規(guī)定出租人享有解除權，對解除權行使的期限及方式都未作規(guī)定，次承租人的利益將長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)。關于擅自轉租合同的效力，現(xiàn)行法律規(guī)定不甚合理，導致學界爭論不止并形成了三種觀點：無效說、效力待定說、有效說。實務界對此也沒有統(tǒng)一觀點，導致了同案異判的現(xiàn)象發(fā)生，次承租人無法對自己的利益形成可靠的預期。第三部分是出租人同意轉租時次承租人利益保護制度的完善。本部分和第四部分是本文寫作的出發(fā)點

3、和落腳點。首先，指出了立法應對出租人的解除權進行限制，規(guī)定出租人與承租人協(xié)商解除原租賃合同須征得次承租人同意，未經(jīng)同意的，解除合同的約定對次承租人不發(fā)生效力。賦予次承租人代位清償權以阻卻出租人的法定解除權，并對代位清償權的行使方式、程序、法律后果進行了論述。其次，當出租人出賣房屋時，明確了次承租人享有優(yōu)先購買權，對次承租人和承租人優(yōu)先購買權的順位進行了充分闡述，確立了次承租人優(yōu)先購買權順位在前的一般性原則，兼析了部分轉租時承租人與次承租

4、人優(yōu)先購買權順位相同；轉租給多人時，各次承租人優(yōu)先購買權順位相同；多重轉租時，后承租人優(yōu)先于前承租人等特殊規(guī)則。同時，還對次承租人優(yōu)先購買權的行使方式和救濟作了簡單的論述。最后，根據(jù)房屋買受人身份的不同，分別論述了房屋轉租也應當適用“所有權變動不破租賃”原則，以維護次承租人的利益。第四部分是承租人擅自轉租時次承租人利益保護制度的完善。本部分首先闡述了在承租人擅自轉租房屋時，法律應當明確規(guī)定擅自轉租合同的有效性，并從承認擅自轉租合同有效的