管理實(shí)務(wù)分析題

1、1案例分析案例分析1、居住在陽光小區(qū)5號樓的兩戶居民在樓下搭建了兩個小棚，用于存放摩托車。原因是小區(qū)的存車處存取時間為6點(diǎn)至晚些時候1點(diǎn)，而他們經(jīng)常上中班，晚12點(diǎn)以后才下班，無法在存車處存放摩托車。該小區(qū)的物業(yè)發(fā)現(xiàn)這一情況后要求這兩戶居民自行拆除小棚，理由是陽光小區(qū)業(yè)主委員會與該物業(yè)管理公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，合同中規(guī)定，居民不得擅自搭建任何建筑，并遵守停車管理規(guī)定等。該兩戶居民承認(rèn)安裝護(hù)棚的事實(shí)，但該兩戶居民以不方便存放摩托車為

2、由拒不拆除小棚。請問，物業(yè)管理公司可以按照怎樣的程序、采取哪些方法解決該問題？答：物業(yè)管理公司可以按照以下程序和采取以下方法解決該問題：1]向兩戶居民說明情況，要求居民按照物業(yè)服務(wù)合同的條款來做，并說明違反合同應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。通過耐心的說服教育，爭取讓居民主動拆除小棚。2]如果經(jīng)過認(rèn)真耐心的說服教育，兩戶居民仍不同意拆除護(hù)欄，可以請業(yè)主委員會出面協(xié)調(diào)，要求這兩戶居民拆除小棚。3]物業(yè)管理公司應(yīng)調(diào)整存車處的存取時間，可調(diào)整到晚12點(diǎn)后或24

3、小時存取。4]如以上措施仍不奏效，還可向這兩戶居民發(fā)出律師函，指出違反合同的后果，說明物業(yè)管理公司即將采取法律手段，保證合同的履行。5]在采取以上措施仍不奏效的情況下，物業(yè)管理公司可以準(zhǔn)備好充足的證據(jù)，包括物業(yè)服務(wù)合同，對方搭建小棚的證據(jù)（照片等），向被告所在地的基層法院起訴，起訴書中應(yīng)寫明起拆請求、事實(shí)和理由。6]在庭審過程中，物業(yè)公司的代表應(yīng)積極陳述事實(shí)、理由和拆訟請求，進(jìn)行發(fā)言和答辯，爭取法院的有利判決。7]如判決對物業(yè)管理公司不

4、利，還可考慮上拆。2、新華物業(yè)管理公司承接了華誠家園的物業(yè)管理工作，該項(xiàng)目是一個地處市區(qū)外新建的經(jīng)濟(jì)適用住宅項(xiàng)目，附屬配套設(shè)施缺乏。通過調(diào)查，得知該小區(qū)的中老年人占有一定比例，為了能夠搞好該小區(qū)的綜合經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目，滿足小區(qū)業(yè)主的生活需要，請為該物業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)四種合適的綜合經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目（只寫出服務(wù)項(xiàng)目名稱即可），并說明新華物業(yè)管理公司的綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)方案主要應(yīng)包括哪些內(nèi)容。答：1]適合該物業(yè)項(xiàng)目的綜合經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目有：超市、社區(qū)醫(yī)院或

5、診所、家政服務(wù)介紹、老年活動室。2]綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)方案的主要內(nèi)容應(yīng)包括：A現(xiàn)有綜合經(jīng)營服務(wù)場所分析；B綜合經(jīng)營場所再開發(fā)的原則與目標(biāo)；C綜合經(jīng)營場所再開發(fā)的可行性分析；D綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)內(nèi)容與方式的規(guī)劃E綜合經(jīng)營場所再開發(fā)具體方案的設(shè)計(jì)F綜合經(jīng)營場所再開發(fā)的投資估算；G綜合經(jīng)營場所再開發(fā)的環(huán)境影響評價；J綜合經(jīng)營場所再開發(fā)效益分析；K規(guī)劃設(shè)計(jì)圖件3、方達(dá)物業(yè)管理公司（3級資質(zhì)）目前承接了5個物業(yè)項(xiàng)目，其中有寫字樓和住宅小區(qū)

