我國(guó)房地產(chǎn)泡沫判別分析及對(duì)策建議.pdf

1、要確定房地產(chǎn)市場(chǎng)有無(wú)泡沫，首先得弄清什么是房地產(chǎn)泡沫。一般意義的房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價(jià)格脫離其基礎(chǔ)價(jià)值，持續(xù)快速上漲的過(guò)程與狀態(tài)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)外因素共同作用的結(jié)果，是房地產(chǎn)價(jià)格高于市場(chǎng)基礎(chǔ)決定的合理價(jià)格的那一部分。判斷房地產(chǎn)有無(wú)泡沫的指標(biāo)也很多，主要有實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格的偏離度，空置率，房?jī)r(jià)收入比等。 理論上，房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格的偏離度是最理想的衡量指標(biāo)，價(jià)格與理論價(jià)格偏離越大房地產(chǎn)存在泡沫的可能性也越大；基于此，本文通過(guò)

2、房地產(chǎn)價(jià)格中的虛擬成份與實(shí)體資產(chǎn)所確定的基礎(chǔ)價(jià)格相比較所得到的偏離程度來(lái)判別房地產(chǎn)泡沫是否存在。 本文創(chuàng)新之處在于從政府的角度出發(fā)，在定性分析和經(jīng)濟(jì)學(xué)分析房地產(chǎn)泡沫的基礎(chǔ)上，引入計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)和統(tǒng)計(jì)學(xué)知識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行定量判別。本文的意義在于政府在做出宏觀調(diào)控的決策過(guò)程中，有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論作為支持。透過(guò)住房?jī)r(jià)格飛速上漲的現(xiàn)象看清楚房地產(chǎn)市場(chǎng)存在局部過(guò)熱、處于泡沫起步階段的本質(zhì)，也是本文的一大特色。 本文新見(jiàn)解在于調(diào)控政

3、策建議部分，指出對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，不僅僅要立足于調(diào)控土地供給，還要甄別房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，打擊虛假和投機(jī)需求，保護(hù)真實(shí)的居住需求。在本文的核心建議部分作為政府文件上報(bào)后，很快國(guó)務(wù)院就出臺(tái)了新一輪的宏觀調(diào)控措施，改變了過(guò)去控制土地供給的做法，做到土地供應(yīng)、抑制投機(jī)、減少剛性需求三個(gè)方面一起動(dòng)手來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。由此可以看出，本文的分析過(guò)程所得到的結(jié)論是基本正確的，作為政府研究機(jī)構(gòu)的研究性文章而擴(kuò)展成為一個(gè)學(xué)術(shù)論文，沒(méi)有偏離社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)

4、展的大環(huán)境；而做出的政策建議，成為國(guó)家宏觀調(diào)控中的一個(gè)重要組成部分，其重要性和現(xiàn)實(shí)意義略見(jiàn)一斑。 本文主要分為五個(gè)部分。第一部分是導(dǎo)論。主要說(shuō)明研究背景和意義，提出研究目的，并介紹全文結(jié)構(gòu)安排；第二部分是關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的理論研究文獻(xiàn)綜述，主要回顧了國(guó)內(nèi)外有關(guān)的研究成果和分析方法，并介紹了我國(guó)在房地產(chǎn)泡沫判別上的相關(guān)爭(zhēng)論；第三部分首先從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度觀察房地產(chǎn)泡沫的形成與膨脹，然后對(duì)測(cè)量泡沫的方法——資產(chǎn)泡沫度和資產(chǎn)理論價(jià)值進(jìn)行論證