某工業(yè)區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營可行性分析報(bào)告

1、,,序言—從電影《桃姐》說起,影片講述一位老仆人桃姐，為劉德華的家族工作整整六十年，如今年逾古稀還患有中風(fēng)，自知無法再伺候主人一家，于是請辭，并要求住進(jìn)老人院，故事便在相對落寞的老人院展開，從冷淡、戒備到相互關(guān)照、相互取暖，直面社會老年人生活現(xiàn)狀、呼吁關(guān)注養(yǎng)老問題。,老年問題關(guān)注點(diǎn)：是否老有所居？是否老有所養(yǎng)？？是否老有所為？？？是否老有所樂？？？？,,,1.社會背景：老年人的界定,一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析,,?在世界人口老

2、齡化的大趨勢下，中國呈現(xiàn)老齡人口多、增長速度快的特點(diǎn)；?中國已經(jīng)進(jìn)入“老齡化社會”，截至2012年底，老年人口達(dá)到1.94億，占人口比例14.3%,1.社會背景：中國跑步進(jìn)入老齡化社會,一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析,,1.社會背景：中國跑步進(jìn)入老齡化社會-到2050年，中國到達(dá)老齡化峰值,從2011年到2015年全國60歲以上老年人人口比重將由13.3%增加到16%。? 到2050年，中國60歲及以上的老年人口將達(dá)到4.

3、3億左右，約占當(dāng)時人口的1/3,一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析,,2.政策背景：我國政府已開始高度重視養(yǎng)老問題,一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析,,社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）指出 ：建立以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系，居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)基本健全，全國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到30張。全面推行城鄉(xiāng)建設(shè)涉老工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、無障礙設(shè)施改造和新建小區(qū)老齡設(shè)施配套建設(shè)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。改善老年

4、人居住條件。引導(dǎo)開發(fā)老年宜居住宅和代際親情住宅，鼓勵家庭成員與老年人共同生活或就近居住。推動和扶持老年人家庭無障礙改造。創(chuàng)新老年型社會新思維，推動建設(shè)老年友好型城市和老年宜居社區(qū)。,2.政策背景：,一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析,,2.政策背景：,老齡藍(lán)皮書《中國老齡事業(yè)發(fā)展報(bào)告（2013）》指出：,中國的人口老齡化與工業(yè)化、城鎮(zhèn)化相伴隨，老齡問題的嚴(yán)峻性是全世界少有的。由于人口超前于現(xiàn)代化，“未富先老齡化”和“未備先老”的特

5、征日益凸顯，加強(qiáng)發(fā)展老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)，滿足老年人日益增長的多方面需求，既是中央的戰(zhàn)略部署，又是全社會的共同期待。國家投入31億元用于社會養(yǎng)老服務(wù)體系的試點(diǎn)設(shè)施建設(shè)，各級民政、財(cái)政等部門加入投入力度，各地大力鼓勵社會力量參與，老齡服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)快速發(fā)展。,一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析,,2.政策背景：各地政策關(guān)注老齡化及養(yǎng)老問題,一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析,,2.政策背景：,土地政策首次將養(yǎng)老綜合用地納入用地規(guī)劃范圍,2013年北京

6、土地招拍掛市場上將多一位主角——養(yǎng)老綜合用地，屆時養(yǎng)老綜合用地將與工業(yè)用地、住宅用地、商業(yè)金融用地享受同等待遇。,今年起，養(yǎng)老設(shè)施用地首次單列納入年度供地計(jì)劃。這些養(yǎng)老設(shè)施用地的供應(yīng)方式，部分是政府投資的社會福利性質(zhì)的養(yǎng)老設(shè)施，將通過劃撥方式；一部分非政府投資、利國有土地建養(yǎng)老設(shè)施的，將通過招拍掛等方式出讓。政府用規(guī)劃思維來做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，將推動整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。,一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析,,一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析,,3.市

7、場背景：老年住宅市場進(jìn)入井噴式增長階段,第一階段：市場發(fā)展初期（1999 年-2010 年）——老年住宅市場發(fā)展緩慢老年人口的絕對值很大，市場對老年住宅有需求，但由于我國社會福利水平及總體經(jīng)濟(jì)水平還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到能夠支持老年人住房消費(fèi)的能力，同時，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老居住觀念還未轉(zhuǎn)變過來，因此市場有效需求不明朗，老年住宅市場發(fā)展緩慢。第二階段：市場快速發(fā)展階段（2010 年-2025 年）——老年住宅井噴式增長一方面，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一個

