實行建管分離的利弊關系

1、實行建管分離的利弊關系隨著我國住房商品化市場經濟的發(fā)展，物業(yè)管理雖經歷二十幾年的風雨歷程，時至今日，建管不分仍是我國大中城市物業(yè)管理行業(yè)的普遍現象。據有關資料顯示：目前，全國各地由開發(fā)商自建自管物業(yè)的比例高達70%～90％乃至以上。特別是很多新建物業(yè)的管理往往是由隸屬于開發(fā)商的物管企業(yè)或者管理處進行管理，呈現出“老子”開發(fā)，“兒子”管理的“家族管理”模式。從而出現了一系列職責不清，責任與權利歸屬不明的問題，在業(yè)主、物管企業(yè)、開發(fā)商之間造

2、成扯不清、理還亂的矛盾和糾紛。建設部總結了我國物業(yè)管理實踐的經驗和教訓，在物業(yè)管理條例第二十四條中規(guī)定：“國家提倡建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。”在物業(yè)管理行業(yè)中引入市場競爭機制，通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。在市場經濟規(guī)律的作用下優(yōu)勝劣汰。這樣就迫使物管企業(yè)必須創(chuàng)造參與市場競爭的條件，充分作好參與市場競爭的準備，在市場競爭中求生存，在市場競爭中求發(fā)展。但是，建管分離到

3、底有哪些利弊？1、開發(fā)商把自建自管作為促進物業(yè)銷售的重要手段隨著市場經濟體制的建立，住房商品化促進了城市建設的迅猛發(fā)展，開發(fā)商已成為城市房地產投資的主流。一個個建筑別致環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)、一幢幢現代化高樓如雨后春筍拔地而起。為了現代化城市管理的需要，以及人們對物業(yè)服務的需求，物業(yè)管理公司順勢而生。在住房商品化，產權多元化初期，我國城市物業(yè)管理服務市場尚未成形，新建物業(yè)的服務管理自然落在開發(fā)商身上。這種自建自管的管理方式從開始沿襲到現在，開發(fā)

4、商自建自管物業(yè)的比重仍然很大主要原因在于：開發(fā)商已把對自建自管物業(yè)提供優(yōu)質服務的條件作為其配合物業(yè)營銷策略促進物業(yè)銷售的重要手段。首先房地產開發(fā)是利潤豐厚的行業(yè)。開發(fā)商為了企業(yè)利潤的不斷增長，追求更大利潤，就以樹立物業(yè)品牌和良好的社會形象來促進物業(yè)銷售。在滾動開發(fā)建設投資中不惜重金打造物業(yè)和物業(yè)管理品牌，高檔物業(yè)尤其是這樣。我們都知道物業(yè)硬件設施越完善、越高檔對物業(yè)管理的要求和需要投入的維護管理費用就越高，為了打造優(yōu)質物業(yè)品牌，就需要為

5、業(yè)主提供與物業(yè)硬件相匹配的物業(yè)管理服務。為了促銷，開發(fā)商在售房時，往往是不計物理服務。因而很容易引起矛盾和紛爭，由此，各地物業(yè)管理的風波不停，糾紛不斷，已成為我國消費者投訴的熱點，訴諸法律對簿公堂的也屢見不鮮。1、無法堅持原則在實施物業(yè)前期管理中，由于與開發(fā)商是父子關系，就很難站在客觀、公正的立場上積極督促、協調開發(fā)商解決物業(yè)質量遺留問題，即使發(fā)現物業(yè)施工質量差也不便提出；對開發(fā)商違背銷售承諾，恣意更改設計，損害業(yè)主利益的作法，只有聽之

6、任之；對少數開發(fā)商為了節(jié)約成本減少投資，選用造價低廉、質量低劣的設備設施和建筑材料等也只能視而不見；這些問題不是物管企業(yè)發(fā)現不了，而是父子兵的所屬關系使得物管企業(yè)無法堅持原則。2、在經濟上受制于開發(fā)商開發(fā)商屬下的物管企業(yè)，在經濟上受制于開發(fā)商，在開發(fā)滾動銷售階段，物管企業(yè)在管理服務的投入上不必考慮成本盈虧，只要很好地配合銷售，虧損了可以得到開發(fā)商的支持給與輸血。所以，物管企業(yè)可以在低收物業(yè)服務費的情況下提供優(yōu)質的管理服務，實際上造成質價

7、嚴重失衡的狀況。若是開發(fā)商一旦停止輸血，要保持現有的物業(yè)管理服務水平，物管企業(yè)就面臨入不敷出的境地，出路只有兩條，一是減少公司員工、降低服務水平；二是提高物業(yè)服務收費標準，收取質價相符的物業(yè)服務費。在物業(yè)消費意識還未普遍成熟的當今，無論如何都是業(yè)主們不認可的。物業(yè)管理服務水平下降，必遭業(yè)主埋怨、其結果是投訴、糾紛不斷，本來是一個個和諧的社區(qū)，平添了許多不和諧的音符。3、成了開發(fā)商的替罪羊任何一個建設工程，在建成后總會存在這樣或者那樣的不

8、足，在建設和使用人之間對工程存在問題的認識大相逕庭，而商品住房牽涉到千家萬戶的直接利益，這個問題顯得尤為突出。開發(fā)商在建設中難免留下一些后遺癥，由于物管企業(yè)與開發(fā)商是父子關系，業(yè)主就把工程遺留問題怪罪于物管企業(yè)，將怨氣發(fā)泄到物管企業(yè)身上，少數業(yè)主成天生事找茬，業(yè)主的最佳法寶則是不交物業(yè)服務費，再則，有的業(yè)主還用物業(yè)服務費沖抵開發(fā)商欠他們的債務，使得物管企業(yè)經營非常被動，舉步維艱，物管企業(yè)成了開發(fā)商的替罪羊。由此可見，開發(fā)商屬下的物管企業(yè)