房地產(chǎn)融資中的稅務(wù)分析與籌劃

1、房地產(chǎn)融資中的稅務(wù)分析與籌劃,2014年9月,中稅咨詢集團(tuán)上海辦公室,,目錄,不同房地產(chǎn)融資形式的稅務(wù)分析與籌劃房地產(chǎn)投資入股房地產(chǎn)經(jīng)營租賃房地產(chǎn)售后回租房地產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組房地產(chǎn)信托關(guān)于我們我們的服務(wù)我們服務(wù)過的客戶,2,,,3,,1.不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃,,房地產(chǎn)投資入股的稅務(wù)分析與籌劃,4,不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃,,房地產(chǎn)投資入股的稅務(wù)分析與籌劃,以房地產(chǎn)投資入股其他企業(yè)的

2、行為，主要涉及營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和印花稅。 一、營業(yè)稅（是否承擔(dān)投資風(fēng)險） 二、土地增值稅,5,,房地產(chǎn)投資入股的稅務(wù)分析與籌劃（續(xù)）,三、企業(yè)所得稅開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品作為投資，成立新公司開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品作為對價，收購其他企業(yè)股權(quán) 四、印花稅,6,,不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃,房地產(chǎn)經(jīng)營性租賃的稅務(wù)分析與籌劃,7,,房地產(chǎn)經(jīng)營性租賃的稅務(wù)分析與籌劃,

3、企業(yè)將房屋對外出租，是一種較為普遍的投資方式。房屋出租業(yè)務(wù)主要應(yīng)納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅和印花稅。 一、營業(yè)稅　 二、企業(yè)所得稅 三、房產(chǎn)稅 四、印花稅,8,,房地產(chǎn)經(jīng)營性租賃的稅務(wù)分析與籌劃（續(xù)）,節(jié)稅操作提示：合理分解租金收入變房屋出租業(yè)務(wù)為投資業(yè)務(wù) 改出租為轉(zhuǎn)租 出租變?yōu)閭}

4、儲,9,,不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃,房地產(chǎn)售后回租的稅務(wù)分析與籌劃,10,,房地產(chǎn)售后回租的稅務(wù)分析與籌劃,涉稅處理　 房地產(chǎn)企業(yè)的售后回租，是指房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售商品房給購房者的同時，與購房者簽訂該房的租賃合同。租賃合同中，開發(fā)商承諾在購房若干年后給予購房者固定租金，購房者所購房屋由開發(fā)商在一定期限內(nèi)承租或者代為出租給另外的公司或個人用于商業(yè)經(jīng)營的一種特殊銷售方式。售后回租方式下，在開發(fā)商與購房者之間，開發(fā)商

5、（賣主）同時是承租人，購房者（買主）同時是出租人；在開發(fā)商與入駐商戶之間，開發(fā)商又是出租人，商戶則是承租人。在這種模式下，承租方主要會涉及到營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的處理問題。,11,,房地產(chǎn)售后回租的稅務(wù)分析與籌劃（續(xù)）,1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)進(jìn)行售后回租業(yè)務(wù) 2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)或個人進(jìn)行售后回租業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將售后回

6、租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。銷售業(yè)務(wù)租賃業(yè)務(wù),12,,不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃,房地產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的稅務(wù)分析與籌劃,13,,房地產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的稅務(wù)分析與籌劃,涉稅處理　 無償劃轉(zhuǎn)作為一種特殊的國有產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)方式，對合理配置經(jīng)濟(jì)資源，實施國有經(jīng)濟(jì)布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整起著重要的作用。因其非市場和無對價以及與有償轉(zhuǎn)讓方式相比可以減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)等特點，被國有企業(yè)廣泛使用。

7、 國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)可能涉及的稅種主要有營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅等。由于無償劃轉(zhuǎn)的對象多為國有資產(chǎn)，因此在部分稅種的征收方面尚無統(tǒng)一明確的政策，主要是采取針對個案逐案進(jìn)行審批的方式加以處理。,14,,房地產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的稅務(wù)分析與籌劃（續(xù)）,一、營業(yè)稅 二、土地增值稅 三、企業(yè)所得稅 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干

8、問題的公告(總局2014年29號公告) 四、契稅　 五、印花稅,15,,不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃,房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅務(wù)分析與籌劃,16,,房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅務(wù)分析與籌劃,基本含義 房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組是指房地產(chǎn)企業(yè)的股東（投資者）或股東持有的股份發(fā)生變更。主要包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資擴(kuò)股兩種形式。股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指企業(yè)的股東將其擁有的股權(quán)或股份，

9、部分或全部轉(zhuǎn)讓給他人。增資擴(kuò)股是指企業(yè)向社會募集股份、發(fā)行股票、新股東投資入股或原股東增加投資擴(kuò)大股權(quán)，從而增加企業(yè)的資本金。,17,,房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅務(wù)分析與籌劃 (續(xù)),18,涉稅規(guī)定： 一、營業(yè)稅和增值稅 二、土地增值稅和契稅,,房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅務(wù)分析與籌劃 (續(xù)),19,三、企業(yè)所得稅 根據(jù)財稅[2009]59號文件的要求，對企業(yè)合并、重組、分立等行

