信托投融資項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點及基本框架

1、信托投融資項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點及基本框架 唐 琪2013年6月,1,,,Contents,1.信托項目盡職調(diào)查的基本內(nèi)容,2.盡職調(diào)查的基本流程,4.信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點,3.盡職調(diào)查報告的基本框架及要點分析,2,盡職調(diào)查工作計劃,工作目標：調(diào)查某某項目信托融資可行性工作范圍：項目、外部環(huán)境、行業(yè)特點等。工作方式：查閱資料、實地調(diào)查等。工作時間：××天工作流程：查

2、閱資料、補充資料、實地調(diào)查、外部調(diào)查、討論等。參與人員：項目小組成員、公司相關(guān)部門人員。,3,盡職調(diào)查的基本流程,一、初步審核二、初步盡職調(diào)查三、項目立項四、二次盡職調(diào)查五、討論和驗證六、補充調(diào)查七、形成結(jié)論意見,4,盡職調(diào)查的層次劃分,一、初級：詳盡的資料搜集及完善的情況反映提示：外部機構(gòu)受信托公司進行盡職調(diào)查的基本標準二、中級：以公司風(fēng)險控制標準為依據(jù)，完善資料，促進項目通過審批（業(yè)績壓力）提示：信托經(jīng)理與后臺

3、審批的二元沖突（貓鼠游戲）項目資料的包裝風(fēng)險三、高級：對盡職調(diào)查所獲取相關(guān)資料進行深度研究，優(yōu)化風(fēng)險控制、轉(zhuǎn)移及處置化解方案財務(wù)顧問公司的現(xiàn)實出路：包裝項目OR優(yōu)化項目,5,信托項目盡職調(diào)查：市場營銷與風(fēng)險控制的矛盾集合體,信托融資的相對較高財務(wù)成本各家信托公司對項目的激烈爭奪信托公司以發(fā)展業(yè)務(wù)為重點的現(xiàn)階段發(fā)展思路項目選擇的“二八原則”二、盡職調(diào)查的難點1、項目風(fēng)險的快速識別。2、項目信息的過濾和處理。3、

4、項目核心風(fēng)險的挖掘。4、項目風(fēng)險度的把握。,6,信托項目盡職調(diào)查的客觀背景,一、聯(lián)接金融孤島。拾遺補缺，填充金融洼地。二、客觀上起到了替代民間融資的作用：信托業(yè)的融資方有很多是不符合銀行貸款條件、不符合證券上市條件的公司信托產(chǎn)品的核心優(yōu)勢：具有較高預(yù)期收益率的私募固定收益金融產(chǎn)品,7,盡職調(diào)查的現(xiàn)實挑戰(zhàn),一、現(xiàn)實背景：房地產(chǎn)信托風(fēng)險頻發(fā)，風(fēng)險集中于中小開發(fā)商二、異地信托項目風(fēng)險頻發(fā)三、大量單一資金對大型開發(fā)商、政信項

5、目及較高質(zhì)量股票質(zhì)押業(yè)務(wù)的追逐四、券商等機構(gòu)的加入競爭：全民放貸時代的到來集合信托的項目來源縮小,8,信托業(yè)的分化發(fā)展路徑,路徑1：優(yōu)質(zhì)的交易對手：較低的融資成本，追求穩(wěn)健和資金來源充足的信托公司。路徑2：不夠強大的交易對手：通過項目設(shè)計來防控風(fēng)險。 激烈競爭環(huán)境下信托項目盡職調(diào)查的現(xiàn)實出路：1、基于詳細真實項目情況調(diào)查的真實情況反映2、基于適度風(fēng)險容忍度的信托執(zhí)行方案設(shè)計盡職調(diào)查的兩個維度：交易對手、項目

6、（即資金用途與還款來源）。盡職調(diào)查的四個關(guān)鍵要點：交易對手狀況、資金用途、還款來源、風(fēng)險控制措施。,9,對信托產(chǎn)品的猜測與爭議,1、信托產(chǎn)品沒有評級：與債券不同2、資金投向：房地產(chǎn)、政信合作等領(lǐng)域3、較高預(yù)期收益率4、信托產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)及風(fēng)險控制方式的個性特點私募+債性+融資問題的提出：信托產(chǎn)品的高收益從何而來？高收益能否持續(xù)？風(fēng)險是否可控？盡職調(diào)查：體現(xiàn)市場化的靈活性與談判能力。,10,信托：私募債性融資在三個維

7、度的創(chuàng)新,融資對象：房地產(chǎn)、政府融資平臺、工商企業(yè)等抵質(zhì)押物：上市公司限售流通股、非上市公司股權(quán)、藝術(shù)品等操作模式：受讓應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)、股權(quán)、有限合伙、基金化信托等提示：現(xiàn)有的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計更多是處于規(guī)避監(jiān)管而非優(yōu)化風(fēng)險控制方案的需要，而且已經(jīng)為信托項目帶來了現(xiàn)實風(fēng)險,11,信托的生存發(fā)展空間,信托業(yè)發(fā)展空間的主要參照對象：銀行銀行：流動性充分、資產(chǎn)價值足值信托：資產(chǎn)足值、最終風(fēng)險可控、流動性風(fēng)險適度容忍信托

