中原2008年上半年二手房地產(chǎn)市場分析報告-106

1、中原內參（2008年5月）,2,總目錄（帶鏈接）,宏觀市場分析本月聚焦一：四川地震對地產(chǎn)行業(yè)的影響本月聚焦二：《2008-2012》五年住房建設規(guī)劃》本月聚焦三：其他政策動態(tài)一級市場分析深房企拿地信息本月深圳一級市場成交二級市場分析整體住宅市場分區(qū)住宅市場市場競爭分析寫字樓、商業(yè)中原三級市場分析住宅市場成交非住宅市場成交競爭狀況,,3,目錄,,,宏觀市場,一級市場分析,二級市場分析,中原三級市場分析,,4,

2、結構,宏觀市場分析,本月聚焦二：《2008-2012五年住房建設規(guī)劃》,本月聚焦一：四川地震對地產(chǎn)行業(yè)的影響,本月聚焦三：其他政策動態(tài),,5,抗震救災的經(jīng)濟手段:,5月16日：災區(qū)暫不提高存款準備金率 從緊貨幣政策向災區(qū)傾斜 16日央行表示：“從緊”的貨幣政策將對四川受災嚴重的六市州“特事特辦”，成都、綿陽、阿壩等地5月20日暫不提高存款準備金率，而且將加大災區(qū)的信貸投入，增加支農(nóng)再貸款和再貼現(xiàn)。 5月19日：不得

3、催收貸款、放寬還款期限 19日，央行、銀監(jiān)會下發(fā)通知，要求各銀行業(yè)金融機構充分考慮受災地區(qū)群眾和企業(yè)的實際困難，對災區(qū)不能按時償還各類貸款的單位和個人，不催收催繳、不罰息，不作不良記錄，不影響其繼續(xù)獲得災區(qū)其他救災信貸支持，各家銀行采取不催收催繳、放寬還款期限、不在征信系統(tǒng)上進行違約登記等措施。,512大地震后，中央政府緊急對地震災后重建工作進行部署，在短短數(shù)十天了出臺系列政策支援災區(qū)。隨著災后重建工作的展開，震災對中國經(jīng)

4、濟影響倍受關注，與此息息相關的房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展也是業(yè)內人士關注的重點。,,中央政府抗震救災的經(jīng)濟手段:,,,6,5月21日：中央今年投入700億元用于災區(qū)重建 21日，溫總理召開國務院常務會議，會議決定：中央財政今年先安排700億元，建立災后恢復重建基金，明后年繼續(xù)作相應安排。 5月24日：金融機構對地震損失造成的呆帳要及時核銷 24日，銀監(jiān)會下發(fā)通知，要求：各銀行業(yè)金融機構要根據(jù)《金融企業(yè)呆賬核銷

5、管理辦法（2008年修訂版）》的規(guī)定，對于借款人因地震造成巨大損失且不能獲得保險補償，或者以保險賠償、擔保追償后仍不能償還的債務，應認定為呆賬并及時予以核銷；對于銀行卡透支款項，持卡人和擔保人已經(jīng)在本次災害中死亡或下落不明，且沒有其他財產(chǎn)可償還的債務，應認定為呆賬并及時予以核銷。,抗震救災的經(jīng)濟手段:,,7,震災對經(jīng)濟的影響（官方態(tài)度）,國務院常務會議：汶川地震給整體經(jīng)濟運行增加了新的不確定性因素，但不會改變經(jīng)濟發(fā)展的基本面國務院總理

6、溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署當前抗震救災和經(jīng)濟工作。會議分析了經(jīng)濟形勢，會議認為汶川地震給整體經(jīng)濟運行增加了新的不確定性因素，但不會改變經(jīng)濟發(fā)展的基本面。會議強調今后要進一步加強和改善宏觀調控，著力控制物價上漲，著力保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。中國人民銀行：震災不改經(jīng)濟運行趨勢 宏觀調控政策仍須穩(wěn)定此次震災雖然損失很嚴重，但相對于整體經(jīng)濟的影響程度較輕，預計震災對宏觀經(jīng)濟的負面影響應不會超過當年的日本、中國臺灣地震的影響程度，影

7、響最大的兩個方面是：災后重建會推高固定資產(chǎn)投資增速以及增加短期通脹壓力。在全力支持抗震救災和災后重建的同時，繼續(xù)實施從緊貨幣政策，加強流動性管理。 發(fā)改委：震災對GDP、CPI影響有限這次地震特別嚴重，損失特別巨大，尤其是給災區(qū)、特別是重災區(qū)的存量資產(chǎn)和生產(chǎn)設施造成極大的破壞，對當?shù)厣a(chǎn)總值的影響肯定是巨大的。但四川在全國GDP總量中所占的比重大概是4%左右，重災區(qū)所占比重大概只占千分之幾，所以這次災害會對全國GDP造成一些影響，但

8、是影響有限。同時今年我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的情況比較正常，預計夏糧會有好收成，因此不必過于擔心向災區(qū)調糧對我國市場整體糧油供應和價格的影響。,,8,震災對經(jīng)濟的影響（專家觀點）,經(jīng)濟學家們普遍認為地震對中國經(jīng)濟影響較小，緊縮調控基調不變。瑞士銀行高級中國經(jīng)濟學家汪濤：雖然地震造成了嚴重的財產(chǎn)和生命損失，但它對經(jīng)濟增長影響不會太大。原因在于，地震影響的是一個“存量”，而GDP增長是一個流量。所以，地震一方面造成了有的行業(yè)、部門在一段時間里中斷生產(chǎn)

