我國貨幣政策對房地產(chǎn)價格調(diào)控效果分析

1、我國貨幣政策對房地產(chǎn)價格調(diào)控效果分析我國貨幣政策對房地產(chǎn)價格調(diào)控效果分析汪天倩發(fā)布時間:20110126［摘［摘要］要］本文對貨幣政策對房價的傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行了理論分析，同時聯(lián)系了近年來與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的貨幣政策分析了央行對地產(chǎn)價格的實(shí)際調(diào)控效果，最后對我國貨幣政策在調(diào)控房價方面提出了一些對策和建議：要盡早實(shí)現(xiàn)利率市場化，合理解決資本流動性過剩，注意選擇性貨幣政策的運(yùn)用。［關(guān)鍵詞］［關(guān)鍵詞］貨幣政策，房地產(chǎn)價格，利率，流動性過剩本文著重

2、分析金融危機(jī)及后危機(jī)時代我國貨幣政策調(diào)控房價的主要途徑和困境所在。最后對今后可能出臺的貨幣政策提出自己的看法和建議。1我國貨幣政策對房價的調(diào)控分析我國貨幣政策對房價的調(diào)控分析1.1傳導(dǎo)機(jī)制分析(1)利率傳導(dǎo)渠道。利率變化可以明顯的增減消費(fèi)者的還款額，直接影響其購房成本。由于房地產(chǎn)價格富有彈性，購房成本變化會使消費(fèi)者敏感進(jìn)入或退出市場，從而達(dá)到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的需求，從而直接影響房價。例如央行加息，提高利率，則消費(fèi)者的還款額增加，購房成本上升，

3、敏感的消費(fèi)者就會退出房市，需求下降自然會降低房價。其過程表現(xiàn)為：利率↑→還貸額↑→購房成本↑→房地產(chǎn)需求↓→房地產(chǎn)價格↓(2)信貸傳導(dǎo)渠道。對消費(fèi)者而言，現(xiàn)金流入的增加、資產(chǎn)負(fù)債表的改善，獲得銀行消費(fèi)信貸的可能性增加，他們會增加在耐用消費(fèi)品和住房等方面的支出。在二級銀行體制下，中央銀行通過運(yùn)用公開市場操作、再貼現(xiàn)、再貸款和法定存款準(zhǔn)備金等貨幣政策工具來改變貨幣供應(yīng)量，這會改變商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金和存款，進(jìn)而影響其貸款供給能力。銀行貸款能力的

4、變化會影響房地產(chǎn)貸款的可獲得性，從而增加或減少房地產(chǎn)需求，引起其價格的相應(yīng)變化。如果央行采取擴(kuò)張從2010年1月18日起央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%，到5月3日本年度第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%，存款準(zhǔn)備金率已升至17.00%。10月19日，央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，這一政策是政府出臺限購政策，問責(zé)制度等調(diào)控辦法這一系列組合拳的重要一擊，表現(xiàn)出政府抑制房地產(chǎn)過快增長的決心。這無疑也會對房價有一定的控制——商業(yè)銀行的放貸能力

5、會受到限制，銀行會調(diào)整貸款投向，減少對房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款投放。從總體來看，我國貨幣政策的調(diào)整雖然對房價上漲，投資過熱問題有一定的抑制作用，但部分貨幣政策的普適性的作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其純粹的經(jīng)濟(jì)上的作用，對房價的上漲和投資過熱的抑制作用比較明顯。2我國貨幣政策調(diào)控房價的不足之處我國貨幣政策調(diào)控房價的不足之處2.1尚未市場化的利率及利率差的擴(kuò)大，沖銷了利率作為政策操作指標(biāo)的能力貨幣政策從制定實(shí)施到對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響，這之間有一個較長時間的傳導(dǎo)過程

6、，而利率是連接其中的重要紐帶，目前我國的利率尚未市場化且央行在連續(xù)幾年的加息的過程中，存貸款利率提高的比率卻是不對稱的。央行加息的行動，原本是控制商業(yè)銀行的信貸規(guī)模，但存貸款利率差的擴(kuò)大反而更加刺激了商業(yè)銀行的信貸規(guī)模，高利差環(huán)境，已經(jīng)在某種程度成為了激勵銀行擴(kuò)大貸款規(guī)模的最大動力，因為這種貸款能為銀行帶來更加豐厚的利潤(在當(dāng)前我國商業(yè)銀行利潤組成主要來自存貸款利率差額)。2.2通貨膨脹進(jìn)一步刺激了對房地產(chǎn)的需求貨幣的流動性過剩進(jìn)一步推

7、動了通貨膨脹的加劇。央行在2009年貨幣政策執(zhí)行報告中坦言，我國的通貨膨脹壓力在不斷加大。在費(fèi)雪方程式中，名義利率i等于真實(shí)利率ir加上預(yù)期通貨膨脹率ne即i=irne。于是理性的投資者在投資時會考慮真實(shí)利率而不是名義利率。在高通貨膨脹率下，我國的真實(shí)利率實(shí)際已經(jīng)很低或者是負(fù)利率。對居民來說，如此低的真實(shí)利率以及對通貨膨脹上升的預(yù)期，促使人們不愿意持有貨幣，同時我國資本市場容量的限制，使得人們偏好對非貨幣資產(chǎn)的投資，主要集中在對房地產(chǎn)的