[學(xué)習(xí)]佛教文化休閑旅游區(qū)項目前期策劃

1、,佛海靈光 養(yǎng)性叢林,2009佛教文化休閑旅游區(qū)項目前期策劃,一、佛教文化旅游產(chǎn)品與佛教寺廟,兩大前提,佛教文化旅游產(chǎn)品具備要素1）非純粹祈福和朝覲場所2）注重游憩與體驗。3）旅游產(chǎn)品：有看頭、有說頭、有“玩”頭（體驗）、有賺頭（收益模式）,兩大前提,二、正確認(rèn)識寺廟、宗教旅游區(qū)與地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系大眾對宗教場所普遍的敬畏心理地產(chǎn)選址忌諱：“衙前廟后”宗教旅游區(qū)與地產(chǎn)：敬畏——遠離——融入,兩大前提,項目初步診斷,1

2、、寺院建設(shè)宏偉，但缺少文化活力 ——主題如何定位2、寺院寶貴資源眾多，但吸引力不足 ——資源如何整合3、寺院已成，旅游區(qū)尚未形成構(gòu)架 ——產(chǎn)品如何打造4、項目與地產(chǎn)分別獨立經(jīng)營 ——收益如何最大化5、寺院能否發(fā)揮引擎作用，難度很大

3、 ——地產(chǎn)如何推動,五大難點,一、如何解決寺廟缺乏威嚴(yán)朝拜之感？但凡寺院廟堂，無不依山傍崖，或人工創(chuàng)造出寺廟莊嚴(yán)威相————使香客對寺廟生敬畏之心。永慶寺限于地形，修建于平地之上，與香客尚可；但對游客而言，則要提升到此之后的體驗感受。,五大難點,二、在已有基礎(chǔ)上，如何構(gòu)造旅游產(chǎn)品吸引力？ 1、宗教文化與旅游活動如何結(jié)合？ 宗教文化的特殊性，與宗教文化旅游體驗的新模式2、形成永慶寺文化旅游

4、區(qū)獨特的吸引力與市場號召力1）對比南山文化旅游區(qū)，項目區(qū)位、資源基礎(chǔ)、地形都不占優(yōu)勢；2）博鰲禪寺復(fù)刻南山模式的教訓(xùn)！3）對比南山、博鰲，永慶寺的吸引力與市場號召力在那里？,五大難點,三、永慶寺應(yīng)該開發(fā)何種類型的宗教旅游產(chǎn)品？ 關(guān)鍵前提：臨近?？?、偏離黃金游線、周圍景區(qū)匱乏,,,,永慶寺旅游開發(fā)模式,大眾觀光模式打造觀光吸引力高投資與回報的不確定性,高端體驗旅游模式新建寺廟——缺乏人氣——影響力小,是否存在第三種

5、開發(fā)模式？,,五大難點,四、永慶寺宗教旅游的盈利模式構(gòu)造？,宗教旅游產(chǎn)品盈利模式,宗教文化與旅游經(jīng)濟如何平衡,,宗教旅游對地產(chǎn)開發(fā)的推動,,整體效益如何極大化？,關(guān)鍵前提：寺廟旅游區(qū)與地產(chǎn)分別獨立財務(wù)核算，項目如何在推動地域整體收益極大化的的同時，本項目獲取最大經(jīng)濟收益,豐富宗教旅游產(chǎn)品，本項目獨立收益如何最大化,五大難點,五、宗教旅游與地產(chǎn)開發(fā),,如何解決寺廟與地產(chǎn)開發(fā)之間的矛盾？,,,,,何種類型宗教旅游產(chǎn)品才能推動地產(chǎn)開發(fā)？,宗教

6、旅游開發(fā)能否推動地產(chǎn)開發(fā)？,宗教旅游如何推動地產(chǎn)開發(fā)，實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化？,宗教旅游區(qū)與地產(chǎn)是否可以相互滲透，如何滲透？,綠維解決方案,一、引水環(huán)寺，立體觀光，營造“海天叢林”的宏大格局,,從自然資源眾多因素上來說，水是永慶寺的靈魂所在，如何將水的價值最大化，是我們要著重思考的問題！,,,,水的七個圈層理論：借地勢便利，引水環(huán)寺，并營造寺內(nèi)風(fēng)水小格局，打造真正海天叢林,,創(chuàng)新觀光體系，構(gòu)造立體觀光模式,,南北擴張延伸，有效借力內(nèi)外海

