中原2008年上半年二手房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告-106

1、中原內(nèi)參（2008年5月）,2,總目錄（帶鏈接）,宏觀市場(chǎng)分析本月聚焦一：四川地震對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響本月聚焦二：《2008-2012》五年住房建設(shè)規(guī)劃》本月聚焦三：其他政策動(dòng)態(tài)一級(jí)市場(chǎng)分析深房企拿地信息本月深圳一級(jí)市場(chǎng)成交二級(jí)市場(chǎng)分析整體住宅市場(chǎng)分區(qū)住宅市場(chǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析寫(xiě)字樓、商業(yè)中原三級(jí)市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)成交非住宅市場(chǎng)成交競(jìng)爭(zhēng)狀況,,3,目錄,,,宏觀市場(chǎng),一級(jí)市場(chǎng)分析,二級(jí)市場(chǎng)分析,中原三級(jí)市場(chǎng)分析,,4,

2、結(jié)構(gòu),宏觀市場(chǎng)分析,本月聚焦二：《2008-2012五年住房建設(shè)規(guī)劃》,本月聚焦一：四川地震對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響,本月聚焦三：其他政策動(dòng)態(tài),,5,抗震救災(zāi)的經(jīng)濟(jì)手段:,5月16日：災(zāi)區(qū)暫不提高存款準(zhǔn)備金率 從緊貨幣政策向?yàn)?zāi)區(qū)傾斜 16日央行表示：“從緊”的貨幣政策將對(duì)四川受災(zāi)嚴(yán)重的六市州“特事特辦”，成都、綿陽(yáng)、阿壩等地5月20日暫不提高存款準(zhǔn)備金率，而且將加大災(zāi)區(qū)的信貸投入，增加支農(nóng)再貸款和再貼現(xiàn)。 5月19日：不得

3、催收貸款、放寬還款期限 19日，央行、銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，要求各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)充分考慮受災(zāi)地區(qū)群眾和企業(yè)的實(shí)際困難，對(duì)災(zāi)區(qū)不能按時(shí)償還各類貸款的單位和個(gè)人，不催收催繳、不罰息，不作不良記錄，不影響其繼續(xù)獲得災(zāi)區(qū)其他救災(zāi)信貸支持，各家銀行采取不催收催繳、放寬還款期限、不在征信系統(tǒng)上進(jìn)行違約登記等措施。,512大地震后，中央政府緊急對(duì)地震災(zāi)后重建工作進(jìn)行部署，在短短數(shù)十天了出臺(tái)系列政策支援災(zāi)區(qū)。隨著災(zāi)后重建工作的展開(kāi)，震災(zāi)對(duì)中國(guó)經(jīng)

4、濟(jì)影響倍受關(guān)注，與此息息相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展也是業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的重點(diǎn)。,,中央政府抗震救災(zāi)的經(jīng)濟(jì)手段:,,,6,5月21日：中央今年投入700億元用于災(zāi)區(qū)重建 21日，溫總理召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議決定：中央財(cái)政今年先安排700億元，建立災(zāi)后恢復(fù)重建基金，明后年繼續(xù)作相應(yīng)安排。 5月24日：金融機(jī)構(gòu)對(duì)地震損失造成的呆帳要及時(shí)核銷 24日，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，要求：各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要根據(jù)《金融企業(yè)呆賬核銷

5、管理辦法（2008年修訂版）》的規(guī)定，對(duì)于借款人因地震造成巨大損失且不能獲得保險(xiǎn)補(bǔ)償，或者以保險(xiǎn)賠償、擔(dān)保追償后仍不能償還的債務(wù)，應(yīng)認(rèn)定為呆賬并及時(shí)予以核銷；對(duì)于銀行卡透支款項(xiàng)，持卡人和擔(dān)保人已經(jīng)在本次災(zāi)害中死亡或下落不明，且沒(méi)有其他財(cái)產(chǎn)可償還的債務(wù)，應(yīng)認(rèn)定為呆賬并及時(shí)予以核銷。,抗震救災(zāi)的經(jīng)濟(jì)手段:,,7,震災(zāi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響（官方態(tài)度）,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議：汶川地震給整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行增加了新的不確定性因素，但不會(huì)改變經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面國(guó)務(wù)院總理

6、溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署當(dāng)前抗震救災(zāi)和經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議分析了經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，會(huì)議認(rèn)為汶川地震給整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行增加了新的不確定性因素，但不會(huì)改變經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面。會(huì)議強(qiáng)調(diào)今后要進(jìn)一步加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，著力控制物價(jià)上漲，著力保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。中國(guó)人民銀行：震災(zāi)不改經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢(shì) 宏觀調(diào)控政策仍須穩(wěn)定此次震災(zāi)雖然損失很嚴(yán)重，但相對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)的影響程度較輕，預(yù)計(jì)震災(zāi)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響應(yīng)不會(huì)超過(guò)當(dāng)年的日本、中國(guó)臺(tái)灣地震的影響程度，影

7、響最大的兩個(gè)方面是：災(zāi)后重建會(huì)推高固定資產(chǎn)投資增速以及增加短期通脹壓力。在全力支持抗震救災(zāi)和災(zāi)后重建的同時(shí)，繼續(xù)實(shí)施從緊貨幣政策，加強(qiáng)流動(dòng)性管理。 發(fā)改委：震災(zāi)對(duì)GDP、CPI影響有限這次地震特別嚴(yán)重，損失特別巨大，尤其是給災(zāi)區(qū)、特別是重災(zāi)區(qū)的存量資產(chǎn)和生產(chǎn)設(shè)施造成極大的破壞，對(duì)當(dāng)?shù)厣a(chǎn)總值的影響肯定是巨大的。但四川在全國(guó)GDP總量中所占的比重大概是4%左右，重災(zāi)區(qū)所占比重大概只占千分之幾，所以這次災(zāi)害會(huì)對(duì)全國(guó)GDP造成一些影響，但

8、是影響有限。同時(shí)今年我國(guó)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的情況比較正常，預(yù)計(jì)夏糧會(huì)有好收成，因此不必過(guò)于擔(dān)心向?yàn)?zāi)區(qū)調(diào)糧對(duì)我國(guó)市場(chǎng)整體糧油供應(yīng)和價(jià)格的影響。,,8,震災(zāi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響（專家觀點(diǎn)）,經(jīng)濟(jì)學(xué)家們普遍認(rèn)為地震對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)影響較小，緊縮調(diào)控基調(diào)不變。瑞士銀行高級(jí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤：雖然地震造成了嚴(yán)重的財(cái)產(chǎn)和生命損失，但它對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響不會(huì)太大。原因在于，地震影響的是一個(gè)“存量”，而GDP增長(zhǎng)是一個(gè)流量。所以，地震一方面造成了有的行業(yè)、部門(mén)在一段時(shí)間里中斷生產(chǎn)

