論強(qiáng)制拍賣中房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律保護(hù)制度.pdf

1、法院為了解決糾紛，往往在強(qiáng)制執(zhí)行階段采取拍賣被執(zhí)行人的房產(chǎn)的方式，將房產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)后以償還被執(zhí)行人的債務(wù)。而在法院的強(qiáng)制執(zhí)行過程中，很經(jīng)常遇到承租人優(yōu)先購買權(quán)的問題。當(dāng)法院拍賣被執(zhí)行人的房產(chǎn)時(shí)，若該房產(chǎn)正被承租人承租，那么房屋承租人是否可以依據(jù)優(yōu)先購買權(quán)，在同等條件下，優(yōu)先購得該房屋，導(dǎo)致了在同等價(jià)格下其他競買人的競買權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)下出現(xiàn)了不可調(diào)和的沖突。這意味著拍賣規(guī)則中的“最高競價(jià)者得”的競價(jià)機(jī)制與承租人的優(yōu)先購買權(quán)存在沖突。

2、在確認(rèn)承租人的優(yōu)先購買權(quán)的前提下，執(zhí)行法院在拍賣前通過拍賣公告告知優(yōu)先購買權(quán)人或未知的優(yōu)先權(quán)人參與拍賣，如果承租人不參加拍賣，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)；如果承租人參加拍賣，采取的競價(jià)方式詢價(jià)法的話，在宣布拍賣成交前，拍賣師還必須詢問承租人是否愿意以最高競價(jià)的價(jià)格購買拍賣物，若承租人愿意，則剝奪了競買人的競價(jià)權(quán)，拍賣物拍歸承租人。那么這就破壞了拍賣的規(guī)則，拍賣就不能稱之為拍賣，拍賣槌落成交的標(biāo)志便形同虛設(shè)。承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使過程中，往往會(huì)破

3、壞價(jià)高者得的拍賣準(zhǔn)則，讓人產(chǎn)生懷疑拍賣程序的公正性，侵害其他競買人的競買權(quán)。同時(shí)，在保護(hù)承租人優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，又會(huì)出現(xiàn)次承租人與承租人優(yōu)先購買權(quán)的沖突，以及“同等條件”的認(rèn)定問題，當(dāng)承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時(shí)，往往無法舉證自己受到的損失，因此無法得到賠償。那么，在實(shí)踐操作過程中，如何才能在不影響拍賣的順利進(jìn)行，又能確保承租人的優(yōu)先購買權(quán)得到充分的行使呢？目前我國現(xiàn)有的法律法規(guī),對承租人優(yōu)先購買權(quán)雖有規(guī)定，但是過于簡單、粗糙，導(dǎo)致在現(xiàn)實(shí)的操

4、作過程中，出現(xiàn)了許多新的問題。本文通過比較分析國內(nèi)外法律的規(guī)定，探討在強(qiáng)制拍賣的實(shí)踐中如何保護(hù)房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)，使得承租人作為社會(huì)弱勢群體的的優(yōu)先購買權(quán)能夠充分行使，競拍人的優(yōu)先購買權(quán)不致于被侵害，同時(shí)不影響拍賣的公開、公正和順利進(jìn)行，以期能為司法實(shí)踐中解決相應(yīng)糾紛提供參考。
　　本研究分為四個(gè)部分：第一章分別闡述強(qiáng)制拍賣制度和房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度這兩種制度的概念、性質(zhì)、原則等；第二章分析強(qiáng)制拍賣制度和優(yōu)先購買權(quán)制度的價(jià)值