7、面,,原有設(shè)計已有意識地引水環(huán)寺，但忽視了游客進入寺廟前的第一印象；,,,入口即設(shè)計大尺度水體景觀，借助廊橋弧線，壓縮視線空間，入口中間設(shè)置佛光普照寶塔與禮佛廣場，強化寺廟的威儀與縱深,禪意水景觀的七圈層打造手法,人造水系，通過水上觀光，可將平面的寺廟觀光立體化；修建佛塔，通過觀景塔增強寺廟的大尺度觀光景觀效果,,,二、四大層面應(yīng)對產(chǎn)品吸引力問題,,,打造寺廟的新氣場——基礎(chǔ),,營造佛禪意境——從建筑物、構(gòu)筑物、禪意小品、禪意山水園林等

8、多個層面，構(gòu)造充滿禪機和禪意的氛圍。（佛禪對中國私家園林的影響：芥子納須彌，一花一世界，一葉一菩提 ；外觀造化，中得心源）,,佛家法事與文化旅游活動的催動——打造多個主題文化旅游節(jié),,新型宗教旅游體驗?zāi)Ｊ健蓞⑴c、可體驗、可感悟,禪意景觀,佛光普照,佛塔皓月,禪意景觀,,佛禪景觀,禪意景觀,禪意園林,禪意景觀,曲水流觴,禪意景觀,,水月空門,,自在歇亭,綠維解決方案,三、明確發(fā)展思路、深化重點旅游產(chǎn)品打造,,綠維認(rèn)為，永定寺難以走南

9、山文化旅游區(qū)的文化觀光型景區(qū)的道路，其必須明確旅游區(qū)的發(fā)展定位，依據(jù)定位深化重點旅游產(chǎn)品打造。,,,大眾觀光游的不可行性：偏離黃金游線，景區(qū)難以聚集，觀光層面，南山已難以超越。,,南山文化旅游區(qū)的成功——博鰲禪寺的失敗,,南山開發(fā)模式難以復(fù)刻；缺乏市場人氣的高端市場開發(fā)難度大——必須選擇差異化的開發(fā)思路：以觀光為基礎(chǔ)，打造佛教文化休閑旅游區(qū),,五大難點,佛教文化休閑旅游區(qū)的重點旅游產(chǎn)品打造,寺廟本身與佛教觀光旅游產(chǎn)品,聚集市場人氣，形成

10、宗教旅游基礎(chǔ)收益結(jié)構(gòu),,佛教文化休閑度假養(yǎng)生產(chǎn)品,,真正展現(xiàn)永慶寺作為海南禪林圣地、海天佛國的魅力所在，并通過： “休閑——養(yǎng)生——度假”三類旅游產(chǎn)品的打造，體現(xiàn)永慶寺佛教休閑度假養(yǎng)生文化的價值。,永慶寺的文化休閑旅游區(qū)打造須以永慶寺寺廟為依托，佛教觀光旅游產(chǎn)品為基礎(chǔ)，著力打造精品佛教休閑度假養(yǎng)生產(chǎn)品，以差異化與特色化，在海南宗教文化旅游市場獨樹一幟。,擴大社會與市場影響力,,永慶寺,,海南黃金游線,成功的南山文化旅游區(qū),震撼眾

11、生的南海觀音,南山文化旅游區(qū),,華麗的雕塑,,大氣的廣場,南山文化旅游區(qū),南山樹屋,第一龍硯,成功的南山文化旅游區(qū),三十三觀音堂,成功的南山文化旅游區(qū),居于高山的南山寺,華麗大氣的佛像,破敗的博鰲禪寺,博鰲禪寺,開發(fā)失敗的博鰲禪寺,綠維解決方案,四、市場化眼光：本案利益最大化與區(qū)域整體收益,,市場化眼光，而是要求項目從消費市場的需求來規(guī)劃建設(shè)，在本案經(jīng)濟利益最大化與區(qū)域地塊整體收益最大化之間平衡，在尋求本案良好經(jīng)濟收益基礎(chǔ)上

