房地產(chǎn)評(píng)估計(jì)算方法

1、房地產(chǎn)評(píng)估的方法有以下幾種：1、成本法(1)成本積算法，即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。(2)重置成本法，它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開(kāi)發(fā)（或建設(shè)利潤(rùn)）得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房

2、屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。2、市場(chǎng)比較法挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例（已成交的或評(píng)估過(guò)的、具備正常報(bào)價(jià)的）與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過(guò)準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場(chǎng)較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。3、剩余法房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來(lái)時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)＝土地使用權(quán)價(jià)

3、值＋房產(chǎn)價(jià)值，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。4、收益法不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值＝房地產(chǎn)純收益收益還原利率。5、假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（純土地或在建工程等），通過(guò)測(cè)算正常開(kāi)發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開(kāi)發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)

4、值的方法。6、基準(zhǔn)地價(jià)法針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，最后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。7、路線價(jià)法土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關(guān)系，對(duì)于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過(guò)臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。所有者讓渡出去的權(quán)利

5、必然要在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)購(gòu)買者必須一次性支付一定的金額，補(bǔ)償房地產(chǎn)所有者失去的收益。這一貨幣額每年給房地產(chǎn)所有者帶來(lái)的利息收入必須等于他每年能從房地產(chǎn)獲得的純收益。這個(gè)金額就是收益性房地產(chǎn)的理論價(jià)格，用公式可以表示為：房地產(chǎn)的價(jià)格=純收益資本化率，它包含著三個(gè)假設(shè)前提：1、收益每年不變2、資本化率確定3、收益為無(wú)限年期二）收益法在房地產(chǎn)估價(jià)中的優(yōu)點(diǎn)收益法與成本法、市場(chǎng)法、剩余法、路線法等其它方法相比有以下主要優(yōu)點(diǎn)：1、理論依據(jù)充分

6、2、運(yùn)用范圍廣泛3、符合購(gòu)買者的理念三）、收益法在房地產(chǎn)估價(jià)中存在的問(wèn)題1.收益法在適用范圍有一定的局限性2.折舊費(fèi)是否應(yīng)該扣除在實(shí)際應(yīng)用中存在較大的爭(zhēng)議3.純收益及資本化率的確定比較困難4.僅根據(jù)預(yù)期的純收益來(lái)確定價(jià)格，可能脫離實(shí)際3.3.成本法成本法指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，難以運(yùn)用市場(chǎng)比較法的房地產(chǎn)估價(jià)，對(duì)于既無(wú)收益又很少出現(xiàn)買賣

7、的公用建筑也比較適用。成本法是房地產(chǎn)估價(jià)的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地產(chǎn)價(jià)格的一種評(píng)估方法，其評(píng)估原理建立在重置成本的理論基礎(chǔ)之上。成本法是以假設(shè)重新復(fù)制待估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法，即以重置一宗與待估房地產(chǎn)有同等效用的房地產(chǎn)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，再加上一定的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)格。應(yīng)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，一般可分新建房地產(chǎn)的成本估價(jià)法，新開(kāi)發(fā)土地的成本估價(jià)法，舊有房地產(chǎn)的成本估價(jià)法三種