第5章講義 投資性房地產(chǎn)

1、第5章講義本章基本內(nèi)容框架本章近三年考試題型、數(shù)量及分值分布本章內(nèi)容屬于2007年新增的，一般講，本章主要以客觀題為主，計(jì)算分析題和綜合題涉及本章的主要是跨章節(jié)內(nèi)容。其客觀性題目考點(diǎn)是投資性房地產(chǎn)的核算范圍、初始計(jì)量。計(jì)算分析題和綜合題中的主要是投資性房地產(chǎn)中涉及固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置等。近三年本章考題數(shù)量及分值分布如下：2005年2006年2007年題數(shù)分?jǐn)?shù)題數(shù)分?jǐn)?shù)題數(shù)分?jǐn)?shù)單項(xiàng)選擇題11多項(xiàng)選擇題12判斷題計(jì)算分析題綜合題合計(jì)

2、23投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)第一節(jié)第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量一、投資性房地產(chǎn)的概念一、投資性房地產(chǎn)的概念投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。（一）屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目1.已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得，并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出

3、租的土地使用權(quán)。企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類?！纠?1】甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃合同，乙企業(yè)將其持有使用權(quán)的一塊土地出租給甲企業(yè)，以賺取租金，為期10年。甲企業(yè)又將這塊土地轉(zhuǎn)租給丙企業(yè)，以賺取租金差價(jià)，為期3年。假設(shè)不違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定。【答疑編號(hào)41050101：針對(duì)該題提問】本例中，對(duì)于甲企業(yè)而言，這項(xiàng)土地使用權(quán)不能予以確認(rèn)，也不屬于其投資性房地產(chǎn)。對(duì)于乙企業(yè)而言，自租賃期開始日起，這項(xiàng)土地使用權(quán)屬于其投

4、資性房地產(chǎn)?！纠}2】企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店，其持有目的主要是通過(guò)提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。視為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，確定為自用房地產(chǎn)；將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，出租的部分可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)?！敬鹨删幪?hào)41050106：針對(duì)該題提問】【例題3】出租柜臺(tái)不屬于投資性房地產(chǎn)?！敬鹨删幪?hào)41050107：針對(duì)該題提問】2.作為存貨的房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常

5、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分自用（即用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理），能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。該項(xiàng)房地產(chǎn)自用的部分，以及不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)。【例題4】炒樓花是違法的行為，不屬于投資

6、性房地產(chǎn)?！敬鹨删幪?hào)41050108：針對(duì)該題提問】【例題5】企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場(chǎng)價(jià)格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)?！敬鹨删幪?hào)41050109：針對(duì)該題提問】【例題6】（2007年考題）下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。A.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的飯店B.企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的寫字樓C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房D.企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使

7、用權(quán)【答疑編號(hào)41050110：針對(duì)該題提問】【答案】BD【解析】A選項(xiàng)，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的飯店，屬于企業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，即屬于固定資產(chǎn)；C選項(xiàng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房，屬于企業(yè)存貨。二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量（一）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件：1.與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；2.該投資

8、性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。（二）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。以下以外購(gòu)、自行建造的投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量予以說(shuō)明。1.外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)對(duì)于企業(yè)外購(gòu)的房地產(chǎn)，只有在購(gòu)入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對(duì)外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。企業(yè)購(gòu)入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)