9、，另一方面，災(zāi)后重建又增加了需求和支出。總體來(lái)看，對(duì)中國(guó)下半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響比較小。地震不會(huì)影響到中國(guó)宏觀財(cái)政或貨幣政策的定位──從緊的貨幣政策和謹(jǐn)慎的財(cái)政政策都不會(huì)改變。 雷曼經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫明春：1995年日本發(fā)生的6.9級(jí)神戶大地震表示，從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，雖然地震對(duì)日本的工業(yè)生產(chǎn)造成了暫時(shí)性干擾，但生產(chǎn)活動(dòng)在接下來(lái)幾個(gè)月里很快復(fù)蘇。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心專家巴曙松：地震不會(huì)改變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)。當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面是繼續(xù)保持又好又快增長(zhǎng)，隨

10、著相關(guān)宏觀調(diào)控政策的落實(shí)，政府工作報(bào)告提出的2008年經(jīng)濟(jì)工作目標(biāo)可以實(shí)現(xiàn)。但是，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出矛盾就是“三過(guò)”問(wèn)題雖然得到一定程度的緩解，但依然突出；通脹風(fēng)險(xiǎn)雖然處在有效控制范圍之內(nèi)，但由結(jié)構(gòu)性向全局性蔓延趨勢(shì)仍然存在，仍需堅(jiān)持宏觀調(diào)控，落實(shí)“兩防”政策措施。,,9,震災(zāi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響（機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)）,安信證券：地震對(duì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)影響的時(shí)間是短暫的基于研究阪神大地震區(qū)域、地震區(qū)域的經(jīng)濟(jì)地位、日本資產(chǎn)市場(chǎng)所處發(fā)展階段、地震對(duì)當(dāng)時(shí)股市和房地

11、產(chǎn)的影響程度和時(shí)間長(zhǎng)度、當(dāng)時(shí)政府的政策措施，我們認(rèn)為汶川地震只是會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和資產(chǎn)市場(chǎng)造成短期的負(fù)面沖擊，影響程度會(huì)較??；只要政府有適當(dāng)?shù)恼?，地震?duì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)影響的時(shí)間長(zhǎng)度也是短暫的。高盛：地震對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)影響有限在國(guó)內(nèi)通脹率上升、全球商品價(jià)格不斷上漲的形勢(shì)下，震后重建需求可能令中國(guó)的宏觀政策制定變得更加復(fù)雜。但從災(zāi)區(qū)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模來(lái)看，如果總體宏觀政策立場(chǎng)保持不變的話，重建對(duì)于全國(guó)整體需求乃至價(jià)格的影響應(yīng)會(huì)較為有限。,,10,震災(zāi)對(duì)

12、房地產(chǎn)業(yè)的影響,基于對(duì)政府的抗震救災(zāi)經(jīng)濟(jì)手段以及相關(guān)文件的分析，結(jié)合專家對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的分析，將震災(zāi)給經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的幾大風(fēng)險(xiǎn)和提示概括如下： 未來(lái)通貨膨脹壓力依然很大，特別是鋼材水泥等建筑材料價(jià)格有較大上漲壓力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建安成本會(huì)因此上漲。此外，高漲的CPI必然會(huì)促使政府進(jìn)一步使用緊縮的貨幣政策，再次給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)壓力。在緊縮貨幣政策下，貨幣政策向?yàn)?zāi)區(qū)的傾斜、財(cái)政政策重點(diǎn)支援災(zāi)區(qū)，可能會(huì)帶來(lái)貨幣政策對(duì)其他地區(qū)的相對(duì)收緊，如減

13、少額度的發(fā)放，減少投資等，也將會(huì)影響到房地產(chǎn)行業(yè)投資、開(kāi)發(fā)正常節(jié)奏。地震給靠近災(zāi)區(qū)城市如成都、重慶等地房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期沖擊較大，相關(guān)地產(chǎn)企業(yè)受損，地震對(duì)其他城市地產(chǎn)行業(yè)的影響主要在于長(zhǎng)期內(nèi)購(gòu)房者對(duì)房屋質(zhì)量的重新審視，發(fā)展商應(yīng)著手于未來(lái)房屋結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，房屋質(zhì)量的提高等。,,11,結(jié)構(gòu),宏觀市場(chǎng)分析,本月聚焦二：《2008-2012五年住房建設(shè)規(guī)劃》,本月聚焦一：四川地震對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響,本月聚焦三：其他政策動(dòng)態(tài),,12,《深圳住房建設(shè)

14、規(guī)劃（2008-2012）》公示,根據(jù)建設(shè)部文件精神：各地需在3月底前制定并公布2009年住房建設(shè)計(jì)劃，在6月底前制定并公布2008年至2012年住房建設(shè)規(guī)劃，并認(rèn)真組織實(shí)施。 《深圳住房建設(shè)規(guī)劃（2008-2012）》5月13日-5月23日期間公開(kāi)公示，征求意見(jiàn)。,,13,商品住房用地供應(yīng)規(guī)劃,05、06、07年為政府實(shí)際出讓的新增商住用地08-12 年為住房建設(shè)規(guī)劃中計(jì)劃出讓的商品住房用地,2008-2012年規(guī)劃期內(nèi)，商品住房

15、用地共計(jì)7.8平方公里。其中，新批用地4.8平方公里，利用存量土地3平方公里；用地總量中，5.5平方公里的住房用地應(yīng)當(dāng)用于建設(shè)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。從05-07年政府公開(kāi)出讓的實(shí)際出讓的居住用地情況看，05、06年實(shí)際新增供應(yīng)量較少，僅為0.4-0.5平方公里左右，而07年土地集中推出，年尾有少量土地流拍外，均順利出讓，出讓面積達(dá)到0.91平方公里。08-12年，新增用地為4.8平方公里，年均0.96平方公里的新增用地，總體

16、上看，供應(yīng)量將略有些大。,,14,商品住房建設(shè)規(guī)劃,2008-2012年規(guī)劃期內(nèi)，建設(shè)商品住房45萬(wàn)套，建筑面積3963萬(wàn)平方米，其中，包含舊城舊村改造重建住房面積2000萬(wàn)平方米，年均建設(shè)住房面積793萬(wàn)平方米。2006、2007年，實(shí)際開(kāi)工面積分別為609.46萬(wàn)平方米和621.91萬(wàn)平方米，而實(shí)際銷售面積則分別為：705.83萬(wàn)平方米和500.4萬(wàn)平方米，從絕對(duì)量上看，如果按照06年市場(chǎng)的消化能力，未來(lái)5年的建設(shè)量是能滿足的，而

