房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)相關(guān)問題研究.pdf

1、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)相關(guān)問題研究內(nèi)容摘要：本論文以房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)問題作為研究對象，開篇證成了該制度存在的必要性。接著分別對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的成立、性質(zhì)、效力、行使以及救濟(jì)幾個方面層層展開論述。筆者認(rèn)為，目前雖然已經(jīng)有“買賣不破租賃”制度對房屋承租人進(jìn)行保護(hù)，但是賦予其優(yōu)先購買租賃房屋的權(quán)利仍有必要。房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)自房屋租賃關(guān)系成立時產(chǎn)生，出租人與第三人訂立房屋買賣合同是該權(quán)利的行使條件。在該權(quán)利的性質(zhì)方面，應(yīng)該根據(jù)該權(quán)利

2、行使的不同階段，分別視該權(quán)利為形成權(quán)和請求權(quán)。房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的設(shè)立一定程度上已構(gòu)成對出租人處分權(quán)的限制。且該制度的目的是為了保護(hù)承租人的基本居住權(quán)，故而在非居住租賃（包括商業(yè)租賃）的場合下，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思自治，允許出租人根據(jù)自己的利益衡量，自由處分標(biāo)的房屋。在該權(quán)利的效力方面，應(yīng)當(dāng)按照房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)登記與否作為其具有物權(quán)效力或是債權(quán)效力的根據(jù)。享有物權(quán)效力的優(yōu)先購買權(quán)可以對抗第三人，在出租人與第三人已經(jīng)移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的

3、情況下，仍可獲得房屋所有權(quán)。而債權(quán)效力的優(yōu)先購買權(quán)僅在出租人與承租人之間發(fā)生效力，在交易主體取得合同標(biāo)的房屋的情形下，僅能要求房屋所有權(quán)人進(jìn)行相應(yīng)的賠償。在該權(quán)利的具體實施方面，無論是在房屋所有權(quán)人將相關(guān)交易事項予以事先告知的場合，還是沒有事先告知的情況下，都應(yīng)當(dāng)規(guī)定該權(quán)利的行使期間。該期間的具體時長，參照《物權(quán)法司法解釋一》的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)設(shè)置為十五日為宜。只是上述兩種情況下，該期間的起算時間點略有不同。在出租人履行通知義務(wù)的情況下，

4、該權(quán)利的起算時點應(yīng)為出租人履行通知義務(wù)之日，而未履行通知義務(wù)時，該權(quán)利的起算時點應(yīng)為承租人知曉或應(yīng)當(dāng)知曉房屋買賣合同訂立與內(nèi)容之日。此外，在出租人未履行通知義務(wù)且無法確定承租人何時知曉房屋買賣合同內(nèi)容的情況下，需要考慮承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的最長除斥期間且將其設(shè)為六個月為宜。隨著多人共同承租房屋的情形越來越普遍，實踐中也出現(xiàn)了規(guī)范多人合租一套房屋的需求。在承租人僅購買其承租部分時，由于無法僅對房屋的一部分辦理所有權(quán)登記，故而無法滿足承租人

5、的需要。在此情形下，為了更好地保護(hù)部分房房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)相關(guān)問題研究AbstractThispaperchoosesthehousingtenantfirstrightofrefusalastheresearchobjectstartingwithdiscussingtheabolitionofthisrightthenprovingthenecessityoftheexistenceofthistheysystem.Thearti

6、clefurtherdiscussestheestablishmentoftherightanalysesthenatureoftherighttheobjectscopeexplestheeffectivenessofthisrightespeciallydiscussestheenfcementofthetenantwhichonlyresideinonlyonepartsomepartsofthehousenotthewholeh

7、ouse.Atlastthisarticleconcludestheissueofthereliefofthelesseespreemptiverightofpurchase.Inmyviewalthoughtherehavebeenthe“notbreakingthesaleofleasesystem”protectingthehousingtenantisstillverynecessarybutgivenitspreemptive

8、right.RentalHousingLesseepreemptioncomesintobeingsincetheestablishmentofhousingleasethelessthethirdpeoplesettingupacontractfthesaleofhousingisonlytheexerciseoftherightconditions.Intheaspectofthenatureofthisrightperhapswe

9、shouldregardtherightasrightoffmationtherightoftheclaimaccdingtothedifferentstagesoftheexerciseofrights.Thesettingupofthepreemptiverightofthelesseeinacertainextentconstitutestherestrictiononthelessdisposition.Inadditionth

10、esystemisdesignedtoprotectthelesseesbasicrighttherefeinnonresidentialleasing(includingcommercialleasing)occasionsweshouldrespecttheautonomyofthepartiespermittingthelesstomeasureaccdingtotheirowninterestsdisposeofthesubje

11、ctfreely.IntheaspectoftheeffectivenessofhousingrightsTheregistrationstateofthehousingleasepriityrightinfactaffectstheeffectivenessoftheright.Therightofpreemptionwhichhastheeffectofpropertyrightcanresistagainstthethirdper

12、sonIntheconditionofthelessthethirdpartytransferringtheownershipofhousethetenantcanstillobtaintheownershipofthehouse.Whiletherightofthepreemptiononlyhasthecrediteffecttheeffectivenessofpreemptionoccursonlybetweenthelessth

13、elessee.Thethirdpeoplecanstillobtainhousingownership.Inthisconditionthetenantcanonlyaskthelesstobearthecrespondingliability.Intheexerciseofthepreemptiverightofthelesseewhetherinthecaseofthelesstofulfilltheobligationofnot