8、新的水平，人均GDP 達(dá)到3000 美元以上，社會保障體系的逐步完善，老年人已逐漸成為老年住宅的消費(fèi)主體；另一方面，目前年齡在35 — 45 歲的一批中年人在這一階段也步入老年，他們是目前社會的主流，有著較高的收入及教育水平；同時，這一時期，老年人獨(dú)立居住的養(yǎng)老觀念已經(jīng)形成，因此，這一階段老年住宅的需求將會出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，老年住宅的增長將會保持在一個較高水準(zhǔn)。第三階段：市場成熟發(fā)展階段（從2025 年-2055 年）——處于較高水

9、平穩(wěn)定期老年住宅市場的發(fā)展已進(jìn)入一個穩(wěn)定發(fā)展期，發(fā)展初期的消費(fèi)需求釋放階段已經(jīng)過去，市場發(fā)展?jié)u趨理性，市場競爭也相對激烈，逐漸呈現(xiàn)出品牌化、規(guī)模化的發(fā)展趨勢。,目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)的井噴式增長時期已經(jīng)初步形成,一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析,,3.市場背景：老齡人退休金、存款高，消費(fèi)潛力巨大,數(shù)據(jù)來源：中國老齡科學(xué)研究中心,一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析,,2013年達(dá)到1萬億元,3.市場背景：老年消費(fèi)市場供給不足，年缺口達(dá)5000億,數(shù)據(jù)來

10、源：全國老齡工作委員會,一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析,,一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析,3.市場背景：老年地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)少，開盤即售罄中老年住宅基本位于遠(yuǎn)郊區(qū)，市場需求量較大，整體市場供應(yīng)項(xiàng)目較少，推出項(xiàng)目基本全部售罄，老年住宅市場存在較大機(jī)會。,隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，部分房地產(chǎn)開發(fā)商在市場競爭中注意到了中國人口的老齡化趨勢，將老年人作為目標(biāo)客戶，主動將市場細(xì)分，針對老年人的特殊需求，開發(fā)建設(shè)了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅。老年住宅這市場上

11、的特殊產(chǎn)品一經(jīng)開盤銷售便取得了較好的銷售成績。（集中在北京、上海地區(qū)）,,一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析,3.市場背景：老年地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)少案例——北京養(yǎng)老院“一床難求，一機(jī)構(gòu)床位預(yù)定要等166年,據(jù)中國之聲《新聞晚高峰》報(bào)道，調(diào)查稱，北京第一社會福利院是北京市被坊間稱為“標(biāo)本”的養(yǎng)老院，位于朝陽區(qū)鬧市中的靜謐之處。記者以家屬身份兩次致電咨詢，得到的答案是，前面排了10000多人，要等待。工作人員介紹，每年能騰出來可供新人入住的床位

12、不足100張”，算下來，真要等100多年。,,3.市場背景：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍低于市場需求，中高端配套缺乏,一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析,,3.市場背景：421、821“雙獨(dú)”家庭養(yǎng)老壓力大，催生新的發(fā)展機(jī)遇,一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析,,一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析,推動中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展,,社會對養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)注,老齡人的消費(fèi)能力,“421”家庭養(yǎng)老壓力,社會老齡化趨勢,政策鼓勵支持,市場需求及供應(yīng)缺口,小結(jié)：養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展具有很大前景，開

13、發(fā)機(jī)會良好,,,二、東莞老年地產(chǎn)開發(fā)前景,1.東莞城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境——城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展居于領(lǐng)先地位,2012年東莞GDP達(dá)到5010.14億元，同比增長8%，經(jīng)濟(jì)規(guī)模國內(nèi)排名第七。來源于東莞的財(cái)政總收入、市財(cái)政一般預(yù)算收入、進(jìn)出口總額、金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額分別達(dá)到839億元、313億元、1347億美元和6400億元。制造業(yè)實(shí)力雄厚，產(chǎn)業(yè)體系齊全。是全球最大的制造業(yè)基地之一，形成以電子信息、電氣機(jī)械、紡織服裝、家具、玩具、造紙及紙制品業(yè)、食品

14、飲料、化工等八大產(chǎn)業(yè)為支柱的現(xiàn)代化工業(yè)體系。擁有全球500強(qiáng)企業(yè)45家，境外上市公司80多家，投資者來自世界20多個國家和地區(qū)。,【世界最大羊毛衫生產(chǎn)基地】,【第三屆全國相對富裕地區(qū)排名第一】,【中國家具出口第一鎮(zhèn)】,【城市創(chuàng)新能力列全國地級市第一】,【首個移動客戶過千萬的地級市】,【中國最佳物流名鎮(zhèn)】,【低保標(biāo)準(zhǔn)居全國之首】,【見義勇為撫恤金標(biāo)準(zhǔn)全國最高】,【全國最大的民營醫(yī)院】,【居民生活質(zhì)量居全省之首】,,二、東莞老年地產(chǎn)開發(fā)前景