17、以07-08年上半年的消化速度，年均793萬(wàn)的建設(shè)面積將有很大的壓力。,06、07年為新開(kāi)工商品住房建筑面積08-12 年為住房建設(shè)規(guī)劃中住房建設(shè)面積,,15,重點(diǎn)供應(yīng)片區(qū)——光明新區(qū)成新秀,（萬(wàn)平方米）,在新增商品住房用地供應(yīng)中，光明新區(qū)成為供應(yīng)新秀，與寶安龍崗兩區(qū)并列提出，足見(jiàn)寶安新區(qū)將成為這個(gè)五年規(guī)劃中的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域。五年內(nèi)新增商品住房住房供應(yīng)為0.97平方公里 ，在總建設(shè)用地遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于寶安龍崗的情況下，新增商品住宅用地面積超過(guò)

18、了這兩區(qū)的一半以上。,五年中商品住房建設(shè)面積光明新區(qū)為839萬(wàn)平方米，占到全市的21％，而寶安的商品住房建設(shè)面積為1450萬(wàn)平方米，占全市的37％，龍崗占38％。,,16,政策性住房用地與建設(shè)規(guī)劃,規(guī)劃期內(nèi)，建設(shè)保障性住房14.7萬(wàn)套，建筑面積740萬(wàn)平方米，而具體各類保障性住房建設(shè)量，五年規(guī)劃中沒(méi)有明確。06、07年深圳市建設(shè)、籌集政策性住房套數(shù)分別為1.64萬(wàn)套和2.64萬(wàn)套，而08年這一數(shù)據(jù)將增加至4.58萬(wàn)套，隨后逐年遞減。目

19、前06、07年增加的政策性住房尚沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)形成有效供應(yīng)，但如果這一建設(shè)規(guī)劃實(shí)施起來(lái)并上市形成供應(yīng)后，對(duì)市場(chǎng)的沖擊必定不小。,06、07年為實(shí)際新建、籌集的政策性住房套數(shù)08-12 年為住房建設(shè)規(guī)劃中建設(shè)的政策性住房套數(shù),,17,2009年用地供應(yīng)安排,,18,我們認(rèn)為：,本次《深圳市五年住房建設(shè)規(guī)劃（2008-2012）》公示是繼2006年9月《深圳市五年住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）》后的又一個(gè)住房建設(shè)規(guī)劃。既是征求意見(jiàn)稿，必然

20、不是最終的供應(yīng)計(jì)劃，但可以起到一定的參考意義。五年住房建設(shè)規(guī)劃透露出了供應(yīng)量如果得到完全落實(shí)，對(duì)市場(chǎng)的承受力確實(shí)是一個(gè)考驗(yàn)，但五年住房建設(shè)規(guī)劃是在建設(shè)部的明文規(guī)定要求之下的一個(gè)產(chǎn)物，它是政府作為一個(gè)監(jiān)管者帶來(lái)的信息，但市場(chǎng)最終由市場(chǎng)供需雙方的決定的，如土地的出讓，需要開(kāi)發(fā)商對(duì)后市有穩(wěn)定的預(yù)期和相當(dāng)?shù)呢?cái)力支持，如果不能滿足，土地出讓最終只能陷入流拍的慘境，政府美好的愿望也無(wú)法達(dá)成，又如在舊改存量入市規(guī)劃，舊改過(guò)程復(fù)雜而又漫長(zhǎng)，牽涉關(guān)系復(fù)

21、雜，未來(lái)存量供應(yīng)也存在很大的不確定性。從第一個(gè)五年規(guī)劃（2006-2010）的實(shí)施情況看，政府規(guī)劃與實(shí)際實(shí)施情況就存在很大的出入，因而五年住房建設(shè)規(guī)劃只能說(shuō)在心理上對(duì)消費(fèi)者起到一定的引導(dǎo)作用。但開(kāi)發(fā)商也可從未來(lái)的住房建設(shè)規(guī)劃中看出一些方向，如政府對(duì)光明新區(qū)、未來(lái)大型工業(yè)園區(qū)配套居住區(qū)建設(shè)十分重視，開(kāi)發(fā)商可在拿地、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中做好充分的準(zhǔn)備。,,19,結(jié)構(gòu),宏觀市場(chǎng)分析,本月聚焦二：《2008-2012五年住房建設(shè)規(guī)劃》,本月聚焦一：四

22、川地震對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響,本月聚焦三：其他政策動(dòng)態(tài),,20,1、新版《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》將于7月1日起實(shí)施,為規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同管理，國(guó)土部、工商總局日前聯(lián)合下發(fā)通知，向各地發(fā)布《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本，自2008年7月1日起執(zhí)行。2000年和2006年發(fā)布的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本（試行）同時(shí)廢止。 新版合同增加了多種條目，主要包括：

23、1）合同要明確填寫(xiě)建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)工時(shí)間、竣工時(shí)間；宗地上建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)投資總額、建筑容積率最高限制與最低限制、建筑面積、建筑限高、建筑密度最高限制與最低限制、綠地率最高限制與最低限制等土地利用條件。 2）屬于商品住宅項(xiàng)目的，原則上開(kāi)發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)3年；受讓人不能按期開(kāi)工，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請(qǐng)，經(jīng)出讓人同意延建的，其項(xiàng)目竣工時(shí)間相應(yīng)順延，但延建期限不得超過(guò)一年； 3）工業(yè)項(xiàng)目中非生產(chǎn)性設(shè)施用地面積比例進(jìn)

24、行了明確約定，宗地范圍內(nèi)用于企業(yè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的占地面積占受讓宗地面積的比例，原則上不得超過(guò)7%。 4）宗地范圍內(nèi)住宅建設(shè)總套數(shù)、套型建筑面積90平方米以下住房套數(shù)面積規(guī)定。,,21,1、新版《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》將于7月1日起實(shí)施,實(shí)施起來(lái)有難度 深圳不會(huì)有大影響事實(shí)上深圳用地土地出讓合同中對(duì)上述問(wèn)題均由明確寫(xiě)入合同，如9070要求均有寫(xiě)入合同，竣工時(shí)間是乎項(xiàng)目具體情況而定，以及相關(guān)罰則均有明確規(guī)定，因

25、此新合同不會(huì)給深圳土地出讓情況帶來(lái)不良影響。 影響較大的主要是商品住宅項(xiàng)目的原則上開(kāi)發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)3年這一條，但這一條實(shí)際操作起來(lái)難度較大，必須根據(jù)地塊大小以及本身?xiàng)l件綜合判斷，而原則上不超過(guò)3年的說(shuō)法也必然使得地方執(zhí)行起來(lái)難度增加。,,22,2、年內(nèi)第四次提高準(zhǔn)備金率,1、央行年內(nèi)第四次上調(diào)準(zhǔn)備金率 12日，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布四月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的當(dāng)天，央行決定再次上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到16.5%，再創(chuàng)歷史新高。調(diào)控難度不斷加