8、：鎖定核心資產(chǎn)及其收入、鎖定融資方全部資產(chǎn)、鎖定擔保方及擔保物據(jù)統(tǒng)計：部分信托項目是通過其他還款來源回籠資金實現(xiàn)還款。提示：部分信托項目的高融資成本來源是對還款來源、資金管控等的適度風(fēng)險容忍。盡職調(diào)查的四個關(guān)鍵要點：交易對手狀況、資金用途、還款來源、風(fēng)險控制措施。,12,信托項目的來源與市場機會,一、房地產(chǎn)、政信合作、礦產(chǎn)能源等結(jié)構(gòu)性的市場機會二、企業(yè)資金來源的補充渠道：內(nèi)部資金調(diào)度。三、反周期資金需求：國內(nèi)宏觀金融調(diào)

9、控提供的業(yè)務(wù)空間。四、項目的私募融資渠道五、對項目方：1、信托計劃期限一般超過1年：銀行貸款多數(shù)為1年期流動資金貸款。 融資方愿意為較長期限的融資支付較高的資金成本。2、部分信托計劃無需披露資金真實用途（銀行貸款不允許）提示：信托業(yè)不再具備制度優(yōu)勢，其競爭能力在于尋找理想項目、有效控制風(fēng)險及對接資金的能力,13,信托產(chǎn)品運行的外部約束：有限保本,重要提示：所有的明示固定收益的信托產(chǎn)品都是有限保本產(chǎn)品非保本信托產(chǎn)品的投資

10、方向集中于證券市場,14,信托產(chǎn)品運行的外部約束：明示固定收益+有限保本,,固定收益產(chǎn)品必定是有限保本產(chǎn)品,15,信托項目盡職調(diào)查的目標要求,一、項目真實情況的全面及深度掌握二、項目現(xiàn)金流狀況的全面梳理與把握三、項目核心風(fēng)險的揭示與把控四、項目操作方案的制定五、項目風(fēng)險控制、轉(zhuǎn)移及化解方案的優(yōu)化設(shè)計提示1：基于詳細真實項目情況調(diào)查的真實情況反映提示2：基于適度風(fēng)險容忍度的信托執(zhí)行方案設(shè)計

11、,16,信托項目盡職調(diào)查的起點與核心,以信托資金退出為核心私募債性融資：信托公司資產(chǎn)管理能力的體現(xiàn),17,信托項目盡職調(diào)查報告的撰寫要點,一、 項目要點二、 信托計劃交易結(jié)構(gòu)三、 交易對手情況（一）外部環(huán)境（二）交易對手介紹（三）交易對手分析與評價四、法律分析五、 財務(wù)分析（一）交易對手財務(wù)狀況（二）財務(wù)指標分析（三）還款能力分析六、項目風(fēng)險分析與評價：窮舉法，分析各類風(fēng)險發(fā)生的可能性七、風(fēng)險控制措

12、施分析：對第六條中相關(guān)風(fēng)險的應(yīng)對方案八、項目操作方案九、法律文本事項十、收益分析十一、結(jié)論,18,盡職調(diào)查的基本框架內(nèi)容,一、法律盡職調(diào)查二、財務(wù)盡職調(diào)查三、項目盡職調(diào)查1、房地產(chǎn)：土地權(quán)屬、項目區(qū)位、規(guī)劃、市場分析等2、礦產(chǎn)能源：項目建設(shè)情況、證照情況、地質(zhì)概況、市場分析等四、行業(yè)及外部環(huán)境盡職調(diào)查五、其他盡職調(diào)查的兩個維度：交易對手。項目情況。,19,信托業(yè)務(wù)盡職調(diào)查資料清單分類分析,融資申請書：包括融資

13、的使用目的、使用計劃、還款來源和計劃以及擔保措施等內(nèi)容 項目公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)所投資項目的合法及合規(guī)性調(diào)查；項目可行性分析報告；項目公司的債務(wù)明細及還款計劃資金使用計劃：欠款明細。后續(xù)用款明細。預(yù)計回款明細（銷售客戶清單等）信托資金、既往欠款、后續(xù)用款、預(yù)計回款財務(wù)顧問的角色及價值體現(xiàn)：優(yōu)化客戶方案而非傳遞資料,20,信托業(yè)務(wù)盡職調(diào)查資料清單分類分析交易對手基本資料,企業(yè)情況介紹企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照正副本組織機構(gòu)代碼證

14、正副本稅務(wù)登記證正副本(國稅、地稅)法人代表身份證明、身份證復(fù)印件、個人簡歷、簽字樣本法人授權(quán)委托書、授權(quán)代理人簡歷和身份證復(fù)印件企業(yè)基本存款賬戶開戶許可證及開戶情況企業(yè)貸款卡復(fù)印件企業(yè)基本信用信息報告財務(wù)負責(zé)人簡歷和身份證復(fù)印件公司章程復(fù)印件企業(yè)全套工商注冊資料,21,信托業(yè)務(wù)盡職調(diào)查資料清單分類分析交易對手財務(wù)資料,借款人近三年經(jīng)審計的財務(wù)報告及最近一期財務(wù)報表 驗資報告企業(yè)主要會計科目明細納稅證明固定資

