我國房地產(chǎn)行業(yè)當前的發(fā)展背景

1、我國房地產(chǎn)行業(yè)當前的發(fā)展背景當前位置：主頁經(jīng)濟學行業(yè)經(jīng)濟 - 全球化背景下的中國房地產(chǎn)業(yè)：發(fā)展前景與本土對策 全球化背景下的中國房地產(chǎn)業(yè)：發(fā)展前景與本土對策作者：佚名 文章來源：不詳 點擊數(shù)：更新時間：2008-2-26全球化具體表現(xiàn)為貿(mào)易自由化、資本流動自由化、生產(chǎn)分工國際化，同時，經(jīng)濟全球化也是一種世界性的制度安排，WTO、IMF、World Bank 作為世界經(jīng)濟體系的三大支柱，其游戲規(guī)則體系構(gòu)成了全球化的基本制度

2、框架。全球化必將對各國經(jīng)濟產(chǎn)生廣泛的正外部效應。諸如，經(jīng)濟全球化加速生產(chǎn)要素在全球范圍 與前兩次相比，新一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期的景氣時期必將持續(xù)更長時間，并具有一系列新的變化特征。這是因為：(1)前兩次房地產(chǎn)業(yè)增長周期，基本上是在住房實物分配制度條件下完成的，房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度很低，這種制度條件嚴重阻礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；新一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期是在住房制度改革取得了突破性進展的基礎(chǔ)上展開的，大大削弱了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度障礙。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制

3、度條件初步形成且日趨完善，“制度至關(guān)重要”，制度效率提高支持中國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展。(2)前兩次房地產(chǎn)業(yè)增長周期，是以集團消費、集團投資為主角，房地產(chǎn)市場需求受到抑制；這一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期，個人成為房地產(chǎn)消費和投資的主體，房地產(chǎn)正在成長為新的消費熱點和投資熱點，并具備了新經(jīng)濟增長點的特征和條件。根據(jù)亞洲新興工業(yè)化國家和地區(qū)消費品市場成長經(jīng)驗，排浪式消費第一浪和第二浪之間要經(jīng)歷 7～10 年的積蓄準備期，從消費結(jié)構(gòu)變動周期的經(jīng)驗波長和近幾

4、年消費品市場的表現(xiàn)來看，近期資訊產(chǎn)品、住宅和轎車正在成為消費熱點。相對而言，住宅的收入需求彈性更大，又可以通過按揭貸款把未來的收入提前用于消費和投資，因而現(xiàn)階段比轎車更快形成了消費熱點。住宅價值量大，能保值、升值，在消費方面的特點是住宅消費在總消費支出中所占比例高，發(fā)達國家和地區(qū)達到 20%～30%，而我國僅 10%左右，隨著收入水平的進一步提高，人們將會把更多的支出用于住宅消費，近期全局性的住宅排浪式消費正在生成。這種住宅消費浪潮持續(xù)

5、時間相對較長，使房地產(chǎn)業(yè)增長的景氣時期延長。與此同時，私人投資需求能力的增強將對房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展產(chǎn)生強大的支持。在美國，私人投資的 50%用于房地產(chǎn)投資。在高速經(jīng)濟增長的條件下，中國私人儲蓄存款不斷增加，私人投資能力日趨增強，房地產(chǎn)投資熱點初步形成。 全球化過程中，中國作為新興市場經(jīng)濟國家對外商、外資極具吸引力，外商、外資進入中國市場，特別是服務(wù)貿(mào)易業(yè)的迅速發(fā)展，將對國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)生多樣化的市場需求。商務(wù)樓、酒店式公寓等高檔用房、

6、娛樂等生活配套設(shè)施、倉儲設(shè)施及通用廠房的需求都因此而增長。由于跨國公司雇員實行輪流外派制度，普遍采用住房租賃消費方式，房地產(chǎn)租賃市場前景更加廣闊。房地產(chǎn)消費需求和投資需求的增長，直接刺激其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)市場需求的增長。因此，在工業(yè)化時期把房地產(chǎn)業(yè)稱之為“火車頭”工業(yè)。而處于工業(yè)化快速推進時期的中國大陸，在這一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期內(nèi)，房地產(chǎn)在成長為新的消費熱點和投資熱點的同時，房地產(chǎn)業(yè)25.4%，還不及農(nóng)業(yè)的水平（接近 40%） 。我國房地產(chǎn)業(yè)

