承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)研究.pdf

1、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指:基于法定或約定,在一定條件下,當(dāng)事人在所有權(quán)人出賣標(biāo)的財(cái)產(chǎn)時(shí),可以先于他人購(gòu)買的權(quán)利,此種權(quán)利一般以特殊的身份或財(cái)產(chǎn)關(guān)系為事實(shí)基礎(chǔ)。我國(guó)民法上的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在房屋租賃領(lǐng)域?yàn)槌凶馊讼碛?其法律依據(jù)為《合同法》的第230條和最高人民法院于2009年7月30日公布,自9月1日起施行的“法釋(2009)11號(hào)”中針對(duì)司法實(shí)踐中出現(xiàn)的問題在司法解釋層面對(duì)此制度做了一定地完善,一定程度上起到了平息紛爭(zhēng)的效果,然而由于對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

2、的基礎(chǔ)理論研究比較薄弱和立法的不完善,導(dǎo)致了制度的目的難以實(shí)現(xiàn),糾紛不易妥善處理。因此,本文即是在此背景下,希望在系統(tǒng)、深入的研究制度架構(gòu)的基礎(chǔ)上理清承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的制度思路,能夠?qū)砹⒎ㄅc司法有所裨益。
　　本文除引言和結(jié)論外,正文共分為四個(gè)部分,其主要內(nèi)容如下:
　　首先,要構(gòu)建完善的承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)法律制度,必須解決的是權(quán)利定性的問題。關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律性質(zhì),歷來紛爭(zhēng)不斷,迄今為止,主要觀點(diǎn)有期待權(quán)說、物權(quán)

3、說、債權(quán)說、形成權(quán)說、請(qǐng)求權(quán)說等。在分析比較法資料可知,我國(guó)大陸民法上的承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并非期待權(quán),仍屬債權(quán)范疇的形成權(quán)。其次,在民法體系中,承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)體現(xiàn)了立法者在意思自治與公平、效率之間的價(jià)值選擇;傳承了我國(guó)的立法文化并符合現(xiàn)實(shí)要求以及“居者有其屋”的立法政策;具有“買賣不破租賃”不可替代的民法地位。然后,承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)成立于租賃合同成立之時(shí),作為一項(xiàng)附屬于租賃合同的法定權(quán)利可以經(jīng)雙方有效的約定或承租人單方的意思表示而排除或

4、限制。承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使主體不包括商事承租人,而應(yīng)當(dāng)包括次承租人,并且部分承租人之優(yōu)先購(gòu)買權(quán)有條件的及于整體房屋;行使條件包括三個(gè)方面,出賣人通知義務(wù)的履行,房屋出賣,以及購(gòu)買條件同等;行使的期限應(yīng)當(dāng)借鑒澳門地區(qū)立法上的較短除斥期間。對(duì)于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的效力問題司法解釋的態(tài)度卻經(jīng)歷了一次大的變化,不再支持將出賣人與他人訂立合同確認(rèn)無(wú)效的訴訟請(qǐng)求。最后,此權(quán)利具有可侵害性,侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的責(zé)任應(yīng)屬侵權(quán)、違約還是締約過失,應(yīng)