9、，另一方面，災后重建又增加了需求和支出?？傮w來看，對中國下半年經(jīng)濟增長影響比較小。地震不會影響到中國宏觀財政或貨幣政策的定位──從緊的貨幣政策和謹慎的財政政策都不會改變。 雷曼經(jīng)濟學家孫明春：1995年日本發(fā)生的6.9級神戶大地震表示，從歷史經(jīng)驗來看，雖然地震對日本的工業(yè)生產(chǎn)造成了暫時性干擾，但生產(chǎn)活動在接下來幾個月里很快復蘇。國務院發(fā)展研究中心專家巴曙松：地震不會改變經(jīng)濟增長趨勢。當前，我國經(jīng)濟的基本面是繼續(xù)保持又好又快增長，隨

10、著相關宏觀調控政策的落實，政府工作報告提出的2008年經(jīng)濟工作目標可以實現(xiàn)。但是，經(jīng)濟運行中的突出矛盾就是“三過”問題雖然得到一定程度的緩解，但依然突出；通脹風險雖然處在有效控制范圍之內，但由結構性向全局性蔓延趨勢仍然存在，仍需堅持宏觀調控，落實“兩防”政策措施。,,9,震災對經(jīng)濟的影響（機構觀點）,安信證券：地震對經(jīng)濟和房地產(chǎn)影響的時間是短暫的基于研究阪神大地震區(qū)域、地震區(qū)域的經(jīng)濟地位、日本資產(chǎn)市場所處發(fā)展階段、地震對當時股市和房地

11、產(chǎn)的影響程度和時間長度、當時政府的政策措施，我們認為汶川地震只是會對國內經(jīng)濟和資產(chǎn)市場造成短期的負面沖擊，影響程度會較?。恢灰羞m當?shù)恼?，地震對?jīng)濟和房地產(chǎn)影響的時間長度也是短暫的。高盛：地震對中國經(jīng)濟影響有限在國內通脹率上升、全球商品價格不斷上漲的形勢下，震后重建需求可能令中國的宏觀政策制定變得更加復雜。但從災區(qū)的經(jīng)濟規(guī)模來看，如果總體宏觀政策立場保持不變的話，重建對于全國整體需求乃至價格的影響應會較為有限。,,10,震災對

12、房地產(chǎn)業(yè)的影響,基于對政府的抗震救災經(jīng)濟手段以及相關文件的分析，結合專家對經(jīng)濟形勢的分析，將震災給經(jīng)濟、房地產(chǎn)行業(yè)帶來的幾大風險和提示概括如下： 未來通貨膨脹壓力依然很大，特別是鋼材水泥等建筑材料價格有較大上漲壓力，房地產(chǎn)開發(fā)建安成本會因此上漲。此外，高漲的CPI必然會促使政府進一步使用緊縮的貨幣政策，再次給房地產(chǎn)行業(yè)帶來壓力。在緊縮貨幣政策下，貨幣政策向災區(qū)的傾斜、財政政策重點支援災區(qū)，可能會帶來貨幣政策對其他地區(qū)的相對收緊，如減

13、少額度的發(fā)放，減少投資等，也將會影響到房地產(chǎn)行業(yè)投資、開發(fā)正常節(jié)奏。地震給靠近災區(qū)城市如成都、重慶等地房地產(chǎn)市場的短期沖擊較大，相關地產(chǎn)企業(yè)受損，地震對其他城市地產(chǎn)行業(yè)的影響主要在于長期內購房者對房屋質量的重新審視，發(fā)展商應著手于未來房屋結構的優(yōu)化，房屋質量的提高等。,,11,結構,宏觀市場分析,本月聚焦二：《2008-2012五年住房建設規(guī)劃》,本月聚焦一：四川地震對地產(chǎn)行業(yè)的影響,本月聚焦三：其他政策動態(tài),,12,《深圳住房建設

14、規(guī)劃（2008-2012）》公示,根據(jù)建設部文件精神：各地需在3月底前制定并公布2009年住房建設計劃，在6月底前制定并公布2008年至2012年住房建設規(guī)劃，并認真組織實施。 《深圳住房建設規(guī)劃（2008-2012）》5月13日-5月23日期間公開公示，征求意見。,,13,商品住房用地供應規(guī)劃,05、06、07年為政府實際出讓的新增商住用地08-12 年為住房建設規(guī)劃中計劃出讓的商品住房用地,2008-2012年規(guī)劃期內，商品住房

15、用地共計7.8平方公里。其中，新批用地4.8平方公里，利用存量土地3平方公里；用地總量中，5.5平方公里的住房用地應當用于建設中低價位、中小套型普通商品住房。從05-07年政府公開出讓的實際出讓的居住用地情況看，05、06年實際新增供應量較少，僅為0.4-0.5平方公里左右，而07年土地集中推出，年尾有少量土地流拍外，均順利出讓，出讓面積達到0.91平方公里。08-12年，新增用地為4.8平方公里，年均0.96平方公里的新增用地，總體

16、上看，供應量將略有些大。,,14,商品住房建設規(guī)劃,2008-2012年規(guī)劃期內，建設商品住房45萬套，建筑面積3963萬平方米，其中，包含舊城舊村改造重建住房面積2000萬平方米，年均建設住房面積793萬平方米。2006、2007年，實際開工面積分別為609.46萬平方米和621.91萬平方米，而實際銷售面積則分別為：705.83萬平方米和500.4萬平方米，從絕對量上看，如果按照06年市場的消化能力，未來5年的建設量是能滿足的，而