26、大，中國(guó)央行對(duì)CPI數(shù)據(jù)的反應(yīng)速度也明顯加快：央行已經(jīng)連續(xù)兩次選擇在統(tǒng)計(jì)局公布CPI數(shù)據(jù)的同一天，宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。北京科技大學(xué)教授趙曉日前指出： 雖然國(guó)內(nèi)仍面臨較大的通脹壓力，流動(dòng)性仍然過(guò)剩，但年內(nèi)政府加息的可能性很小。因此數(shù)量型緊縮政策將是政府抑制流動(dòng)性的一個(gè)重要手段。,,23,3、央行上?？偛浚合蛲赓Y房地產(chǎn)企業(yè)緊縮貸款,5月，央行上?？偛肯掳l(fā)《上海市信貸投向指引》，《指引》中明確提出：在“紅色”信貸投向限制和禁止類中，強(qiáng)調(diào)要

27、限制對(duì)外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放，禁止違反法律法規(guī)和國(guó)家政策發(fā)放貸款。此外，《指引》還要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行六部委2006年7月11日發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》：對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金未全部繳付的，未取得《國(guó)有土地使用證》的，或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款。此舉主要是為了抑制熱錢(qián)繼續(xù)流向房地產(chǎn)行業(yè)，事實(shí)上今年以來(lái)，不少外資在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整之時(shí)“抄底”內(nèi)地樓市，通過(guò)買地

28、、購(gòu)買股份的方式陸續(xù)進(jìn)入樓市，現(xiàn)在銀行信貸向這部分外資收緊，使得外資房地產(chǎn)企業(yè)也陷入了資金鏈緊縮的尷尬處境。另外自去年市場(chǎng)調(diào)整以來(lái),上海房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了外資沽出物業(yè)套現(xiàn)的情況，外資行表示對(duì)后市樓市看淡，如近日大摩欲沽出上海的錦麟天地，花旗也欲出售持有物業(yè)，但這些只限于個(gè)別現(xiàn)象，樓市尚未出現(xiàn)大規(guī)模的外資撤離。隨著市場(chǎng)的調(diào)整、政策的限制，外資在內(nèi)地樓市的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，因此有學(xué)者指出，必須警惕外資撤離帶來(lái)的沖擊。,,24,4、深圳叫停樓市

29、分期首付,近期深圳出現(xiàn)的分期首付、墊付首付的樓市促銷行為，已被深圳市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局叫停。4月中旬，深圳市寶安區(qū)航程國(guó)際公寓項(xiàng)目針對(duì)該項(xiàng)目未售出的40多套單身公寓，購(gòu)房者只需要首付一成就可以辦理按揭供樓手續(xù)，另外一成首付由開(kāi)發(fā)商先期墊付，到8月30日交樓之日再補(bǔ)齊。龍崗區(qū)龍翔大道旁的龍翔花園4月份也曾開(kāi)展“送五成首期裝修款”的活動(dòng)，購(gòu)買該樓盤(pán)的客戶只需支付一半的首期款，另一半首期款開(kāi)發(fā)商將以送裝修款的名義贈(zèng)送。 國(guó)土局負(fù)責(zé)人表示

30、，已通知全市開(kāi)發(fā)商，禁止分期首付。開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者墊付、贈(zèng)送和允許分期首付，實(shí)際上是將資金風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行，將本不具備買房能力的消費(fèi)者拉入買房行列，給買家和銀行都帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，也給房地產(chǎn)調(diào)控帶來(lái)阻力。,,25,5、深圳銀行松動(dòng)二套房貸？,據(jù)悉，繼3月傳出二套房貸政策出現(xiàn)松動(dòng)后，5月深圳部分銀行二套房貸政策也出現(xiàn)了松動(dòng)，主要手段包括：原購(gòu)買的住房還清貸款并出售的，再買房申請(qǐng)房貸可按首套房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；有的銀行將二套房評(píng)估價(jià)上浮，從而提高銀行的貸款

31、額度，但是不會(huì)違反貸款四成的規(guī)定，評(píng)估價(jià)最高可以上浮15% ；即使名下已擁有一套住房的客戶，如與未貸款購(gòu)房的人士進(jìn)行“聯(lián)名”，同樣可享受到首次置業(yè)待遇。,,26,5、深圳銀行松動(dòng)二套房貸？,銀行出現(xiàn)松動(dòng)主要原因一方面是由于今年以來(lái)過(guò)于緊縮的政策，另一方面也由于市場(chǎng)的萎縮，房貸需求大幅下降，銀行房貸作為商業(yè)貸款的重要部分需要尋找更大的回報(bào)，在房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)半年下跌之后，房?jī)r(jià)進(jìn)入相對(duì)安全的邊際，因此銀行也對(duì)房貸有所放寬，而在部分銀行看來(lái)，二次置

32、業(yè)換房客戶比首次置業(yè)的客戶具有更高的償債能力。市場(chǎng)急驟預(yù)冷的導(dǎo)火索源于927二套房貸政策，而今二套房貸政策開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)，必然會(huì)對(duì)市場(chǎng)有一定的推動(dòng)，是否能從根本上改變市場(chǎng)走勢(shì)還很難說(shuō)，但至少在銷售過(guò)程中，換房客戶的需求可以被深度挖掘。,附：自去年9月27以來(lái)，銀行嚴(yán)格實(shí)行第二套房貸政策，12月11日央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知對(duì)第二套房的界定為：一、以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認(rèn)定房貸

33、次數(shù)。二、對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，其他均按第二套房貸執(zhí)行。,,27,目錄,,,宏觀市場(chǎng),一級(jí)市場(chǎng)分析,二級(jí)市場(chǎng)分析,中原三級(jí)市場(chǎng)分析,,28,一級(jí)市場(chǎng)概述,5月份深圳開(kāi)發(fā)商拿地舉動(dòng)開(kāi)始頻繁，萬(wàn)科、中糧、佳兆業(yè)、新鴻基等品牌開(kāi)發(fā)商都相繼在深圳或其他地方有針對(duì)性的拿地。但它們的拿地策略不盡相同，如萬(wàn)科的拿地范圍基本集中在已開(kāi)發(fā)的項(xiàng)

34、目周邊，希望形成區(qū)域規(guī)模發(fā)展；新鴻基則通過(guò)舊城改造直接獲得較大規(guī)模的土地開(kāi)發(fā)權(quán)；中糧和佳兆業(yè)就分別在北京和長(zhǎng)沙，開(kāi)始了對(duì)“新市場(chǎng)”的土地儲(chǔ)備。由于4月份多宗地塊的流標(biāo)，5月份深圳政府土地出讓的步伐有所放緩，僅有兩幅五限居住用地和兩幅商業(yè)辦公用地公開(kāi)出讓，由于對(duì)企業(yè)的要求非常嚴(yán)格，最終獲得開(kāi)發(fā)權(quán)的企業(yè)都非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。,,29,結(jié)構(gòu),一級(jí)市場(chǎng)分析,深房企異地拿地信息,本月深圳一級(jí)市場(chǎng)成交,,30,中糧－北京,中糧地產(chǎn)斥資26億獲北京

