信托項目盡職調(diào)查中的交易結(jié)構(gòu)及執(zhí)行方案設(shè)計

1、信托項目盡職調(diào)查中的交易結(jié)構(gòu)及執(zhí)行方案設(shè)計唐 琪2013年6月,1,,,Contents,1.信托項目交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的主要類型及關(guān)鍵要點,3.信托項目執(zhí)行方案的設(shè)計與執(zhí)行要點,2.信托項目交易結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵風險及優(yōu)化設(shè)計,2,信托項目交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的初衷,一、規(guī)避監(jiān)管：主要初衷1、四證不全房地產(chǎn)項目的信托債性融資：股權(quán)信托、特定資產(chǎn)受益權(quán)信托等2、監(jiān)管層對融資類信托業(yè)務(wù)的約束與不鼓勵：監(jiān)管層對于貸款信托規(guī)模的總體控制《信托公司

2、集合資金信托計劃管理辦法》向他人提供貸款不得超過其管理的所有信托計劃實收余額的30%，但中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會另有規(guī)定的除外。 二、項目運作與風險控制的需要提示：本課件提到的財產(chǎn)權(quán)信托仍為資金信托，與非資金信托類的財產(chǎn)權(quán)信托無關(guān)信托公司管理辦法第三章 第十六條      信托公司可以申請經(jīng)營下列部分或者全部本外幣業(yè)務(wù)：    （

3、一）資金信托； （五）其他財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)信托；,3,交易結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化提升的現(xiàn)實意義,1、基于規(guī)避監(jiān)管初衷的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計面臨現(xiàn)實的法律風險2、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的風險處置方案遭遇司法現(xiàn)實挑戰(zhàn)交易結(jié)構(gòu)設(shè)計提升為“執(zhí)行方案與風險處置方案設(shè)計”勢在必行短板：對于司法執(zhí)行與風險處置的充分考慮,4,信托產(chǎn)品所涉及的的廣泛范圍,5,,6,信托計劃交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的的現(xiàn)實優(yōu)勢,一、信托計劃：具有較高預期收益率的固定收益金融產(chǎn)品二、信托

4、的靈活資金運用方式：1、股權(quán)：信托可以直接持股實業(yè)公司（銀行不被允許）。2、股權(quán)質(zhì)押信托融資：上市公司股權(quán)及非上市公司股權(quán),7,信托計劃交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的現(xiàn)實法律威脅,1、信托糾紛及訴訟日益增多2、股權(quán)信托及信托受益權(quán)合同的現(xiàn)有部分約定未得到司法部門認可提示：信托受益權(quán)的基層法律關(guān)系為抵質(zhì)押的法律關(guān)系。爭議焦點：信托受益權(quán)是否被認定為明確的債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系。提示：信托產(chǎn)品面臨一定的法律風險，目前的信托產(chǎn)品交易結(jié)

5、構(gòu)設(shè)計急需調(diào)整。信托法律問題將成為下一階段的司法實務(wù)熱點。,8,信托產(chǎn)品分析架構(gòu),9,信托的有限保本機制設(shè)計與股權(quán)投資的二元沖突,10,信托產(chǎn)品的重要特點,固定收益明確期限股權(quán)信托：股權(quán)OR債權(quán)？,11,股權(quán)信托的現(xiàn)實意義,一、特有的資金運用手段：補充項目資本金二、現(xiàn)實的操作意義：規(guī)避監(jiān)管背景提示：監(jiān)管層鼓勵發(fā)展非融資類信托業(yè)務(wù)三、股權(quán)信托的競爭優(yōu)勢（一）重要的資金運用手段。（二）風險控制的重要價值：信托公司對項目

6、實施管理的法律依據(jù)（三）多種利益分配方式：浮動收益的實現(xiàn)。,12,股權(quán)信托的優(yōu)勢運用領(lǐng)域,1、補充項目資本金2、“四證不全”房地產(chǎn)項目的融資,13,股權(quán)信托的操作模式,一、信托公司通過增資方式為項目公司提供資金。二、項目公司原股東或現(xiàn)有股東通過受讓股權(quán)來實現(xiàn)信托資金退出。股權(quán)信托的風險提示：預設(shè)的股權(quán)受讓方違約，不履行股權(quán)受讓義務(wù)。,14,股權(quán)信托的風險控制模式之一,信托公司持有項目公司的多數(shù)股權(quán)甚至100%股權(quán)。

7、信托公司在信托合同中約定：如預設(shè)的股權(quán)受讓方拒絕履行股權(quán)受讓義務(wù)，信托公司有權(quán)通過處置股權(quán)，實現(xiàn)信托資金回收。即信托公司在股權(quán)受讓方違約的情況下，對項目公司股權(quán)有全權(quán)處置權(quán)。,15,股權(quán)信托的風險控制模式之一,東啟幻境旅游度假酒店項目股權(quán)投資集合信托計劃 信托期限：2.5年，2009年11月6日至2012年5月6日。信托規(guī)模：24,000萬元（其中優(yōu)先級1.8億元，一般級2000萬元，劣后級4000萬元）。信托資金用途：800萬