17、以07-08年上半年的消化速度，年均793萬的建設面積將有很大的壓力。,06、07年為新開工商品住房建筑面積08-12 年為住房建設規(guī)劃中住房建設面積,,15,重點供應片區(qū)——光明新區(qū)成新秀,（萬平方米）,在新增商品住房用地供應中，光明新區(qū)成為供應新秀，與寶安龍崗兩區(qū)并列提出，足見寶安新區(qū)將成為這個五年規(guī)劃中的重點建設區(qū)域。五年內新增商品住房住房供應為0.97平方公里 ，在總建設用地遠遠小于寶安龍崗的情況下，新增商品住宅用地面積超過

18、了這兩區(qū)的一半以上。,五年中商品住房建設面積光明新區(qū)為839萬平方米，占到全市的21％，而寶安的商品住房建設面積為1450萬平方米，占全市的37％，龍崗占38％。,,16,政策性住房用地與建設規(guī)劃,規(guī)劃期內，建設保障性住房14.7萬套，建筑面積740萬平方米，而具體各類保障性住房建設量，五年規(guī)劃中沒有明確。06、07年深圳市建設、籌集政策性住房套數(shù)分別為1.64萬套和2.64萬套，而08年這一數(shù)據(jù)將增加至4.58萬套，隨后逐年遞減。目

19、前06、07年增加的政策性住房尚沒有對市場形成有效供應，但如果這一建設規(guī)劃實施起來并上市形成供應后，對市場的沖擊必定不小。,06、07年為實際新建、籌集的政策性住房套數(shù)08-12 年為住房建設規(guī)劃中建設的政策性住房套數(shù),,17,2009年用地供應安排,,18,我們認為：,本次《深圳市五年住房建設規(guī)劃（2008-2012）》公示是繼2006年9月《深圳市五年住房建設規(guī)劃（2006-2010）》后的又一個住房建設規(guī)劃。既是征求意見稿，必然

20、不是最終的供應計劃，但可以起到一定的參考意義。五年住房建設規(guī)劃透露出了供應量如果得到完全落實，對市場的承受力確實是一個考驗，但五年住房建設規(guī)劃是在建設部的明文規(guī)定要求之下的一個產(chǎn)物，它是政府作為一個監(jiān)管者帶來的信息，但市場最終由市場供需雙方的決定的，如土地的出讓，需要開發(fā)商對后市有穩(wěn)定的預期和相當?shù)呢斄χС郑绻荒軡M足，土地出讓最終只能陷入流拍的慘境，政府美好的愿望也無法達成，又如在舊改存量入市規(guī)劃，舊改過程復雜而又漫長，牽涉關系復

21、雜，未來存量供應也存在很大的不確定性。從第一個五年規(guī)劃（2006-2010）的實施情況看，政府規(guī)劃與實際實施情況就存在很大的出入，因而五年住房建設規(guī)劃只能說在心理上對消費者起到一定的引導作用。但開發(fā)商也可從未來的住房建設規(guī)劃中看出一些方向，如政府對光明新區(qū)、未來大型工業(yè)園區(qū)配套居住區(qū)建設十分重視，開發(fā)商可在拿地、項目開發(fā)中做好充分的準備。,,19,結構,宏觀市場分析,本月聚焦二：《2008-2012五年住房建設規(guī)劃》,本月聚焦一：四

22、川地震對地產(chǎn)行業(yè)的影響,本月聚焦三：其他政策動態(tài),,20,1、新版《國有建設用地使用權出讓合同》將于7月1日起實施,為規(guī)范國有建設用地使用權出讓合同管理，國土部、工商總局日前聯(lián)合下發(fā)通知，向各地發(fā)布《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本，自2008年7月1日起執(zhí)行。2000年和2006年發(fā)布的《國有土地使用權出讓合同》示范文本、《國有土地使用權出讓合同補充協(xié)議》示范文本（試行）同時廢止。 新版合同增加了多種條目，主要包括：

23、1）合同要明確填寫建設項目的開工時間、竣工時間；宗地上建設項目的開發(fā)投資總額、建筑容積率最高限制與最低限制、建筑面積、建筑限高、建筑密度最高限制與最低限制、綠地率最高限制與最低限制等土地利用條件。 2）屬于商品住宅項目的，原則上開發(fā)時間最長不得超過3年；受讓人不能按期開工，應提前30日向出讓人提出延建申請，經(jīng)出讓人同意延建的，其項目竣工時間相應順延，但延建期限不得超過一年； 3）工業(yè)項目中非生產(chǎn)性設施用地面積比例進

24、行了明確約定，宗地范圍內用于企業(yè)行政辦公及生活服務設施的占地面積占受讓宗地面積的比例，原則上不得超過7%。 4）宗地范圍內住宅建設總套數(shù)、套型建筑面積90平方米以下住房套數(shù)面積規(guī)定。,,21,1、新版《國有建設用地使用權出讓合同》將于7月1日起實施,實施起來有難度 深圳不會有大影響事實上深圳用地土地出讓合同中對上述問題均由明確寫入合同，如9070要求均有寫入合同，竣工時間是乎項目具體情況而定，以及相關罰則均有明確規(guī)定，因

25、此新合同不會給深圳土地出讓情況帶來不良影響。 影響較大的主要是商品住宅項目的原則上開發(fā)時間最長不得超過3年這一條，但這一條實際操作起來難度較大，必須根據(jù)地塊大小以及本身條件綜合判斷，而原則上不超過3年的說法也必然使得地方執(zhí)行起來難度增加。,,22,2、年內第四次提高準備金率,1、央行年內第四次上調準備金率 12日，在國家統(tǒng)計局發(fā)布四月經(jīng)濟數(shù)據(jù)的當天，央行決定再次上調準備金率0.5個百分點，達到16.5%，再創(chuàng)歷史新高。調控難度不斷加