10、為區(qū)分不同條件分別適用一般性稅務(wù)處理規(guī)定和特殊性稅務(wù)處理規(guī)定。一般性稅務(wù)處理特殊性稅務(wù)處理（適用條件）,,房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅務(wù)分析與籌劃（續(xù)）,進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅收籌劃須考慮以下幾個方面：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益的確認(rèn)與否對所得稅負(fù)的影響（一般重組或特殊重組）資產(chǎn)計價的稅務(wù)處理對所得稅負(fù)的影響（原賬面凈值或評估價值）虧損彌補(bǔ)的處理對所得稅負(fù)的影響（以前年度的虧損是否可以繼續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)）,20,,房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅收籌劃（續(xù)）,

11、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組后稅收事項的繼承 房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組一般不需經(jīng)清算程序，合并或兼并各方的債權(quán)、債務(wù)由合并后的存續(xù)企業(yè)或新設(shè)企業(yè)承繼。納稅人的認(rèn)定減免稅優(yōu)惠的處理,21,,不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃,房地產(chǎn)信托融資的稅務(wù)分析與籌劃,22,,房地產(chǎn)信托投資基金簡介,房地產(chǎn)投資基金（Real Estate Investment Trusts,REITs），其實際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過

12、發(fā)行基金單位，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險的同時通過將經(jīng)營房地產(chǎn)的收入以及房地產(chǎn)增殖所產(chǎn)生的收益以派息的方式分配給投資者，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。在運作模式上，房地產(chǎn)信托投資基金和證券投資基金本質(zhì)上完全一致。由于房地產(chǎn)投資管理中需要對房地產(chǎn)裝修、招租、物業(yè)管理等經(jīng)營活動，且房地產(chǎn)不是在交易所集中掛牌交易的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，REITs

13、的結(jié)構(gòu)中還安排了物業(yè)管理人（負(fù)責(zé)所投資房產(chǎn)的物業(yè)管理）和獨立估值師（負(fù)責(zé)所投房產(chǎn)的價值估值，以公允的反映基金的凈值）等服務(wù)機(jī)構(gòu)。 由于投資標(biāo)的（房地產(chǎn)項目）不易變現(xiàn)，難以應(yīng)付贖回，因此，REITs多采用封閉式基金的形式，并將份額在交易所集中交易。,23,,房地產(chǎn)信托的基本運作流程,24,經(jīng)營性物業(yè),資產(chǎn)池,,REITs,投資者,,,信托發(fā)行,篩選組合,結(jié)構(gòu)安排,REITs發(fā)起人將其所有的可產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流的經(jīng)營性物業(yè)經(jīng)過篩選組合形成資

14、產(chǎn)池，然后設(shè)立REITs，通過信托公司向投資者進(jìn)行發(fā)行，投資者憑借持有的REITs 份額，享受資產(chǎn)池帶來的收益。,,房地產(chǎn)信托的交易結(jié)構(gòu),25,,房地產(chǎn)信托的交易結(jié)構(gòu)（續(xù)）,26,,委托人公司與上海xx房地產(chǎn)發(fā)展有限公司簽訂《財產(chǎn)及經(jīng)營收益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》及《資產(chǎn)處置合同》,從而取得物業(yè)項目的財產(chǎn)及經(jīng)營收益權(quán)。委托人將物業(yè)項目所產(chǎn)生的財產(chǎn)及經(jīng)營收益權(quán)（即信托財產(chǎn)）委托給信托公司（受托人），設(shè)立金額最高不超過x億元，期限最長不超過X個月的財

15、產(chǎn)（權(quán)利）收益權(quán)信托計劃。銀行私人銀行理財資金投資于該信托計劃，成為信托計劃受益權(quán)持有人。xx房地產(chǎn)公司與信托公司簽訂《回購合同》，回購物業(yè)項目所產(chǎn)生的財產(chǎn)及經(jīng)營收益權(quán)。xx房地產(chǎn)公司將本項目對應(yīng)物業(yè)抵押給信托計劃為回購合同做擔(dān)保。委托人公司為xx房地產(chǎn)公司上述回購義務(wù)作保證擔(dān)保。由于委托人公司將本項目經(jīng)營收益權(quán)的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給了本信托計劃，則委托人公司與本信托計劃及xx房地產(chǎn)公司約定，每期信托計劃收益由xx房地產(chǎn)公司直接支付給