15、,數(shù)據(jù)來源：中國社科院《全球城市競爭力報(bào)告2011-2012》,,二、東莞老年地產(chǎn)開發(fā)前景,2.東莞人口、消費(fèi)環(huán)境——城鎮(zhèn)化水平高，人均收入遠(yuǎn)高于國內(nèi)平均水平,截至2011年底東莞市戶籍人口為184.77萬人,外來暫住人口為413.62萬人，常駐人口約825萬人，港澳同胞約100萬人，海外華僑約30萬人。人口城鎮(zhèn)化率為88.6％。東莞城市居民人均可支配收入39513 元， 農(nóng)村居民人均純收入22842 元， 同比分別增長10.7 %

16、 和11.5%。全年城市居民人均消費(fèi)性支出27495 元，同比增長6.8%。城市居民家庭恩格爾系數(shù)為34.6%。全市參加職工基本養(yǎng)老保險481.05萬人，基本醫(yī)療保險602.41 萬人。同期國內(nèi)全年城鎮(zhèn)居民人均總收入26959元 ，比上年增長12.6%；全年農(nóng)村居民人均純收入7917元，比上年增長13.5% 。,數(shù)據(jù)來源：東莞市政府門戶網(wǎng)站,,二、東莞老年地產(chǎn)開發(fā)前景,3.東莞房地產(chǎn)開發(fā)投資市場——“量升價穩(wěn)”，迎來最優(yōu)發(fā)展期,據(jù)合

17、富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年東莞全市一手商品房網(wǎng)簽面積約378.6萬平方米，同比大幅增加47.3%。上半年商品房簽約金額約350.6億元，同比大幅增加54.8%，上半年商品房網(wǎng)簽均價約9258元/平方米，同比小幅上漲5.1%，其中住宅均價8705元/平方米，同比小幅上漲4.7%。非住宅網(wǎng)簽均價約14587元/平方米，同比大幅上漲15.9%。上半年東莞樓市總體表現(xiàn)為“量升價穩(wěn)”，成交量和價格均創(chuàng)了歷史同期最高。,,二、東

18、莞老年地產(chǎn)開發(fā)前景,4.東莞敬老院、老年住宅市場現(xiàn)狀,截至2012年底，全市60周歲以上戶籍老年人達(dá)25.85萬人，占戶籍總?cè)丝诘?4.12%(達(dá)到10%即進(jìn)入老齡化社會）。 其中70至79周歲7.44萬人，80至89周歲3.8萬人，90至99周歲0.46萬人，百歲老人109人。 純老年人家庭老年人約5.14萬人，占老年人數(shù)的19.88%,東莞已步入老齡化社會,,二、東莞老年地產(chǎn)開發(fā)前景,4.東莞敬老

19、院、老年住宅市場現(xiàn)狀,東莞養(yǎng)老院多以政府主辦，入住門檻高,據(jù)從東莞市民政局福利與慈善事業(yè)科了解，東莞目前共有35家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，共有床位3919張 ；其中，31家鎮(zhèn)街敬老院共有床位2985張 ，3家民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)共有床位766張 ，1家社會福利中心共有床位168張 ，接收莞籍的老人，以及廣州、深圳、香港戶口的老人，還有做生意的新莞人父母，一般不接收打工的新莞人父母。,服務(wù)水平有限，普遍不接收生活不能自理老人,在東莞32個鎮(zhèn)街共有31個敬老院，

20、優(yōu)先考慮東莞戶籍老人，主要供養(yǎng)本鎮(zhèn)的“五保老人”，其次是自費(fèi)的自理老人，再其次是自費(fèi)的半自理老人，基本上不接收不能自理的老人，理由是護(hù)理人員不夠。,,二、東莞老年地產(chǎn)開發(fā)前景,4.東莞敬老院、老年住宅市場現(xiàn)狀,,二、東莞老年地產(chǎn)開發(fā)前景,4.東莞敬老院、老年住宅市場現(xiàn)狀,據(jù)《東莞市老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，預(yù)計(jì)到2015年底，東莞市老齡化、高齡化、空巢化將進(jìn)一步加速發(fā)展，全市60周歲以上戶籍老年人將增加到28萬余人。 根據(jù)全社會

21、養(yǎng)老‘9073’的目標(biāo)，即90%的人居家養(yǎng)老，7%的人依托社區(qū)養(yǎng)老，只有3%的人才到機(jī)構(gòu)去養(yǎng)老。到2015年末，東莞市各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)床位需求量在10000張以上，尚有6000張的缺口。,,床位缺口6000張,,二、東莞老年地產(chǎn)開發(fā)前景,4.東莞敬老院、老年住宅市場,參考案例1：東莞市東城區(qū)敬老院,地址： 東莞市東城區(qū)崗貝二街 敬老院現(xiàn)占地面積13000平方米，建筑面積12660平方米。其中廣場空地面積6000平方米，建筑占地200