12、，以文化運作帶動地產(chǎn)開發(fā)。,,,提供基本體驗的機會出讓,,1）聚集人氣2）禪意山水構(gòu)造獨特景觀3）高品質(zhì)配套產(chǎn)品，增加地產(chǎn)附加值,,宗教旅游區(qū)開發(fā)的盈利模式,,提供有助于豐富體驗的相關(guān)服務(wù),,出讓圍繞旅游者的消費能力所帶來的可能的收益,,宗教旅游推動地產(chǎn)盈利,綠維解決方案,深化旅游產(chǎn)品打造，構(gòu)造宗教旅游區(qū)獨立盈利模式,,寺廟本身與佛教觀光旅游產(chǎn)品的打造，如寺廟禪意環(huán)境、寶物展示，寺廟祈?；顒拥?,觀光產(chǎn)品,,養(yǎng)生度假,,基于構(gòu)造本案

13、獨立盈利模式的角度，需要在已建寺廟的基礎(chǔ)上，從觀光、休閑、養(yǎng)生度假三大角度，構(gòu)造多層次旅游產(chǎn)品體系，形成綜合產(chǎn)出極高的項目收益點。,基于佛教觀光基礎(chǔ)的休閑體驗：參與佛教禪意生活，閉關(guān)靜思，禪師開示，禪茶一味,,休閑產(chǎn)品,永慶寺最具特色和著力打造的產(chǎn)品系列，構(gòu)造禪意度假和養(yǎng)生意境，將佛家文化與度假酒店、溫泉SPA以及其他度假養(yǎng)生產(chǎn)品有機結(jié)合,綠維解決方案,五、隔離、推動、主題化打造、增值、滲透,,,隔離：寺廟與地產(chǎn)之間構(gòu)造一定寬度的隔離帶

14、，并運用旅游產(chǎn)品和景觀設(shè)計手段，弱化朝覲色彩；,,推動與主題化打造：宗教旅游可以推動地產(chǎn)開發(fā)，高端度假養(yǎng)生客群，既是宗教旅游者，也是地產(chǎn)銷售的重要客戶群體,,增值：通過人氣聚集、禪意景觀、養(yǎng)生度假服務(wù)（如禪意度假酒店）為旅游地產(chǎn)增值,,滲透：禪意山水景觀；佛家養(yǎng)生度假服務(wù)的互相滲透,禪意山水的別墅經(jīng)典——亞龍灣5號,禪意山水的別墅經(jīng)典——亞龍灣5號,技術(shù)路線,項目定位,一、市場定位,,本項目不宜將大規(guī)模的旅行社觀光團隊游客作為主體市場目

15、標(biāo)，觀光吸引力不足，與房地產(chǎn)開發(fā)相碰撞；海南擁有大量的冬季度假客，候鳥式居住者，這個群體，是中國最有購買力的富裕階層，是盈濱半島的房地產(chǎn)購買市場目標(biāo)。,,,以?？跒楹诵牡暮Ｄ媳镜刂懈叨讼憧褪袌?,以海南為依托，全國范圍內(nèi)的度假市場與候鳥人群,項目定位,二、市場定位,,基于上述市場定位及系統(tǒng)分析，我們認(rèn)為永慶寺旅游區(qū)的定位為,,,“以永慶寺宗教場所經(jīng)營為基礎(chǔ)，以佛家修心養(yǎng)性與休閑養(yǎng)生為特色主題，打造具有吸引力的佛教文化休閑旅游區(qū)”，

16、形成“宗教祈?！扌酿B(yǎng)性——度假養(yǎng)生”的全新佛教文化體驗休閑與修心養(yǎng)生生活方式。,項目定位,三、主題定位 ：佛海靈光 養(yǎng)性叢林,,佛海靈光,佛教眾生說佛界如大海一般廣大，能包容萬物，是故又稱佛海。永慶寺三面向海，當(dāng)成佛海，打造海上佛國，容納百川，普渡眾生。靈光一為夜明珠散發(fā)的靈光，更意為永慶寺當(dāng)佛光普照，澤被東西。,,養(yǎng)性叢林,,叢林為僧侶聚集、修道之處，亦通常指禪宗寺院而言，故亦稱禪林。永慶寺以佛教修心養(yǎng)性理念，致力于打造以養(yǎng)生休

17、閑模式，營造海南修心養(yǎng)生的叢林福地。,分區(qū)與項目策劃,功能分區(qū)與產(chǎn)品體系,功能分區(qū)與產(chǎn)品體系,項目策劃——酒店區(qū),,借鑒悅榕莊模式與亞龍灣5號的佛禪景觀手法，打造海南獨具特色的禪意院落式主題酒店。,禪意度假酒店,,是將佛家文化與盈濱半島溫泉資源結(jié)合的養(yǎng)生產(chǎn)品。構(gòu)造禪味溫泉，以及泡溫泉、觀佛海、聽禪鐘的獨特意境；并與養(yǎng)心會所，佛家修行課程有機結(jié)合。,禪意溫泉養(yǎng)生,項目策劃——入口服務(wù)區(qū),,打造海上潮音閣，形成海上求愿的水晶觀音寶物臺。

