房地產融資中的稅務分析與籌劃

1、房地產融資中的稅務分析與籌劃,2014年9月,中稅咨詢集團上海辦公室,,目錄,不同房地產融資形式的稅務分析與籌劃房地產投資入股房地產經營租賃房地產售后回租房地產無償劃轉房地產企業(yè)股權重組房地產信托關于我們我們的服務我們服務過的客戶,2,,,3,,1.不同形式房地產融資的稅務分析與籌劃,,房地產投資入股的稅務分析與籌劃,4,不同形式房地產融資的稅務分析與籌劃,,房地產投資入股的稅務分析與籌劃,以房地產投資入股其他企業(yè)的

2、行為，主要涉及營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和印花稅。 一、營業(yè)稅（是否承擔投資風險） 二、土地增值稅,5,,房地產投資入股的稅務分析與籌劃（續(xù)）,三、企業(yè)所得稅開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品作為投資，成立新公司開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品作為對價，收購其他企業(yè)股權 四、印花稅,6,,不同形式房地產融資的稅務分析與籌劃,房地產經營性租賃的稅務分析與籌劃,7,,房地產經營性租賃的稅務分析與籌劃,

3、企業(yè)將房屋對外出租，是一種較為普遍的投資方式。房屋出租業(yè)務主要應納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產稅和印花稅。 一、營業(yè)稅　 二、企業(yè)所得稅 三、房產稅 四、印花稅,8,,房地產經營性租賃的稅務分析與籌劃（續(xù)）,節(jié)稅操作提示：合理分解租金收入變房屋出租業(yè)務為投資業(yè)務 改出租為轉租 出租變?yōu)閭}

4、儲,9,,不同形式房地產融資的稅務分析與籌劃,房地產售后回租的稅務分析與籌劃,10,,房地產售后回租的稅務分析與籌劃,涉稅處理　 房地產企業(yè)的售后回租，是指房地產開發(fā)商在銷售商品房給購房者的同時，與購房者簽訂該房的租賃合同。租賃合同中，開發(fā)商承諾在購房若干年后給予購房者固定租金，購房者所購房屋由開發(fā)商在一定期限內承租或者代為出租給另外的公司或個人用于商業(yè)經營的一種特殊銷售方式。售后回租方式下，在開發(fā)商與購房者之間，開發(fā)商

5、（賣主）同時是承租人，購房者（買主）同時是出租人；在開發(fā)商與入駐商戶之間，開發(fā)商又是出租人，商戶則是承租人。在這種模式下，承租方主要會涉及到營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的處理問題。,11,,房地產售后回租的稅務分析與籌劃（續(xù)）,1.房地產開發(fā)企業(yè)與經批準從事融資租賃業(yè)務的企業(yè)進行售后回租業(yè)務 2.房地產開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)或個人進行售后回租業(yè)務 房地產開發(fā)企業(yè)應將售后回

6、租業(yè)務分解為銷售和租賃兩項業(yè)務分別進行稅務處理。銷售業(yè)務租賃業(yè)務,12,,不同形式房地產融資的稅務分析與籌劃,房地產無償劃轉的稅務分析與籌劃,13,,房地產無償劃轉的稅務分析與籌劃,涉稅處理　 無償劃轉作為一種特殊的國有產權流轉方式，對合理配置經濟資源，實施國有經濟布局和結構調整起著重要的作用。因其非市場和無對價以及與有償轉讓方式相比可以減輕企業(yè)的稅務負擔等特點，被國有企業(yè)廣泛使用。

7、 國有產權無償劃轉可能涉及的稅種主要有營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅等。由于無償劃轉的對象多為國有資產，因此在部分稅種的征收方面尚無統(tǒng)一明確的政策，主要是采取針對個案逐案進行審批的方式加以處理。,14,,房地產無償劃轉的稅務分析與籌劃（續(xù)）,一、營業(yè)稅 二、土地增值稅 三、企業(yè)所得稅 國家稅務總局關于企業(yè)所得稅應納稅所得額若干

8、問題的公告(總局2014年29號公告) 四、契稅　 五、印花稅,15,,不同形式房地產融資的稅務分析與籌劃,房地產企業(yè)股權重組的稅務分析與籌劃,16,,房地產企業(yè)股權重組的稅務分析與籌劃,基本含義 房地產企業(yè)股權重組是指房地產企業(yè)的股東（投資者）或股東持有的股份發(fā)生變更。主要包括股權轉讓和增資擴股兩種形式。股權轉讓是指企業(yè)的股東將其擁有的股權或股份，