22、0平方米，綠化面積5000平方米。由原崗貝小學(xué)教師宿舍改擴(kuò)建而成，先后投資近2000萬元。現(xiàn)有房間共計(jì)226套，其中公寓153套，標(biāo)準(zhǔn)套間34套，單人間39套，截至目前，敬老院入住人數(shù)有130多名。,,,二、東莞老年地產(chǎn)開發(fā)前景,4.東莞敬老院、老年住宅市場,參考案例1：東莞市東城區(qū)敬老院,,,二、東莞老年地產(chǎn)開發(fā)前景,4.東莞敬老院、老年住宅市場,,入住條件,參考案例1：東莞市東城區(qū)敬老院,寄養(yǎng)人提供相關(guān)身體狀況的基本資料；由寄

23、養(yǎng)人或其家屬填寫及提交《入住申請表》，待東城區(qū)主管部門審批回復(fù)。由我院保健醫(yī)生協(xié)助寄養(yǎng)人到醫(yī)院做身體檢查。雙方簽定《寄養(yǎng)協(xié)議》。老人入住前必須到醫(yī)院作如下檢查（由我院醫(yī)生協(xié)助），含： 乙肝兩對半檢查及肝功能檢查； X光胸片檢查； 心電圖報(bào)告。,,,二、東莞老年地產(chǎn)開發(fā)前景,4.東莞敬老院、老年住宅市場,,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),參考案例1：東莞市東城區(qū)敬老院,東城敬老院是典型早期政府福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，面向莞籍人群，服務(wù)水平

24、有限，收費(fèi)不高,,,二、東莞老年地產(chǎn)開發(fā)前景,4.東莞敬老院、老年住宅市場,案例2：東莞樟木頭真情護(hù)老院,地址：樟木頭蓓蕾街30-1號(培蕾幼兒園正門旁) 樟木頭政府重點(diǎn)民生單位，總投資超過6000萬，占地面積48000平方米，集醫(yī)療、護(hù)理、休閑、養(yǎng)老為一體的養(yǎng)老公寓，坐落于樟木頭鎮(zhèn)中心，與鎮(zhèn)醫(yī)院臨近，地理位置優(yōu)越，交通便利。引進(jìn)了具有28年復(fù)康服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)護(hù)理團(tuán)隊(duì)，匯同中港兩地的注冊中西醫(yī)、注冊護(hù)士、注冊物理治療和社工組成一

25、個具國際級的醫(yī)療護(hù)理團(tuán)隊(duì)，為長者及長期病患人士塑造一個溫暖、和諧、人性化的家。,,,二、東莞老年地產(chǎn)開發(fā)前景,4.東莞敬老院、老年住宅市場,案例2：東莞樟木頭真情護(hù)老院,護(hù)理等級：,根據(jù)不同長者的具體情況分為三個等級的護(hù)理：,,,二、東莞老年地產(chǎn)開發(fā)前景,4.東莞敬老院、老年住宅市場,案例2：東莞樟木頭真情護(hù)老院,,,二、東莞老年地產(chǎn)開發(fā)前景,4.東莞敬老院、老年住宅市場,案例2：東莞樟木頭真情護(hù)老院,,,二、東莞老年地產(chǎn)開發(fā)前景,4.

26、東莞敬老院、老年住宅市場,案例2：東莞樟木頭真情護(hù)老院,,,二、東莞老年地產(chǎn)開發(fā)前景,4.東莞敬老院、老年住宅市場,案例2：東莞樟木頭真情護(hù)老院,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),,真情護(hù)老院開始向功能化、綜合型發(fā)展，接待特護(hù)人群，盈利能力提升,,二、東莞老年地產(chǎn)開發(fā)前景,5.東莞養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)惠政策,東莞市老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃,理順老齡工作體系機(jī)制，加強(qiáng)老齡工作力量，加大老齡事業(yè)投入，充分發(fā)揮社會力量和基層老年群眾組織的作用，形成全社會共建共享的老年人

27、社會管理格局。,,二、東莞老年地產(chǎn)開發(fā)前景,小結(jié)：東莞開發(fā)環(huán)境極佳，養(yǎng)老地產(chǎn)市場缺口大,東莞養(yǎng)老地產(chǎn)前景可觀,,人口紅利及人均消費(fèi)水平高,老年房地產(chǎn)市場缺口大,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策支持,東莞經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚,房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境穩(wěn)中有升,整體服務(wù)水平有待提升,,,三、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)客戶群特征,1.從心理特點(diǎn)看老年人對居住環(huán)境的需求,,三、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)客戶群特征,2.從生理特點(diǎn)看老年人對居住環(huán)境的需求,,三、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)客戶群特征,2.從生理特點(diǎn)

