我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的發(fā)展背景

1、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的發(fā)展背景當(dāng)前位置：主頁(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)行業(yè)經(jīng)濟(jì) - 全球化背景下的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)：發(fā)展前景與本土對(duì)策 全球化背景下的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)：發(fā)展前景與本土對(duì)策作者：佚名 文章來(lái)源：不詳 點(diǎn)擊數(shù)：更新時(shí)間：2008-2-26全球化具體表現(xiàn)為貿(mào)易自由化、資本流動(dòng)自由化、生產(chǎn)分工國(guó)際化，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)全球化也是一種世界性的制度安排，WTO、IMF、World Bank 作為世界經(jīng)濟(jì)體系的三大支柱，其游戲規(guī)則體系構(gòu)成了全球化的基本制度

2、框架。全球化必將對(duì)各國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生廣泛的正外部效應(yīng)。諸如，經(jīng)濟(jì)全球化加速生產(chǎn)要素在全球范圍 與前兩次相比，新一輪房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)周期的景氣時(shí)期必將持續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間，并具有一系列新的變化特征。這是因?yàn)椋?1)前兩次房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)周期，基本上是在住房實(shí)物分配制度條件下完成的，房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化程度很低，這種制度條件嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；新一輪房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)周期是在住房制度改革取得了突破性進(jìn)展的基礎(chǔ)上展開(kāi)的，大大削弱了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度障礙。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制

3、度條件初步形成且日趨完善，“制度至關(guān)重要”，制度效率提高支持中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展。(2)前兩次房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)周期，是以集團(tuán)消費(fèi)、集團(tuán)投資為主角，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求受到抑制；這一輪房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)周期，個(gè)人成為房地產(chǎn)消費(fèi)和投資的主體，房地產(chǎn)正在成長(zhǎng)為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)，并具備了新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的特征和條件。根據(jù)亞洲新興工業(yè)化國(guó)家和地區(qū)消費(fèi)品市場(chǎng)成長(zhǎng)經(jīng)驗(yàn)，排浪式消費(fèi)第一浪和第二浪之間要經(jīng)歷 7～10 年的積蓄準(zhǔn)備期，從消費(fèi)結(jié)構(gòu)變動(dòng)周期的經(jīng)驗(yàn)波長(zhǎng)和近幾

4、年消費(fèi)品市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，近期資訊產(chǎn)品、住宅和轎車(chē)正在成為消費(fèi)熱點(diǎn)。相對(duì)而言，住宅的收入需求彈性更大，又可以通過(guò)按揭貸款把未來(lái)的收入提前用于消費(fèi)和投資，因而現(xiàn)階段比轎車(chē)更快形成了消費(fèi)熱點(diǎn)。住宅價(jià)值量大，能保值、升值，在消費(fèi)方面的特點(diǎn)是住宅消費(fèi)在總消費(fèi)支出中所占比例高，發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)達(dá)到 20%～30%，而我國(guó)僅 10%左右，隨著收入水平的進(jìn)一步提高，人們將會(huì)把更多的支出用于住宅消費(fèi)，近期全局性的住宅排浪式消費(fèi)正在生成。這種住宅消費(fèi)浪潮持續(xù)

5、時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，使房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的景氣時(shí)期延長(zhǎng)。與此同時(shí)，私人投資需求能力的增強(qiáng)將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展產(chǎn)生強(qiáng)大的支持。在美國(guó)，私人投資的 50%用于房地產(chǎn)投資。在高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的條件下，中國(guó)私人儲(chǔ)蓄存款不斷增加，私人投資能力日趨增強(qiáng)，房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)初步形成。 全球化過(guò)程中，中國(guó)作為新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家對(duì)外商、外資極具吸引力，外商、外資進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，特別是服務(wù)貿(mào)易業(yè)的迅速發(fā)展，將對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)生多樣化的市場(chǎng)需求。商務(wù)樓、酒店式公寓等高檔用房、

6、娛樂(lè)等生活配套設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施及通用廠房的需求都因此而增長(zhǎng)。由于跨國(guó)公司雇員實(shí)行輪流外派制度，普遍采用住房租賃消費(fèi)方式，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)前景更加廣闊。房地產(chǎn)消費(fèi)需求和投資需求的增長(zhǎng)，直接刺激其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)。因此，在工業(yè)化時(shí)期把房地產(chǎn)業(yè)稱(chēng)之為“火車(chē)頭”工業(yè)。而處于工業(yè)化快速推進(jìn)時(shí)期的中國(guó)大陸，在這一輪房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)周期內(nèi)，房地產(chǎn)在成長(zhǎng)為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)25.4%，還不及農(nóng)業(yè)的水平（接近 40%） 。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)