6、，管理面積135萬平方米，服務(wù)質(zhì)量得到了上述物業(yè)項(xiàng)目的業(yè)主肯定。1]為了進(jìn)一步發(fā)展企業(yè)，該物業(yè)公司應(yīng)如何制定市場營銷策略？答：該物業(yè)管理公司應(yīng)這樣制定市場營銷策略1]建立營銷機(jī)構(gòu)；2]調(diào)查分析市場；3]明確市場定位。競爭地位可分為市場領(lǐng)導(dǎo)者、市場挑戰(zhàn)者、市場追隨者、市場利益者。4]明確經(jīng)營戰(zhàn)略。5]設(shè)計(jì)營銷戰(zhàn)略；6]制定和實(shí)施營銷戰(zhàn)略。2]物業(yè)管理公司經(jīng)營戰(zhàn)略的模式有哪些？答：1]特色品牌專一發(fā)展模式；2]特色品牌綜合發(fā)展模式；3]連鎖

7、經(jīng)營發(fā)展模式；4]資產(chǎn)重3予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。2]物業(yè)服務(wù)成本由哪幾部分構(gòu)成？答：物業(yè)服務(wù)成本包括以下幾個部分：A管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。B物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；C物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；D物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；E物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；F辦公費(fèi)用；G物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；H物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；J經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

8、7、亮達(dá)物業(yè)管理公司通過公開招標(biāo)的方式承接了斯聞大廈的物業(yè)管理早期介入工作。該物業(yè)項(xiàng)目處于市場調(diào)研準(zhǔn)備階段。亮達(dá)物業(yè)管理公司中標(biāo)的一個主要原因，是其編制了一份高水平、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的“斯聞大廈物業(yè)管理早期介入方案”。如果你參加這次招投標(biāo)活動。1]斯聞大廈物業(yè)管理早期介入實(shí)施方案應(yīng)包括哪些主要工作內(nèi)容？答：1立項(xiàng)決策階段的實(shí)施；2規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的實(shí)施。在這一階段，物業(yè)管理公司應(yīng)做好以下工作；A考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃布局與配套設(shè)施的完善；B考慮

9、建筑及設(shè)備設(shè)施使用和維修養(yǎng)護(hù)的需要；C考慮安全保衛(wèi)系統(tǒng)的設(shè)置和環(huán)境保潔的需要。3施工安裝階段的實(shí)施。A監(jiān)督工程質(zhì)量。B掌握物業(yè)的全部情況。4接管準(zhǔn)備階段的實(shí)施A組織驗(yàn)收小組；B明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。C確定驗(yàn)收方案。D擬定日后物業(yè)管理方案和制度。E準(zhǔn)備驗(yàn)收資料。2]斯聞大廈物業(yè)管理早期介入準(zhǔn)備工作應(yīng)有哪些內(nèi)容？答：早期介入的準(zhǔn)備工作包括：A了解物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求；B組織技術(shù)力量；C收集相關(guān)資料；D確定工作方法；E準(zhǔn)備設(shè)備器材和資金。8、陽光

10、穎達(dá)國際商城建筑面積約10萬平方米，外墻是鋁合金板和玻璃幕，內(nèi)墻面和地面是米黃色大理石，附屬設(shè)備包括16部電梯、2部自動扶梯、消防中控系統(tǒng)、磁卡門禁設(shè)備、中央制冷供暖系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等，綜合配套設(shè)施包括地下停車場、休閑健身區(qū)、餐飲部等。目前，該商場已經(jīng)竣工，并通過招標(biāo)方式選聘了金運(yùn)物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)。請你替金運(yùn)物業(yè)管理公司編寫一份切實(shí)右行的物業(yè)管理方案。說明：寫出方案內(nèi)容的框架體系即可。答：金運(yùn)物業(yè)管理公司的物業(yè)管