28、看老年人對居住環(huán)境的需求,,三、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)客戶群特征,3.從行為特征看老年人對居住環(huán)境的需求,老年人的活動地點(diǎn)會因天氣變化、時間早晚和活動內(nèi)容等因素的變化而變化，但是由于老年人的生理心理特征，他們更愿意在離家近的一定范圍內(nèi)活動。,,三、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)客戶群特征,小結(jié)：老年人的居住特征對養(yǎng)老項(xiàng)目提出更高的要求,,,四、項(xiàng)目現(xiàn)狀及開發(fā)機(jī)會點(diǎn),圖像來源：三維城市 東莞,,項(xiàng)目地塊項(xiàng)目緊鄰東莞城市主干道東城中路、東縱大道，處在天寶工業(yè)

29、大道與萬園東路的交叉位置，交通非常便利。項(xiàng)目四至：往北可通達(dá)溫南路、學(xué)院路；往南連通東縱路、東城路；往西連接?xùn)|興路、羅沙路；往東直達(dá)東城中路、世博大道、東寶路。,,,天寶路,萬園東路,1.地塊四至——地塊方正，交通方便，昭示面好,,四、項(xiàng)目現(xiàn)狀及開發(fā)機(jī)會點(diǎn),2.地塊所在區(qū)位——城市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)規(guī)劃發(fā)展區(qū),項(xiàng)目處在莞城羅沙片區(qū)，原天寶工業(yè)區(qū)內(nèi)，根據(jù)東莞2011—2015城市發(fā)展規(guī)劃，整個天寶工業(yè)區(qū)將進(jìn)行三舊改造，原有制造

30、業(yè)工廠搬遷，整個莞城區(qū)將一方面圍繞東縱大道積極引進(jìn)高端商業(yè)、特色商業(yè)以及國際先進(jìn)管理理念，重品牌、重規(guī)模、重檔次，打造具有龍頭效應(yīng)的集購物消費(fèi)、美食娛樂、文化休閑于一體的城市綜合體。 另一方面以“文化莞城”為基礎(chǔ)，形成文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的集群發(fā)展，從而進(jìn)一步優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，以創(chuàng)新商業(yè)模式提升品牌發(fā)展的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)了由“制造”到“智造”華麗轉(zhuǎn)身的演變，從而實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與總部經(jīng)濟(jì)完美對接的蝶變。目前該片區(qū)已成功改造運(yùn)營中天創(chuàng)意谷、匯峰中心。,,

31、四、項(xiàng)目現(xiàn)狀及開發(fā)機(jī)會點(diǎn),匯峰中心,,四、項(xiàng)目現(xiàn)狀及開發(fā)機(jī)會點(diǎn),3.周邊配套資源——生活、醫(yī)療設(shè)施完備,商場：世博廣場、天虹商場、沃爾瑪、家樂福、海雅百貨、友誼綜合市場、嘉榮商場、國美電器醫(yī)院：東華醫(yī)院、莞城人民醫(yī)院、東城鳳凰女子醫(yī)院，市中醫(yī)院郵局：東城郵局、陽光假日郵政局、鴻福郵局、主山郵政分局、西平郵局銀行：東聯(lián)農(nóng)村信用合作社，東莞市商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行中小學(xué)：東城中心小學(xué)、玉蘭中學(xué)、東華中學(xué)、朝天

32、小學(xué)、東城中學(xué)、東城一中、東城五小、東城八小、東城小學(xué)、育才中學(xué)大學(xué)：東莞理工學(xué)院、南開學(xué)院、外語外貿(mào)學(xué)院、城市學(xué)院……,,四、項(xiàng)目現(xiàn)狀及開發(fā)機(jī)會點(diǎn),4.地塊景觀資源——鬧中取靜，園林優(yōu)美,,四、項(xiàng)目現(xiàn)狀及開發(fā)機(jī)會點(diǎn),5.地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)——項(xiàng)目體量適中，可一次性開發(fā)，也可視需求分步進(jìn)行,說明： 灰色部分的建筑面積數(shù)據(jù)從原規(guī)劃圖紙及建筑層數(shù)測算得出，與實(shí)際數(shù)據(jù)可能存在部分出入,,,四、項(xiàng)目現(xiàn)狀及開發(fā)機(jī)會點(diǎn),6.地塊土地屬性,屬城市重