15、產(chǎn)明細表,22,信托業(yè)務(wù)盡職調(diào)查資料清單分類分析交易對手經(jīng)營狀況相關(guān)資料,主要客戶及銷售占比部分銷售合同企業(yè)原料購銷說明部分原材料采購合同水電費發(fā)票等,23,信托業(yè)務(wù)盡職調(diào)查資料清單分類分析風(fēng)險控制措施分析,抵押物情況：房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件土地使用證復(fù)印件抵押物評估報告（包括固定資產(chǎn)中機器設(shè)備、其他輔助設(shè)施、房屋建筑等有形資產(chǎn)）,24,信托業(yè)務(wù)盡職調(diào)查資料清單分類分析項目分析,一、相應(yīng)資質(zhì)的咨詢機構(gòu)出具的《可行性研究報告

16、》。二、《可行性研究報告》內(nèi)容：項目概況 行業(yè)情況 融資企業(yè)情況市場分析項目效益分析風(fēng)險分析及防范措施等,25,信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析法律盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告為例）,一、盡職調(diào)查范圍1、主體資格2、股權(quán)結(jié)構(gòu)3、資產(chǎn)合法性（房地產(chǎn)項目）：土地、規(guī)劃等4、債權(quán)債務(wù)5、擔保訴訟等二、企業(yè)基本情況盡職調(diào)查文件資料：1、公司章程2、驗資報告3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議4、股東會決議5、營業(yè)執(zhí)照、

17、稅務(wù)登記證、機構(gòu)代碼證等6、信用信息報告,26,信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析法律盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告為例）,三、盡職調(diào)查文件資料：1、立項批復(fù)2、資質(zhì)證書3、用地規(guī)劃4、工程規(guī)劃5、施工許可證6、土地使用權(quán)出讓合同、變更合同7、其他,27,信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析法律盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告為例）,四、盡職調(diào)查報告正文：1、主體資格2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更情

18、況4、土地使用權(quán)5、建設(shè)用地規(guī)劃等許可、審批情況6、資產(chǎn)瑕疵情況：被抵押或質(zhì)押資產(chǎn)情況7、債權(quán)債務(wù)8、或有負債9、訴訟10、特殊情況：房地產(chǎn)聯(lián)建項目11、其他需要補充說明的情況：土地及規(guī)劃變更等,28,信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析法律盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告為例）,難點：融資方的自有資金來源，經(jīng)營背景及其他產(chǎn)業(yè)。民間融資與非法集資。避免融資方因為涉及嚴重的刑事案件，導(dǎo)致訴訟中的巨大不確定性。案

19、例：山西礦產(chǎn)能源項目 某融資方涉黑 大連實德提示：民間融資的穩(wěn)定性與合法形式 非法融資的不穩(wěn)定性與非法形式,29,信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告為例）,一、盡職調(diào)查工作范圍：1、資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益及損益情況2、土地市場價值3、項目預(yù)計現(xiàn)金流4、對信托資金使用計劃的分析5、房屋銷售價格、銷售情況預(yù)測分析

20、6、融資成本及對項目的影響二、公司基本情況三、項目情況描述：四、財務(wù)核算情況,30,信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告為例）,五、公司財務(wù)狀況分析（一）財務(wù)報表分析1、貨幣資金分析 2、其他應(yīng)收款分析 3、存貨情況分析4、預(yù)付賬款分析：（1）開發(fā)成本 （2）開發(fā)間接費用5、待攤費用6、固定資產(chǎn)7、無形資產(chǎn)8、長期待攤費用、應(yīng)付賬款、應(yīng)交稅金、其他應(yīng)交款、其他應(yīng)付款

21、等9、長期借款、長期應(yīng)付款10、實收資本及變動情況11、營業(yè)費用、管理費用、財務(wù)費用12、現(xiàn)金流分析、大額資金往來,31,信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告為例）,（二）對外抵質(zhì)押、擔保、訴訟情況（三）其他重大事項：房地產(chǎn)聯(lián)建合同六、土地市場價值（一）土地權(quán)屬、面積（二）土地規(guī)劃情況（三）評估依據(jù)1、地塊獨特價值2、土地市場交易行情 3、評估結(jié)論 市場調(diào)研的客觀性，未來土

22、地的價值變動趨勢分析。,32,信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告為例）,七、未來兩年現(xiàn)金流分析（一）現(xiàn)金流入1、信托資金到位時間：2009年9月2、項目竣工時間: 2010年底3、主要銷售期：2010年上半年（二）預(yù)計未來兩年收入2009年：1500萬元2010年：2.7億元2011年：1.2億元,33,信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告為例）,

23、（三）資金流出：1、土地2、前期工程費3、建設(shè)規(guī)費4、建安工程費5、公建設(shè)施費6、銷售費用：400萬元7、銷售提成8、償還金額（四）現(xiàn)金凈流量（五）敏感性分析：銷售價格下降10%或項目成本上升10%，凈現(xiàn)金流仍為正。,34,信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告為例）,（六）信托資金使用計劃（七）對銷售價格的分析,35,信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目盡

