房屋轉(zhuǎn)租效力問(wèn)題研究.pdf

1、建立在房屋租賃基礎(chǔ)上的轉(zhuǎn)租,系指承租人不退出租賃關(guān)系而將租賃物之全部或部分復(fù)出租給第三人(次承租人),供其使用、收益的行為。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天,轉(zhuǎn)租在日益成為房屋租賃市場(chǎng)資源優(yōu)化配置的重要方式的同時(shí),各種問(wèn)題和糾紛也相伴而生。在近現(xiàn)代各國(guó)法律或判例對(duì)轉(zhuǎn)租行為調(diào)整的過(guò)程中,形成了自由主義、限制主義及區(qū)別主義的立法模式。我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)轉(zhuǎn)租行為的規(guī)范主要依據(jù)為《合同法》第224條的規(guī)定,采限制主義立法模式。盡管2009年我國(guó)最高人民法院

2、出臺(tái)了《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》),對(duì)轉(zhuǎn)租制度做了進(jìn)一步明確,但轉(zhuǎn)租制度的缺失仍難以滿足司法實(shí)踐中解決紛繁蕪雜的案件的需要。加之各地政策及法官素質(zhì)、業(yè)務(wù)水平的不同,在審判實(shí)踐操作中存在諸多問(wèn)題氶待解決。
　　本文首先從轉(zhuǎn)租的相關(guān)制度入手,由房屋租賃的概念、特征論及房屋租賃權(quán)的性質(zhì)這一關(guān)系到轉(zhuǎn)租效力的問(wèn)題,對(duì)租賃權(quán)的債權(quán)說(shuō)、物權(quán)說(shuō)及物權(quán)化說(shuō)做了簡(jiǎn)要介紹,并在物權(quán)及債權(quán)相關(guān)理論的啟

3、發(fā)下,從促進(jìn)交易、保護(hù)交易安全的角度得出結(jié)論,肯定租賃權(quán)的債權(quán)說(shuō);其次,本文通過(guò)對(duì)轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)讓與、租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)概念的辨析,強(qiáng)化了對(duì)轉(zhuǎn)租法律行為的界定,并結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定,對(duì)當(dāng)今各國(guó)在調(diào)整轉(zhuǎn)租問(wèn)題的過(guò)程中所形成的限制主義、自由主義和區(qū)別主義立法模式進(jìn)行了闡述;最后,本文依《合同法》第224條的規(guī)定,將轉(zhuǎn)租的效力區(qū)分為合法轉(zhuǎn)租的效力和非法轉(zhuǎn)租的效力,并做了詳細(xì)的論述。在對(duì)轉(zhuǎn)租對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生的效力進(jìn)行闡述的同時(shí),對(duì)存在的問(wèn)題提出了個(gè)人