33、點(diǎn)三舊改造片區(qū)項(xiàng)目，享受東莞市三舊改造的各項(xiàng)優(yōu)惠措施。包括： 項(xiàng)目優(yōu)先審批； 在符合技術(shù)規(guī)范前提下，提高容積率，改變土地使用性質(zhì)； 享受財(cái)政稅費(fèi)、土地出讓金優(yōu)惠等。開發(fā)單位已完成宗地20年土地使用權(quán)租賃手續(xù)，在后期經(jīng)營中可整體出售，也可長期持有，操作空間靈活。,,四、項(xiàng)目現(xiàn)狀及開發(fā)機(jī)會點(diǎn),小結(jié)：項(xiàng)目具備良好的老年住宅市場開發(fā)及改造條件,項(xiàng)目作為高端老年住宅產(chǎn)品可塑性強(qiáng),,創(chuàng)意服務(wù)產(chǎn)業(yè)集聚,項(xiàng)目景觀資源豐富,開

34、發(fā)政策優(yōu)惠,交通方便快捷,周邊生活醫(yī)療配套齊全,開發(fā)、改造體量適中,,總結(jié)：項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會點(diǎn),,,,,東莞市場層面,目標(biāo)客戶群層面,項(xiàng)目自身?xiàng)l件,東莞經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)人均消費(fèi)水平高房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境良好老年房地產(chǎn)市場處于起步階段服務(wù)水平待提升本地政策支持,老年住宅需求：安全感歸屬感鄰里感舒適感私密感,交通方便快捷周邊創(chuàng)意服務(wù)產(chǎn)業(yè)集聚配套齊全景觀資源豐富體量適中享受舊改及養(yǎng)老項(xiàng)目多重優(yōu)惠,項(xiàng)目作為養(yǎng)老地產(chǎn)方向開發(fā)

35、改造條件充分，適合建設(shè)服務(wù)高端化、功能多樣化的新一代養(yǎng)老產(chǎn)品,社會呈現(xiàn)老齡化老齡市場備受關(guān)注國家政策鼓勵扶持老齡人消費(fèi)力旺盛老年市場缺口大雙獨(dú)家庭養(yǎng)老壓力有待社會力量解決,,,五、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略,1.項(xiàng)目發(fā)展定位：,老年親情社區(qū)是用市場模式根據(jù)老年人生活、養(yǎng)生、娛樂、休閑需求，完善各種功能配套，消除老人孤立感、陌生感；老年親情社區(qū)創(chuàng)造全齡生活交流空間，解決以往將老人送到敬老院、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的家庭倫理負(fù)擔(dān)；老年親情社區(qū)全

36、面接待各年齡段、護(hù)理段老人需求，安心貼切，服務(wù)到位。,東莞新一代老年親情社區(qū),,持續(xù)就業(yè),自主自理,安全有障礙,現(xiàn)代養(yǎng)老理念,積極樂觀,,,,延長社會責(zé)任職能,延續(xù)獨(dú)立行為能力,延緩身體機(jī)能衰退,,老年親情社區(qū)建設(shè)理念,,不僅老有所居，老有所養(yǎng)，,還要老有所為，老有所盼、老有所樂。,2.開發(fā)價值理念：,五、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略,,3.業(yè)態(tài)定位,五、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略,老年親情社區(qū)=老年公寓+家庭式養(yǎng)老公寓+特護(hù)中心+老年俱樂部+康復(fù)護(hù)理中

37、心+社區(qū)商業(yè)中心,,4.功能定位,五、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略,居住功能,生活休閑功能,文化娛樂功能,醫(yī)療護(hù)理功能,服務(wù)功能,商業(yè)配套功能,其他功能,,注重空間的無障礙設(shè)計(jì)，滿足入住老人基本的生活居住需要,,,,,,,提供老人鍛煉、散步及陶冶身心的公共空間提供老人增進(jìn)友誼、交流的空間,提供老人追求進(jìn)步、提升自我的空間提供老人渴望年輕，享受童真的空間,24小時為入住老人進(jìn)行保健、醫(yī)療、理療、康復(fù)的全面護(hù)理,保障老人享受周到細(xì)致的服務(wù)，各種緊

38、急情況下的應(yīng)急處理等,滿足基本的購物、日用品采夠等需求,滿足到此度假、陪伴老人的家人需求,,,,醫(yī)療室護(hù)理室,緊急呼叫日常護(hù)理代辦服務(wù),超市、洗衣美發(fā)、餐廳,中介、托管服務(wù),,,,,,,,,4.功能定位,五、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略,,5.客戶定位,五、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略,,6.案名建議,五、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略,東莞·幸福里,幸福里 飽含溫情，以溫馨親情為訴求，體現(xiàn)傳統(tǒng)家庭老人們共 享天倫之樂的夙愿。幸福

39、里 充滿牽掛和寄托，是對每一位將老人送來這里的子女們 說聲“放心”，讓每一位老人都能安享晚年。幸福里 表達(dá)建設(shè)者的眷眷情愫，希望每一個家庭和諧美滿、洋 溢幸福。,,7.營銷策略建議,五、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略,“公寓銷售/整租經(jīng)營+養(yǎng)老社區(qū)分租經(jīng)營+綜合性商業(yè)租售運(yùn)營”,銷售/整租,,整租擬合作單位：國際著名養(yǎng)老機(jī)構(gòu),五、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略,,國內(nèi)著名養(yǎng)老機(jī)構(gòu)及具有養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè),五、項(xiàng)目開

