“云山道”地塊項目市場和投資分析研究.pdf

1、2009年11月，國務院正式批復同意天津市調(diào)整濱海新區(qū)行政區(qū)劃的建議，同意撤銷天津市塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)，成立天津市濱海新區(qū)。至此，濱海新區(qū)作為“中國經(jīng)濟未來第三增長極”，進入了前所未有的經(jīng)濟發(fā)展快車道，其發(fā)展速度領(lǐng)先全國。
　　 近年來，受益于國家發(fā)展濱海新區(qū)的國家戰(zhàn)略以及天津市區(qū)房地產(chǎn)市場的帶動，濱海新區(qū)商品房成交價格不斷上升，2008年雖然受全球金融危機影響，成交量出現(xiàn)下降，但成交價格依然大幅上漲，尤其是2009年8月以

2、后上漲勢頭非常迅猛。其中塘沽的銷售量遠遠領(lǐng)先于其他各區(qū)。2010年4月17日，國務院發(fā)出了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，通知中提出十條舉措，即“新國十條”。隨后國務院相關(guān)部委和中國人民銀行又相繼出臺了多項措施進行調(diào)控來打擊房地產(chǎn)投機行為。受本輪宏觀調(diào)控影響，濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場從2010年下半年開始商品房成交量有所下降，市場趨于冷淡，部分樓盤紛紛降價促銷。
　　 在這樣的宏觀大勢下，文章以濱海新區(qū)塘沽“云山道”地塊項

3、目為實例，運用大量數(shù)據(jù)圖表分別對天津市及濱海新區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展情況、土地供應情況、房地產(chǎn)市場發(fā)展情況以及宏觀政策頒布和執(zhí)行情況進行分析和判斷，隨后結(jié)合本地區(qū)的實際情況和本項目的自身特點進行SWOT分析并進行合理定位，在價格定位時采用可比樓盤量化定價法確定商品房銷售均價，在此基礎(chǔ)上運用財務評價方法和不確定性分析方法分別對該項目進行可行性分析，通過一系列分析和科學計算最終得出該項目實施的市場前景可觀財務評價可行。
　　 文章希望通過對