26、大，中國央行對CPI數(shù)據(jù)的反應速度也明顯加快：央行已經(jīng)連續(xù)兩次選擇在統(tǒng)計局公布CPI數(shù)據(jù)的同一天，宣布上調存款準備金率。北京科技大學教授趙曉日前指出： 雖然國內仍面臨較大的通脹壓力，流動性仍然過剩，但年內政府加息的可能性很小。因此數(shù)量型緊縮政策將是政府抑制流動性的一個重要手段。,,23,3、央行上?？偛浚合蛲赓Y房地產(chǎn)企業(yè)緊縮貸款,5月，央行上?？偛肯掳l(fā)《上海市信貸投向指引》，《指引》中明確提出：在“紅色”信貸投向限制和禁止類中，強調要

27、限制對外資投資房地產(chǎn)領域的信貸投放，禁止違反法律法規(guī)和國家政策發(fā)放貸款。此外，《指引》還要求各金融機構嚴格執(zhí)行六部委2006年7月11日發(fā)布的《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》：對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發(fā)項目資本金未達到項目投資總額35%的，不得辦理境內、境外貸款。此舉主要是為了抑制熱錢繼續(xù)流向房地產(chǎn)行業(yè)，事實上今年以來，不少外資在房地產(chǎn)市場調整之時“抄底”內地樓市，通過買地

28、、購買股份的方式陸續(xù)進入樓市，現(xiàn)在銀行信貸向這部分外資收緊，使得外資房地產(chǎn)企業(yè)也陷入了資金鏈緊縮的尷尬處境。另外自去年市場調整以來,上海房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了外資沽出物業(yè)套現(xiàn)的情況，外資行表示對后市樓市看淡，如近日大摩欲沽出上海的錦麟天地，花旗也欲出售持有物業(yè)，但這些只限于個別現(xiàn)象，樓市尚未出現(xiàn)大規(guī)模的外資撤離。隨著市場的調整、政策的限制，外資在內地樓市的風險越來越大，因此有學者指出，必須警惕外資撤離帶來的沖擊。,,24,4、深圳叫停樓市

29、分期首付,近期深圳出現(xiàn)的分期首付、墊付首付的樓市促銷行為，已被深圳市國土資源與房產(chǎn)管理局叫停。4月中旬，深圳市寶安區(qū)航程國際公寓項目針對該項目未售出的40多套單身公寓，購房者只需要首付一成就可以辦理按揭供樓手續(xù)，另外一成首付由開發(fā)商先期墊付，到8月30日交樓之日再補齊。龍崗區(qū)龍翔大道旁的龍翔花園4月份也曾開展“送五成首期裝修款”的活動，購買該樓盤的客戶只需支付一半的首期款，另一半首期款開發(fā)商將以送裝修款的名義贈送。 國土局負責人表示

30、，已通知全市開發(fā)商，禁止分期首付。開發(fā)商為購房者墊付、贈送和允許分期首付，實際上是將資金風險轉嫁給銀行，將本不具備買房能力的消費者拉入買房行列，給買家和銀行都帶來風險，也給房地產(chǎn)調控帶來阻力。,,25,5、深圳銀行松動二套房貸？,據(jù)悉，繼3月傳出二套房貸政策出現(xiàn)松動后，5月深圳部分銀行二套房貸政策也出現(xiàn)了松動，主要手段包括：原購買的住房還清貸款并出售的，再買房申請房貸可按首套房標準執(zhí)行；有的銀行將二套房評估價上浮，從而提高銀行的貸款

31、額度，但是不會違反貸款四成的規(guī)定，評估價最高可以上浮15% ；即使名下已擁有一套住房的客戶，如與未貸款購房的人士進行“聯(lián)名”，同樣可享受到首次置業(yè)待遇。,,26,5、深圳銀行松動二套房貸？,銀行出現(xiàn)松動主要原因一方面是由于今年以來過于緊縮的政策，另一方面也由于市場的萎縮，房貸需求大幅下降，銀行房貸作為商業(yè)貸款的重要部分需要尋找更大的回報，在房價經(jīng)過半年下跌之后，房價進入相對安全的邊際，因此銀行也對房貸有所放寬，而在部分銀行看來，二次置

32、業(yè)換房客戶比首次置業(yè)的客戶具有更高的償債能力。市場急驟預冷的導火索源于927二套房貸政策，而今二套房貸政策開始出現(xiàn)松動，必然會對市場有一定的推動，是否能從根本上改變市場走勢還很難說，但至少在銷售過程中，換房客戶的需求可以被深度挖掘。,附：自去年9月27以來，銀行嚴格實行第二套房貸政策，12月11日央行、銀監(jiān)會發(fā)布《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知對第二套房的界定為：一、以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認定房貸

33、次數(shù)。二、對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，其他均按第二套房貸執(zhí)行。,,27,目錄,,,宏觀市場,一級市場分析,二級市場分析,中原三級市場分析,,28,一級市場概述,5月份深圳開發(fā)商拿地舉動開始頻繁，萬科、中糧、佳兆業(yè)、新鴻基等品牌開發(fā)商都相繼在深圳或其他地方有針對性的拿地。但它們的拿地策略不盡相同，如萬科的拿地范圍基本集中在已開發(fā)的項

34、目周邊，希望形成區(qū)域規(guī)模發(fā)展；新鴻基則通過舊城改造直接獲得較大規(guī)模的土地開發(fā)權；中糧和佳兆業(yè)就分別在北京和長沙，開始了對“新市場”的土地儲備。由于4月份多宗地塊的流標，5月份深圳政府土地出讓的步伐有所放緩，僅有兩幅五限居住用地和兩幅商業(yè)辦公用地公開出讓，由于對企業(yè)的要求非常嚴格，最終獲得開發(fā)權的企業(yè)都非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。,,29,結構,一級市場分析,深房企異地拿地信息,本月深圳一級市場成交,,30,中糧－北京,中糧地產(chǎn)斥資26億獲北京