35、三幅優(yōu)質(zhì)地塊。2008年5月23日，中糧地產(chǎn)（北京）有限公司通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)方式，斥資25.94億，競(jìng)得北京順義區(qū)A-10、C-03、C-06三幅相近地塊。A-10地塊，占地面積143189平米，建筑面積197046平米，成交價(jià)12.8億元，樓面地價(jià)6495元/平米；C-03地塊，占地面積77251.3平米，建筑面積169952平米，成交價(jià)6.86億元，樓面地價(jià)4036元/平米；C-06地塊，占地面積69920.6平米，建筑面積1538

36、24平米，成交價(jià)6.28億元，樓面地價(jià)4083元/平米。三地塊均位于北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)吉祥莊村，位置相鄰，總建筑面積達(dá)52萬(wàn)平方米，能形成很好的規(guī)模效應(yīng)。,,31,佳兆業(yè)－長(zhǎng)沙,佳兆業(yè)長(zhǎng)沙獲地，成為佳兆業(yè)布局的第11個(gè)城市。2008年5月，佳兆業(yè)獲得長(zhǎng)沙跳馬鄉(xiāng)住宅項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地面積1030畝，約70萬(wàn)平米的大幅地塊，容積率1.0－2.5。佳兆業(yè)集團(tuán)目前己在深圳、東莞、惠州、珠海、廣州、成都、北京、沈陽(yáng)、上海、江蘇等地進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

37、，長(zhǎng)沙將成為佳兆業(yè)布局的第11個(gè)城市。,,32,結(jié)構(gòu),一級(jí)市場(chǎng)分析,深房企異地拿地信息,本月深圳一級(jí)市場(chǎng)成交,,33,居住用地供應(yīng)情況,5月23日，寶安兩宗5限用地成功出讓，兩宗土地均由深圳航空有限責(zé)任公司由掛牌的方式獲得。這兩宗土地由去年年底第一次掛牌，后又推至08年5月掛牌出讓，出讓條件較為苛刻，在開(kāi)發(fā)企業(yè)、銷售對(duì)象、銷售價(jià)格方面有較多限制，被稱為五限房。正由于限制條件苛刻，符合條件的企業(yè)寥寥無(wú)幾，因而樓面地價(jià)大幅下降，寶安中

38、心區(qū)樓面地價(jià)甚至降到1934元每平方米，對(duì)周邊的樓盤(pán)價(jià)格形成不小的壓力。最終兩地塊由深圳航空有限公司以底價(jià)獲得。,,34,居住用地供應(yīng)情況,兩宗土地的限制條件分別為： 限開(kāi)發(fā)企業(yè)：在出讓條件中規(guī)定，（1）競(jìng)買申請(qǐng)人注冊(cè)地為深圳、以深圳為公司總部的法人企業(yè)。（2）競(jìng)買申請(qǐng)人經(jīng)營(yíng)航空客貨運(yùn)輸業(yè)務(wù)或過(guò)港保障與服務(wù)業(yè)務(wù)。（3）競(jìng)買申請(qǐng)人注冊(cè)資本不低于人民幣2億元(公告之日)。（4）競(jìng)買申請(qǐng)人須通過(guò)深圳市空港管理委員會(huì)辦公室競(jìng)買資格審查并取得

39、競(jìng)買資格證明，方可參加上述宗地競(jìng)買。限銷售對(duì)象：在出讓條件中規(guī)定，所開(kāi)發(fā)商品住房的銷售、出租對(duì)象僅限于從事航空運(yùn)輸專業(yè)人才和高級(jí)管理人員。限銷售價(jià)格：在出讓條件中規(guī)定，該宗地為航空產(chǎn)業(yè)扶持配套用地，所開(kāi)發(fā)商品住房均采用限價(jià)銷售的辦法，最高銷售價(jià)格為上述宗地開(kāi)發(fā)竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)同片區(qū)、同類型、同品質(zhì)商品房評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格80%（評(píng)估價(jià)格由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托有資質(zhì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定并報(bào)市物價(jià)局、市國(guó)土房產(chǎn)局備案）。限轉(zhuǎn)讓：在出讓條件中

40、規(guī)定，上述宗地售出的限價(jià)商品住房在取得房屋所有權(quán)屬證書(shū)之日起10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。限套均面積：在出讓條件中規(guī)定，宗地內(nèi)開(kāi)發(fā)的商品住房項(xiàng)目，套型建筑面積90平方米以下住房建筑面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總住宅面積的70%以上。,,35,商業(yè)辦公用地供應(yīng)情況,2008年4月以來(lái)，出讓福田中心區(qū)地塊8幅，均對(duì)競(jìng)買人有行業(yè)、注冊(cè)資本、自用比例、轉(zhuǎn)讓等諸多方面限制，最終地塊均以底價(jià)成交。5月30日，兩宗位于福田中心區(qū)的商業(yè)辦公用地成功掛牌出讓，

41、分別被中國(guó)移動(dòng)和鼎和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司競(jìng)得。兩宗土地在掛牌之前對(duì)競(jìng)買企業(yè)有嚴(yán)格的要求，如B117-0022地塊要求競(jìng)買人近3年年納稅額在5億元以上，從事電信行業(yè)等；由于條件苛刻，符合競(jìng)買條件的企業(yè)不多，更似為用地企業(yè)量身定做。但由于雙方均有需求，因此總體價(jià)格比較穩(wěn)定，與之前中心區(qū)深圳能源投資股份有限公司競(jìng)得地塊價(jià)格相當(dāng)。,,36,萬(wàn)科－深圳,深圳樓市今年首宗收購(gòu)案：萬(wàn)科收購(gòu)易理園景臺(tái)據(jù)了解，5月底深圳萬(wàn)科已完成對(duì)深圳市易理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

42、有限公司的股權(quán)收購(gòu)，此次收購(gòu)，萬(wàn)科獲得建筑面積10萬(wàn)平方米的易理園景臺(tái)項(xiàng)目，并將其納入萬(wàn)科第五園，更名為第五園·景臺(tái)，預(yù)計(jì)將于6月入市。這是萬(wàn)科繼去年收購(gòu)富春東方后在深圳的又一收購(gòu)行為，也是深圳樓市今年首宗收購(gòu)案例。易理園景臺(tái)項(xiàng)目占地面積近40000平方米，建筑面積約10萬(wàn)平米，包括多層和高層，其中多層（4-5層）共12座退臺(tái)式聯(lián)排院落——堤岸十二院，僅90戶寬宅單位；高層（18-20層）共6棟，有668戶景觀單位， 預(yù)計(jì)6

