我國房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的地區(qū)差異實(shí)證研究.pdf

1、我國1998年進(jìn)行住房體制改革后,房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展。2009年,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元,相對(duì)于1998年的3614億元,增長(zhǎng)了9倍。房地產(chǎn)的飛速發(fā)展為我國擺脫亞洲金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展立下了汗馬功勞。
　　 在美國、英國,宏觀經(jīng)濟(jì)的變化通常與房地產(chǎn)價(jià)格有很大關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮推動(dòng)了許多發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的消費(fèi),這種由資產(chǎn)價(jià)格上漲推動(dòng)的消費(fèi)支出增加被稱為“財(cái)富效應(yīng)”。隨著全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮,財(cái)富效應(yīng)現(xiàn)今也越來越受到學(xué)

2、者們的重視。隨著近十年來,我國房地產(chǎn)價(jià)格是一路攀升,我國房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲是否也促使了居民消費(fèi)支出的增加,這引發(fā)了國內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的極大興趣。
　　 我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)新興的市場(chǎng),但是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的房改之后取得了飛速發(fā)展,房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)早就顯現(xiàn)出來,因此格外受到地方政府的青睞,但是,房?jī)r(jià)的上漲是否對(duì)我們尋常百姓有益,高房?jī)r(jià)給我們的單單只是負(fù)擔(dān)嗎?有沒有引起人們收入的增加,刺激消費(fèi),即產(chǎn)生房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)?我

3、國的房?jī)r(jià)在過去的十年水漲船高,全國有2/3的省份房?jī)r(jià)上漲超過一倍,老百姓對(duì)高房?jī)r(jià)怨聲載道,房?jī)r(jià)高企密切聯(lián)系著民生,中央也不得不屢次對(duì)房地產(chǎn)祭出重拳予以調(diào)控,很多人疑問國家的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是不是有礙房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的發(fā)揮?這些都是本文面對(duì)的問題。
　　 國外對(duì)財(cái)富效應(yīng)理論的研究比較早,而且,理論也在不斷發(fā)展之中,本文分析了財(cái)富效應(yīng)理論由凱恩斯的消費(fèi)理論到生命周期假說和持久收入假說,再到現(xiàn)代財(cái)富效應(yīng)理論的發(fā)展過程,并具體分析了財(cái)富效應(yīng)

4、理論的傳導(dǎo)機(jī)制。財(cái)富效應(yīng)是通過兌現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)、未兌現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)、預(yù)算約束效應(yīng)、流動(dòng)性約束效應(yīng)、替代效應(yīng)、信心效應(yīng)對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生影響。這六個(gè)傳導(dǎo)機(jī)制中,又可以分為直接財(cái)富效應(yīng)和間接財(cái)富效應(yīng)。本文的實(shí)證研究也是同樣的分法。
　　 本文通過實(shí)證研究發(fā)現(xiàn),31個(gè)省市自治區(qū)中,除了西藏,其余地區(qū)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)變化對(duì)房地產(chǎn)財(cái)富存量和勞動(dòng)報(bào)酬收入的變化很敏感。31個(gè)省份中,只有海南、新疆、甘肅、河北、浙江這5個(gè)省份具有直接財(cái)富效應(yīng),其余省份的財(cái)富效

5、應(yīng)還沒有顯現(xiàn)。而具有財(cái)富效應(yīng)的5個(gè)省份中,財(cái)富效應(yīng)最為明顯的是新疆,最小的是浙江。在收入效應(yīng)方面,有上海、重慶、河南、江蘇、甘肅、青海、四川、廣西、河北、寧夏、北京、廣東、黑龍江、山西、湖北、云南、吉林17個(gè)省份城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出對(duì)城鎮(zhèn)居民薪酬收入很敏感,對(duì)房地產(chǎn)財(cái)富的增加并不是很敏感。
　　 從間接財(cái)富效應(yīng)來看,房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)的增加有助于消費(fèi)者信心上升,說明房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣也是消費(fèi)者信心增加的重要原因。所以,一個(gè)健康發(fā)展的

6、房地產(chǎn)市場(chǎng)可以推動(dòng)消費(fèi),有助于長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
　　 接著,本文分析了產(chǎn)生這一實(shí)證結(jié)果的原因,主要是因?yàn)?第一,部分地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度過快,地區(qū)間經(jīng)濟(jì)差異較大。第二,城鎮(zhèn)居民消費(fèi)對(duì)收入過于敏感的現(xiàn)狀還沒有改變。第三,房地產(chǎn)財(cái)富的流動(dòng)性差,面臨較強(qiáng)的信貸約束。第四,房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理。第五,地方政府剝奪了土地增值的大部分收益,城鎮(zhèn)居民享受的房地產(chǎn)增值收益較少。第六,市場(chǎng)的過度投機(jī)。等等,這些因素綜合導(dǎo)致了房地產(chǎn)大部分地區(qū)房地產(chǎn)財(cái)富效

7、應(yīng)難以發(fā)揮。也分析了五個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)顯著的原因,新疆和甘肅房?jī)r(jià)上漲較慢,海南地理位置獨(dú)特,浙江炒房受益大,河北受益于靠近北京?？傮w來說,目前我國各地區(qū)房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)還沒有得到有效發(fā)揮。房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要的推動(dòng)作用,但是中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走出了理性發(fā)展的區(qū)間,單純依靠市場(chǎng)的調(diào)節(jié)也只能是走向更加糟糕的境地,在市場(chǎng)失靈的時(shí)候,就需要政府來進(jìn)行調(diào)節(jié),現(xiàn)今我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)也需要政府進(jìn)行調(diào)節(jié),以發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng)。最后,根據(jù)分析