7、的技術(shù)水平落后，是由多種原因造成的，特別是由于長(zhǎng)期推行住宅實(shí)物分配制度和實(shí)行房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外開(kāi)放的限制政策，制約了房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)水平的提高，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在全球化的框架下，由于大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和發(fā)展空間，大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)海外房地產(chǎn)發(fā)展商和海外資金具有極大的吸引力。發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的工業(yè)化程度高，技術(shù)水平先進(jìn)，生產(chǎn)效率高，因而外商直接投資大陸房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)，將促使中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)獲得較大的技術(shù)和知識(shí)的外溢效應(yīng)。隨著進(jìn)口

8、關(guān)稅的降低，海外房地產(chǎn)業(yè)的新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新理念、新的運(yùn)作方式和服務(wù)都將更快進(jìn)入中國(guó)大陸，大大提高房地產(chǎn)的集成度，縮短與發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的差距，以至在新城開(kāi)發(fā)中形成一定的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。在有效降低和控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的條件下，大幅提升產(chǎn)品品質(zhì)，極大地增強(qiáng)房地產(chǎn)的有效供給。這種供給必將產(chǎn)生房地產(chǎn)的需求創(chuàng)造效應(yīng)，刺激房地產(chǎn)的消費(fèi)需求和投資需求。同時(shí)，這也意味著購(gòu)房者在購(gòu)房成本不變或購(gòu)房成本下降的條件下，可以得到更高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。第四，全

9、球化的浪潮，促使中國(guó)加快金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)的全球化進(jìn)程，這將給中國(guó)大陸房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展注入強(qiáng)大活力。房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)具有天然的聯(lián)系，房地產(chǎn)是天生的信用擔(dān)保品，房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)的有效結(jié)合，在促進(jìn)這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，將帶動(dòng)房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展。在金融全球化的推動(dòng)下，中國(guó)金融業(yè)的開(kāi)放，海外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，促使先進(jìn)金融技術(shù)的引進(jìn)，推進(jìn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，增強(qiáng)金融業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，迅速提高金融業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。這將有效地拓展房

10、地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)的市場(chǎng)空間，促進(jìn)房地產(chǎn)證券化，并刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，促使更多的居民通過(guò)向銀行按揭貸款實(shí)現(xiàn)住宅的超前消費(fèi)和房地產(chǎn)投資。而且，房地產(chǎn)證券化的發(fā)展，使居民可以擁有更多的金融產(chǎn)品和投資工具，便于理財(cái)和投資組合，大大拓展房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融投資的渠道。第五，海外房地產(chǎn)發(fā)展商進(jìn)入中國(guó)大陸房地產(chǎn)業(yè)，必然推動(dòng)大陸房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)重組，提高房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度，增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)較為成熟，它們進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)

11、，短期融資市場(chǎng)目前，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)毫無(wú)疑問(wèn)地成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，然而，與房地產(chǎn)業(yè)的重要地位和發(fā)展速度極不相稱(chēng)的是，房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的發(fā)展卻步履蹣跚。作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融市場(chǎng)具有天然的高度依賴(lài)，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)必然會(huì)危及房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。當(dāng)前，如何加快房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的發(fā)展已成為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)所面臨的最緊迫課題。近年來(lái)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)逐步實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控政策，特別是日趨嚴(yán)格的土地和金融信貸政策使

12、房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金困境。為了因應(yīng)融資困局，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始探求多元化的融資渠道，諸如信托、基金、上市以及私募融資等形式開(kāi)始頻繁地出現(xiàn)在公眾視線當(dāng)中，而房地產(chǎn)融資也成為業(yè) 具體到房地產(chǎn)業(yè)而言，政府將繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格的土地與信貸政策，從土地和資金兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行調(diào)控，尤其是接連出臺(tái)的信貸緊縮政策更是有力地限制了銀行系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的資金支持。一方面是土地價(jià)格的不斷高漲，另一方面是銀行系統(tǒng)的資金閥門(mén)被逐步擰緊，面對(duì)調(diào)控的雙