43、月將推出2棟高層。,,37,萬(wàn)科－深圳,萬(wàn)科再度擴(kuò)大坂田版圖，獲得坂田舊改項(xiàng)目萬(wàn)科獲得坂田自然村片區(qū)改造項(xiàng)目。坂田自然村舊改項(xiàng)目擬改造地塊位于坂雪崗片區(qū)的中心地段，由坂雪崗大道、吉華路、五和大道所圍和，規(guī)劃面積26.16公頃，開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積約18.28公頃。 根據(jù)初步規(guī)劃方案，項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)總用地面積為26.16公頃，其中居住用地為14公頃；商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地為3.19公頃；道路廣場(chǎng)用地為7.43公頃；綠地為1.54公頃。預(yù)計(jì)開(kāi)

44、發(fā)期為6年。,,38,新鴻基－深圳,新鴻基再獲龍崗舊改項(xiàng)目2007-9以來(lái)新鴻基取得龍城、布吉、坂田、龍崗4個(gè)街道的5個(gè)舊改項(xiàng)目，新鴻基再獲坂田舊改項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于布龍路以南、安塘西片區(qū)。東面為新圍村居住區(qū)，西面為富豪山莊、珠江旭景佳園，南面為工業(yè)廠房、北面為布龍公路。規(guī)劃范圍內(nèi)總用地面積為14.28公頃，其中規(guī)劃教育設(shè)施用地面積0.94公頃；居住用地為10.28公頃；道路用地為3公頃；項(xiàng)目改造實(shí)際可用地面積10.28公頃。 預(yù)計(jì)開(kāi)

45、發(fā)期為5年。,,39,中信華南－深圳,中信華南獲得南山科技園項(xiàng)目深圳市三九工程開(kāi)發(fā)總公司位于深圳南山區(qū)科技園的“碧海灣城”項(xiàng)目，目前已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給中信華南深圳公司。本項(xiàng)目原本是三九在承接濱海大道部分工程后，政府的以地償款所得。 “碧海灣城”位于南山區(qū)科技園南硅谷片區(qū)，總用地面積11742.70平方米，建筑面積42273.00平方米，由3棟17～25層高住宅及其底層社區(qū)服務(wù)中心等組成。,,40,目錄,,,宏觀市場(chǎng),一級(jí)市場(chǎng)分析,二級(jí)市場(chǎng)分

46、析,中原三級(jí)市場(chǎng)分析,,41,二級(jí)市場(chǎng)概述,市場(chǎng)供應(yīng)：08年5月份二級(jí)市場(chǎng)全市新增供應(yīng)住宅項(xiàng)目8個(gè)，共4213套，約合47萬(wàn)平米。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，90平米以下的供應(yīng)量占整體的45.1％，144平米以上戶型占12.1％；市場(chǎng)成交：5月份全市一手房成交4783套，合43.2萬(wàn)平米，分別同比增長(zhǎng)了27.6％和7.6％，是今年月度成交量首次實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)；成交均價(jià)：5月份全市實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)11143元/平米，環(huán)比下跌6.6％，同比下跌23.0％，

47、這是有監(jiān)測(cè)記錄以來(lái)，深圳首次出現(xiàn)價(jià)格同比下滑。,,42,結(jié)構(gòu),二級(jí)市場(chǎng)分析,整體住宅市場(chǎng),分區(qū)住宅市場(chǎng),市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況,寫(xiě)字樓、商業(yè),43,整體市場(chǎng)·供應(yīng)量,5月份全市總供應(yīng)為4213套，環(huán)比4月份增加了13.7%，同比去年5月份減少了45.3％。今年1－5月份全市總供應(yīng)量為16736套，較去年同期減少了22.4％。,5月份全市總供應(yīng)47萬(wàn)平米，環(huán)比4月份增加了15.8％，相當(dāng)于去年5月份的三分之二。今年1－5月份全市總供

48、應(yīng)面積為172萬(wàn)平米，較去年同期減少了22.5％。,,44,5月份全市有8個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，其中7個(gè)在關(guān)外，關(guān)內(nèi)僅鹽田區(qū)的天麓項(xiàng)目有56套別墅供應(yīng)，羅湖區(qū)、福田區(qū)和南山區(qū)在5月份都沒(méi)有新項(xiàng)目入市。從開(kāi)盤(pán)銷售情況看，有4個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷售率超過(guò)三成。最值得關(guān)注的是，東部華僑城天麓項(xiàng)目以7萬(wàn)元的超高價(jià)格入市，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即成交超過(guò)20套，是近期超高價(jià)項(xiàng)目中，鮮有的成交活躍的項(xiàng)目。,,整體市場(chǎng)·供應(yīng)項(xiàng)目,45,,整體市場(chǎng)·供應(yīng)

49、結(jié)構(gòu),從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，90平米以下的供應(yīng)量占整體的45.1％，144平米以上戶型占12.1％。,46,整體市場(chǎng)·成交量,5月份全市成交4783套，環(huán)比4月份增加了12.5％，同比去年5月份增加了27.6％，自去年8月份以來(lái)，成交量首次出現(xiàn)月度同比增長(zhǎng)。今年1－5月份全市總成交14989套，同比去年同期減少了40.8％。,5月份全市成交43.2萬(wàn)平米，環(huán)比4月份增加了22.7％，同比去年5月份增加了7.6％。今年1－5月份全市

50、總成交129萬(wàn)平米，同比去年同期減少了48.2％。,,47,整體市場(chǎng)·新增供求比,5月份全市套數(shù)供求比已降至1.0以下，而面積供求比則連續(xù)11個(gè)月保持在1.0以上。這也是近3個(gè)月中，第二次出現(xiàn)套數(shù)和面積供求比分別1.0上下的現(xiàn)象。總的看來(lái)，近期一手市場(chǎng)呈現(xiàn)供給略大于需求的局面，且連續(xù)4個(gè)月的走勢(shì)都比較穩(wěn)定。,,48,整體市場(chǎng)·市場(chǎng)消化量,5月份市場(chǎng)可售套數(shù)為34484套，成交4783套，消化率為13.9%；市場(chǎng)可售

51、面積為366.9萬(wàn)平米，成交43.2萬(wàn)平米，消化率為11.8%。市場(chǎng)消化率近3個(gè)月都保持在10％以上，而且呈現(xiàn)出連續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但存量規(guī)模依然接近3萬(wàn)套，合計(jì)超過(guò)320萬(wàn)平米。,說(shuō)明：市場(chǎng)可售量是表示一段時(shí)間內(nèi)的市場(chǎng)可售規(guī)模，本月可售量等于上月底的市場(chǎng)存量加上本月新增供應(yīng)量；市場(chǎng)存量是表示某一個(gè)時(shí)間點(diǎn)的市場(chǎng)可售量，本月底的市場(chǎng)存量等于本月可售套數(shù)減去本月成交量。此報(bào)告中市場(chǎng)可售量統(tǒng)計(jì)僅“06年以來(lái)新批預(yù)售項(xiàng)目總量及市場(chǎng)的消化情況

