上海市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展定位及政策取向研究.pdf

1、自1992 年住房制度改革全面推進(jìn)以來，上海市房地產(chǎn)市場得到了迅速發(fā)展和壯大。然而，隨之而來的還有上海市房價(jià)的快速上漲。2000 年的上海的房屋每平方米均價(jià)為3,326 元，至2009 年，上海市住房價(jià)格均價(jià)已達(dá)16,000 元/平方米，高檔住宅的價(jià)格甚至已突破10 萬元/平方米。
　　 住房難問題成為擺在上海市政府面前的一道急需破解的題。然而，以往大量的研究表明，房地產(chǎn)業(yè)是拉動國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。于是，中央乃至各個地方政府

2、便將房地產(chǎn)視為推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，給予了大力的支持。時(shí)至今日，面對如此高昂的房價(jià)，上海市政府是否應(yīng)該繼續(xù)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)地位，而忽視住房作為生活必需品的民生意義？
　　 筆者認(rèn)為，答案是否定的。
　　 本文將從兩個視角：產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)視角和社會民生視角考察上海市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀。本文將通過定量分析上海市城鎮(zhèn)居民的購房承受能力，和房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度，為上海市政府在房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)意義與民生意義之間提供抉擇的依據(jù)。

3、本文亦希望通過借鑒國內(nèi)外重要城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，為上海市政府制定相應(yīng)的合理政策提供一些有用的建議。
　　 經(jīng)過研究，本文得到兩個重要觀點(diǎn)如下：
　　 （1）目前來看，房地產(chǎn)業(yè)并非上海市的支柱產(chǎn)業(yè)。
　　 上海市房地產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)是0.70，感應(yīng)力系數(shù)是0.55，均小于1，且在42 個產(chǎn)業(yè)部門中排名靠后，說明上海市房地產(chǎn)業(yè)屬于弱輻射、弱制約的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度不高，對上海市的國民經(jīng)濟(jì)帶動性不強(qiáng)，

4、與通常房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長、對國民經(jīng)濟(jì)帶動作用明顯的觀點(diǎn)相反。因此，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位是錯誤的。
　　 （2）上海市房價(jià)已嚴(yán)重偏離了本地居民的購買能力。
　　 上海市房地產(chǎn)市場的價(jià)格已超出大部分城鎮(zhèn)居民的承受能力。以90平米/戶計(jì)算，2009 年的上海住房每套總價(jià)已達(dá)142 萬，而全市平均的房價(jià)承受能力是56 萬/套，差額巨大。不同收入的家庭對房價(jià)上漲的承受能力不同，中低入家庭購房壓力最大。2009 年，中低及低收入

5、家庭年均可支配收入不到當(dāng)年實(shí)際房價(jià)的5％，已無能力買房。因此，上海市住房市場的民生現(xiàn)狀不容樂觀。
　　 大多數(shù)百姓買不起房的市場定然不是一個健康的市場。然而，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，會直接影響到全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康協(xié)調(diào)發(fā)展的全局，影響到上海的可持續(xù)發(fā)展；影響到廣大人民群眾切身利益。因此，上海市政府必須充分認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)在上海經(jīng)濟(jì)社會中的地位和作用，在堅(jiān)持市場化改革趨向、充分發(fā)揮市場配置資源作用的基礎(chǔ)上，運(yùn)用金融、稅收、法律和必要的