房地產(chǎn)金融與投資概論全套參考答案

1、精心整理精心整理第一章復(fù)習(xí)思考題：1、房地產(chǎn)金融有何重要作用？房地產(chǎn)金融的作用主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：(1)房地產(chǎn)金融為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提供了重要的資金保障。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的周期較長(zhǎng)，資金占用量大，開(kāi)發(fā)商的投入要在一段時(shí)期后才能實(shí)現(xiàn)收益，特別是商業(yè)性房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資回收期會(huì)更長(zhǎng)。因此，離開(kāi)金融機(jī)構(gòu)的有利資金支持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)幾乎無(wú)法正常運(yùn)行。(2)房地產(chǎn)金融是提高居民住房消費(fèi)能力的重要手段。由于住房的開(kāi)發(fā)成本高，價(jià)值量大，決定了它是

2、一種昂貴的消費(fèi)品，所以絕大多數(shù)家庭缺乏一次性支付全部購(gòu)房款的能力。而金融機(jī)構(gòu)通過(guò)根據(jù)購(gòu)房者的未來(lái)預(yù)期收入和個(gè)人信用狀況，給購(gòu)房者提供一定數(shù)額的長(zhǎng)期住房貸款，用將來(lái)的收入購(gòu)買(mǎi)住房，這樣就可大大提高購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。(3)房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“調(diào)節(jié)器”。房地產(chǎn)金融具有為房地產(chǎn)業(yè)籌集資金、融通資金的職能，因此房地產(chǎn)金融在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中具有“調(diào)節(jié)器”的作用，國(guó)家可以利用房地產(chǎn)金融信貸政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施調(diào)控。2、房地產(chǎn)融

3、資的主要渠道有哪些？房地產(chǎn)融資的渠道可分為直接融資和間接融資兩大類(lèi)。直接融資是指資金供求雙方在房地產(chǎn)資金的借貸、金融工具的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中直接見(jiàn)面商定，進(jìn)行票據(jù)和證券的買(mǎi)賣(mài)或貨幣借貸。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)直接融資渠道主要有股票融資、債券融資、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資、房地產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)投資信托等。間接融資是指資金的供給者將資金提供給銀行等金融機(jī)構(gòu)，再由金融機(jī)構(gòu)將資金提供給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)等資金的需求者，主要形式是貸款，如房地產(chǎn)抵押貸款、建設(shè)貸款

4、、租賃融資等。3、如何理解房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間的關(guān)系？房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的支持，尤其是銀行信用對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的參與對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了舉足輕重的作用。而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也給金融業(yè)提供了發(fā)展動(dòng)力，兩者是相互支持、相互促進(jìn)的關(guān)系。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，一國(guó)金融業(yè)的發(fā)展或金融市場(chǎng)的發(fā)達(dá)程度都會(huì)明顯地影響甚至控制一國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的依賴(lài)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)資金有著巨大的容納能力和吞吐能力，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的

5、行業(yè)，銀行在利用抵押等手段控制風(fēng)險(xiǎn)的情況下參與房地產(chǎn)業(yè)也可以得到可觀的收益，所以房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)成為金融業(yè)擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模、開(kāi)拓利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的重要領(lǐng)域，房地產(chǎn)金融的核心內(nèi)容住房抵押貸款更是銀行的重要資產(chǎn)業(yè)務(wù)。4、房地產(chǎn)泡沫的成因是什么？房地產(chǎn)泡沫有何危害？精心整理精心整理用途則可分為房屋開(kāi)發(fā)抵押貸款、土地開(kāi)發(fā)抵押貸款、購(gòu)房抵押貸款以及其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款利率確定方式則可分為固定利率抵押貸款和可調(diào)利率抵押貸款。4、房地產(chǎn)抵押貸款運(yùn)行中

6、有哪些基本環(huán)節(jié)？房地產(chǎn)抵押貸款運(yùn)行中的基本環(huán)節(jié)主要包括房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定、房地產(chǎn)抵押合同的簽訂、房地產(chǎn)抵押登記、抵押房地產(chǎn)的處分以及抵押貸款的償付五大部分。其中，房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定是房地產(chǎn)貸款運(yùn)行的前提條件。我國(guó)法律、法規(guī)允許并保護(hù)房屋所有權(quán)，除《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中所規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)以外，其他依法取得所有權(quán)的房屋均可設(shè)定抵押。此外，依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押的設(shè)定包含兩個(gè)程序，即簽訂書(shū)面抵押合同和辦理抵押登記。在進(jìn)行房

7、地產(chǎn)抵押登記之前，須首先簽訂房地產(chǎn)抵押合同。抵押合同可以單獨(dú)訂立，也可在其它經(jīng)濟(jì)合同中訂立抵押條款。房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)抵押登記。只有經(jīng)過(guò)抵押登記，辦理他項(xiàng)權(quán)證之后，房地產(chǎn)抵押合同才生效，從而使房地產(chǎn)交易的安全和有效得到保障。當(dāng)債務(wù)履行期屆滿(mǎn)，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人依法律規(guī)定的程序處分抵押房地產(chǎn)，以抵押的房地產(chǎn)變賣(mài)、拍賣(mài)價(jià)款或以折價(jià)的方式優(yōu)先受償，以實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。

8、目前國(guó)內(nèi)幾乎所有的商業(yè)銀行的房地產(chǎn)抵押貸款辦法都規(guī)定：“處理抵押物收回的價(jià)款不足償還本息時(shí)，貸款人有權(quán)向借款人另行追索”。抵押房地產(chǎn)的處分包括折價(jià)、變賣(mài)和拍賣(mài)等幾種方式。抵押貸款必須以年金形式定期償付，具體償付方式根據(jù)抵押貸款的類(lèi)型確定，一般可分為固定利率還貸和可調(diào)利率還貸。目前較為常用的則是按固定利率償付抵押貸款，即所謂的等額本息還款方式。5、何謂房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)結(jié)構(gòu)？二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)資金運(yùn)行有何意義？房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

9、是指由初級(jí)抵押市場(chǎng)和二級(jí)抵押市場(chǎng)組成的一個(gè)有序的開(kāi)放式市場(chǎng)體系。初級(jí)抵押貸款市場(chǎng)是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為買(mǎi)房和建房單位或個(gè)人提供貸款的市場(chǎng)。通過(guò)初級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)作，解決普通百姓面臨的高房?jī)r(jià)與低收入之間的矛盾，從而提高居民住宅的有效需求；二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)是指抵押貸款人和投資者之間轉(zhuǎn)讓已發(fā)放的抵押貸款契據(jù)或買(mǎi)賣(mài)以房地產(chǎn)為擔(dān)保的抵押證券的市場(chǎng)。這個(gè)市場(chǎng)不與抵押借款人直接發(fā)生關(guān)系。通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)作，使房地產(chǎn)抵押契據(jù)可以像股票、債券一樣隨時(shí)兌現(xiàn)，從而有助