35、三幅優(yōu)質地塊。2008年5月23日，中糧地產(chǎn)（北京）有限公司通過現(xiàn)場競價方式，斥資25.94億，競得北京順義區(qū)A-10、C-03、C-06三幅相近地塊。A-10地塊，占地面積143189平米，建筑面積197046平米，成交價12.8億元，樓面地價6495元/平米；C-03地塊，占地面積77251.3平米，建筑面積169952平米，成交價6.86億元，樓面地價4036元/平米；C-06地塊，占地面積69920.6平米，建筑面積1538

36、24平米，成交價6.28億元，樓面地價4083元/平米。三地塊均位于北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)吉祥莊村，位置相鄰，總建筑面積達52萬平方米，能形成很好的規(guī)模效應。,,31,佳兆業(yè)－長沙,佳兆業(yè)長沙獲地，成為佳兆業(yè)布局的第11個城市。2008年5月，佳兆業(yè)獲得長沙跳馬鄉(xiāng)住宅項目。該項目占地面積1030畝，約70萬平米的大幅地塊，容積率1.0－2.5。佳兆業(yè)集團目前己在深圳、東莞、惠州、珠海、廣州、成都、北京、沈陽、上海、江蘇等地進行項目開發(fā)

37、，長沙將成為佳兆業(yè)布局的第11個城市。,,32,結構,一級市場分析,深房企異地拿地信息,本月深圳一級市場成交,,33,居住用地供應情況,5月23日，寶安兩宗5限用地成功出讓，兩宗土地均由深圳航空有限責任公司由掛牌的方式獲得。這兩宗土地由去年年底第一次掛牌，后又推至08年5月掛牌出讓，出讓條件較為苛刻，在開發(fā)企業(yè)、銷售對象、銷售價格方面有較多限制，被稱為五限房。正由于限制條件苛刻，符合條件的企業(yè)寥寥無幾，因而樓面地價大幅下降，寶安中

38、心區(qū)樓面地價甚至降到1934元每平方米，對周邊的樓盤價格形成不小的壓力。最終兩地塊由深圳航空有限公司以底價獲得。,,34,居住用地供應情況,兩宗土地的限制條件分別為： 限開發(fā)企業(yè)：在出讓條件中規(guī)定，（1）競買申請人注冊地為深圳、以深圳為公司總部的法人企業(yè)。（2）競買申請人經(jīng)營航空客貨運輸業(yè)務或過港保障與服務業(yè)務。（3）競買申請人注冊資本不低于人民幣2億元(公告之日)。（4）競買申請人須通過深圳市空港管理委員會辦公室競買資格審查并取得

39、競買資格證明，方可參加上述宗地競買。限銷售對象：在出讓條件中規(guī)定，所開發(fā)商品住房的銷售、出租對象僅限于從事航空運輸專業(yè)人才和高級管理人員。限銷售價格：在出讓條件中規(guī)定，該宗地為航空產(chǎn)業(yè)扶持配套用地，所開發(fā)商品住房均采用限價銷售的辦法，最高銷售價格為上述宗地開發(fā)竣工并取得房地產(chǎn)權證時同片區(qū)、同類型、同品質商品房評估市場價格80%（評估價格由開發(fā)建設單位委托有資質房地產(chǎn)評估機構確定并報市物價局、市國土房產(chǎn)局備案）。限轉讓：在出讓條件中

40、規(guī)定，上述宗地售出的限價商品住房在取得房屋所有權屬證書之日起10年內不得轉讓。限套均面積：在出讓條件中規(guī)定，宗地內開發(fā)的商品住房項目，套型建筑面積90平方米以下住房建筑面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總住宅面積的70%以上。,,35,商業(yè)辦公用地供應情況,2008年4月以來，出讓福田中心區(qū)地塊8幅，均對競買人有行業(yè)、注冊資本、自用比例、轉讓等諸多方面限制，最終地塊均以底價成交。5月30日，兩宗位于福田中心區(qū)的商業(yè)辦公用地成功掛牌出讓，

41、分別被中國移動和鼎和財產(chǎn)保險股份有限公司競得。兩宗土地在掛牌之前對競買企業(yè)有嚴格的要求，如B117-0022地塊要求競買人近3年年納稅額在5億元以上，從事電信行業(yè)等；由于條件苛刻，符合競買條件的企業(yè)不多，更似為用地企業(yè)量身定做。但由于雙方均有需求，因此總體價格比較穩(wěn)定，與之前中心區(qū)深圳能源投資股份有限公司競得地塊價格相當。,,36,萬科－深圳,深圳樓市今年首宗收購案：萬科收購易理園景臺據(jù)了解，5月底深圳萬科已完成對深圳市易理房地產(chǎn)開發(fā)

42、有限公司的股權收購，此次收購，萬科獲得建筑面積10萬平方米的易理園景臺項目，并將其納入萬科第五園，更名為第五園·景臺，預計將于6月入市。這是萬科繼去年收購富春東方后在深圳的又一收購行為，也是深圳樓市今年首宗收購案例。易理園景臺項目占地面積近40000平方米，建筑面積約10萬平米，包括多層和高層，其中多層（4-5層）共12座退臺式聯(lián)排院落——堤岸十二院，僅90戶寬宅單位；高層（18-20層）共6棟，有668戶景觀單位， 預計6