9、部分或全部轉讓給他人。增資擴股是指企業(yè)向社會募集股份、發(fā)行股票、新股東投資入股或原股東增加投資擴大股權，從而增加企業(yè)的資本金。,17,,房地產企業(yè)股權重組的稅務分析與籌劃 (續(xù)),18,涉稅規(guī)定： 一、營業(yè)稅和增值稅 二、土地增值稅和契稅,,房地產企業(yè)股權重組的稅務分析與籌劃 (續(xù)),19,三、企業(yè)所得稅 根據(jù)財稅[2009]59號文件的要求，對企業(yè)合并、重組、分立等行

10、為區(qū)分不同條件分別適用一般性稅務處理規(guī)定和特殊性稅務處理規(guī)定。一般性稅務處理特殊性稅務處理（適用條件）,,房地產企業(yè)股權重組的稅務分析與籌劃（續(xù)）,進行房地產企業(yè)股權重組的稅收籌劃須考慮以下幾個方面：資產轉讓損益的確認與否對所得稅負的影響（一般重組或特殊重組）資產計價的稅務處理對所得稅負的影響（原賬面凈值或評估價值）虧損彌補的處理對所得稅負的影響（以前年度的虧損是否可以繼續(xù)結轉）,20,,房地產企業(yè)股權重組的稅收籌劃（續(xù)）,

11、房地產企業(yè)股權重組后稅收事項的繼承 房地產企業(yè)股權重組一般不需經清算程序，合并或兼并各方的債權、債務由合并后的存續(xù)企業(yè)或新設企業(yè)承繼。納稅人的認定減免稅優(yōu)惠的處理,21,,不同形式房地產融資的稅務分析與籌劃,房地產信托融資的稅務分析與籌劃,22,,房地產信托投資基金簡介,房地產投資基金（Real Estate Investment Trusts,REITs），其實際上是一種證券化的產業(yè)投資基金，通過

12、發(fā)行基金單位，集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將經營房地產的收入以及房地產增殖所產生的收益以派息的方式分配給投資者，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。在運作模式上，房地產信托投資基金和證券投資基金本質上完全一致。由于房地產投資管理中需要對房地產裝修、招租、物業(yè)管理等經營活動，且房地產不是在交易所集中掛牌交易的標準化產品，REITs

13、的結構中還安排了物業(yè)管理人（負責所投資房產的物業(yè)管理）和獨立估值師（負責所投房產的價值估值，以公允的反映基金的凈值）等服務機構。 由于投資標的（房地產項目）不易變現(xiàn)，難以應付贖回，因此，REITs多采用封閉式基金的形式，并將份額在交易所集中交易。,23,,房地產信托的基本運作流程,24,經營性物業(yè),資產池,,REITs,投資者,,,信托發(fā)行,篩選組合,結構安排,REITs發(fā)起人將其所有的可產生持續(xù)現(xiàn)金流的經營性物業(yè)經過篩選組合形成資

14、產池，然后設立REITs，通過信托公司向投資者進行發(fā)行，投資者憑借持有的REITs 份額，享受資產池帶來的收益。,,房地產信托的交易結構,25,,房地產信托的交易結構（續(xù)）,26,,委托人公司與上海xx房地產發(fā)展有限公司簽訂《財產及經營收益權轉讓合同》及《資產處置合同》,從而取得物業(yè)項目的財產及經營收益權。委托人將物業(yè)項目所產生的財產及經營收益權（即信托財產）委托給信托公司（受托人），設立金額最高不超過x億元，期限最長不超過X個月的財

15、產（權利）收益權信托計劃。銀行私人銀行理財資金投資于該信托計劃，成為信托計劃受益權持有人。xx房地產公司與信托公司簽訂《回購合同》，回購物業(yè)項目所產生的財產及經營收益權。xx房地產公司將本項目對應物業(yè)抵押給信托計劃為回購合同做擔保。委托人公司為xx房地產公司上述回購義務作保證擔保。由于委托人公司將本項目經營收益權的收益權轉讓給了本信托計劃，則委托人公司與本信托計劃及xx房地產公司約定，每期信托計劃收益由xx房地產公司直接支付給

