房屋征收中承租人補(bǔ)償問(wèn)題研究.pdf

1、2011年初,國(guó)務(wù)院公布了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》,該條例對(duì)于房屋所有人的補(bǔ)償是較為公平的、合理的、充分的,這有利于保障房屋所有人的權(quán)益,也有利于在一定程度上避免由于拆遷所引發(fā)的糾紛。然而,該條例中卻并未對(duì)房屋承租人的補(bǔ)償作出任何規(guī)定。筆者認(rèn)為,在房屋征收中,同房屋所有人一樣,房屋承租人同樣受到損失,也應(yīng)當(dāng)獲得公平合理的補(bǔ)償。
　　本文首先研究了在我國(guó)先后數(shù)次的立法中,對(duì)于承租人在房屋征收中的補(bǔ)償問(wèn)題的規(guī)定,發(fā)現(xiàn)承租人的權(quán)

2、益逐漸受到削弱,直到完全喪失獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利;其次,筆者從法律上對(duì)承租人在房屋征收中應(yīng)當(dāng)獲得公平合理的補(bǔ)償進(jìn)行了法理上的探索,從而發(fā)現(xiàn),承租人在房屋征收中獲得公平合理的補(bǔ)償是存在法理根據(jù),也就是,公益征收補(bǔ)償?shù)姆ɡ砀鶕?jù)——特別犧牲理論,承租人在房屋征收中獲得合理的補(bǔ)償符合特別犧牲理論的要求,因此,也應(yīng)當(dāng)給予合理的補(bǔ)償。
　　在理論研究的基礎(chǔ)上,論文提出了關(guān)于承租人在房屋征收中的如何進(jìn)行補(bǔ)償?shù)闹贫葮?gòu)建,主要包括以下幾方面:第一,因房屋

3、征收致使租賃合同解除,而承租人在剩余租期內(nèi)由于面臨租賃價(jià)格的上漲而重新租賃類似條件的房屋將支付更多的租金所造成的損失以及補(bǔ)償問(wèn)題。筆者引用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說(shuō)明房屋租金上漲對(duì)承租人造成的確實(shí)的損失,對(duì)承租人的補(bǔ)償數(shù)額基本上可以規(guī)定為:租賃合同解除之時(shí),相類似房屋的租賃價(jià)格×剩余租期—原租金價(jià)格×剩余租期;第二,因房屋征收造成的承租人搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償以及停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。第三,基于公平補(bǔ)償?shù)脑瓌t,只要能證明由于房屋征收引起的、損失具體確鑿的,

4、承租人就可以要求補(bǔ)償。當(dāng)然,對(duì)于該部分損失,承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任,即向房屋征收部門證明自己的損失是由于房屋征收行為引起的以及具體損失數(shù)額是多少,從而要求補(bǔ)償。第四,筆者借鑒現(xiàn)行房屋征收條例的規(guī)定,設(shè)計(jì)了關(guān)于承租人獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利受到侵害時(shí)的救濟(jì)途徑,以使承租人獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利有制度保障。第五,對(duì)原立法中規(guī)定的“由原承租人繼續(xù)承租產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋”作為對(duì)承租人的一種補(bǔ)償方式持否定態(tài)度。因?yàn)檎鞒龅姆课菡魇諞Q定性質(zhì)上屬于不可抗力,會(huì)導(dǎo)致房屋租