物業(yè)建管分離

1、淺談物業(yè)建管分離淺談物業(yè)建管分離一、自建自管的形成具有歷史的必然性自建自管是房產(chǎn)管理體制從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過渡期間的產(chǎn)物，這種開發(fā)企業(yè)自管物業(yè)的模式在物業(yè)管理市場(chǎng)化成熟之前的一段時(shí)期內(nèi)有其合理性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)時(shí)，物業(yè)管理未被廣大業(yè)主所認(rèn)識(shí)和接受。為避免開發(fā)的樓盤賣出后由于產(chǎn)權(quán)分散而無人管理，政府制定了“誰開發(fā)，誰管理”的政策。1994年3月頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第33號(hào)）中明確規(guī)定了房地產(chǎn)開

2、發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。由于當(dāng)時(shí)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，社會(huì)上罕見市場(chǎng)化的專業(yè)物業(yè)管理公司，在這樣的政策背景下，開發(fā)商自建物業(yè)管理公司管理所開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目就成為一種必然選擇。國(guó)內(nèi)第一家物業(yè)管理公司――深圳市物業(yè)管理公司，就是深房集團(tuán)為了解決其開發(fā)的第一個(gè)高檔別墅項(xiàng)目怡景花園的后期管理問題而在1981年成立的。

3、“誰開發(fā)，誰管理”的政策有效避免了房地產(chǎn)開發(fā)迅猛發(fā)展可能導(dǎo)致的后期管理真空，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。除了政策要求之外，開發(fā)企業(yè)成立自己的物業(yè)管理公司也有企業(yè)品牌戰(zhàn)略方面的考慮。隨著房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，物業(yè)管理理企業(yè)夾在開發(fā)商和業(yè)主之間，在開發(fā)商和業(yè)主發(fā)生糾紛的時(shí)候，常常難以公平處理，成為矛盾的焦點(diǎn)。部分業(yè)主也因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商是“一家人”而將對(duì)于開發(fā)商的種種不滿以拒絕交費(fèi)等方式遷怒于物業(yè)管理公司，從而造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之

4、間的諸多糾紛。2005年8月，北京“美然動(dòng)力街區(qū)”業(yè)主與開發(fā)商下屬物業(yè)管理公司矛盾不斷，直至訴訟，小區(qū)一度陷入物業(yè)管理真空狀態(tài)，成為自建自管物業(yè)糾紛的典型案例，成為我國(guó)目前物業(yè)管理糾紛和現(xiàn)狀的縮影。2.自建自管缺乏監(jiān)督和約束機(jī)制。由于長(zhǎng)期奉行“誰開發(fā)、誰管理”的原則，所以大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接派生出來。這種建管不分的父子關(guān)系，決定了物業(yè)管理企業(yè)必然依附于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不能站在中立的立場(chǎng)上真正對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)。物業(yè)管理公司在接