43、月將推出2棟高層。,,37,萬科－深圳,萬科再度擴大坂田版圖，獲得坂田舊改項目萬科獲得坂田自然村片區(qū)改造項目。坂田自然村舊改項目擬改造地塊位于坂雪崗片區(qū)的中心地段，由坂雪崗大道、吉華路、五和大道所圍和，規(guī)劃面積26.16公頃，開發(fā)建設用地面積約18.28公頃。 根據(jù)初步規(guī)劃方案，項目規(guī)劃范圍內總用地面積為26.16公頃，其中居住用地為14公頃；商業(yè)服務業(yè)設施用地為3.19公頃；道路廣場用地為7.43公頃；綠地為1.54公頃。預計開

44、發(fā)期為6年。,,38,新鴻基－深圳,新鴻基再獲龍崗舊改項目2007-9以來新鴻基取得龍城、布吉、坂田、龍崗4個街道的5個舊改項目，新鴻基再獲坂田舊改項目。該項目位于布龍路以南、安塘西片區(qū)。東面為新圍村居住區(qū)，西面為富豪山莊、珠江旭景佳園，南面為工業(yè)廠房、北面為布龍公路。規(guī)劃范圍內總用地面積為14.28公頃，其中規(guī)劃教育設施用地面積0.94公頃；居住用地為10.28公頃；道路用地為3公頃；項目改造實際可用地面積10.28公頃。 預計開

45、發(fā)期為5年。,,39,中信華南－深圳,中信華南獲得南山科技園項目深圳市三九工程開發(fā)總公司位于深圳南山區(qū)科技園的“碧海灣城”項目，目前已經(jīng)轉讓給中信華南深圳公司。本項目原本是三九在承接濱海大道部分工程后，政府的以地償款所得。 “碧海灣城”位于南山區(qū)科技園南硅谷片區(qū)，總用地面積11742.70平方米，建筑面積42273.00平方米，由3棟17～25層高住宅及其底層社區(qū)服務中心等組成。,,40,目錄,,,宏觀市場,一級市場分析,二級市場分

46、析,中原三級市場分析,,41,二級市場概述,市場供應：08年5月份二級市場全市新增供應住宅項目8個，共4213套，約合47萬平米。從供應結構看，90平米以下的供應量占整體的45.1％，144平米以上戶型占12.1％；市場成交：5月份全市一手房成交4783套，合43.2萬平米，分別同比增長了27.6％和7.6％，是今年月度成交量首次實現(xiàn)同比增長；成交均價：5月份全市實現(xiàn)成交均價11143元/平米，環(huán)比下跌6.6％，同比下跌23.0％，

47、這是有監(jiān)測記錄以來，深圳首次出現(xiàn)價格同比下滑。,,42,結構,二級市場分析,整體住宅市場,分區(qū)住宅市場,市場競爭狀況,寫字樓、商業(yè),43,整體市場·供應量,5月份全市總供應為4213套，環(huán)比4月份增加了13.7%，同比去年5月份減少了45.3％。今年1－5月份全市總供應量為16736套，較去年同期減少了22.4％。,5月份全市總供應47萬平米，環(huán)比4月份增加了15.8％，相當于去年5月份的三分之二。今年1－5月份全市總供

48、應面積為172萬平米，較去年同期減少了22.5％。,,44,5月份全市有8個住宅項目開盤，其中7個在關外，關內僅鹽田區(qū)的天麓項目有56套別墅供應，羅湖區(qū)、福田區(qū)和南山區(qū)在5月份都沒有新項目入市。從開盤銷售情況看，有4個項目開盤當天銷售率超過三成。最值得關注的是，東部華僑城天麓項目以7萬元的超高價格入市，開盤當天即成交超過20套，是近期超高價項目中，鮮有的成交活躍的項目。,,整體市場·供應項目,45,,整體市場·供應

49、結構,從供應結構看，90平米以下的供應量占整體的45.1％，144平米以上戶型占12.1％。,46,整體市場·成交量,5月份全市成交4783套，環(huán)比4月份增加了12.5％，同比去年5月份增加了27.6％，自去年8月份以來，成交量首次出現(xiàn)月度同比增長。今年1－5月份全市總成交14989套，同比去年同期減少了40.8％。,5月份全市成交43.2萬平米，環(huán)比4月份增加了22.7％，同比去年5月份增加了7.6％。今年1－5月份全市

50、總成交129萬平米，同比去年同期減少了48.2％。,,47,整體市場·新增供求比,5月份全市套數(shù)供求比已降至1.0以下，而面積供求比則連續(xù)11個月保持在1.0以上。這也是近3個月中，第二次出現(xiàn)套數(shù)和面積供求比分別1.0上下的現(xiàn)象?？偟目磥?，近期一手市場呈現(xiàn)供給略大于需求的局面，且連續(xù)4個月的走勢都比較穩(wěn)定。,,48,整體市場·市場消化量,5月份市場可售套數(shù)為34484套，成交4783套，消化率為13.9%；市場可售

51、面積為366.9萬平米，成交43.2萬平米，消化率為11.8%。市場消化率近3個月都保持在10％以上，而且呈現(xiàn)出連續(xù)增長的趨勢，但存量規(guī)模依然接近3萬套，合計超過320萬平米。,說明：市場可售量是表示一段時間內的市場可售規(guī)模，本月可售量等于上月底的市場存量加上本月新增供應量；市場存量是表示某一個時間點的市場可售量，本月底的市場存量等于本月可售套數(shù)減去本月成交量。此報告中市場可售量統(tǒng)計僅“06年以來新批預售項目總量及市場的消化情況