8、元信托資金用于受讓重慶市東啟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100％的股權(quán)（共800萬元出資額）。其余信托資金以增資的方式投資于重慶市東啟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其中注冊資本增至4,000萬元，增加資本公積金20,000萬元，用于“東啟·幻境旅游度假酒店項目”。 提示：信托公司通過持有項目公司100%股權(quán)來實施風險控制。,16,股權(quán)信托的風險控制模式之一,東啟幻境旅游度假酒店項目股權(quán)投資集合信托計劃2010年7月12日，項目取得一期27棟

9、商品房預售許可證，可預售面積13063平方米。截止2012年1月底，項目一期27棟商品房已辦理完畢銷售相關(guān)手續(xù)，項目公司正在進行銷售的準備工作。受市場大環(huán)境影響,項目暫未實現(xiàn)銷售。項目定位：別墅。,17,股權(quán)信托的風險控制模式之一,“中邦系列穩(wěn)健型并購投資基金集合信托計劃” 信托期限：2012年5月3日至2014年5月3日信托資金總額：4.5億元。信托資金用途：截至2012年9月30日，向上海中邦支付資金共計2.4億元，用

10、途是委托上海中邦對重慶東啟進行股權(quán)及后繼投資。 東啟·幻境旅游度假酒店項目股權(quán)投資集合信托計劃按期完成清算。,18,股權(quán)信托的風險控制模式之一,上海國際商品拍賣有限公司于2012年12月26日，就東啟公司100%股權(quán)舉行拍賣。帝多農(nóng)業(yè)（即東啟公司原股東）要求上海國際商品拍賣公司立即停止此項拍賣。上海國際商品拍賣公司對東啟公司100%股權(quán)的拍賣暫緩。提示：信托公司作為“受托人”，在工商登記層面持有項目公司100%股

11、權(quán)，但其在信托合同中所約定的對項目公司股權(quán)的“全權(quán)”處置權(quán)并未得到司法機關(guān)認可。,19,股權(quán)信托的風險控制模式之二,信托公司持有項目公司股權(quán)，融資方同時提供股權(quán)質(zhì)押及資產(chǎn)抵押等風險控制措施。提示1：信托公司在信托合同中約定：如預設(shè)的股權(quán)受讓方拒絕履行股權(quán)受讓義務(wù)，信托公司有權(quán)通過處置抵質(zhì)押物，實現(xiàn)信托資金回收。,20,股權(quán)信托的風險控制模式之二,提示2：如關(guān)于股權(quán)受讓義務(wù)的相關(guān)合同作為主合同，無法辦理抵押及質(zhì)押登記。信托公司則需要

12、另行簽訂信托貸款合同，以辦理抵質(zhì)押登記。合作協(xié)議信托貸款合同抵押合同提示：諸多地區(qū)辦理抵押或質(zhì)押登記的前提是簽訂貸款合同規(guī)避方式：股債結(jié)合的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計。,21,股權(quán)信托的風險控制模式之三：股權(quán)投資與受讓債權(quán)相結(jié)合中誠信托-吉林泰安股權(quán)投資集合信托計劃,信托資金規(guī)模：2.2億元。其中優(yōu)先級為8,000萬元；次級為作價1.4億元的債權(quán)。資金應用方式：將8000萬元以增資的方式對目標公司進行股權(quán)投資，增資之后持有目標公司

13、不超過80%的股權(quán)，增資后目標公司注冊資本達到1億元。并持有對目標公司1.4億元的債權(quán)。信托資金退出方式：受托人作為目標公司的債權(quán)人，將對債權(quán)進行嚴格管理，監(jiān)督并敦促目標公司按期還款并支付資金占用費。年化預期收益率：10%,風險控制措施：1、土地抵押：吉林市昌邑區(qū)霧凇中路“楓葉山莊”項目用地的國有土地使用權(quán)（地號：020130220203000，土地使用證編號：吉市國用（2010）第220202013759號，吉市國用（2010

14、）第220202013760號）。該地塊的國有土地使用權(quán)是目標公司于2010年8月11日以招拍掛的方式取得的，共支付土地價款10505萬元。2、目標公司實際控制人藍寧及其關(guān)聯(lián)公司新疆天然礦業(yè)有限公司提供保證擔保；3、剩余股權(quán)質(zhì)押。,22,股權(quán)信托的風險控制模式之三：股權(quán)投資與受讓債權(quán)相結(jié)合信托產(chǎn)品內(nèi)部結(jié)構(gòu)分析,23,股權(quán)信托的風險控制模式之三：股權(quán)投資與受讓債權(quán)相結(jié)合中誠信托-吉林泰安股權(quán)投資集合信托計劃,股權(quán)和債權(quán)的綜合運用：

15、1、將8000萬元進行增資，增資之后持有目標公司80%的股權(quán)，增資后目標公司注冊資本達到1億元。2、持有對目標公司1.4億元的債權(quán)。股權(quán)和債權(quán)兩種方式控制項目。便于回收信托資金。債權(quán)方式抽取項目公司資金無需考慮項目公司利潤及收益狀況。債權(quán)法律關(guān)系對應抵押合法。警惕受讓虛假債權(quán)的法律風險。,24,股權(quán)信托的風險控制模式之三：股權(quán)投資與受讓債權(quán)相結(jié)合東興5號維多利摩爾城集合資金信托計劃,一、發(fā)行時間：2012年5月二、優(yōu)