24、職調(diào)查報告為例）短板提示,一、現(xiàn)金流預(yù)測1、銷售價格2、壓力測試：銷售價格下跌，成本上升3、目標客戶來源案例：別墅項目，意向銷售客戶名單。二、項目方自有資金來源1、資金調(diào)度2、民間借貸（結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性）3、非法集資三、項目收益預(yù)測分析：融資方的最終收益分析提示：為何融資方要跑路？提示：限價對項目的影響,36,2013年房地產(chǎn)信托的分化發(fā)展趨勢,一、選擇優(yōu)秀的交易對手1、大量單一資金對優(yōu)質(zhì)交易對手的追逐（非抵押模式）

25、2、開發(fā)商名單制：全國50強與大型開發(fā)商的合作方案？二、選擇優(yōu)質(zhì)項目：專業(yè)性要求更高優(yōu)質(zhì)項目的選擇？,37,項目選擇與風(fēng)險把控,產(chǎn)品類型地域選擇經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢、人口結(jié)構(gòu)變遷和消費習(xí)慣轉(zhuǎn)換政策調(diào)整帶來新的投資機遇 市場周期帶來的投資機遇開發(fā)商的核心競爭力：土地選擇房地產(chǎn)項目估值與評價：對項目未來售價、成本的把握,38,房地產(chǎn)信托融資盡職調(diào)查,財務(wù)盡職調(diào)查 (出資能力、債務(wù)狀況、擔保、抵押狀況等)法律盡職調(diào)查 (或

26、有訴訟、法律瑕疵等)市場盡職調(diào)查 (市場供求、價格走勢、同類型項目競爭等)工程盡職調(diào)查 (完工進度、工程質(zhì)量、成本控制等)環(huán)境盡職調(diào)查 (大氣污染、水污染、土壤污染等),39,房地產(chǎn)信托的風(fēng)險控制措施,對項目公司的深度管理在董事會中行使職權(quán)，參與重大決策，必要時使用一票否決權(quán)向項目公司派出財務(wù)總監(jiān)，封閉使用資金，全面監(jiān)管資金安全輸出財務(wù)管理體系或系統(tǒng)，提升項目公司財務(wù)管理水平委派工程經(jīng)理，參與招投標流程，監(jiān)督工程進度、

27、工程質(zhì)量和預(yù)算執(zhí)行情況聘請第三方工料測量師，協(xié)助掌握成本造價和工程進度四張表：現(xiàn)金流表、工程進度表、成本預(yù)算表、銷售計劃表,40,華潤信托·鼎新30 號昆明世紀半島四期集合資金信托計劃,信托規(guī)模： 10 億元信托期限： 24 個月 資金用途： 向云南奧宸發(fā)放信托貸款，用于昆明財富廣場（半島4 期）的開發(fā)建設(shè)。還款來源： 昆明財富廣場（半島4 期）項目1 期、2 期銷售回款；橙郡2 期的項目銷售。還款來款：奧宸集團

28、經(jīng)營性收入。,41,華潤信托·鼎新30 號昆明世紀半島四期集合資金信托計劃,風(fēng)險控制措施：土地及商鋪抵押抵押物：位于云南省昆明市市區(qū)的財富廣場2 號地塊、橙郡2 期地塊、東方廣場B 幢一、二、三層部分商鋪。由于昆明的當?shù)靥厥馇闆r，土地及在建工程抵押只能選擇其一。受托人辦理了土地抵押。若按照在國土部門辦理土地抵押測算，貸款本金抵押率為57% 。橙郡的地上建筑物在法律上也應(yīng)視為一并抵押，按此計算，則實際的貸款本金抵押率為

29、40.3%。奧宸集團擔保以及奧宸集團實際控制人擔保。 華潤信托與銀行對云南奧宸的收款賬戶進行三方監(jiān)管，將銷售回款按照一定比例留存在監(jiān)管賬戶，保障信托資金安全。,42,華潤信托·鼎新30 號昆明世紀半島四期集合資金信托計劃,（1）昆明財富廣場（半島4 期）項目 （資金用途及還款來源之一）地理位置：本項目位于昆明市主城區(qū)南市區(qū)滇池板塊，毗鄰滇池。項目指標：整個項目共分兩期開發(fā)建設(shè)，業(yè)態(tài)以商業(yè)為主，包括寫字樓、商鋪、住宅、公

30、寓等，總建筑面積21.34 萬平米。其中1 號地塊土地面積1.29 萬平米，建筑面積6.32萬平米，容積率4.28。2 號地塊土地面積2.56 萬平米，建筑面積15.02 萬平米，容積為4.28。 項目預(yù)期進程：1 號地塊已取得5 證，目前項目主體已完工，正在進行室外立面石材安裝，玻璃幕墻已經(jīng)完成，樣板已具備展示條件。2 號地塊已經(jīng)取得四證，正在進行工程樁和支護樁的施工。截至2011 年4 月5 日，財富廣場1 號地塊已售11,8

31、68.69 平米，實現(xiàn)銷售回款9978 萬元，均價8538.31 元/平米，已實現(xiàn)1 號地塊住宅及公寓部分34%的銷售。,43,華潤信托·鼎新30 號昆明世紀半島四期集合資金信托計劃,項目亮點： 地理位置極佳，配套設(shè)施齊全財富廣場項目附近集中了省委、省政協(xié)、省高院、省公安廳等行政機關(guān)。是昆明主城區(qū)向新昆明東城區(qū)、一湖四片、一湖四環(huán)的發(fā)展的樞紐。項目自身配套有沃爾瑪超市、高檔會所、影劇院、高級餐廳等設(shè)施。財富廣場項目為半