18、潮音閣周邊，打造佛樂噴泉圣境，伴隨噴泉的起伏，播放永慶寺佛樂《永慶? 四宏誓愿》。,潮音閣——佛光水秀,許愿廣場：許愿廣場的中部設(shè)置有巨大的日晷作為標(biāo)志性建筑，廣場上刻有玄奘所譯《稱贊凈土經(jīng)》所說七寶：金、銀、吠琉璃、頗胝迦、牟娑落揭拉婆、赤真珠、阿濕摩揭拉婆，以及佛教真言。,許愿?！派_——海燈祈福,,,入口山門：佛教山門一般為三門并立，習(xí)慣稱“三門”，象征“三解脫門”，即“空門、無相門、無作門”。入佛門就是入三門，入三門就是入

19、三解脫門，入三解脫門就是入涅槃門。作為寺院的門戶，山門是佛界和俗世的交界處 。,,,,,佛國蓮?！徍６U臺：在永慶寺前構(gòu)造的水體與蓮海景觀，通過水體與蓮花的種植，強化項目作為叢林凈地的佛禪意境。為蓮花造型的禪臺形狀，并抬高通過蓮海的禮佛長廊視線，強化寺廟的縱深感與威儀感。,,,,,,,項目策劃——旅游觀光休閑區(qū),依托世界上最大的夜明珠資源，以靈光圣地為主導(dǎo)，以夜明珠為主題，在寺廟背后打造夜明珠寶塔。夜明珠寶塔，兼顧佛寶觀光、高臺許愿

20、以及作為地塊制高點的三重功能。,夜明珠寶塔,禪意修行體驗（休閑）：親身體驗“佛家一日養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)生”課程。游客體驗沐浴，更衣，早、晚課，坐禪，吃佛齋禪茶，禮拜金剛舍利子，法師開示等一系列養(yǎng)心課程，洗禮心靈。佛學(xué)研修苑（佛學(xué)院、佛學(xué)大講堂）——佛寶禪機（寶物塔）——佛樂堂——養(yǎng)心會所——海上禪臺——禪茶一味,佛樂堂,養(yǎng)心會所,禪茶一味,渡海閣：以蘇軾與永慶寺的淵源為脈絡(luò)，立蘇軾像，打造蘇軾與佛有緣的文化展示區(qū)?！熬潘滥匣奈岵缓?，茲游奇

21、絕冠平生”,龍水灌頂：取材澄邁的龍水節(jié)資源，設(shè)置永慶寺龍水園與龍王廟、展示東海龍王三公主與海妖激斗，拯救海南人民的故事傳說。龍水園中，設(shè)龍頭、龍涎水池、三公主故事群雕。,佛經(jīng)溪谷：是佛經(jīng)經(jīng)典與佛教經(jīng)典故事的特色展示區(qū)，引海水入該區(qū)域，在人造的溪谷環(huán)境間用浮雕、壁畫、石刻展現(xiàn)佛教文化精髓。,施無畏印,玲瓏佛塔,禪意景觀與小品：在旅游觀光休閑區(qū)中，設(shè)置眾多禪意景觀與小品，如施無畏印——玲瓏佛塔——幻化佛陀——光的廟宇——金菩提（菩提林）——

22、善財童子——招財金蟾等，強化寺廟的祈福氛圍。,幻化佛陀,靈動金佛,禪意小品,光的廟宇,閉關(guān)中心（面壁精舍與面海寮）：是佛家養(yǎng)心、養(yǎng)性體驗與修行課程的關(guān)鍵一環(huán)，閉關(guān)中心分為面壁精舍與面海呆寮兩大部分：面壁精舍即在清凈房間中的冥想與凈心；寮即為茅屋，屋面大海，人面大海，心面大海，修心靜悟。 居士樓： 是永慶寺的佛教居士禮佛以及體味禪意生活的臨時居住場所，尤其針對有意體驗永慶寺佛禪修行課程的居士，如體味一日禪意生活、打禪七等等。,項目策劃—