16、先級發(fā)行規(guī)模：6億元三、信托期限：24月四、信托資金運用方式：股權(quán)投資五、信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：結(jié)構(gòu)化，內(nèi)蒙古明澤房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司作為劣后受益人，以其對金匯地產(chǎn)享有的本金金額為6億元的債權(quán)認購本信托計劃。六、資金運用情況：對內(nèi)蒙古金匯房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司進行增資擴股，金匯地產(chǎn)將上述增資款用于維多利摩爾城項目二期的開發(fā)建設(shè)。七、信用增級情況：1、當信托財產(chǎn)中的現(xiàn)金部分不足以支付信托稅費及優(yōu)先受益人預期收益和信托本金時，明澤地

17、產(chǎn)立即無條件以現(xiàn)金進行補足。2、維多利摩爾城二期項目土地及在建工程抵押，評估價格為226797.67萬元，抵押率26.46%，抵押人承諾后續(xù)建設(shè)部分追加抵押。3、方正信托完成增資擴股后持有金匯地產(chǎn)公司92.3%股權(quán)，金匯地產(chǎn)原股東將剩余7.7%股權(quán)質(zhì)押給信托公司。,25,結(jié)構(gòu)化股權(quán)信托中的優(yōu)先級退出方式,優(yōu)先受益權(quán)的退出步驟：1、次級受益權(quán)人受讓優(yōu)先級2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓風險分析：1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程的稅負問題。2、受讓資金安排：

18、次級受益權(quán)人受讓優(yōu)先級的資金來源。背景分析：與債權(quán)相比，股權(quán)的劣后受償。,26,焦點與困惑,股權(quán)信托：規(guī)避監(jiān)管OR另有價值？股權(quán)信托的現(xiàn)實操作風險？優(yōu)先股在國內(nèi)法律環(huán)境的支持缺位。信托的有限保本機制設(shè)計與股權(quán)投資法律意義的沖突？,27,主動管理型股權(quán)模式房地產(chǎn)信托,平安財富--同鑫3號集合資金信托 發(fā)行時間：2012年6月交易對手：金融街公司投資標的：天津金融城項目 合作模式：同股同權(quán)開發(fā)項目 提示：1

19、、交易對手為大型開發(fā)商。2、等同于對大型開發(fā)商發(fā)行期限較長的信用債券。3、信托公司優(yōu)勢較為明顯。4、規(guī)避銀行開發(fā)貸款的替代影響。5、未設(shè)置抵押措施所帶來的項目風險。,28,平安財富--同鑫3號集合資金信托,29,平安財富--同鑫3號集合資金信托,30,基金化房地產(chǎn)信托百瑞寶盈建業(yè)地產(chǎn)信托基金2號,發(fā)行時間：2011年3月每年支付8.5%預期收益率：12.5%～23.6%風險控制：股權(quán)投資與債權(quán)方式相結(jié)合，控制項目

20、公司核心資產(chǎn),31,房地產(chǎn)股權(quán)信托的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計股債結(jié)合,安鑫一號股權(quán)型房地產(chǎn)信托總規(guī)模16.17億元。劣后級信托資金運用于受讓金地建材100%股權(quán)，向金地建材增資。優(yōu)先級信托資金向上海金珩發(fā)放信托貸款，用于趙巷項目的開發(fā)建設(shè)。通過債權(quán)方式控制核心資產(chǎn)。,32,股權(quán)型工商企業(yè)信托,外貿(mào)信托·鼎鴻3號股權(quán)投資集合資金信托計劃發(fā)行規(guī)模：5億元發(fā)行時間： 2012年11月資金運用方式：用于向海航機場集

21、團有限公司增資擴股信托期限：2年預期收益率：A類受益權(quán)（約1年期）預期收益率為9%/年股權(quán)轉(zhuǎn)讓：海航集團有限公司承諾到期受讓外貿(mào)信托持有的增資擴股部分機場集團有限公司股權(quán)股權(quán)質(zhì)押：海航機場控股（集團）有限公司以其持有的三亞鳳凰國際機場有限責任公司（以下簡稱“鳳凰機場”）50000萬股股權(quán)質(zhì)押給外貿(mào)信托，為海航集團履行受讓義務(wù)提供擔保。海航機場集團屬于海航集團旗下機場板塊優(yōu)質(zhì)企業(yè)，是一家集機場股權(quán)投資、機場建設(shè)和專業(yè)化運營管理以

22、及臨空產(chǎn)業(yè)開發(fā)為一體的機場行業(yè)綜合投資與運營管理商。提示：通過股權(quán)方式控制優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。,33,股權(quán)信托的操作要點總結(jié),一、股權(quán)信托的應用價值：1、補充項目資本金2、借助股權(quán)融資，對項目進行財務(wù)重整二、股權(quán)信托的運作成本：股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅負風險提示：1、預設(shè)強制性受讓義務(wù)的司法處置風險2、信托公司持股項目公司但核心資產(chǎn)被抵押的風險,34,信托受益權(quán)分析,信托受益權(quán)的創(chuàng)設(shè)法律形式：信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、信托受益權(quán)買賣合同等《信

23、托法》中有“信托受益權(quán)”的相關(guān)提法。,35,信托受益權(quán)的法律要點昆明星耀特定資產(chǎn)收益權(quán)投資項目集合資金信托計劃,現(xiàn)實背景：  天嘉湖國有建設(shè)用地開發(fā)項目位于天津市天嘉湖范圍內(nèi)，出讓面積273.33公頃，約合4100畝。建筑規(guī)模為300萬平方米，投資開發(fā)總額達到100億以上。2007年10月8日在天津土地交易中心掛牌出讓起掛價為13億元。2007年10月19日，星耀集團以62.9億元，取得該地塊的建設(shè)開發(fā)權(quán)。被