52、”為指標(biāo)。（下同）,,49,整體市場(chǎng)·成交價(jià)格,5月份全市實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)11143元/平米，環(huán)比4月份下跌了6.6％，同比去年5月份下跌了23.0％，這是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)近3年來(lái)，第一次出現(xiàn)月度均價(jià)同比下跌。今年1－5月份全市成交均價(jià)為12963元/平米，較去年同期僅有不到10％的增幅。今年以來(lái)市場(chǎng)成交均價(jià)已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)下跌，從07年年底的16000元/平米，至今累計(jì)下跌幅度已經(jīng)超過(guò)了30％。,,50,結(jié)構(gòu),二級(jí)市場(chǎng)分析,

53、整體住宅市場(chǎng),分區(qū)住宅市場(chǎng),市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況,寫(xiě)字樓、商業(yè),51,羅湖區(qū)·成交量,5月份羅湖區(qū)成交127套，環(huán)比4月減少了33.2％，不足去年5月份的四分之一。今年1－5月份羅湖區(qū)總成交591套，同比去年同期減少六成。,5月份羅湖區(qū)成交7948平米，環(huán)比4月份減少了38.6％，同比去年5月份減少了83.8%。今年1－5月份羅湖區(qū)總成交3.6萬(wàn)平米，同比去年同期減少了72.2％。,,52,羅湖區(qū)·新增供求比,羅湖區(qū)5月

54、份依然沒(méi)有新增供應(yīng)項(xiàng)目，供求比為零，受其影響，成交量也有所縮水，但存量市場(chǎng)規(guī)模有所減小。,,53,羅湖區(qū)·市場(chǎng)消化量,,5月份羅湖區(qū)的市場(chǎng)可售套數(shù)82套，消化了127套，消化率為15.1％，截至5月底的市場(chǎng)存量?jī)H715套，是全市存量規(guī)模最小的區(qū)域。5月份羅湖可售面積為4.4平米，消化了0.8萬(wàn)平米，消化率為18.1%，截至4月底的市場(chǎng)存量約為3.6萬(wàn)平米。,54,羅湖區(qū)·成交均價(jià),5月份羅湖區(qū)成交均價(jià)為18881元

55、/平米，環(huán)比4月份下跌了3.4％，同比增幅僅有2.4％。作為全市價(jià)格最穩(wěn)定的區(qū)域，羅湖區(qū)也沒(méi)有擺脫價(jià)格下滑的趨勢(shì)，在19000元/平米堅(jiān)守了4個(gè)月之后，終告失守。今年1－5月份羅湖區(qū)平均價(jià)格為19426元/平米，同比去年同期依然上漲了38.9％。,,55,福田區(qū)·成交量,5月份福田區(qū)成交315套，環(huán)比4月份減少了44.3％，但同比去年5月份減少8.4％。今年1－5月份福田區(qū)總成交1222套，較去年同期減少了七成。,5月份福

56、田區(qū)成交2.4萬(wàn)平米，環(huán)比4月份減少了37.1％，同比去年5月份減少了3.7％。今年1－5月份福田區(qū)總成交8.5萬(wàn)平米，較去年同期減少了70.8％。,,56,福田區(qū)·新增供求比,5月份福田區(qū)同樣沒(méi)有新增供應(yīng)項(xiàng)目，供求比為零，但成交相對(duì)比較活躍，有助于存量市場(chǎng)的進(jìn)一步消化。,,57,福田區(qū)·市場(chǎng)消化量,5月份福田區(qū)可售套數(shù)為2651套，消化了315套，消化率為11.9%，截至5月底的市場(chǎng)存量為2336套。5月份福田

57、區(qū)可售面積為21.7萬(wàn)平米，消化了2.4平米，消化率為11.1%，截至5月底的市場(chǎng)存量為19.3萬(wàn)平米。,,58,福田區(qū)·成交均價(jià),5月份福田區(qū)實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)18449元/平米，環(huán)比4月份上漲了9.9％，成為全市環(huán)比漲幅最大的區(qū)域，同比去年5月份則下跌了5.7％。今年1－5月份福田區(qū)實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)20290元/平米，是全市唯一超過(guò)2萬(wàn)的區(qū)域，同比去年同期上漲了25.8％。,,59,南山區(qū)·成交量,5月份南山區(qū)成交了33

58、2套，環(huán)比4月份減少了31.1％，同比去年5月增加了13.7％。今年1－5月份南山區(qū)總成交1456套，依然是關(guān)內(nèi)成交量最大的區(qū)域，同比去年同期減少了54.3％。,5月份南山區(qū)成交3.1萬(wàn)平米，環(huán)比4月份減少了24.5％，同比去年5月份減少了10.5％。今年1－5月份南山區(qū)總成交12.7萬(wàn)平米，同比去年同期減少了55.3％。,,60,南山區(qū)·新增供求比,南山區(qū)5月份也沒(méi)有新增供應(yīng)項(xiàng)目，供求比為零，成交量也依然維持在低位，存量

59、市場(chǎng)并沒(méi)有得到有效釋放。,,61,南山區(qū)·存量,,5月份南山區(qū)可售套數(shù)為6057套，消化了332套，消化率為5.5%，截至5月底的市場(chǎng)存量為5725套。5月份南山區(qū)可售面積為70.5萬(wàn)平米，成交3.1萬(wàn)平米，消化率為全市最低的4.4%，截至5月底的市場(chǎng)存量為67.4萬(wàn)平米。南山區(qū)依然是關(guān)內(nèi)存量規(guī)模最大的區(qū)域。,62,南山區(qū)·成交均價(jià),5月份南山區(qū)實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)18055元/平米，環(huán)比4月份上漲了4.9％，同比去年5

60、月份下跌了11.0％。受幾個(gè)低價(jià)項(xiàng)目熱銷的影響，南山區(qū)依然是關(guān)內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格同比下滑最嚴(yán)重的區(qū)域。今年1－5月份南山區(qū)實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)18232元/平米，同比去年同期上漲了18.6％。,,63,鹽田區(qū)·成交量,5月份鹽田區(qū)成交111套，環(huán)比4月份增加了一倍多，同比去年5月份增加了15.6％。今年1－5鹽田區(qū)總成交284套，是成交量最少的區(qū)域，同比去年同期減少了73.3％。,5月份鹽田區(qū)成交1.3萬(wàn)平米，環(huán)比4月份增加了三倍以上，同