52、”為指標。（下同）,,49,整體市場·成交價格,5月份全市實現(xiàn)成交均價11143元/平米，環(huán)比4月份下跌了6.6％，同比去年5月份下跌了23.0％，這是深圳房地產(chǎn)市場近3年來，第一次出現(xiàn)月度均價同比下跌。今年1－5月份全市成交均價為12963元/平米，較去年同期僅有不到10％的增幅。今年以來市場成交均價已經(jīng)連續(xù)5個月出現(xiàn)下跌，從07年年底的16000元/平米，至今累計下跌幅度已經(jīng)超過了30％。,,50,結構,二級市場分析,

53、整體住宅市場,分區(qū)住宅市場,市場競爭狀況,寫字樓、商業(yè),51,羅湖區(qū)·成交量,5月份羅湖區(qū)成交127套，環(huán)比4月減少了33.2％，不足去年5月份的四分之一。今年1－5月份羅湖區(qū)總成交591套，同比去年同期減少六成。,5月份羅湖區(qū)成交7948平米，環(huán)比4月份減少了38.6％，同比去年5月份減少了83.8%。今年1－5月份羅湖區(qū)總成交3.6萬平米，同比去年同期減少了72.2％。,,52,羅湖區(qū)·新增供求比,羅湖區(qū)5月

54、份依然沒有新增供應項目，供求比為零，受其影響，成交量也有所縮水，但存量市場規(guī)模有所減小。,,53,羅湖區(qū)·市場消化量,,5月份羅湖區(qū)的市場可售套數(shù)82套，消化了127套，消化率為15.1％，截至5月底的市場存量僅715套，是全市存量規(guī)模最小的區(qū)域。5月份羅湖可售面積為4.4平米，消化了0.8萬平米，消化率為18.1%，截至4月底的市場存量約為3.6萬平米。,54,羅湖區(qū)·成交均價,5月份羅湖區(qū)成交均價為18881元

55、/平米，環(huán)比4月份下跌了3.4％，同比增幅僅有2.4％。作為全市價格最穩(wěn)定的區(qū)域，羅湖區(qū)也沒有擺脫價格下滑的趨勢，在19000元/平米堅守了4個月之后，終告失守。今年1－5月份羅湖區(qū)平均價格為19426元/平米，同比去年同期依然上漲了38.9％。,,55,福田區(qū)·成交量,5月份福田區(qū)成交315套，環(huán)比4月份減少了44.3％，但同比去年5月份減少8.4％。今年1－5月份福田區(qū)總成交1222套，較去年同期減少了七成。,5月份福

56、田區(qū)成交2.4萬平米，環(huán)比4月份減少了37.1％，同比去年5月份減少了3.7％。今年1－5月份福田區(qū)總成交8.5萬平米，較去年同期減少了70.8％。,,56,福田區(qū)·新增供求比,5月份福田區(qū)同樣沒有新增供應項目，供求比為零，但成交相對比較活躍，有助于存量市場的進一步消化。,,57,福田區(qū)·市場消化量,5月份福田區(qū)可售套數(shù)為2651套，消化了315套，消化率為11.9%，截至5月底的市場存量為2336套。5月份福田

57、區(qū)可售面積為21.7萬平米，消化了2.4平米，消化率為11.1%，截至5月底的市場存量為19.3萬平米。,,58,福田區(qū)·成交均價,5月份福田區(qū)實現(xiàn)成交均價18449元/平米，環(huán)比4月份上漲了9.9％，成為全市環(huán)比漲幅最大的區(qū)域，同比去年5月份則下跌了5.7％。今年1－5月份福田區(qū)實現(xiàn)成交均價20290元/平米，是全市唯一超過2萬的區(qū)域，同比去年同期上漲了25.8％。,,59,南山區(qū)·成交量,5月份南山區(qū)成交了33

58、2套，環(huán)比4月份減少了31.1％，同比去年5月增加了13.7％。今年1－5月份南山區(qū)總成交1456套，依然是關內成交量最大的區(qū)域，同比去年同期減少了54.3％。,5月份南山區(qū)成交3.1萬平米，環(huán)比4月份減少了24.5％，同比去年5月份減少了10.5％。今年1－5月份南山區(qū)總成交12.7萬平米，同比去年同期減少了55.3％。,,60,南山區(qū)·新增供求比,南山區(qū)5月份也沒有新增供應項目，供求比為零，成交量也依然維持在低位，存量

59、市場并沒有得到有效釋放。,,61,南山區(qū)·存量,,5月份南山區(qū)可售套數(shù)為6057套，消化了332套，消化率為5.5%，截至5月底的市場存量為5725套。5月份南山區(qū)可售面積為70.5萬平米，成交3.1萬平米，消化率為全市最低的4.4%，截至5月底的市場存量為67.4萬平米。南山區(qū)依然是關內存量規(guī)模最大的區(qū)域。,62,南山區(qū)·成交均價,5月份南山區(qū)實現(xiàn)成交均價18055元/平米，環(huán)比4月份上漲了4.9％，同比去年5

60、月份下跌了11.0％。受幾個低價項目熱銷的影響，南山區(qū)依然是關內市場價格同比下滑最嚴重的區(qū)域。今年1－5月份南山區(qū)實現(xiàn)成交均價18232元/平米，同比去年同期上漲了18.6％。,,63,鹽田區(qū)·成交量,5月份鹽田區(qū)成交111套，環(huán)比4月份增加了一倍多，同比去年5月份增加了15.6％。今年1－5鹽田區(qū)總成交284套，是成交量最少的區(qū)域，同比去年同期減少了73.3％。,5月份鹽田區(qū)成交1.3萬平米，環(huán)比4月份增加了三倍以上，同