7、的技術(shù)水平落后，是由多種原因造成的，特別是由于長期推行住宅實物分配制度和實行房地產(chǎn)業(yè)對外開放的限制政策，制約了房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)水平的提高，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在全球化的框架下，由于大陸房地產(chǎn)市場存在巨大的市場機會和發(fā)展空間，大陸房地產(chǎn)市場對海外房地產(chǎn)發(fā)展商和海外資金具有極大的吸引力。發(fā)達國家和地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的工業(yè)化程度高，技術(shù)水平先進，生產(chǎn)效率高，因而外商直接投資大陸房地產(chǎn)業(yè)的增長，將促使中國房地產(chǎn)業(yè)獲得較大的技術(shù)和知識的外溢效應。隨著進口

8、關(guān)稅的降低，海外房地產(chǎn)業(yè)的新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新理念、新的運作方式和服務(wù)都將更快進入中國大陸，大大提高房地產(chǎn)的集成度，縮短與發(fā)達國家和地區(qū)的差距，以至在新城開發(fā)中形成一定的后發(fā)優(yōu)勢。在有效降低和控制房地產(chǎn)開發(fā)成本的條件下，大幅提升產(chǎn)品品質(zhì)，極大地增強房地產(chǎn)的有效供給。這種供給必將產(chǎn)生房地產(chǎn)的需求創(chuàng)造效應，刺激房地產(chǎn)的消費需求和投資需求。同時，這也意味著購房者在購房成本不變或購房成本下降的條件下，可以得到更高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。第四，全

9、球化的浪潮，促使中國加快金融業(yè)、保險業(yè)的全球化進程，這將給中國大陸房地產(chǎn)金融保險業(yè)的發(fā)展注入強大活力。房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)、證券業(yè)、保險業(yè)具有天然的聯(lián)系，房地產(chǎn)是天生的信用擔保品，房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)、證券業(yè)、保險業(yè)的有效結(jié)合，在促進這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，將帶動房地產(chǎn)金融保險業(yè)的發(fā)展。在金融全球化的推動下，中國金融業(yè)的開放，海外金融機構(gòu)的進入，促使先進金融技術(shù)的引進，推進金融產(chǎn)品創(chuàng)新，增強金融業(yè)的競爭力，迅速提高金融業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。這將有效地拓展房

10、地產(chǎn)金融保險業(yè)的市場空間，促進房地產(chǎn)證券化，并刺激房地產(chǎn)市場的需求，促使更多的居民通過向銀行按揭貸款實現(xiàn)住宅的超前消費和房地產(chǎn)投資。而且，房地產(chǎn)證券化的發(fā)展，使居民可以擁有更多的金融產(chǎn)品和投資工具，便于理財和投資組合，大大拓展房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融投資的渠道。第五，海外房地產(chǎn)發(fā)展商進入中國大陸房地產(chǎn)業(yè)，必然推動大陸房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)重組，提高房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度，增強房地產(chǎn)業(yè)的競爭力。發(fā)達國家和地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)較為成熟，它們進入中國房地產(chǎn)市場

11、，短期融資市場目前，我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)毫無疑問地成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，然而，與房地產(chǎn)業(yè)的重要地位和發(fā)展速度極不相稱的是，房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展卻步履蹣跚。作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對金融市場具有天然的高度依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場必然會危及房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。當前，如何加快房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展已成為整個房地產(chǎn)業(yè)所面臨的最緊迫課題。近年來，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)逐步實施了一系列的宏觀調(diào)控政策，特別是日趨嚴格的土地和金融信貸政策使

12、房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金困境。為了因應融資困局，房地產(chǎn)業(yè)開始探求多元化的融資渠道，諸如信托、基金、上市以及私募融資等形式開始頻繁地出現(xiàn)在公眾視線當中，而房地產(chǎn)融資也成為業(yè) 具體到房地產(chǎn)業(yè)而言，政府將繼續(xù)執(zhí)行嚴格的土地與信貸政策，從土地和資金兩個方面對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進行調(diào)控，尤其是接連出臺的信貸緊縮政策更是有力地限制了銀行系統(tǒng)對房地產(chǎn)業(yè)的資金支持。一方面是土地價格的不斷高漲，另一方面是銀行系統(tǒng)的資金閥門被逐步擰緊，面對調(diào)控的雙