16、信托計劃。每期信托計劃收益的兌付日前7個工作日，xx房地產公司應確保租金收款專戶中的余額不低于當期信托計劃兌付金額。xx房地產公司承諾通過差額補足方式確保按年支付收益及本金（信托計劃成立滿三年后，xx房地產公司有權以溢價回購方式提前終止信托計劃）。xx房地產公司溢價回購信托計劃持有的收益權或補足信托計劃預期收益實現(xiàn)投資人退出。,,房地產信托獲得房地產項目資產的主要途徑及涉稅分析,27,一、REITs獲得房地產項目資產的主要途徑購買

17、物業(yè)產權收購商業(yè)地產項目公司（SPV）二、購買物業(yè)產權的涉稅分析營業(yè)稅營業(yè)稅金及附加土地增值稅契稅和印花稅 以一個合同價值10億元的商業(yè)地產項目為例，假設其可計算增值部分為1億元，則買入方需要多支付相當于成交價3.05%的契稅和印花稅等，賣出方要支付相當于成交價5.55%以上的銷售稅金及附加稅、土地增值稅和印花稅等，致使收購成本提高約8.6%即8600萬元。三、收購商業(yè)地產項目公司（SPV）涉稅分析營

18、業(yè)稅房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅企業(yè)所得稅印花稅 在REITs收購SPV股權后，該SPV即成為一家獨立核算的企業(yè)，SPV持有商業(yè)物業(yè)經營過程中存在的稅收有營業(yè)稅、房產稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅等。REITs的投資者所能得到的投資收益最多不超過SPV向REITs分配的利潤，而如果境外的REITs持有我國境內的SPV，在收到SPV分配的股利時，還需繳納10%的預提所得稅 。，,,,28,,2. 關于我們,,2

19、9,關于我們,中稅咨詢集團是是一家專業(yè)的財稅服務機構，我們專注于為客戶提供全面的會計、財稅、商務、法務服務。我們的顧問團隊經驗豐富，主要成員來自國家稅務機關、國際著名會計師事務所、大型跨國企業(yè)及大型國有企業(yè)。服務范圍包括：轉讓定價服務、稅務顧問服務、稅務納稅服務、稅務健康檢查服務、企業(yè)重組稅務服務、進出口稅收服務、稅收優(yōu)惠申請服務、稅務稽查協(xié)助、稅務鑒證、加計扣除、會計審計、資產評估、房地產項目預決算審計、移民及會務服務。 目

20、前，我們已在北京、上海、深圳、南京、浙江、廣州、濟南、河北、新疆、西藏、寧波等十余個城市設立了辦公室，并在新加坡、舊金山、東京、首爾等城市建立了境外合作方。 中稅咨詢集團致力于成為中國最具影響力和創(chuàng)造力的稅務及商務咨詢服務機構。我們將憑借緊密的全球合作體系與優(yōu)秀的專業(yè)人士為客戶提供高品質的專業(yè)服務，希望成為客戶眼中積極主動而又富有預見性的咨詢顧問。,,,30,,3. 我們的服務,,我們的服務,31,轉讓定價服務稅務顧問服務

21、稅務健康檢查服務稅務納稅服務進出口稅收服務稅收優(yōu)惠申請服務稅務稽查審計協(xié)助企業(yè)重組稅務服務其他財務，會計服務以及政府服務,,,32,,4. 我們服務過的客戶,,33,我們服務過的客戶,KohlerSensata GroupWillmarSchneider ElectricSK EnergyJohnson ControlsInternational SOS,NokiaABBLGHanjin Shippin

22、gDoosan InfracoreJA Solar GroupSINA CorporationSamsung Heavy Industry,,34,我們服務過的客戶,AirMedia Group, Inc. Flextronics Industrial Group (Zhuhai) Co.,Ltd. Longcheer Holdings Limited HYUNDAI MOBIS Monster Worldw

23、ide, Inc.Li & Fung Limited E-house China,AlstomBroad Union GroupPerfect World Co., Ltd.Future ElectronicsHyosung ChemicalIriverInvacare Medical Equipment,,35,我們服務過的客戶,Jotun PaintLinde GroupBesin