租售比便可判斷房?jī)r(jià)是否合理

1、租售比便可判斷房?jī)r(jià)是否合理文陳思進(jìn)上文談了衡量能否安居樂(lè)業(yè)的房?jī)r(jià)收入比，這個(gè)短篇漫談一下衡量房?jī)r(jià)是否合理的精確標(biāo)尺——房子租售比。眾所周知，當(dāng)一種資產(chǎn)的價(jià)格脫離了基本的價(jià)值，泡沫就形成了。如股票的基本價(jià)值是從企業(yè)的盈利中獲得的，可以用PE值（股價(jià)除以每股盈利）來(lái)衡量一個(gè)股票是否有投資價(jià)值，一般超過(guò)20就顯示其股價(jià)有泡沫了。而房子做為投資品的話，那它基本價(jià)值是源于出租所產(chǎn)生的收入。而確定一個(gè)房子是否有投資價(jià)值，最簡(jiǎn)潔的方式就按國(guó)際通用的租

2、售比來(lái)衡量。所謂租售比，就是房?jī)r(jià)和月租金的比值。比如一棟市值100萬(wàn)的房子，假如月租金為5千的話，那么其租售比就是200倍。而國(guó)際上通用的租售比值為：舊的公寓大樓是120倍，新的公寓是140倍，獨(dú)立的House（國(guó)內(nèi)翻譯成別墅吧）或者連體的鎮(zhèn)屋是160倍。低于這些比值時(shí)，說(shuō)明房?jī)r(jià)是合理的，而一旦超出這個(gè)比值，就說(shuō)明這個(gè)房子的價(jià)格被高估，也就是說(shuō)房?jī)r(jià)便有泡沫之嫌了。為什么房子租售比能夠衡量房?jī)r(jià)是否有泡沫呢？舉一個(gè)具體的實(shí)例。在歐美，有甲乙

3、二君，他們看中了兩套一模一樣市值100萬(wàn)的房子，為分析簡(jiǎn)便，用靜態(tài)方式來(lái)分析吧。假設(shè)他們口袋里都有100萬(wàn)。甲君以100萬(wàn)買下了房子，乙君以6250一個(gè)月租了下來(lái)。歐美每年平均2%的地產(chǎn)稅，按房子的市值來(lái)征收，在此為計(jì)算七年后的2008年底，我從紐約回到多倫多，發(fā)現(xiàn)多倫多人的平均收入不過(guò)增加20%而已。而平均房?jī)r(jià)卻漲了幾乎一倍！我在市中心又租下了一套類似的高級(jí)公寓，月租1800加元，漲幅也不過(guò)20%，和收入增長(zhǎng)正好同比。由于這是一套剛剛

4、落成的新公寓，管理費(fèi)比較低，管理費(fèi)比較低，所以合理租售比在140倍。但目前其市值是42萬(wàn)加幣左右，除以1800，租售比高達(dá)233倍！大大超過(guò)合理價(jià)位40%以上！盡管這一次回多倫多打算定居，我依然選擇租房而住。請(qǐng)注意，加拿大房租的漲幅由政府控制，不能隨便上調(diào)，因此多倫多的房租從2007年到今天，幾乎沒(méi)有上漲。而房市泡沫在溫哥華就更加明顯了，跟中國(guó)一線城市很相似。因?yàn)檫@幾年由于全球的富人，特別是中國(guó)移民的增加，溫哥華的房?jī)r(jià)已被炒到高至離譜。

5、但由于溫哥華當(dāng)?shù)厝说氖杖氡榷鄠惗嗳诉€低，其房租相對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)就更加便宜。多倫多一套租金1800加元的公寓如果搬到溫哥華（類似的地段、類似的公寓），大約只需1600加元就能租到。今后我要是搬去溫哥華，毫無(wú)疑問(wèn)，肯定也將選擇租房。而要是回中國(guó)，特別在北京或上海的的話，更不用說(shuō)了，絕對(duì)租房而居！近來(lái)，中外媒體的財(cái)經(jīng)版（包括電視、網(wǎng)絡(luò)）都不約而同地?zé)崃业剞q論著一個(gè)問(wèn)題：中國(guó)房市究竟存在泡沫嗎？結(jié)果眾說(shuō)紛紜，有人說(shuō)中國(guó)房市泡沫極大，有人說(shuō)中國(guó)房市