“云山道”地塊項(xiàng)目市場(chǎng)和投資分析研究.pdf

1、2009年11月，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)同意天津市調(diào)整濱海新區(qū)行政區(qū)劃的建議，同意撤銷天津市塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)，成立天津市濱海新區(qū)。至此，濱海新區(qū)作為“中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來第三增長(zhǎng)極”，進(jìn)入了前所未有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展快車道，其發(fā)展速度領(lǐng)先全國(guó)。
　　 近年來，受益于國(guó)家發(fā)展濱海新區(qū)的國(guó)家戰(zhàn)略以及天津市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)，濱海新區(qū)商品房成交價(jià)格不斷上升，2008年雖然受全球金融危機(jī)影響，成交量出現(xiàn)下降，但成交價(jià)格依然大幅上漲，尤其是2009年8月以

2、后上漲勢(shì)頭非常迅猛。其中塘沽的銷售量遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他各區(qū)。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，通知中提出十條舉措，即“新國(guó)十條”。隨后國(guó)務(wù)院相關(guān)部委和中國(guó)人民銀行又相繼出臺(tái)了多項(xiàng)措施進(jìn)行調(diào)控來打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為。受本輪宏觀調(diào)控影響，濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2010年下半年開始商品房成交量有所下降，市場(chǎng)趨于冷淡，部分樓盤紛紛降價(jià)促銷。
　　 在這樣的宏觀大勢(shì)下，文章以濱海新區(qū)塘沽“云山道”地塊項(xiàng)

3、目為實(shí)例，運(yùn)用大量數(shù)據(jù)圖表分別對(duì)天津市及濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況、土地供應(yīng)情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況以及宏觀政策頒布和執(zhí)行情況進(jìn)行分析和判斷，隨后結(jié)合本地區(qū)的實(shí)際情況和本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)進(jìn)行SWOT分析并進(jìn)行合理定位，在價(jià)格定位時(shí)采用可比樓盤量化定價(jià)法確定商品房銷售均價(jià)，在此基礎(chǔ)上運(yùn)用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法和不確定性分析方法分別對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，通過一系列分析和科學(xué)計(jì)算最終得出該項(xiàng)目實(shí)施的市場(chǎng)前景可觀財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。
　　 文章希望通過對(duì)