24、稱為“地王”。星耀集團取得天嘉湖項目開發(fā)權(quán)以后，已交納競買保證金3億元，相關(guān)交易費用和其他費用2億元，加上其自有資金，尚有30億元的資金缺口。,36,信托受益權(quán)的法律要點昆明星耀特定資產(chǎn)收益權(quán)投資項目集合資金信托計劃,一、業(yè)務(wù)背景：1、天津星耀項目公司剛注冊，財務(wù)指標不能滿足信托公司的貸款條件。2、昆明星耀體育城項目銷售良好，是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。二、 交易結(jié)構(gòu)設(shè)計思路：1、控制昆明星耀體育城資產(chǎn)。2、控制天津星耀資產(chǎn)。三、交

25、易結(jié)構(gòu)設(shè)計： 1、以購買特定資產(chǎn)受益權(quán)的方式，支付信托資金給昆明星耀體育運動城公司。 2、昆明星耀體育運動城公司通過股權(quán)增資的方式將信托資金注入天津星耀投資有限公司，進行“天津天嘉湖項目”的開發(fā)建設(shè)。特定資產(chǎn)受益權(quán)：規(guī)避監(jiān)管，創(chuàng)設(shè)的法律名詞。,37,信托受益權(quán)的法律要點昆明星耀特定資產(chǎn)收益權(quán)投資項目集合資金信托計劃,募集資金：30億元預計年收益率25%信托期限為1年。信托計劃于2007年12月25日成立并生效。

26、信托資金用途：用于購買昆明星耀體育運動城有限公司（以下簡稱“星耀體育城”）和天津星耀投資有限公司（以下簡稱“天津星耀”）特定財產(chǎn)收益權(quán)。在收到轉(zhuǎn)讓價款后，昆明星耀體育運動城公司通過股權(quán)增資的方式注入天津星耀投資有限公司，進行“天津天嘉湖項目”的開發(fā)建設(shè)。風險控制措施：1、天津星耀天嘉湖地塊的土地使用權(quán)抵押給信托公司。2、星耀體育城將天津星耀100％股權(quán)質(zhì)押給信托公司。3、星耀體育城的股東顏語、顏勇同時提供個人連帶責任保證。

27、4、中信地產(chǎn)遠期收購天津星耀100%股權(quán)。,38,信托受益權(quán)的法律要點昆明星耀特定資產(chǎn)收益權(quán)投資項目集合資金信托計劃,交易結(jié)構(gòu)設(shè)計： 以購買特定資產(chǎn)受益權(quán)的方式，支付信托資金給昆明星耀，以天津星耀公司股權(quán)和土地使用權(quán)設(shè)定擔保。由公證處分別對特定收益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、股權(quán)質(zhì)押合同、土地使用權(quán)抵押合同進行公證。 現(xiàn)實困惑：《特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》非強制執(zhí)行效力債權(quán)文書，無法進行強制執(zhí)行效力公證。,39,信托受益權(quán)的法律

28、要點昆明星耀特定資產(chǎn)收益權(quán)投資項目集合資金信托計劃,公證實際操作方式：以還款協(xié)議為主要公證對象，以股權(quán)質(zhì)押、建設(shè)用地使用權(quán)抵押為擔保，進行強制執(zhí)行公證。 各方就相關(guān)操作方案與天津市高級人民法院執(zhí)行局的領(lǐng)導進行了溝通和協(xié)調(diào)論證，得到了高院執(zhí)行部門的認可。,40,信托受益權(quán)的法律要點昆明星耀特定資產(chǎn)收益權(quán)投資項目集合資金信托計劃,2007年12月21日，當事人各方分別簽訂了《特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、《聯(lián)合管理合同

29、》、《還款協(xié)議》等共21個合同。其中有9個合同辦理了公證。對《還款協(xié)議》及項下的《保證合同》、《土地使用權(quán)抵押合同》、《股權(quán)質(zhì)押合同》辦理了賦予強制執(zhí)行效力的債權(quán)文書公證。提示：與法院執(zhí)行部門的溝通。,41,信托受益權(quán)的現(xiàn)實法律風險,提示：針對同一法律事實，既簽訂《特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》等財產(chǎn)權(quán)信托合同，又簽訂《信托貸款合同》的現(xiàn)實法律風險。可能導致強制執(zhí)行不被認定，導致信托公司進入漫長的訴訟程序。風險分析：財產(chǎn)權(quán)法

30、律關(guān)系與信托貸款法律關(guān)系的沖突。提示1：融資類信托需要計提較高的風險資本，財產(chǎn)權(quán)信托有著規(guī)避監(jiān)管的初衷。提示2：制定信托合同需審慎考慮規(guī)避監(jiān)管和法律實際效果二者之間的沖突。,42,財產(chǎn)權(quán)信托訴訟糾紛案例一分析,昆山·聯(lián)邦國際資產(chǎn)收益財產(chǎn)權(quán)信托 2009年9月24日設(shè)立總規(guī)模：62700萬元優(yōu)先受益權(quán)21500萬元，由投資者認購。一般受益權(quán)份額，由昆山純高投資開發(fā)有限公司以其持有的“昆山－聯(lián)邦國際”項目土地使用權(quán)