16、信托計劃。每期信托計劃收益的兌付日前7個工作日，xx房地產(chǎn)公司應(yīng)確保租金收款專戶中的余額不低于當(dāng)期信托計劃兌付金額。xx房地產(chǎn)公司承諾通過差額補(bǔ)足方式確保按年支付收益及本金（信托計劃成立滿三年后，xx房地產(chǎn)公司有權(quán)以溢價回購方式提前終止信托計劃）。xx房地產(chǎn)公司溢價回購信托計劃持有的收益權(quán)或補(bǔ)足信托計劃預(yù)期收益實現(xiàn)投資人退出。,,房地產(chǎn)信托獲得房地產(chǎn)項目資產(chǎn)的主要途徑及涉稅分析,27,一、REITs獲得房地產(chǎn)項目資產(chǎn)的主要途徑購買

17、物業(yè)產(chǎn)權(quán)收購商業(yè)地產(chǎn)項目公司（SPV）二、購買物業(yè)產(chǎn)權(quán)的涉稅分析營業(yè)稅營業(yè)稅金及附加土地增值稅契稅和印花稅 以一個合同價值10億元的商業(yè)地產(chǎn)項目為例，假設(shè)其可計算增值部分為1億元，則買入方需要多支付相當(dāng)于成交價3.05%的契稅和印花稅等，賣出方要支付相當(dāng)于成交價5.55%以上的銷售稅金及附加稅、土地增值稅和印花稅等，致使收購成本提高約8.6%即8600萬元。三、收購商業(yè)地產(chǎn)項目公司（SPV）涉稅分析營

18、業(yè)稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅企業(yè)所得稅印花稅 在REITs收購SPV股權(quán)后，該SPV即成為一家獨立核算的企業(yè)，SPV持有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營過程中存在的稅收有營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅等。REITs的投資者所能得到的投資收益最多不超過SPV向REITs分配的利潤，而如果境外的REITs持有我國境內(nèi)的SPV，在收到SPV分配的股利時，還需繳納10%的預(yù)提所得稅 。，,,,28,,2. 關(guān)于我們,,2

19、9,關(guān)于我們,中稅咨詢集團(tuán)是是一家專業(yè)的財稅服務(wù)機(jī)構(gòu)，我們專注于為客戶提供全面的會計、財稅、商務(wù)、法務(wù)服務(wù)。我們的顧問團(tuán)隊經(jīng)驗豐富，主要成員來自國家稅務(wù)機(jī)關(guān)、國際著名會計師事務(wù)所、大型跨國企業(yè)及大型國有企業(yè)。服務(wù)范圍包括：轉(zhuǎn)讓定價服務(wù)、稅務(wù)顧問服務(wù)、稅務(wù)納稅服務(wù)、稅務(wù)健康檢查服務(wù)、企業(yè)重組稅務(wù)服務(wù)、進(jìn)出口稅收服務(wù)、稅收優(yōu)惠申請服務(wù)、稅務(wù)稽查協(xié)助、稅務(wù)鑒證、加計扣除、會計審計、資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)項目預(yù)決算審計、移民及會務(wù)服務(wù)。 目

20、前，我們已在北京、上海、深圳、南京、浙江、廣州、濟(jì)南、河北、新疆、西藏、寧波等十余個城市設(shè)立了辦公室，并在新加坡、舊金山、東京、首爾等城市建立了境外合作方。 中稅咨詢集團(tuán)致力于成為中國最具影響力和創(chuàng)造力的稅務(wù)及商務(wù)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)。我們將憑借緊密的全球合作體系與優(yōu)秀的專業(yè)人士為客戶提供高品質(zhì)的專業(yè)服務(wù)，希望成為客戶眼中積極主動而又富有預(yù)見性的咨詢顧問。,,,30,,3. 我們的服務(wù),,我們的服務(wù),31,轉(zhuǎn)讓定價服務(wù)稅務(wù)顧問服務(wù)

21、稅務(wù)健康檢查服務(wù)稅務(wù)納稅服務(wù)進(jìn)出口稅收服務(wù)稅收優(yōu)惠申請服務(wù)稅務(wù)稽查審計協(xié)助企業(yè)重組稅務(wù)服務(wù)其他財務(wù)，會計服務(wù)以及政府服務(wù),,,32,,4. 我們服務(wù)過的客戶,,33,我們服務(wù)過的客戶,KohlerSensata GroupWillmarSchneider ElectricSK EnergyJohnson ControlsInternational SOS,NokiaABBLGHanjin Shippin

22、gDoosan InfracoreJA Solar GroupSINA CorporationSamsung Heavy Industry,,34,我們服務(wù)過的客戶,AirMedia Group, Inc. Flextronics Industrial Group (Zhuhai) Co.,Ltd. Longcheer Holdings Limited HYUNDAI MOBIS Monster Worldw

23、ide, Inc.Li & Fung Limited E-house China,AlstomBroad Union GroupPerfect World Co., Ltd.Future ElectronicsHyosung ChemicalIriverInvacare Medical Equipment,,35,我們服務(wù)過的客戶,Jotun PaintLinde GroupBesin