政治局會(huì)議研究兼論地產(chǎn)投資地產(chǎn)板塊是否迎來(lái)投資機(jī)會(huì)？

1、策略研究深度報(bào)告2請(qǐng)務(wù)必閱讀最后一頁(yè)股票評(píng)級(jí)說(shuō)明和免責(zé)聲明?地產(chǎn)板塊對(duì)于調(diào)控政策變動(dòng)的敏感性較高，且與滬深300具有共振效應(yīng)明顯我們發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)板塊與滬深300共振效應(yīng)明顯，原因有二：其一在于樓市與股市均與宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)性高，由此地產(chǎn)板塊的漲跌邏輯與大盤(pán)重合度較高；其二在于樓市和股市均受資金驅(qū)動(dòng)，我們也驗(yàn)證了一年期存貸利率變動(dòng)時(shí)會(huì)對(duì)樓市、股市均有較為顯著的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。我們發(fā)現(xiàn)調(diào)控政策和貨幣政策寬松后地產(chǎn)板塊均會(huì)先于樓市反彈并產(chǎn)生超額收益，但調(diào)

2、控政策本身松動(dòng)帶來(lái)的超額收益更多，貨幣政策過(guò)于寬松的情形下超額收益反而有所收窄。投資建議調(diào)控放松下地產(chǎn)板塊有望實(shí)現(xiàn)估值修復(fù)而獲得超額收益，但三季度盈利大幅下滑對(duì)A股市場(chǎng)造成壓力，估值修復(fù)或需要更長(zhǎng)時(shí)間。建議投資者在中長(zhǎng)期維度下選擇房地產(chǎn)板塊龍頭企業(yè)進(jìn)行配置。我們認(rèn)為，即使中美關(guān)系出現(xiàn)改善，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力仍大；同時(shí)從地方財(cái)政角度來(lái)看，地產(chǎn)持續(xù)下行會(huì)大幅降低其收入來(lái)源，而目前尚無(wú)其他手段來(lái)彌補(bǔ)土地出讓收入的缺口，后續(xù)房地產(chǎn)政策或出現(xiàn)邊際放

3、松；房地產(chǎn)板塊與大盤(pán)共振效應(yīng)明顯。從大盤(pán)的角度來(lái)看，雖然目前政策底已經(jīng)形成，中美雙方貿(mào)易戰(zhàn)也傳來(lái)些許利好，但三季度盈利不達(dá)預(yù)期，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好仍舊會(huì)被壓制。綜合來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控的邊際放松會(huì)給房地產(chǎn)帶來(lái)估值修復(fù)的機(jī)會(huì)，但是該過(guò)程可能需要更長(zhǎng)的時(shí)間。我們建議在投資者中長(zhǎng)期維度下對(duì)當(dāng)前超跌的房地產(chǎn)板塊進(jìn)行戰(zhàn)略配置，選擇房地產(chǎn)板塊的龍頭企業(yè)（現(xiàn)金流土地儲(chǔ)備兩者均占優(yōu)）是一種攻守兼?zhèn)涞牟呗?。龍頭地產(chǎn)商抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，可有效應(yīng)對(duì)融資成本上升和回

4、款較慢的風(fēng)險(xiǎn)，殺業(yè)績(jī)的可能性小；同時(shí)調(diào)控邊際放松后，龍頭地產(chǎn)的品牌溢價(jià)能力將得到修復(fù)和加強(qiáng)，有利于其業(yè)績(jī)改善。風(fēng)險(xiǎn)提示政策不確定性增強(qiáng)；宏觀經(jīng)濟(jì)大幅超預(yù)期；統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)相關(guān)性發(fā)生變化策略研究深度報(bào)告4請(qǐng)務(wù)必閱讀最后一頁(yè)股票評(píng)級(jí)說(shuō)明和免責(zé)聲明圖表目錄圖表1今年以來(lái)同比為正且三季度利潤(rùn)增速環(huán)比上行的行業(yè)僅有6個(gè)，較Q2減少4個(gè).................................................7圖表2三季度凈利潤(rùn)率

5、有所下降，權(quán)益倍數(shù)穩(wěn)定，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率全線回落..............................................................................7圖表3民營(yíng)企業(yè)的營(yíng)收增長(zhǎng)率仍舊領(lǐng)先國(guó)有企業(yè)...................................................................................................

6、....................9圖表4地方政府缺乏財(cái)力來(lái)進(jìn)行大規(guī)?；ńㄔO(shè).....................................................................................................................10圖表5自2016年“9.30”調(diào)控新政以來(lái)政治局會(huì)議首次未提及地產(chǎn)調(diào)控........................

7、.............................................11圖表6不同群體對(duì)于調(diào)控政策有著不同的訴求......................................................................................................................12圖表7房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效果明顯，但近年來(lái)拉動(dòng)效果在逐步減弱....

8、..............................................................................13圖表8地產(chǎn)銷(xiāo)量與GDP增速趨勢(shì)較為一致.........................................................................................................................

9、...13圖表9地方政府土地出讓收入占地方財(cái)政的比重近年來(lái)顯著走高.........................................................................................14圖表10地方土地出讓收入和財(cái)政收入累計(jì)同比自2018年年初以來(lái)顯著下降.............................................................

10、.....15圖表11地方政府債務(wù)余額持續(xù)升高...........................................................................................................................................15圖表12地方財(cái)政開(kāi)支降幅較小，近幾月略有回升..................................

11、.................................................................................16圖表13土地購(gòu)置面積上升而購(gòu)置費(fèi)用下降，土地出讓溢價(jià)明顯降低..................................................................................16圖表14待開(kāi)發(fā)土地累計(jì)同比快速上升，銷(xiāo)售放緩下

12、房地產(chǎn)將以消化存量土地為主..........................................................17圖表16房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均顯著收窄，住宅銷(xiāo)量增速連續(xù)13月為個(gè)位數(shù)...............................................................................19圖表17與2014年9月大力去庫(kù)存相比，目前庫(kù)存水平較低.......

13、........................................................................................20圖表18新開(kāi)工維持高位，調(diào)控偏嚴(yán)的情況下地產(chǎn)庫(kù)存將再度回升.......................................................................................20圖表19美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期下

14、人民幣貶值壓力較大，貨幣政策回旋余地有限...........................................................................21圖表20調(diào)控政策和貨幣政策屬于影響房地產(chǎn)發(fā)展的兩大因素...............................................................................................2

15、3圖表212008年地產(chǎn)全面放開(kāi)后房地產(chǎn)板塊才開(kāi)始快速上行...........................................................................................24圖表222008年地產(chǎn)全面放開(kāi)后房地產(chǎn)板塊才開(kāi)始快速上行......................................................................