31、及80370．23平米在建工程項下資產(chǎn)收益權(quán)認購并持有。 2012年9月18日，昆山純高投資開發(fā)有限公司作為借款人未能按時足額償還借款。 受托人已于2012年9月26日代表“昆山－聯(lián)邦國際資產(chǎn)收益財產(chǎn)權(quán)信托”，向上海市第二中級人民法院提起金融借款糾紛訴訟。,43,財產(chǎn)權(quán)信托訴訟糾紛案例一分析,爭議：以“資產(chǎn)收益權(quán)”信托模式進行創(chuàng)新性地風險控制及信用增級在傳統(tǒng)違約責任和擔保責任框架下的合理性。 經(jīng)受托人申請，受理法院已查封“昆山－

32、聯(lián)邦國際”項目資產(chǎn)及昆山純高投資開發(fā)有限公司和擔保人名下相關(guān)資產(chǎn)。查封資產(chǎn)足值，處置后可以保障受托人收回優(yōu)先信托受益權(quán)對應信托本金及預期收益。純高集團抗辯理由：昆山純高與安信信托只存在財產(chǎn)權(quán)信托關(guān)系。因此基于上述信托借款債權(quán)之上的擔保、抵押均無效 。 核心爭議：財產(chǎn)權(quán)信托是否是明確的債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系。,44,財產(chǎn)權(quán)信托訴訟糾紛案例一分析,“資產(chǎn)收益權(quán)信托” 訴訟：金融借款糾紛 風險提示：項目不符合房地產(chǎn)信托貸款“432”

33、標準“432”標準：四證齊全、35%資本金、項目公司或其控股股東具有二級資質(zhì)不符合房地產(chǎn)信托貸款標準的“資產(chǎn)收益權(quán)信托” 訴訟：被認定為“信托貸款”與銀監(jiān)會規(guī)定的沖突主要法律風險項目：不符合房地產(chǎn)信托貸款標準的“資產(chǎn)收益權(quán)信托” 項目,45,財產(chǎn)權(quán)信托訴訟糾紛案例二分析,2009年9月，山東某開發(fā)商信托融資優(yōu)先級部分信托資金規(guī)模：2.3億元期限：3年分期償還：1.5年、2年、3年協(xié)議內(nèi)容：1、《房地產(chǎn)項目資產(chǎn)收

34、益財產(chǎn)權(quán)信托合同》2、《信托貸款合同》3、《資金監(jiān)管協(xié)議》4、《抵押協(xié)議》5、《融資框架協(xié)議》6、《補充協(xié)議》細節(jié)提示：融資方認購了部分次級信托受益權(quán)。,46,財產(chǎn)權(quán)信托訴訟糾紛案例二分析,二、危機發(fā)生：第1階段：鑒于房價上漲預期，開發(fā)商2010年放慢銷售節(jié)奏，房屋處于銷售停滯狀態(tài)第2階段：調(diào)控政策出臺，再次啟動銷售，但成交甚差。第3階段：開發(fā)商未按期還款。三、信托公司向公證處申請出具強制執(zhí)行證書1、法律依據(jù)：《信

35、托貸款合同》、《資金監(jiān)管協(xié)議》、《抵押協(xié)議》2、房地產(chǎn)公司提出異議3、公證處拒絕出具強制執(zhí)行證書四、信托公司用自有資金接盤：剛性兌付五、信托公司提起訴訟，訴訟請求包括：1、被告償還本金、利息及其他費用2、其他被告承擔連帶責任3、對抵押財產(chǎn)享有抵押權(quán)并優(yōu)先受償,47,財產(chǎn)權(quán)信托訴訟糾紛案例二分析,糾紛焦點：1、信托貸款關(guān)系是否成立2、雙方是否是明確的債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系3、融資服務(wù)費用收取的合法性：《融資框架協(xié)議》，年

36、收取服務(wù)費為6%，金額不低于3225萬元。融資方實際支付金額為2400余萬元。開發(fā)商抗辯理由：1、確認以委托為基礎(chǔ)的財產(chǎn)權(quán)法律關(guān)系2、信托貸款關(guān)系無效3、融資服務(wù)費用收取的合法性存疑,48,財產(chǎn)權(quán)信托法律風險的處置方式,一、現(xiàn)實挑戰(zhàn)：強制執(zhí)行存疑、巨大的訴訟與時間成本提示：信托公司的風險處置時間壓力：自有資金接盤，信托計劃延期二、財產(chǎn)權(quán)信托交易結(jié)構(gòu)的現(xiàn)實意義：規(guī)避監(jiān)管三、未來預測：1、財產(chǎn)權(quán)信托的萎縮或相關(guān)法律關(guān)

37、系得到明確的司法認可2、監(jiān)管政策的調(diào)整,49,中鐵信托·優(yōu)債1235期慶科商貿(mào)四川區(qū)域項目集合資金信托計劃,信托資金規(guī)模：1.5億元信托資金用途：用于受讓重慶慶科商貿(mào)有限公司對重慶市金科實業(yè)集團弘景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.5億元的應收債權(quán)。信托資金退出方式：信托期滿由金科地產(chǎn)集團股份有限公司受讓受托人持有的應收債權(quán),實現(xiàn)信托計劃資金的安全增值退出。交易對手：金科股份風險控制措施：1、重慶市金科投資有限公司提供連