61、比去年5月份也增加了32.2％，這主要是受到華僑城天麓和萬科東海岸這兩個大戶型項目成交的影響。今年1－5鹽田區(qū)總成交2.5萬平米，同比去年同期減少了74.9％。,,64,鹽田區(qū)·新增供求比,5月份鹽田區(qū)只有華僑城天麓項目入市，雖然此項目供應套數(shù)不多，但總供應面積很大，造成了鹽田區(qū)套數(shù)與面積供求比存在較大差距。,,65,鹽田區(qū)·市場消化量,,5月份鹽田區(qū)可售套數(shù)為1758套，消化了111套，消化率為6.3%，截至5月

62、底的市場存量為1647套。5月份鹽田區(qū)可售面積為19.3萬平米，消化了1.3萬平米，消化率為6.7%，截至5月底的市場存量為18萬平米。,66,鹽田區(qū)·成交均價,5月份鹽田區(qū)成交均價為18061元/平米，環(huán)比4月份下跌了7.3％，同比去年5月份上漲了69.3％，是全市同比漲幅最大的區(qū)域，鹽田區(qū)是除羅湖區(qū)外又一個成交均價依然保持同比增長的區(qū)域。今年1－5月份鹽田區(qū)實現(xiàn)成交均價19067元/平米，同比去年同期上漲了71.3％，

63、增幅同樣為全市之首。,,67,寶安區(qū)·成交量,5月份寶安區(qū)成交了1628套，環(huán)比4月份增加了38.9％，同比去年5月份也增加了28.7％。今年1－5月份寶安區(qū)總成交5025套，同比去年同期減少了35.2％。,5月份寶安區(qū)成交了16.1萬平米，環(huán)比4月份增加了56.9％，較去年5月份增加了15.7％。今年1－5月份寶安區(qū)總成交49.1萬平米，同比去年同期減少了45.2％。,,68,寶安區(qū)·新增供求比,5月份寶安區(qū)供

64、應量再次出現(xiàn)大增，受此影響，成交量也有了一定的增加，供求比依然保持在2.0左右，近半年一直處于供過于求的狀況。,,69,寶安區(qū)·市場消化量,,5月份寶安區(qū)可售套數(shù)為11967套，消化了1628套，消化率為13.6%，截至5月底的市場存量為10339套。5月份寶安區(qū)可售面積為137.4萬平米，成交16.1萬平米，消化率為11.7%，截至5月底的市場存量為121.4萬平米。寶安區(qū)超過龍崗成為全市存量規(guī)模最大的區(qū)域。,70,寶安

65、區(qū)·成交均價,5月份寶安區(qū)的成交均價10418元/平米，環(huán)比和同比分別下跌7.3％和23.1％，是全市5月份價格下跌幅度最大的區(qū)域。今年1－5月份寶安區(qū)實現(xiàn)成交均價13463元/平米，同比去年同期增長了17.8％。,,71,龍崗區(qū)·成交量,5月份龍崗區(qū)成交2270套，環(huán)比4月份增加了26.9％，同比去年5月份增加了89.0%。今年1－5月份龍崗區(qū)總成交6411套，同比去年同期減少了18.0％。,5月份龍崗區(qū)成交1

66、9.5萬平米，環(huán)比4月份增加了26.7％，同比去年5月份增加了35.3%。今年1－5月份龍崗區(qū)總成交52.4萬平米，同比去年同期減少了33.2％。,,72,龍崗區(qū)·新增供求比,5月份龍崗區(qū)的供應量基本保持穩(wěn)定，但成交量有所放大，供不應求的狀況再次被擴大，這對龍崗區(qū)的存量市場的消化，起到了促進作用。,,73,龍崗區(qū)·市場消化量,,5月份龍崗區(qū)可售套數(shù)為11209套，消化了2270套，消化率為全市最高的20.3%，截至

67、5月底的市場存量為8939套。5月份龍崗區(qū)可售面積為113.6萬平米，消化了19.5萬平米，消化率為17.2%，存量94.0萬平米。,74,龍崗區(qū)·成交均價,5月份龍崗區(qū)實現(xiàn)成交均價8910元/平米，環(huán)比4月份下跌了1.8％，同比去年5月份下跌22.9％。龍崗區(qū)的成交主要是以降價的項目為主，價格也出現(xiàn)了連續(xù)兩個月的下滑，遠遠落后于其他區(qū)域。今年1－5月份龍崗區(qū)成交均價為9411元/平米，同比去年同期仍然上漲了6.9％。,,

68、75,結構,二級市場分析,整體住宅市場,分區(qū)住宅市場,市場競爭狀況,寫字樓、商業(yè),76,各代理商市場占有率,77,,各代理商市場占有率走勢,78,,中原市場占有率走勢,79,,中原與世聯(lián)市場占有率走勢,80,結構,二級市場分析,整體住宅市場,分區(qū)住宅市場,市場競爭狀況,寫字樓、商業(yè),81,5月份全市只有龍崗區(qū)有一個天安數(shù)碼創(chuàng)新園新入市，且成交情況比較理想，其他幾個寫字樓項目的成交量都在2000－2500平米之間。,,寫字樓·

69、;成交,數(shù)據(jù)來源：國土局銷售公示,82,,5月份有6個項目的商鋪新批預售，其中關外有5個，關內只有1個。新批預售商鋪面積最大的是寶安區(qū)，達到了32萬平米，接近全市總量的七成。,,商鋪·批預售,83,5月份全市商鋪總成交量約3.4萬平米，幾乎全部集中在關外，關內福田區(qū)有33平米的成交。而關外的絕大部分又集中在寶安區(qū)， 成交量超過了整體的九成。,,商鋪·成交,數(shù)據(jù)來源：國土局銷售公示,84,目錄,,,宏觀市場,一級市場分