房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使及保護(hù)研究.pdf

1、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指作為房屋租賃合同的承租人(包括公民、法人、其他組織)在合同的履行期限內(nèi),當(dāng)出租人出賣(mài)房屋于不特定第三人時(shí),享有在同等條件下,優(yōu)于他人而購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。由于與物權(quán)形成權(quán)相去甚遠(yuǎn)本文不認(rèn)為承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)性質(zhì)屬于物權(quán)或形成權(quán)?；诂F(xiàn)行學(xué)理的分析,承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)屬于債權(quán)。伴隨著司法的推進(jìn)和立法精神的強(qiáng)化,承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律效力發(fā)生著變化,對(duì)抗第三人之效力已被新的立法精神所摒棄,本文認(rèn)為主要有時(shí)間效力和空間效力兩方面。

2、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之行使受到以下條件約束:通知義務(wù)、時(shí)間限制和同等條件。
　　基于法律邏輯以及不動(dòng)產(chǎn)交易的習(xí)慣和市場(chǎng)流動(dòng)性的結(jié)合,承租人在三個(gè)月內(nèi)行使其權(quán)利較為合理。鑒于市場(chǎng)交易的復(fù)雜性和多樣性,同等條件不應(yīng)該過(guò)于苛刻,主要包括標(biāo)的價(jià)格、支付期限、和履行方式。如此以來(lái)既有利于簡(jiǎn)化交易程序,又有利于減少資源的浪費(fèi)。當(dāng)租賃房屋之上既有承租人又有共有人等權(quán)利人時(shí),基于現(xiàn)有的法律規(guī)定,他們行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)就會(huì)產(chǎn)生權(quán)利沖突,且難以避免。本文認(rèn)

3、為應(yīng)當(dāng)從效益和秩序的角度出發(fā)去考量,房屋共有人和房屋次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在相比之下應(yīng)當(dāng)優(yōu)先行使才符合機(jī)理。與承租人及共有人相比,房屋出賣(mài)人的近親屬較為特殊,本文認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從價(jià)值的取舍與住房權(quán)的保障相結(jié)合出發(fā)區(qū)別對(duì)待,靈活運(yùn)用舉證規(guī)則行使權(quán)利。當(dāng)房屋所有人或者擔(dān)保權(quán)利人在市場(chǎng)拍賣(mài)和司法拍賣(mài)程序中拍賣(mài)房屋時(shí),應(yīng)當(dāng)保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),主要包括公告法、詢價(jià)法、競(jìng)價(jià)法等方式具體保護(hù)承租人的合法權(quán)利。既能維護(hù)拍賣(mài)過(guò)程的正常競(jìng)買(mǎi)秩序又能保護(hù)承租人的優(yōu)