38、帶責任保證擔保。 2、金科股份實際控制人黃紅云、陶虹遐夫婦提供連帶責任保證擔保。發(fā)行時間：2012年7月交易結(jié)構(gòu)：受讓應收賬款,50,中鐵信托·優(yōu)債1236期慶科商貿(mào)重慶區(qū)域項目集合資金信托計劃,信托資金規(guī)模：1.5億元信托資金用途：用于受讓重慶慶科商貿(mào)有限公司對重慶市金科實業(yè)集團弘景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.5億元的應收債權(quán)。信托資金退出方式：信托期滿由金科地產(chǎn)集團股份有限公司受讓受托人持有的應收債權(quán),實現(xiàn)信托計劃

39、資金的安全增值退出。交易對手：金科股份風險控制措施：1、重慶市金科投資有限公司提供連帶責任保證擔保。 2、金科股份實際控制人黃紅云、陶虹遐夫婦提供連帶責任保證擔保。發(fā)行時間：2012年7月交易結(jié)構(gòu)：受讓應收賬款,51,中鐵信托·優(yōu)債1236期慶科商貿(mào)重慶區(qū)域項目集合資金信托計劃背景分析,業(yè)務(wù)背景：應收賬款雙方為關(guān)聯(lián)關(guān)系。1、金科股份持有慶科商貿(mào) 52%股權(quán)，金科股份全資子公司重慶金科地產(chǎn)開發(fā)有限

40、公司持有慶科商貿(mào) 48%股權(quán)。  2、金科股份持有重慶弘景 100%股權(quán)。 核心風險控制要素：還款方的實力與償還能力交易結(jié)構(gòu)：受讓應收賬款,52,受讓應收賬款模式的法律風險分析,一、法律風險：所受讓應收賬款的真實性1、所受讓應收賬款的形成基礎(chǔ)：相關(guān)工程的完工證明等2、所受讓應收賬款的金額確定：竣工決算等二、風險提示：個別信托項目以虛假的應收賬款作為轉(zhuǎn)讓及回購模式的基礎(chǔ)。,53,“資產(chǎn)收益

41、權(quán)”信托模式的或有替代模式：受讓應收賬款重慶邁瑞城投財產(chǎn)權(quán)信托計劃,一、信托期限： 24個月 二、信托規(guī)模 ：4億。 三、預期年收益率：9.5%       四、投資方向：信托資金用于受讓重慶邁瑞城投對重慶沙坪壩區(qū)財政局的5.66億元的應收賬款債權(quán)，所募集資金用于重慶邁瑞城投進行212國道井雙片區(qū)道路建設(shè)工程項目。 五、風險控制措施：  1、項目到期后由重慶市

42、沙坪壩區(qū)人民政府負責償還應收賬款。 2、邁瑞城投提供面積178038平米土地使用權(quán)作為抵押（抵押率37.6%）。   3、重慶邁瑞城投提供回購義務(wù)。4、重慶瑞誠創(chuàng)業(yè)投資擔保有限公司為重慶邁瑞城投的回購提供連帶擔保。  交易結(jié)構(gòu)：信托公司受讓邁瑞城投對財政局的的5.6億元應收賬款債權(quán)還款來源1：財政局還款來源2：邁瑞城投,54,“資產(chǎn)收益權(quán)”信托模式的或有替代模式：受讓應收賬款,安徽水利開發(fā)股份有限公司

43、 于2012年10月轉(zhuǎn)讓應收賬款公司擬將本公司享有的對蚌埠經(jīng)濟開發(fā)區(qū)投資有限公司（以下簡稱“蚌埠經(jīng)投”）應收賬款4億元轉(zhuǎn)讓給交銀國際信托有限公司（以下簡稱“交銀國信”），轉(zhuǎn)讓價款為4億元。 交銀國信以發(fā)行2年期信托產(chǎn)品所募集的資金支付本公司應收賬款轉(zhuǎn)讓款4億元，債務(wù)方蚌埠經(jīng)投負責按期償還本金及信托費用，蚌埠市城市投資控股有限公司為本次交易提供總額4億元的連帶責任擔保。 本次交易對本公司為無追索權(quán)的應收賬款轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)。,55,“資產(chǎn)收

44、益權(quán)”信托模式的或有替代模式：受讓應收賬款,中鐵信托?優(yōu)債1323期高科房產(chǎn)綠水東城項目集合資金信托計劃募集規(guī)模：20000萬元信托期限：24個月投資方向：用于受讓西安高科集團高科房產(chǎn)有限責任公司對西安高科東城新岸置業(yè)有限公司20000萬元的應收賬款債權(quán)。信托計劃到期時由高科房產(chǎn)回購20000萬元應收賬款債權(quán)，為受益人獲取相應收益。發(fā)售期：2013年3月7日至2013年4月7日，售完即止。信托資金用于受讓高科房產(chǎn)對新岸置業(yè)

