我國房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)問題研究.pdf

1、房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)這一建立在債權(quán)基礎(chǔ)上、在市場經(jīng)濟條件下日顯重要的權(quán)利長期以來卻被忽視，國內(nèi)外學(xué)者都鮮有研究，鑒于其在法律實務(wù)中地位的凸顯與法律滯后矛盾的日漸突出，對這一權(quán)利的專門研究也就日益迫切。本文嘗試從確保出租人合法、合理利益不受侵犯的基礎(chǔ)上，加強在租賃關(guān)系中處于弱勢群體的承租人利益的保護，以期達到雙方利益的平衡，實現(xiàn)社會公平正義。
　　 本文首先對房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的概念、性質(zhì)進行了深入的探析。通過對房屋承租人優(yōu)先

2、承租權(quán)與優(yōu)先購買權(quán)概念的比較，得出房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)為房屋承租人在原租賃合同合法有效且無任何根本違約行為、房屋用途合法的基礎(chǔ)上，在房屋租賃合同期限屆滿時，在不損害出租人基本生活的情況下，原承租人在同等條件下對原租賃物有優(yōu)先于其他第三人繼續(xù)承租的權(quán)利。并結(jié)合承租人的優(yōu)先購買權(quán)，從房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)權(quán)源等角度，推出房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)是一項法定性權(quán)利、是一種具有物權(quán)性的債權(quán)、是一種專屬權(quán)、是形成權(quán)的結(jié)論。
　　 其次，對房屋承租

3、人優(yōu)先承租權(quán)存在的社會基礎(chǔ)與價值意義進行分析。一項權(quán)利被創(chuàng)設(shè)出來必有其社會基礎(chǔ)，房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的存在有其社會需求與法律需求。其權(quán)利行使所產(chǎn)生的價值為秩序價值與正義價值。通過對房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的存在基礎(chǔ)與價值意義的分析，可推出設(shè)置房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)是有根據(jù)的這一結(jié)論。
　　 再次，從法律適用的角度對房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的行使規(guī)范進行初步構(gòu)造，明晰其存在范圍及行使要件。對社會生活中發(fā)生房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的情形進行列舉，

4、如出租人不履行通知義務(wù)時、出租人與第三人惡意串通時、房屋共有人提出使用要求時及正常情形下的房屋租賃合同到期時的同等條件優(yōu)先承租。并對其行使要件進行嚴格的限定，如權(quán)利行使的前提條件、特定的行使主體、權(quán)利行使的實質(zhì)要件等。通過以上對房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)基礎(chǔ)性問題的闡釋，以明晰本文的研究對象及研究的目的，為進一步的研究奠定理論基礎(chǔ)。
　　 最后，文章的核心部分論述了房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)實現(xiàn)的途徑以及提出在法律上構(gòu)建的建議。我國現(xiàn)行的法

5、律及行政法規(guī)中未對房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)予以確認，但在一些地方性法規(guī)中，已對此問題進行了有益的探索，如《上海市房屋租賃條例》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》等。結(jié)合這些地方性法規(guī)，及以上對房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)基礎(chǔ)性問題的分析，提出房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的實現(xiàn)的途徑是：分清承租人的優(yōu)先承租權(quán)與第三人的承租權(quán)、部分共有人的使用權(quán)和次承租人的優(yōu)先承租權(quán)三種權(quán)利沖突類型，依據(jù)各自不同的特點，從出租人的通知義務(wù)、第三人的注意義務(wù)等方面有針對性分析，并靈

6、活解決沖突。在一般救濟窮盡的情形下，可提起司法訴訟保護自己的權(quán)利，明確優(yōu)先承租權(quán)之訴為確認之訴與給付之訴的復(fù)合體，不同情況下的訴訟當(dāng)事人有所區(qū)別，第三人能否成為訴訟參加人的關(guān)鍵在于出租人與第三人訂立的新租賃合同是否成立。出租人享有一項獨立的權(quán)利，即在有證據(jù)證明承租人無經(jīng)濟能力履行同等條件下的新租賃合同的前提下，可以要求承租人提供擔(dān)保，承租人若不能提供擔(dān)保，便喪失權(quán)利。承租人優(yōu)先承租權(quán)之訴適用不動產(chǎn)所在地人民法院管轄的專屬管轄。在立法建議

7、中，明確提出要確認房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)為準物權(quán)、時效制度的靈活性、效力順位的嚴格性、主體的明確性、舉證責(zé)任的區(qū)分性等權(quán)利基本要求，并且建設(shè)性的提出建立規(guī)范的租賃登記制度和租金所得稅制度，以防止出租人和第三人惡意規(guī)避承租人的優(yōu)先承租權(quán)。
　　 房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)行使的目的是平衡租賃雙方利益，以實現(xiàn)社會正義與秩序穩(wěn)定，其權(quán)利的行使可使社會上的房源得到有效利用。為使社會生活中涉及房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的問題得以有效解決，有必要從法律層