32、島項目的第四期，半島項目的1、2、3、5 期均已完工并售罄，市場反響熱烈。 土地價格低，安全邊際高財富廣場項目1 號地塊的樓面地價為2356 元/平米，2 號地塊的樓面地價為1969 元/平米，橙郡2 期樓面地價為736 元/平米。周邊最具可比性的土地“廣福路季關(guān)村、后所村地塊”樓面地價為3344 元/平米。本項目拿地時間早，土地價格低，安全邊際高。融資方云南奧宸房地產(chǎn)開發(fā)公司以及奧宸集團均具有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)。,4

33、4,華潤信托·鼎新30 號昆明世紀半島四期集合資金信托計劃,項目利潤預(yù)測：1 號地塊項目投資總額48,817.57 萬元，預(yù)計收入68,306.10 萬元，凈利潤19,488.53 萬元，銷售利潤率28.53%。2 號地塊項目總投資99,297.57 萬元，預(yù)計收入158,429.14 萬元，凈利潤59,131.57 萬元，銷售利潤率37.32%，利潤可觀。,45,華潤信托·鼎新30 號昆明世紀半島四期集合資金信

34、托計劃,（2）橙郡2 期項目（還款來源之一）橙郡項目地處“呈貢新城-昆明主城-昆明新機場”三大黃金點交匯的核心區(qū)域，昆洛路、廣福路兩條城際主干道交匯。建設(shè)中的輕軌1 號線體育城站就在社區(qū)門口，交通極為便利。周邊配套包括沃爾瑪、家樂福、世紀金源購物中心、云大附小、云大附中、昆明市第一人民醫(yī)院、新亞洲體育館等。項目規(guī)劃用地6.49 萬平米，總建筑面積23.02 萬平米，容積率2.88。建筑總投資114,154.50 萬元，預(yù)計總收

35、入154,154.48 萬元，凈利潤約40,000 萬元，銷售利潤率25.95%。財富廣場項目和橙郡2 期的銷售收入足夠覆蓋信托計劃本息。,46,金牡丹·融豐系列·云南奧宸信托貸款集合信托計劃,發(fā)行規(guī)模：1.64億元產(chǎn)品期限：24個月資金運用情況：信托資金用于云南奧宸“滇池星城”房地產(chǎn)項目G07地塊在建商業(yè)樓盤部分工程尾款的支付、“財富廣場”項目后續(xù)建設(shè)。云南奧宸企業(yè)實力雄厚，信用良好。云南奧宸控股股東

36、奧宸地產(chǎn)集團有限公司為“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”之一，2012年在“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”中排68名。,47,金牡丹·融豐系列·云南奧宸信托貸款集合信托計劃,風(fēng)險控制措施：1、云南奧宸提供其名下39套辦出房產(chǎn)證的商鋪辦理抵押，抵押房產(chǎn)位于云南奧宸開發(fā)的“世紀半島五期”項目（即蘋果谷項目），均為最容易變現(xiàn)的一層商鋪，擬抵押房產(chǎn)證載總面積為2,780平方米，評估價值為9,662.36萬元；2、云南奧宸提供其名下“財富廣場”

37、項目在建工程（共計48套物業(yè)，物業(yè)性質(zhì)為商鋪，位于財富廣場1-4層，測繪面積合計12,416.64平方米）進行抵押，評估價值為26,400.46萬元。兩項合計36,062.82萬元，綜合抵押率為45%；3、云南奧宸實際控制人鄒建民及云南奧宸關(guān)聯(lián)企業(yè)北京奧宸提供連帶責(zé)任保證擔保；,48,金牡丹·融豐系列·云南奧宸信托貸款集合信托計劃,3、賬戶監(jiān)管措施如下:（1）監(jiān)管資金用途：以云南奧宸名義開設(shè)資金監(jiān)管賬戶，接收信托

38、資金，確保信托資金用于規(guī)定用途；（2）滇池星城項目銷售賬戶監(jiān)管：由華融信托與農(nóng)業(yè)銀行潘家灣支行共同對云南奧宸開立的“滇池星城”房地產(chǎn)項目預(yù)售資金專戶進行監(jiān)管；（3）設(shè)置還款歸集期：以信托財產(chǎn)專戶為信托資金資金歸集賬戶，要求云南奧宸按合同要求提前歸集資金，要求云南奧宸在項目到期前30天開始歸集資金，到期前第30天累計歸集剩余借款本金5%，到期前第15日累計歸集剩余借款本金15%，到期前10日累計歸集剩余借款本金的35%，到期日前5日累

39、計歸集剩余借款本金的50%，到期歸集全部剩余本金并償還全部本息。,49,房地產(chǎn)項目的風(fēng)險評判,區(qū)域性(市場及政策的多元化)周期性政策性投資大、借款多、周期長投資和消費的雙重性專業(yè)性個別性風(fēng)險性,50,房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查要點,一、房地產(chǎn)企業(yè)股東背景及資本積累過程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立多個項目公司分別開發(fā)不同的項目股東的背景應(yīng)重點關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集行業(yè)，對股東實力要求更高要點：股東情況及實際控制人的經(jīng)歷某房地產(chǎn)

