我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的分析和防范.pdf

1、從17世紀(jì)開(kāi)始，西方國(guó)家陸續(xù)發(fā)生泡沫經(jīng)濟(jì)事件，如1636～1637年荷蘭的“郁金香熱”、1719～1720年英國(guó)的“南海泡沫”事件以及18世紀(jì)在巴黎“密西西比泡沫”事件。本世紀(jì)90年代初日本泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅，直接導(dǎo)致了日本經(jīng)濟(jì)自1991年以來(lái)進(jìn)入衰退狀態(tài)。1997年亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)，對(duì)東南亞各國(guó)甚至全球經(jīng)濟(jì)都產(chǎn)生了極大的危害。在日本的泡沫經(jīng)濟(jì)和亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，房地產(chǎn)是泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體之一的觀點(diǎn)已經(jīng)得到了公認(rèn)。在中國(guó)，1992～1993年發(fā)生

2、了海南省房地產(chǎn)泡沫事件，房地產(chǎn)價(jià)格暴漲暴跌，對(duì)海南省甚至全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)都產(chǎn)生了很大的負(fù)面影響。 當(dāng)前，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的研究已經(jīng)受到了廣泛的重視，因?yàn)闊o(wú)論是我國(guó)專(zhuān)家學(xué)者還是我國(guó)政府都對(duì)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱、房地產(chǎn)價(jià)格暴漲的現(xiàn)象感到擔(dān)憂。我國(guó)國(guó)內(nèi)對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)的研究主要開(kāi)始于20世紀(jì)90年代初，一開(kāi)始大多停留在對(duì)金融泡沫現(xiàn)象的定性描述上，大約到了20世紀(jì)90年代中后期，國(guó)內(nèi)一度出現(xiàn)了對(duì)金融泡沫理論的研究熱潮。在這些研究中，主要是介

3、紹國(guó)外的泡沫數(shù)學(xué)模型，并用來(lái)分析我國(guó)證券市場(chǎng)上的股市泡沫、日本泡沫經(jīng)濟(jì)和亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)等現(xiàn)象，而對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的研究相當(dāng)少，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫實(shí)證研究則更是缺乏。 本文著重以實(shí)證的方法來(lái)研究我國(guó)房地產(chǎn)泡沫，采用理論與實(shí)踐相結(jié)合的方法對(duì)我國(guó)自1991～2004年的房地產(chǎn)泡沫狀況進(jìn)行判斷。首先，本文介紹了房地產(chǎn)業(yè)的屬性和我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，接著對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)泡沫方面的理論研究和房地產(chǎn)泡沫爆發(fā)機(jī)制進(jìn)行了介紹和分析，之后，回顧了泡沫經(jīng)

4、濟(jì)的歷史事件并歸納了泡沫經(jīng)濟(jì)的危害性。在實(shí)證分析中，首先確定了判斷我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的一組指標(biāo)，通過(guò)功效函數(shù)將不同量綱的各指標(biāo)實(shí)際值轉(zhuǎn)化為無(wú)量綱的功效系數(shù)，然后將同度量的功效系數(shù)綜合起來(lái)，得到綜合評(píng)價(jià)值即房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系數(shù)，以此作為判斷我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的依據(jù)。為進(jìn)一步證明這些指標(biāo)確實(shí)是房地產(chǎn)泡沫的合理的影響因素，本文采用計(jì)量分析的方法進(jìn)一步將各指標(biāo)和房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了回歸分析。最后在得出我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的結(jié)論后，詳細(xì)地分析了當(dāng)前我國(guó)房