40、發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略,,老齡地產(chǎn)衍生出一系列養(yǎng)老功能配套和生活配套，產(chǎn)業(yè)的輻射效應(yīng)顯著，可以作為新的贏利點(diǎn),7.營銷策略建議——老齡產(chǎn)業(yè)鏈所產(chǎn)生的新的項(xiàng)目盈利體系,五、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略,,,六、項(xiàng)目投資收益分析,1.投資測算 土地租金 1）土地月租金（按建筑面積測算，單價9元/ ㎡ /月） 377,784元 2）土地年租金 4,533,

41、408元 3）20年內(nèi)總租金（未計(jì)算遞增情況） 90,668,160元 工程改造投入 設(shè)計(jì)、裝修、水電、消防、空調(diào)等設(shè)備（按1000元/ ㎡計(jì)）41,976,000元 運(yùn)營及管理成本 原則上日常運(yùn)營收支平衡并有盈利，此次不計(jì)入測算成本范疇 小計(jì)：首年總支出（按首年完成全部工程改造計(jì)） 46,509,408元 合計(jì)

42、：20年總支出 132,644,160元,,六、項(xiàng)目投資收益分析,2.收入測算 養(yǎng)老社區(qū)租賃收益 1）可出租經(jīng)營面積 35496 ㎡ 2）可租賃套間（按35 ㎡/間間隔測算）

43、 1014套 3）租金單價（參照樟木頭真情護(hù)老院，基準(zhǔn)定價2500元/月） 2500元/月/間 4）月租金收益 2,535,000元 配套多種經(jīng)營收益 與日常運(yùn)營管理支

44、出平衡，暫不進(jìn)入收益范疇 小計(jì)：年租金收益（按出租率80%計(jì)） 24,336,000元 前兩年租金收益 （按出租率80%計(jì)） 48,672,000元 總計(jì)：20年租金總收益（未計(jì)入租金遞增，按整體滿租計(jì)） 60

45、8,400,000元 項(xiàng)目運(yùn)營前二年，出租率只需達(dá)到80%便可回收成本，并盈利2,162,592元 項(xiàng)目投資回報(bào)期1.91年 毛利潤總額達(dá)475,755,840元，毛利潤率358.67%,,,新興市場不穩(wěn)定,風(fēng)險評估一,老年地產(chǎn)作為一個新興的市場自然要面對新興市場所要面對的風(fēng)險。由于人們多這一產(chǎn)業(yè)還不熟悉，所以可能需要一個適應(yīng)期，再加上老年人風(fēng)險意識很強(qiáng)，行事謹(jǐn)慎等原因，是老年

46、地產(chǎn)的投資者需考慮的風(fēng)險。,七、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險及投資建議,對于開發(fā)商來說，最熟悉的商業(yè)模式是：買地、建房、出售或持有。養(yǎng)老地產(chǎn)的不同在于，盈利更依靠后期的運(yùn)營。當(dāng)前國家倡導(dǎo)的是“以居家養(yǎng)老為主”的政策，全國有90%以上的老人在家養(yǎng)老，這是一個巨大的產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商在這個產(chǎn)業(yè)需要尋求新的模式創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。,開發(fā)模式需要創(chuàng)新,風(fēng)險評估二,,老年人生活的特殊性，大量適老設(shè)施及配套增加投資成本,如養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)的無障礙通道、慢速電梯等方面的成本比

47、普通商品住宅社區(qū)復(fù)雜。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在配套方面的投入較大，如醫(yī)療保健中心、老年活動中心、商業(yè)購物中心等，對企業(yè)來負(fù)擔(dān)較大，對后期運(yùn)營能力提出更高的要求。,風(fēng)險評估三,七、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險及投資建議,項(xiàng)目綜合評估投資建議（一）,1.本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，資源整合充分，規(guī)劃發(fā)展合理可行。項(xiàng)目可填補(bǔ)東莞市場高端大型全功能養(yǎng)老市場的缺口。2.本項(xiàng)目周邊配套及基礎(chǔ)環(huán)境可利用性強(qiáng)，全面開發(fā)程度高，投資規(guī)模及投資成本較高，需要注重