40、開發(fā)企業(yè)為暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè),系由A公司實際控制的項目公司,提出融資申請,用于項目開發(fā),以其他土地作抵押。 A公司背景復(fù)雜,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗不足,51,房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查要點,房地產(chǎn)企業(yè)資信情況 企業(yè)有無拖欠工程款的現(xiàn)象案例:某企業(yè)提出融資申請,以項目在建工程抵押,抵押物足值,且項目基本已經(jīng)建成,建設(shè)風(fēng)險較小,調(diào)查報告沒有反映借款人有不良的信用情況發(fā)現(xiàn)借款人與項目的施工方有訴訟事件,系施工方以借款人不能按時付款提起訴訟提示：

41、相關(guān)問題的處理和解決方式,52,房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查要點房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)資料分析,產(chǎn)成品的種類較多、成本核算復(fù)雜經(jīng)營收入核算與一般商業(yè)企業(yè)差別較大。對房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點分析影響企業(yè)銷售收入、成本支出等的重點科目，主要包括存貨、預(yù)收賬款、應(yīng)付款、股東借款(其他應(yīng)付款)等科目。,53,房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查要點房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)資料分析,存貨及預(yù)收帳款的分析：對于非項目公司，存貨和預(yù)收帳款的構(gòu)成可能較為復(fù)雜，包含多個項目的開發(fā)成本，在這種

42、情況下，通過查詢企業(yè)的帳務(wù)資料，將開發(fā)成本按不同的開發(fā)項目、不同的明細內(nèi)容填列；對預(yù)收帳款分項目填列，以利于清楚看到借款人每個項目的投資情況、預(yù)售情況。在分析存貨時，應(yīng)注意甄別部分用于出租的固定資產(chǎn)及長期不能產(chǎn)生效益的資產(chǎn)。某公司部分存貨是以前開發(fā)的用于出租的固定資產(chǎn)，已辦妥產(chǎn)權(quán)證，但仍在存貨科目反映。,54,房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查要點房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)資料分析,應(yīng)付款的分析：對照合同分析應(yīng)付帳款的合理性，看有無拖欠地價、股權(quán)轉(zhuǎn)讓款或施

43、工款的情況股東借款(其他應(yīng)付款)的分析：對于股東借款應(yīng)加以分析，是否屬于長期性的資金支持，還是屬于臨時性的周轉(zhuǎn)借款，是否具有所有者權(quán)益的性質(zhì)，并說明是否需要在信托貸款歸還之前抽離,55,房地產(chǎn)項目調(diào)查要點,項目的基本情況：項目批文、土地出讓合同、規(guī)劃文件及施工許可、建設(shè)計劃、招標文件、施工合同、監(jiān)理合同、可研報告等資料項目土地使用權(quán)的取得過程“四證”的頒發(fā)時間,確認“四證”的有效性,56,房地產(chǎn)項目調(diào)查要點區(qū)域選擇,房價

44、/地均GDP大郊區(qū)型的城市，如杭州、長沙、沈陽、成都、武漢、天津、北京第二類是大市區(qū)型城市，如深圳、南京、上海大郊區(qū)型的城市行政區(qū)的房價/地均GDP大于市區(qū)的房價/地均GDP,57,房地產(chǎn)項目調(diào)查要點區(qū)域選擇,一：人口密度： 人/平方公里二、住宅與人口發(fā)展速度比：住宅成交面積增長率與人口增長率的比值大于1表明住宅成交增長高于人口增長率，市場處于快速擴張期，但可能存在市場發(fā)展速度過快，需求無法支撐的危險

45、；小于1表明人口增長速度更快重慶最高， 北京最低,58,房地產(chǎn)項目調(diào)查要點區(qū)域選擇,房價收入比土地供給與消化：土地消化周期CRIC報告,59,某房地產(chǎn)信托項目銷售預(yù)測分析,該市近年GDP及人均GDP變化趨勢歷年人均可支配收入變化趨勢歷年社會消費品零售總額變化趨勢,60,某房地產(chǎn)信托項目銷售預(yù)測分析,該市土地供應(yīng)偏緊，由于區(qū)域內(nèi)土地資源較為緊張的原因，土地供應(yīng)量明顯小于上年商品房投資同比下降商品房施工

46、面積同比下降商品房竣工面積同比下降商品房空置率同比減少,61,某房地產(chǎn)信托項目銷售預(yù)測分析,該市各區(qū)域/各房型/各價格區(qū)間的成交情況住宅銷售價格趨勢該市主要成交區(qū)域價格區(qū)間主要成交戶型價格上漲幅度二手房交易保持高速增長二手住宅的價格增長高于新建住宅的價格漲幅租賃市場升溫：外來人口OR拆遷人口租金小幅上漲,62,某房地產(chǎn)信托項目銷售預(yù)測分析,居民購買能力較強土地市場供應(yīng)下降人口增長房地產(chǎn)需求旺盛整體的市場環(huán)

