淺析政府失靈案例——鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫

1、淺析政府失靈案例——鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫一、政府失靈的一、政府失靈的簡介政府失靈，是指個人對公共物品的需求在現(xiàn)代化議制民主政治中得不到很好的滿足，公共部門在提供公共物品時趨向于浪費和濫用資源，致使公共支出規(guī)模過大或者效率降低，政府的活動或干預(yù)措施缺乏效率，或者說政府做出了降低經(jīng)濟效率的決策或不能實施改善經(jīng)濟效率的決策。二、鄂二、鄂爾多斯房地多斯房地產(chǎn)概況概況隨著呼包鄂城市群申請列入國家戰(zhàn)略依托豐富的自然資源作為城市群的中心城市之一的鄂爾多

2、斯具備了快速可持續(xù)發(fā)展的動力。其房地產(chǎn)市場在近幾年呈現(xiàn)一種蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。無論是房屋施工面積、新開工面積還是商品房銷售面積都處于全國前列2010年鄂爾多斯各旗鎮(zhèn)總?cè)丝谥挥?60萬全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示2010年底鄂爾多斯市中心區(qū)常住人口66.8萬人。若按照67萬人口計算僅2010年施工的房產(chǎn)就夠為每個人提供47m2的住房。同年全市商品房銷售面積535.54萬m2這就意味著平均到市民人均購買了約8m2的住房而同期北京的人均銷售面積只有

3、0.78m2。鄂爾多斯是新興城市市區(qū)人口較少住房空置率居高不下。三、鄂三、鄂爾多斯房地多斯房地產(chǎn)泡沫泡沫現(xiàn)狀2011年5月，一則出自鄂爾多斯政府的消息稱，2009年和2010年投資額分別完成219.4億元和280.5億元。5年來，累計完成房地產(chǎn)開發(fā)766.3億元，是“十五”時期的22.2倍，年均增長47.2%，建筑規(guī)模也在不斷擴大。有數(shù)據(jù)顯示，2011年前11個月，鄂爾多斯市新開工1005.9萬平方米住宅，加上前兩年的續(xù)建項目，共有22

4、25.3萬平方米。房價卻一直在下滑，鄂爾多斯目前房價以從高位迅速回落到3000／平方米上下。而此前，鄂爾多斯最貴的房子單價曾經(jīng)高達2萬／平米。2012年8月之后的鄂爾多斯，到處是停工的爛尾樓和焦急的討債著。滯銷之中，房價紛紛下降，而降價成為許多房地產(chǎn)商的選擇。但是連降價都不能收回當初投資時，資金鏈就會斷裂，市場面臨崩潰。鄂爾多斯房地多斯房地產(chǎn)泡沫原因分析泡沫原因分析1.民間借貸體系的不健康發(fā)展由于制度保障、機制安排等方面的漏洞和缺陷高利

5、貸往往充斥著民間借貸市場民間借貸糾紛常常與非法吸收公眾存款、集資詐騙等經(jīng)濟犯罪交織在一起有的人甚至有土地代理人和以地生財者的經(jīng)濟人角色這是房地產(chǎn)市場中地方政府行為發(fā)生種種扭曲的癥結(jié)。以鄂爾多斯為例其房地產(chǎn)的繁榮期主要集中在20062010年這段時期的銷售面積均大于當年的竣工面積即便是2010年4月“新國四條”的出臺也沒有改變其房地產(chǎn)市場火爆的現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場的繁榮離不開鄂爾多斯政府的支持及其與地產(chǎn)商的利益結(jié)盟。（二）民間借貸問題中1.政府

6、忽視民間借貸環(huán)境體制建設(shè)(1)中國缺乏一部專門的法律來對其進行規(guī)范導致民間借貸合法性等基本問題難以確認民間借貸在實踐中存在著較大的制度性風險。(2)中國目前關(guān)于高利貸的規(guī)定仍是空白的:既沒有規(guī)定嚴格意義上高利貸的標準也沒有規(guī)定高利貸的法律責任這就為高利貸充斥民間借貸市場提供了契機。(3)中國尚缺乏一整完善的覆蓋政府、企業(yè)和個人的社會信用體系這就難以很好地解決民間借貸過程中所面臨的信用問題一旦出現(xiàn)惡意違約現(xiàn)象債權(quán)人的合法利益就難以得到保障

7、。2.政府對于民間借貸缺乏監(jiān)管由于難以統(tǒng)計“從事民間借貸業(yè)務(wù)活動但未辦理工商注冊登記手續(xù)的各類地下機構(gòu)及個人合規(guī)的民間借貸中介僅僅是鄂爾多斯民間半隱蔽金融中的一小部分”加之監(jiān)管部門之間的權(quán)責分割問題鄂爾多斯政府很難對數(shù)量眾多的民間借貸中介機構(gòu)實施有效的監(jiān)管。[13]與此同時“通過征地和拆遷的補償將煤炭資源形成的財富一部分轉(zhuǎn)移到當?shù)鼐用袷种杏滞ㄟ^發(fā)達的民間融資實現(xiàn)再次增值”[14]10的發(fā)展路徑也使得鄂爾多斯政府拋棄了規(guī)范民間借貸市場的責

8、任從而直接導致民間借貸規(guī)模的不合理膨脹和擴大。（三）政府的短期行為在計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)型過程中地方政府始終是影響地方經(jīng)濟正常運行和增長的主要變量隨著利益結(jié)構(gòu)的重大調(diào)整和央地權(quán)力關(guān)系的重新界定地方政府逐漸形成了自己的特殊利益。一方面合理范圍內(nèi)的政府利益往往是地方政府行為的驅(qū)動力它能增強政府的行政能力激勵政府及其工作人員負責而高效地開展工作但另一方面如果地方政府利益出現(xiàn)惡性膨脹就會誘使其做出短期的短視行為即在制定當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展規(guī)劃