我國房地產(chǎn)和住宅發(fā)展形勢分析

1、我國房地產(chǎn)和住宅發(fā)展形勢分析我國房地產(chǎn)和住宅發(fā)展形勢分析前不久，建設部召開了2003年全國住宅與房地產(chǎn)工作會議。茲根據(jù)會議的精神，分析一下房地產(chǎn)和住宅發(fā)展的形勢。一、過去幾年我國房地產(chǎn)和住宅發(fā)展的形勢一、過去幾年我國房地產(chǎn)和住宅發(fā)展的形勢(一)房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升一是在需求的拉動下，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長一是在需求的拉動下，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長1998年到2001年這四年，我國商品房完成投資平均每年增長206％、竣工面

2、積平均每年增長1935％、銷售面積平均每年增長225％。從這三組數(shù)字的對比來看，基本上是同步增長，而且銷售面積的增長要高于完成投資和竣工面積的增長。這表明我國商品房市場供求兩旺，是一種需求拉動增長的好勢頭。二是商品房銷售價格有升有降，從總體上看，沒有出現(xiàn)大起大落二是商品房銷售價格有升有降，從總體上看，沒有出現(xiàn)大起大落1998年全國商品房銷售價格比上年上漲327％；1999年下跌048％；2000年上漲288％；2001年上漲276％。低

3、于1997年之前的上漲幅度，也低于同期城鎮(zhèn)居民可支配收入和GDP增長幅度。三是產(chǎn)品結構逐步向合理的方向調整三是產(chǎn)品結構逐步向合理的方向調整在房地產(chǎn)開發(fā)中，需求量最大的商品住宅占商品房的比例逐年上升：1997年為78％，2001年上升到84％。以上是就全國的總體態(tài)勢而言的。但是，由于房地產(chǎn)市場的地域性很強，各地的市場情況是不相同的。目前，部分地區(qū)也出現(xiàn)了值得注意的問題。例如，投資增幅過大、土地供應過量、價格上漲過快等等。一些結構失衡問題也

4、仍未得到很好的解決。例如，高檔住宅和中低檔住宅的生產(chǎn)供給比例，住房一級市場和二級市場的比例等等。2002年有少數(shù)省市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過40％，新開工面積增幅超過40％，是否與有效需求相匹配，值得研究。有的城市土地價格和商品房平均銷售價格連續(xù)幾年大幅上漲，遠遠高于同期人均可支配收人增幅，致使中低收人家庭難以買房。有的城市大量建造高檔、高價的所謂“豪宅”，造成大戶型、高檔公寓嚴重積壓，住房供求結構失衡，空置量增加。個別地區(qū)甚至單棟住宅占

5、地幾十畝、幾百畝，浪費了土地資源。這些問題，有的屬于“過熱”或“虛熱”現(xiàn)象(如投資、土地供應過度擴張)，有的屬于經(jīng)濟泡沫現(xiàn)象(如個別地價、房價的大幅上漲)，這些，都有待通過加強宏觀調控來加以解決。那么，什么是“過熱”或“虛熱”現(xiàn)象呢房地產(chǎn)熱，本來是件好事。但我們判斷某個城市的房地產(chǎn)市場是否“熱”，首要的根據(jù)應該是看銷售是否活躍、旺盛(熱賣)，其次才是由此所帶動的投資和開發(fā)量的增長。而不能脫離銷售狀況去單純地看投資和開發(fā)量是否增長。銷售活

6、躍、旺盛并帶動了投資和開發(fā)量的(三)住宅生產(chǎn)方式開始發(fā)生變革住宅生產(chǎn)方式開始發(fā)生變革目前，我國住宅產(chǎn)業(yè)正由粗放型向集約型轉變。其主要標志是科技進步對產(chǎn)業(yè)的貢獻率逐步有所提高。1995年為254％，2001年提高到318％。但是，我們之所以說“開始發(fā)生變革”，是因為住宅生產(chǎn)方式與發(fā)達國家的差距仍然很大。按國際通行標準，科技進步對產(chǎn)業(yè)的貢獻率超過50％，才能算是集約型發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。我們還差得很遠，可以說還是一種典型的粗放型發(fā)展方式。主要表現(xiàn)在

7、：一是住宅建設的工業(yè)化程度低，施工仍以現(xiàn)場手工操作為主，生產(chǎn)效率低。發(fā)達國家建筑工人的勞動生產(chǎn)率可達到150平方米／人年左右，我國才30平方米／人年。二是建筑材料、設備及住宅部品還沒有形成技術先進、規(guī)模生產(chǎn)、系列化配套的社會化生產(chǎn)和供應體系，導致住宅質量不高、設備通用性差、性能成本比不合理。我國的住宅建筑材料和部品的生產(chǎn)企業(yè)很多，但大多數(shù)都是以單項產(chǎn)品為主，缺乏技術、部品集成和配套能力。三是資源、能源浪費嚴重。例如，目前因燒制實心粘土磚

8、，每年要毀掉12萬畝農(nóng)田。這對人均耕地量少(只及世界人均耕地373畝的一半)的我國來說，是絕對不能容許這種現(xiàn)象再繼續(xù)下去的。又如，由于建筑物的保溫隔熱性能差，我國采暖地區(qū)的能耗為相同條件下發(fā)達國家的3倍左右，供暖效率很低。為了縮短差距，我國正在加快推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進程，就是要以提高勞動生產(chǎn)率和工程質量為目標，以建立新型建筑體系和部晶體系為基礎，實現(xiàn)標準化設計、工業(yè)化生產(chǎn)、裝配化施工、規(guī)范化管理的社會化大生產(chǎn)。這個發(fā)展趨勢，也將引起建材

9、行業(yè)生產(chǎn)和供應方式的深刻變化。一是要求建材的標準化、系列化；二是要求建筑部品和材料的集成化；三是要求開發(fā)新型建材，例如隨著“鋼結構節(jié)能住宅體系”、“木結構節(jié)能住宅體系”等住宅新體系的出現(xiàn)，新型保溫材料將會進一步在住宅建筑的墻體及圍護結構、屋頂結構、防止空氣滲透技術、地面結構中得到廣泛應用。二、二、“全面建設小康社會全面建設小康社會”的宏偉目標，為房地產(chǎn)和住宅發(fā)展指明了廣闊的發(fā)的宏偉目標，為房地產(chǎn)和住宅發(fā)展指明了廣闊的發(fā)展前景展前景胡錦濤