47、境較好,63,某房地產(chǎn)信托項目銷售預(yù)測分析,該區(qū)系該市的老工業(yè)區(qū)近年來由于拆遷及老工業(yè)區(qū)改造,當?shù)氐木用裼幸欢ǖ馁彿啃枨笤搮^(qū)并不屬于該市的傳統(tǒng)住宅區(qū)區(qū)內(nèi)居民以外來人口及當?shù)氐墓I(yè)人口為主,購買能力較弱由于近年來有一兩所大學(xué)遷入以及交通計劃的改善而吸引了一定的開發(fā)商目前在開發(fā)的樓盤較多,項目面臨集中放盤的競爭壓力該項目與周邊其他樓盤相比,由于土地系近期拍賣獲得,土地成本較高周邊不少樓盤系通過工廠拆遷方式獲得土地該樓盤預(yù)計

48、的售價遠高于周邊的樓盤成交價格結(jié)論：放棄該項目據(jù)此,審查人員對該項目的市場前景作出了不樂觀的分析價格分析:結(jié)合項目的產(chǎn)品定位/客戶定位/成本以及周邊樓盤的成交價格合理確定樓盤的價格價格定位是否合理,64,某房地產(chǎn)信托項目銷售預(yù)測分析,C項目系小高層普通住宅項目位于該市新工業(yè)開發(fā)區(qū),配套較差該市前一段時間房價暴漲該項目由于定價過高而出現(xiàn)滯銷,65,某房地產(chǎn)信托項目SWOT分析,項目內(nèi)在要素的優(yōu)勢和劣勢 外部環(huán)境對項目的有

49、利因素和不利因素,66,房地產(chǎn)信托的項目分析,項目建設(shè)進度監(jiān)管根據(jù)融資方提供的土地出讓合同、工程合同、設(shè)備安裝合同等資料進行預(yù)測融資方提供項目的工程進度，款項支付憑證,與現(xiàn)場施工進度進行對比監(jiān)理人員,67,房地產(chǎn)信托項目分析,資金回籠計劃：從企業(yè)提供的銷售計劃及可研報告所提供的銷售計劃著手進行分析，根據(jù)上述市場分析的結(jié)果，比較周邊項目的銷售狀況，研究項目的銷售進度和資金回籠進度,68,房地產(chǎn)信托項目分析,根據(jù)各類型房產(chǎn)預(yù)售推

50、出的時間，預(yù)計： 獨立住宅銷售進度為：30%，50%，20%低層住宅銷售進度為：20%，50%，30%多層住宅銷售進度為：20%，50%，30%高層住宅銷售進度為：30%，30%，25%，15%項目回款進度與銷售進度有一定差異：假設(shè)首期30%，余70%部分在下季度收取,69,房地產(chǎn)信托項目分析,房地產(chǎn)項目總成本費用的主要構(gòu)成:(一)開發(fā)成本1、土地出讓金2、前期工程費（規(guī)劃設(shè)計、可研費、地質(zhì)勘測、三通一平等，一般可按

51、項目總投的一定比例估算）4、建安工程費（土建工程、設(shè)備及安裝工程）建安工程費的估算有多種方法，包括單元估算法、單位指標估算法、概算指標估算法等，也可根據(jù)類似工程經(jīng)驗估算，但需根據(jù)情況隨不同時期進行數(shù)據(jù)調(diào)整5、基礎(chǔ)設(shè)施費（又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)等工程費用）6、公共配套設(shè)施費（主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出）7、不可預(yù)見費（包括備用金、不可預(yù)見的基礎(chǔ)或其他工程費等，可以上述六項費用之和

52、為基數(shù)，按一定比例估算）8、開發(fā)期稅費（項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和規(guī)費，按當?shù)赜嘘P(guān)標準估算，）,70,房地產(chǎn)信托項目分析,開發(fā)費用1、管理費用（是指企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)項目相關(guān)的管理和組織經(jīng)營活動發(fā)生的各種費用）2、銷售費用（在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的費用）3、財務(wù)費用（借款利息和其他財務(wù)費用）稅費,71,房地產(chǎn)信托項目分析,項目財務(wù)和風(fēng)險分析 按照經(jīng)濟效益是否考慮了時間因素，可分為靜態(tài)投資經(jīng)濟效益和動態(tài)投資經(jīng)濟效益

53、對于投資期較短的項目，可以靜態(tài)方式進行評價在評價指標計算時不考慮資金的時間價值，這一類評價指標統(tǒng)稱為靜態(tài)評價指標，如投資利潤率等指標,72,投資計劃與資金籌措表,,,房地產(chǎn)信托項目分析,73,,,,,,房地產(chǎn)信托項目分析,74,房地產(chǎn)信托盡職調(diào)查誤區(qū),股東背景了解不夠深入項目的市場預(yù)測和分析不足投資的測算和籌資來源的依據(jù)不足對項目的贏利能力、資金來源與運用平衡分析及現(xiàn)金流量分析不足貸款期限的確定較為隨意對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策不

54、了解，要交哪些稅費及當?shù)氐牟僮饕蟛涣私鈱θ绾畏忾]操作設(shè)想不充分未設(shè)定分期還款的條件，對銷售回籠款的還款比例沒有確定，或由于項目情況難以執(zhí)行,75,房地產(chǎn)信托盡職調(diào)查要點,公司的股東背景開發(fā)歷史項目來源----權(quán)屬是否清晰財務(wù)分析項目的合規(guī)性分析：自有資金的幾個基本特征項目市場分析封閉操作流程分析-----可否真正做到封閉操作,76,房地產(chǎn)信托盡職調(diào)查要點,項目資金缺口分析：------投資估算是否全面、準確---