61、比去年5月份也增加了32.2％，這主要是受到華僑城天麓和萬(wàn)科東海岸這兩個(gè)大戶型項(xiàng)目成交的影響。今年1－5鹽田區(qū)總成交2.5萬(wàn)平米，同比去年同期減少了74.9％。,,64,鹽田區(qū)·新增供求比,5月份鹽田區(qū)只有華僑城天麓項(xiàng)目入市，雖然此項(xiàng)目供應(yīng)套數(shù)不多，但總供應(yīng)面積很大，造成了鹽田區(qū)套數(shù)與面積供求比存在較大差距。,,65,鹽田區(qū)·市場(chǎng)消化量,,5月份鹽田區(qū)可售套數(shù)為1758套，消化了111套，消化率為6.3%，截至5月

62、底的市場(chǎng)存量為1647套。5月份鹽田區(qū)可售面積為19.3萬(wàn)平米，消化了1.3萬(wàn)平米，消化率為6.7%，截至5月底的市場(chǎng)存量為18萬(wàn)平米。,66,鹽田區(qū)·成交均價(jià),5月份鹽田區(qū)成交均價(jià)為18061元/平米，環(huán)比4月份下跌了7.3％，同比去年5月份上漲了69.3％，是全市同比漲幅最大的區(qū)域，鹽田區(qū)是除羅湖區(qū)外又一個(gè)成交均價(jià)依然保持同比增長(zhǎng)的區(qū)域。今年1－5月份鹽田區(qū)實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)19067元/平米，同比去年同期上漲了71.3％，

63、增幅同樣為全市之首。,,67,寶安區(qū)·成交量,5月份寶安區(qū)成交了1628套，環(huán)比4月份增加了38.9％，同比去年5月份也增加了28.7％。今年1－5月份寶安區(qū)總成交5025套，同比去年同期減少了35.2％。,5月份寶安區(qū)成交了16.1萬(wàn)平米，環(huán)比4月份增加了56.9％，較去年5月份增加了15.7％。今年1－5月份寶安區(qū)總成交49.1萬(wàn)平米，同比去年同期減少了45.2％。,,68,寶安區(qū)·新增供求比,5月份寶安區(qū)供

64、應(yīng)量再次出現(xiàn)大增，受此影響，成交量也有了一定的增加，供求比依然保持在2.0左右，近半年一直處于供過(guò)于求的狀況。,,69,寶安區(qū)·市場(chǎng)消化量,,5月份寶安區(qū)可售套數(shù)為11967套，消化了1628套，消化率為13.6%，截至5月底的市場(chǎng)存量為10339套。5月份寶安區(qū)可售面積為137.4萬(wàn)平米，成交16.1萬(wàn)平米，消化率為11.7%，截至5月底的市場(chǎng)存量為121.4萬(wàn)平米。寶安區(qū)超過(guò)龍崗成為全市存量規(guī)模最大的區(qū)域。,70,寶安

65、區(qū)·成交均價(jià),5月份寶安區(qū)的成交均價(jià)10418元/平米，環(huán)比和同比分別下跌7.3％和23.1％，是全市5月份價(jià)格下跌幅度最大的區(qū)域。今年1－5月份寶安區(qū)實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)13463元/平米，同比去年同期增長(zhǎng)了17.8％。,,71,龍崗區(qū)·成交量,5月份龍崗區(qū)成交2270套，環(huán)比4月份增加了26.9％，同比去年5月份增加了89.0%。今年1－5月份龍崗區(qū)總成交6411套，同比去年同期減少了18.0％。,5月份龍崗區(qū)成交1

66、9.5萬(wàn)平米，環(huán)比4月份增加了26.7％，同比去年5月份增加了35.3%。今年1－5月份龍崗區(qū)總成交52.4萬(wàn)平米，同比去年同期減少了33.2％。,,72,龍崗區(qū)·新增供求比,5月份龍崗區(qū)的供應(yīng)量基本保持穩(wěn)定，但成交量有所放大，供不應(yīng)求的狀況再次被擴(kuò)大，這對(duì)龍崗區(qū)的存量市場(chǎng)的消化，起到了促進(jìn)作用。,,73,龍崗區(qū)·市場(chǎng)消化量,,5月份龍崗區(qū)可售套數(shù)為11209套，消化了2270套，消化率為全市最高的20.3%，截至

67、5月底的市場(chǎng)存量為8939套。5月份龍崗區(qū)可售面積為113.6萬(wàn)平米，消化了19.5萬(wàn)平米，消化率為17.2%，存量94.0萬(wàn)平米。,74,龍崗區(qū)·成交均價(jià),5月份龍崗區(qū)實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)8910元/平米，環(huán)比4月份下跌了1.8％，同比去年5月份下跌22.9％。龍崗區(qū)的成交主要是以降價(jià)的項(xiàng)目為主，價(jià)格也出現(xiàn)了連續(xù)兩個(gè)月的下滑，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他區(qū)域。今年1－5月份龍崗區(qū)成交均價(jià)為9411元/平米，同比去年同期仍然上漲了6.9％。,,

68、75,結(jié)構(gòu),二級(jí)市場(chǎng)分析,整體住宅市場(chǎng),分區(qū)住宅市場(chǎng),市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況,寫(xiě)字樓、商業(yè),76,各代理商市場(chǎng)占有率,77,,各代理商市場(chǎng)占有率走勢(shì),78,,中原市場(chǎng)占有率走勢(shì),79,,中原與世聯(lián)市場(chǎng)占有率走勢(shì),80,結(jié)構(gòu),二級(jí)市場(chǎng)分析,整體住宅市場(chǎng),分區(qū)住宅市場(chǎng),市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況,寫(xiě)字樓、商業(yè),81,5月份全市只有龍崗區(qū)有一個(gè)天安數(shù)碼創(chuàng)新園新入市，且成交情況比較理想，其他幾個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的成交量都在2000－2500平米之間。,,寫(xiě)字樓·

69、;成交,數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)土局銷售公示,82,,5月份有6個(gè)項(xiàng)目的商鋪新批預(yù)售，其中關(guān)外有5個(gè)，關(guān)內(nèi)只有1個(gè)。新批預(yù)售商鋪面積最大的是寶安區(qū)，達(dá)到了32萬(wàn)平米，接近全市總量的七成。,,商鋪·批預(yù)售,83,5月份全市商鋪總成交量約3.4萬(wàn)平米，幾乎全部集中在關(guān)外，關(guān)內(nèi)福田區(qū)有33平米的成交。而關(guān)外的絕大部分又集中在寶安區(qū)， 成交量超過(guò)了整體的九成。,,商鋪·成交,數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)土局銷售公示,84,目錄,,,宏觀市場(chǎng),一級(jí)市場(chǎng)分