萬科物業(yè)管理方案

1、1、萬科物業(yè)老舊小區(qū)物業(yè)管理方案202、萬科物業(yè)老舊小區(qū)物業(yè)接管進駐方案403、萬科物業(yè)老舊小區(qū)實施物業(yè)管理的難點及若干對策404、萬科物業(yè)老舊小區(qū)項目整改提升物業(yè)服務方案57萬科物業(yè)老舊小區(qū)項目整改提升物業(yè)服務方案第一章項目接管整改計劃第二章“項目”物業(yè)服務機構的設立、運作第三章管理服務人員配備方案第四章公共秩序維護服務第五章清潔保潔管理第六章綠化養(yǎng)護管理第七章房屋管理維修第八章設備設施管理第九章各機電設備設施搶修、應急處理方案第十章

2、業(yè)主事務處十一章特約服務第十二章檔案的建立與管理第十三章社區(qū)文化和精神文明服務方案第一章項目接管整改計劃一、整改項目序號整改項目整改部位完成時間備注1小區(qū)封閉式管理（非機動車通道）小區(qū)主出入口接管小區(qū)1個月約2萬元2小區(qū)電梯刷卡系統(tǒng)（或門禁刷卡）小區(qū)所有電梯接管小區(qū)2個月約6萬元3小區(qū)公共部位瓷磚脫落整修小區(qū)外墻及樓道內(nèi)接管小區(qū)2個月約2萬元4小區(qū)單元門禁系統(tǒng)恢復小區(qū)單元門和業(yè)委會商定待定5小區(qū)部分綠化修補壞死綠化植物接管小區(qū)1個月約2

3、萬元6消防系統(tǒng)的整改消防水泵和消防聯(lián)動接管小區(qū)1個月約3萬7小區(qū)監(jiān)控的整改小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)和業(yè)委會商定待定以上所需費用和業(yè)主委員會商定后，制訂方案逐步進行整改。7）、地下車庫及地上車位先滿足業(yè)主及其家屬名下常駐車輛使用后，才能滿足業(yè)主使用的其他所有權車輛。3、巡邏管理、巡邏管理安保人員進行定時與不定時巡邏，檢查治安、防盜、防火、水浸等情況，發(fā)現(xiàn)問題立即處理，并報告上級領導及有關部門。對發(fā)現(xiàn)的可疑人員進行盤查，對違規(guī)進入小區(qū)的閑散人員規(guī)勸其離

4、開。對不按規(guī)定停放的車輛，及時通知車主，以避免影響小區(qū)正常的秩序。4、監(jiān)控管理、監(jiān)控管理監(jiān)控室實行24小時值班，保證通訊器材正常使用，保證與外界聯(lián)系暢通。發(fā)現(xiàn)異常情況，及時通知相關部門進行迅速處理，并定時、定位、定人作好記錄和錄像，對發(fā)生的打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災等錄像另存入U盤存檔保留，并做好標記。5、需要解決的問題、需要解決的問題具體操作實施封閉式管理過程中，可能會遇到一些意想不到的問題，既而會給我們的工作帶來相當?shù)碾y度。綜

5、合以上因素，結合實際情況，我們目前需要解決以下幾個問題：1）、如進行封閉式管理首先要保證小區(qū)安保設施設備的正常使用，恢復小區(qū)智能化設備目實現(xiàn)其應有的功能。2）、結合本小區(qū)的實際情況，業(yè)主已習慣多年來的管理模式，在實施封閉式管理過程中，有可能會出現(xiàn)少數(shù)業(yè)主的不配合甚至抵制現(xiàn)象。另外，外來人員可能會在實際管理中會與現(xiàn)場工作人員產(chǎn)生摩擦甚至沖突。所以，完善封閉式管理工作有一個較長的磨合期，關鍵是能平穩(wěn)堅持下去，更需要一個長期的運作過程。尤其是

6、實施初期，業(yè)主（流動人員、車輛管理）還需一個適應的過程，實際工作難度相對較大，甚至還有可能出現(xiàn)意想不到的情況。為了防止管理局面的可能失控，除了我們要做好大量的細致工作，采取積極有效的應對措施之外，還需要業(yè)主委員會協(xié)助做好宣傳、解釋等協(xié)調(diào)工作，發(fā)動廣大業(yè)主積極配合工作。（二）、小區(qū)電梯刷卡系統(tǒng)（或門禁刷卡）（二）、小區(qū)電梯刷卡系統(tǒng)（或門禁刷卡）第一：安全防止外來人員進出外來人員沒有物業(yè)公司配發(fā)的門禁系統(tǒng)卡，就無法從單元門或者電梯進入各單元

7、樓層，這樣大大減少了安全隱患。第二：更加節(jié)能，降低電梯維保費用電梯刷卡系統(tǒng)可以有效的節(jié)約電能：由于有效的限制了無權乘梯人員的乘梯行為，降低電梯使用頻率，可以最大限度的節(jié)省電費開支。電梯刷卡系統(tǒng)可以減少日常維護開支：由于大大降低了電梯的運行次數(shù)，可有效延長電梯易損件的平時更換周期，比如抱閘和自動電梯門的開啟器等易損件。電梯刷卡系統(tǒng)延長大修周期：原本5年就需要大修的電梯，這樣可有效的延長至7－8年再大修。電梯刷卡系統(tǒng)可以有效的減少人工費：由