45、20000萬元的應收賬款債權(quán)。高科房產(chǎn)在取得應收賬款轉(zhuǎn)讓款后，將該筆款項用于其全資子公司西安高科東城置業(yè)有限公司(以下簡稱“東城置業(yè)”)開發(fā)、建設(shè)的高科?綠水東城二期(5號地塊)、三期(6號地塊)項目。,56,“資產(chǎn)收益權(quán)”信托模式的或有替代模式：受讓應收賬款,西安高科(集團)(以下簡稱“高科集團”)公司為高科房產(chǎn)按期回購其轉(zhuǎn)讓的20000萬元應收債權(quán)提供不可撤銷的連帶責任保證擔保。(2)土地抵押擔保為了確保本信托計劃的安全性，在

46、本信托計劃成立9個月內(nèi)為本信托計劃增加土地抵押擔保：西安高科東城新岸置業(yè)有限公司擬用其取得的位于西安市紡織城綜合發(fā)展區(qū)浐河以東、東三環(huán)以西、儲備地以南、東月路沿線以北，地籍編號為BQ3-9-11，面積為91512.7平方米的國有土地使用權(quán)為高科房產(chǎn)按期回購其轉(zhuǎn)讓的20000萬元應收債權(quán)提供抵押擔保。抵押物評估價值約為33544萬元，預計抵押率為60%?；蛞栽u估值不低于上述抵押物的新抵押物，按照不高于信托計劃成立時的抵押率標準置換上述

47、抵押物。,57,信托與有限合伙結(jié)合的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,一、操作模式：信托作為募集通道二、現(xiàn)實案例：1、昆侖信托：開元城市發(fā)展基金 2、昆侖信托：融源成長基金 3、金谷信托：光大安石4、平安信托：春華秋實信托計劃5、平安信托：濤石基金6、中航信托：中城和賦基金投資集合信托計劃 （合作方為北京中城賦比興投資基金管理中心 ）7、華寶信托：凱龍瑞基金信托結(jié)合有限合伙：突破有限合伙人的數(shù)額限制核心風險：信托在有限合伙結(jié)構(gòu)中的控制權(quán)

48、風險,58,信托與私募機構(gòu)的合作,,59,信托與有限合伙的結(jié)合華潤信托·萬通城市商業(yè)中心基金項目集合資金信托計劃,,60,信托公司在有限合伙架構(gòu)中實施控制的現(xiàn)實路徑,1、GP對有限合伙企業(yè)的重要價值2、信托公司作為LP與作為GP的角色沖突政策背景：信托公司是否具備 “以固有資產(chǎn)投資設(shè)立管理公司”的資格? 上信資產(chǎn)管理有限公司成立于2011年11月，注冊資本10000萬元，經(jīng)營范圍為資產(chǎn)管理、股權(quán)投資、股權(quán)投資管理

49、及投資咨詢，是上海國際信托有限公司的全資子公司。,61,信托與有限合伙結(jié)合的風險控制模式1,普通合伙人為有限責任公司，并由信托公司或其股東方設(shè)立（并非信托公司本身）,62,信托與有限合伙結(jié)合的風險控制模式2,普通合伙人為有限責任公司，并由信托公司或其股東方與交易對手聯(lián)合設(shè)立,63,信托與有限合伙結(jié)合的風險控制架構(gòu)3,問題的提出：信托公司行使一票否決權(quán)。,64,信托與有限合伙結(jié)合的風險控制架構(gòu)4,問題的提出：為何既要設(shè)立財務(wù)顧問，還要設(shè)立

50、投資顧問？,65,“信托+有限合伙”架構(gòu)的現(xiàn)實操作意義,稅負：股權(quán)信托的資金退出現(xiàn)實難題“信托+有限合伙”：轉(zhuǎn)讓有限合伙份額實現(xiàn)退出華潤信托-華威1號集合資金信托計劃發(fā)行規(guī)模：9.56億元，其中A類（優(yōu)先級）5.7億元，B類（劣后級）3.86億元。期限：A類（優(yōu)先級）2+1+1年；B類（劣后級）3+1年 。資金用途:信托資金用于認購深圳市華威欣城一號投資合伙企業(yè)（有限合伙）LP份額，并最終用于與上海萬科合作開發(fā)“上海虹橋大都會

51、”地產(chǎn)項目,66,信托項目交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的升級：項目執(zhí)行與風險處置方案,一、項目執(zhí)行方案：1、與項目風險分析相呼應2、風險處置方案的預先設(shè)計二、對比分析：1、風險分析：風險的預設(shè)，窮舉法，風險發(fā)生的可能性分析2、項目執(zhí)行與風險處置方案：風險應對與處置的具體操作提示：對盡職調(diào)查內(nèi)容的深入研究與資源挖掘信托執(zhí)行方案的設(shè)計出發(fā)點：風險的處置、轉(zhuǎn)移與化解把控關(guān)鍵性的風險控制要素窮舉信托產(chǎn)品的風險可能發(fā)生點，組合資源，并設(shè)

52、定針對性的控制方案,67,天啟188號生命人壽股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃,信托期限：24個月發(fā)行時間：2011年8月信托資金規(guī)模：6億元融資主體：厚德投資預期收益率：10.5%/年信托資金用途：受讓生命人壽3億股股權(quán)收益權(quán)信托資金退出：厚德投資溢價回購生命人壽3億股股權(quán)收益權(quán)風險控制措施：（1）深圳盈德置地有限公司所持有的3億股生命人壽股權(quán)質(zhì)押給本信托計劃，預計評估值超過14億元。（2）生命人壽第二大股東深圳華