55、---資金籌集計劃是否可行：工程墊資一般不作為資金籌集的來源------自有資金是否已落實：,77,房地產(chǎn)信托盡職調(diào)查要點,資金平衡分析：------根據(jù)調(diào)查報告反映的工程款項支付進度及銷售回籠進度，結(jié)合市場分析，制作資金平衡表------資金平衡表反映項目投資計劃與籌資計劃能否相互吻合；反映預(yù)售收入再投入部分是否與銷售計劃相配合；反映項目資金安排是否科學(xué)、合理，能否達到資金最優(yōu)利用的目的。,78,房地產(chǎn)信托盡職調(diào)查要點,還款期的

56、計算以項目的銷售抵償除自有資金以外其他投入資金所需要的時間房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金組成：自有資金、金融機構(gòu)借款和預(yù)售款,79,房地產(chǎn)信托盡職調(diào)查要點,進行項目敏感性分析的意義：房地產(chǎn)項目敏感性因素的變化可能對還款產(chǎn)生重大的影響房地產(chǎn)項目的兩大敏感性因素：成本和售價分析項目敏感性主要考慮對項目盈利水平和銷售率償債平衡點的影響,80,房地產(chǎn)信托盡職調(diào)查要點,抵押物的分析：抵押方式----抵押物價值的判斷和分析抵押物取得或投入的成本

57、價格抵押物的評估價格抵押物的認定價格,81,房地產(chǎn)信托盡職調(diào)查要點,項目的合法性評估項目市場分析與SWOT分析項目現(xiàn)金流與投資計劃的匹配分析項目經(jīng)濟效益及還款能力評價項目貸款風(fēng)險分析,82,信托項目盡職調(diào)查的短板分析,1、股東背景核實2、項目資本金核實3、項目市場前景及銷售情況分析4、現(xiàn)金流測算5、項目收益分析6、項目風(fēng)險客觀分析：窮舉法，項目風(fēng)險點7、項目風(fēng)險處置及應(yīng)對方案分析,83,信托項目盡職調(diào)查的

58、起點與歸宿---現(xiàn)金流盡職調(diào)查,一、信托投融資的實質(zhì)與核心---資金進入與安全退出。二、傳統(tǒng)借貸思維的缺陷：重抵押擔保，輕視現(xiàn)金流。三、現(xiàn)金流盡職調(diào)查的價值1、從整體入手，進行項目評價。 不局限于項目本身，從整體著眼。2、更加符合信托公司盡職調(diào)查的要求。 資金的進入和退出。3、為項目后期管理提供依據(jù)和工具。 資金監(jiān)管：項目監(jiān)管的重要內(nèi)容。 難點：現(xiàn)金流預(yù)測,84,以現(xiàn)金流為核心的信托項目盡職調(diào)

59、查,基于廣義現(xiàn)金流的盡職調(diào)查分析思路：1、項目經(jīng)營現(xiàn)金流2、外來現(xiàn)金流3、資產(chǎn)處置現(xiàn)金流操作方案的靈活設(shè)計要點：1、現(xiàn)金流狀況的挖掘與揭示2、圍繞信托資金退出的盡職調(diào)查與操作方案設(shè)計,85,盡職調(diào)查中外部合作機構(gòu)的選擇與分工,信托公司較為普遍的委托或聘請第三方參與到盡職調(diào)查。調(diào)查顯示：委托或聘請第三方參與法律盡職調(diào)查的信托公司比例占到78%，參與財務(wù)盡職調(diào)查比例占到49%，參與資產(chǎn)評估的比例占到89%。,86,

60、盡職調(diào)查中“外部合作機構(gòu)”的選擇與分工,背景：異地信托項目風(fēng)險頻發(fā)信托公司的異地項目調(diào)查短板1、法律盡職調(diào)查2、財務(wù)盡職調(diào)查3、財務(wù)顧問4、融資方背景調(diào)查能力提升：1、法律盡職調(diào)查：背景調(diào)查，風(fēng)險處置方案調(diào)查2、財務(wù)盡職調(diào)查：現(xiàn)金流預(yù)測分析，項目自有資金來源調(diào)查能力提升：資源優(yōu)化組合,87,信托項目盡職調(diào)查的核心思路與要點總結(jié),一、項目自身風(fēng)險的專業(yè)性把握（工商企業(yè)類信托）二、交易對手自身現(xiàn)金流的評估三、交易對

61、手綜合實力的評估四、抵押物的價值認定與風(fēng)險處置操作五、項目操作方案的專業(yè)性把握六、基礎(chǔ)資產(chǎn)的價值認定、增值操作與處置操作七、外部資產(chǎn)管理機構(gòu)的專業(yè)實力分析提示：綜合判斷成為盡職調(diào)查的關(guān)鍵,88,答疑與交流,電話：18601203470郵箱：tangqi123@foxmail.com,專注于信托、私募基金研發(fā)及投融資咨詢服務(wù)。為華夏銀行、中國郵政儲蓄銀行、中誠信托、北京國際信托、中原信托、華寶信托、紫金信托、華澳信托、英