48、投入成本的科學(xué)管理控制，項(xiàng)目建成后，資源類型豐富，有利于開展多種服務(wù)項(xiàng)目。3.本項(xiàng)目雖投資較大，但資金回收期短，風(fēng)險較低，同時具有非常廣闊的利潤空間，是一個長效項(xiàng)目。4.作為政策優(yōu)惠扶持的養(yǎng)老及三舊改造項(xiàng)目，建議項(xiàng)目多渠道爭取政府優(yōu)惠政策扶持，增加市政配套建設(shè)，努力獲取土地、稅收、基礎(chǔ)配套服務(wù)收費(fèi)等方面的減免。,5.項(xiàng)目在運(yùn)營過程中需注重開發(fā)市場，放眼老年產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營，不斷研究探索多元化服務(wù)項(xiàng)目，增強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量和規(guī)模，以滿足不同層

49、次消費(fèi)人群的需求。6.項(xiàng)目主導(dǎo)建設(shè)東莞新一代老年親情社區(qū)，需要在執(zhí)行過程中加強(qiáng)營銷推廣，提升項(xiàng)目知名度，科學(xué)管理，多方取利，打造出品牌效應(yīng)，以便后期在全國范圍內(nèi)推廣成功運(yùn)營模式，取得更大的經(jīng)濟(jì)和社會效益。,項(xiàng)目綜合評估投資建議（二）,謝 謝 預(yù)祝項(xiàng)目圓滿成功！,39、把生活中的每一天，都當(dāng)作生命中的最后一天。 40、機(jī)不可失，時不再來。 41、就算全世界都否定我，還有我自己相信我。 42

50、、不為模糊不清的未來擔(dān)憂，只為清清楚楚的現(xiàn)在努力。 43、付出才會杰出。 44、成功不是憑夢想和希望，而是憑努力和實(shí)踐。 45、成功這件事，自己才是老板！ 46、暗自傷心，不如立即行動。 47、勤奮是你生命的密碼，能譯出你一部壯麗的史詩。 48、隨隨便便浪費(fèi)的時間，再也不能贏回來。 49、不要輕易用過去來衡量生活的幸與不幸！每個人的生命都是

51、可以綻放美麗的，只要你珍惜。 50、給自己定目標(biāo)，一年，兩年，五年，也許你出生不如別人好，通過努力，往往可以改變%的命運(yùn)。破罐子破摔只能和懦弱做朋友。 51、當(dāng)眼淚流盡的時候，留下的應(yīng)該是堅(jiān)強(qiáng)。 52、上天完全是為了堅(jiān)強(qiáng)你的意志，才在道路上設(shè)下重重的障礙。 53、沒有播種，何來收獲；沒有辛苦，何來成功；沒有磨難，何來榮耀；沒有挫折，何來輝煌。 54、只要路是對的，就不

52、怕路遠(yuǎn)。 55、生命對某些人來說是美麗的，這些人的一生都為某個目標(biāo)而奮斗。 56、浪花總是著揚(yáng)帆者的路開放的。  74、失敗是什么？沒有什么，只是更走近成功一步；成功是什么？就是走過了所有通向失敗的路，只剩下一條路，那就是成功的路。 75、要改變命運(yùn)，首先改變自己。 76、我們?nèi)粢呀邮茏顗牡模驮贈]有什么損失。 77、在生活中，我跌倒過。我在

53、嘲笑聲中站起來，雖然衣服臟了，但那是暫時的，它可以洗凈。 78、沒有壓力的生活就會空虛；沒有壓力的青春就會枯萎；沒有壓力的生命就會黯淡。 79、人生就像一杯沒有加糖的咖啡，喝起來是苦澀的，回味起來卻有久久不會退去的余香。 80、最困難的時候，就是距離成功不遠(yuǎn)了。 81、知道自己要干什么，夜深人靜，問問自己，將來的打算，并朝著那個方向去實(shí)現(xiàn)。而不是無所事事和做一些無謂的事。

54、0;82、出路出路，走出去了，總是會有路的。困難苦難，困在家里就是難。 83、人生最大的喜悅是每個人都說你做不到，你卻完成它了！ 84、勇士搏出驚濤駭流而不沉淪，懦夫在風(fēng)平浪靜也會溺水。 85、生活不是林黛玉，不會因?yàn)閼n傷而風(fēng)情萬種。 86、唯有行動才能改造命運(yùn)。 87、即使行動導(dǎo)致錯誤，卻也帶來了學(xué)習(xí)與成長；不行動則是停滯與萎縮。 88、光說不干，事

55、事落空；又說又干，馬到成功。 89、對于每一個不利條件，都會存在與之相對應(yīng)的有利條件。 90、人的潛能是一座無法估量的豐富的礦藏，只等著我們?nèi)ネ诰颉?#160;91、要成功，不要與馬賽跑，要騎在馬上，馬上成功。 2、虛心使人進(jìn)步，驕傲使人落后。 3、謙虛是學(xué)習(xí)的朋友，自滿是學(xué)習(xí)的敵人。 4、若要精，人前聽。 5、喜歡吹噓的人猶如一面大鼓，響聲大腹中空。