53、信投資控股有限公司提供連帶責任擔保（3）深圳新亞洲實業(yè)發(fā)展有限公司提供連帶責任擔保深圳華信連帶責任擔保：強化安排。,68,天啟188號生命人壽股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃壽險公司轉(zhuǎn)讓價格歷史記錄,69,天啟188號生命人壽股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃股權(quán)結(jié)構(gòu),70,天啟188號生命人壽股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃行業(yè)排名,71,青島銀行股權(quán)收益權(quán)集合資金信托計劃,信托計劃成立日：2010年5月信托計劃規(guī)模：4500萬

54、元 信托計劃期限：15個月信托資金用途：購買北京正潤創(chuàng)業(yè)投資有限責任公司所持有的青島銀行股份有限公司1600萬股股權(quán)的收益權(quán)及處分權(quán)。截至2009年12月31日，青島銀行注冊資本增加至198,455萬元。,72,青島銀行股權(quán)收益權(quán)集合資金信托計劃,風險控制措施：（1）河南匯源投資有限公司提供連帶責任保證擔保。 （2）正科投資有限責任公司董事長楊根水先生個人提供房產(chǎn)抵押擔保和無限連帶責任保證擔保。 

55、;（3）操作風險控制  正潤創(chuàng)投、華宸信托、北國投三方共同簽訂的《股權(quán)收益權(quán)及處分權(quán)轉(zhuǎn)讓回購協(xié)議》約定：各方同意并確認，華宸信托實現(xiàn)股權(quán)收益權(quán)及處分權(quán)時，北國投應無條件給予積極配合處置目標股權(quán)（包括但不限于將目標股權(quán)無條件辦理過戶至華宸信托名下）或向第三方轉(zhuǎn)讓目標股權(quán)收益權(quán)及處分權(quán)，因未配合實現(xiàn)股權(quán)收益權(quán)及處分權(quán)而造成的損失應由北國投承擔賠償責任。 股權(quán)的事先處置安排,73,信托產(chǎn)品的風險鑒別：核心風險控制

56、措施的認知,天啟293號新永茂設(shè)備抵押貨物質(zhì)押集合資金信托計劃 發(fā)行機構(gòu)：中航信托發(fā)行時間：2012年8月發(fā)行規(guī)模：12000萬元發(fā)行規(guī)模： 12月期2500萬，18月期3500萬，24月期6000萬。投資門檻：100萬元 產(chǎn)品期限：12至24月 預期年收益率：8至9.5%預期收益率：      12個月期：8%； &

57、#160;    18個月期：9%；      24個月期：9.5%,74,信托產(chǎn)品的風險鑒別：核心風險控制措施的認知,天啟293號新永茂設(shè)備抵押貨物質(zhì)押集合資金信托計劃 資金運用情況：信托資金向縉云縣新永茂不銹鋼有限公司貸款，用于年產(chǎn)10萬噸精密不銹鋼帶生產(chǎn)線技改。   信用增級情況：1、縉云縣新永

58、茂不銹鋼有限公司將全新生產(chǎn)線設(shè)備及不銹鋼貨物抵押；2、抵押物：全新生產(chǎn)線設(shè)備估值1.1億，不銹鋼貨物估值1億。3、深圳中航商貿(mào)有限公司提供連帶責任擔保；4、江西中航商貿(mào)有限公司提供連帶責任擔保；5、朱海良、李柔輝提供個人無限連帶責任擔保。核心風險控制措施：深圳中航商貿(mào)公司和江西中航商貿(mào)公司提供擔保。提示：擔保的意義：代償。代償能力與代償意愿缺一不可。,75,盡職調(diào)查中的交易結(jié)構(gòu)及執(zhí)行方案設(shè)計要點總結(jié),一、現(xiàn)有交易結(jié)構(gòu)

59、設(shè)計的初衷：規(guī)避監(jiān)管（對融資類信托業(yè)務(wù)的不鼓勵，房地產(chǎn)信托貸款的監(jiān)管規(guī)定等）二、現(xiàn)有交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的法律風險：1、特定資產(chǎn)收益權(quán)等財產(chǎn)權(quán)信托的“債權(quán)債務(wù)關(guān)系”司法認定與強制執(zhí)行風險2、股權(quán)信托中股權(quán)受讓義務(wù)的不予強制執(zhí)行3、“受讓應收賬款”交易結(jié)構(gòu)中應收賬款的真實性存疑出路：司法溝通或監(jiān)管政策調(diào)整三、 “資產(chǎn)收益權(quán)”信托模式的或有替代模式：受讓應收賬款四、執(zhí)行方案（交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的提升與優(yōu)化）1、基于風險處置、轉(zhuǎn)移與化解的執(zhí)

60、行方案設(shè)計2、盡職調(diào)查中各類資源的深入研究與組合優(yōu)化,76,答疑與交流,電話：18601203470郵箱：tangqi123@foxmail.com,專注于信托、私募基金研發(fā)及投融資咨詢服務(wù)。為華夏銀行、中國郵政儲蓄銀行、中誠信托、北京國際信托、中原信托、華寶信托、紫金信托、華澳信托、英大信托、中國投資擔保有限公司等多家國內(nèi)知名金融機構(gòu)提供培訓及咨詢服務(wù)。,,,,77,【培訓中的案例僅供學術(shù)研究之用，所有培訓內(nèi)容僅代表主講人的立