[學(xué)習(xí)]太湖星城營銷推廣思路

1、太湖星城項(xiàng)目營銷推廣思路,目 錄,第一部分：戰(zhàn)略目標(biāo)第二部分：無錫房地產(chǎn)市場理解第三部分：項(xiàng)目理解第四部分：客戶和產(chǎn)品的深刻理解第五部分：項(xiàng)目營銷推廣思路第六部分：下一階段工作重點(diǎn),一、財(cái)務(wù)目標(biāo) 開盤銷售24%，回款1.37億 4個月內(nèi)完成銷售81.6％，銷售回款7.52億 一期完成銷售均價5120元/平米。,第一部分 戰(zhàn)略目標(biāo),二、銷售回款進(jìn)度表,,第二部分 無錫房地產(chǎn)市場理解,一、無錫房地

2、產(chǎn)市場04年分析,無錫03年土地供應(yīng)開始放量，全年超過600萬平米,無錫住宅市場04年供應(yīng)量預(yù)計(jì)將達(dá)到400萬平米,價格單價快速上漲，市場總價承受力變強(qiáng),需求無錫04年市場實(shí)際需求量預(yù)計(jì)將超過500萬平米,總結(jié)市場供需矛盾緩解，但總體求仍大于供 住宅開發(fā)量快速增大，市場競爭加劇 產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，中高檔產(chǎn)品過于集中 整體價格行情將進(jìn)一步上漲,,,,,2004年無錫房地產(chǎn)市場開始全面騰飛02年，無錫土

3、地供應(yīng)開始實(shí)行拍賣制度，一級市場表現(xiàn)活躍無錫房地產(chǎn)政策逐步走向透明、規(guī)范 金融方面，存款利率下降，個人住房貸款、政策性銀行貸款利率不上浮,主流面積隨價格飛速上漲，市場主力面積逐年下降,,二、無錫房地產(chǎn)市場2004年下半年預(yù)期,,市場方面.大盤時代已經(jīng)到來.市場開始全面比拼產(chǎn)品和服務(wù).異地開發(fā)商大舉進(jìn)入無錫市場4.城

4、市拆遷和改造力度加大,消費(fèi)者方面.更加理性，購房選擇更加注重小區(qū)環(huán)境及文化氛圍.產(chǎn)品塑造追求差異化及特色.更加關(guān)注品牌,,,2004年，無錫房地產(chǎn)競爭加劇，將全面比拼產(chǎn)品綜合品質(zhì)和服務(wù)，開發(fā)商品牌的影響力也將更受到關(guān)注,三、無錫住宅市場推廣手法分析 多使用常規(guī)媒體，如：平面報(bào)紙媒體；開始注重炒作，一般多采用名人效應(yīng)；參加一年一次的大型房地產(chǎn)展銷會；價格制定：考慮景觀和位置，一房一價；銷售節(jié)奏：在價格上低開高走，

5、注意保持一期價格漲幅平穩(wěn)；分組團(tuán)推廣：一期分組團(tuán)推廣，分批推出多層、小高層，力求 迅速聚集人氣。,第三部分 項(xiàng)目理解,一、項(xiàng)目分析,1、項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于無錫未來新城區(qū)—濱湖新城中心，西面為連通市區(qū)的青祁路，北面為連通新區(qū)的高浪路。與大學(xué)城僅一路之隔?；卣嫉孛娣e：73萬平方米容積率：1.4建筑總面積：約105萬平方米 ，其中商業(yè)約8萬平米 地形：地塊平整，被關(guān)山路和規(guī)劃路劃分為自然三個地塊，市政瀉洪河流

6、經(jīng)中間地塊。,小結(jié) ：由于項(xiàng)目所處地理位置巨大的發(fā)展?jié)摿?，百萬平米規(guī)模決定了本項(xiàng)目必然是一個配套齊全的中高檔精品項(xiàng)目。而為了保證完成一期的戰(zhàn)略目標(biāo)，必須提供一個物超所值的產(chǎn)品及營造一個完善的社區(qū)。,地理位置：本項(xiàng)目位于無錫新城區(qū)濱湖新城內(nèi)，緊鄰大學(xué)城。,區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ罕緟^(qū)域?qū)⒊蔀槲磥頍o錫的主要居住、文教區(qū)，將成為無錫未來的市中心,該區(qū)域的發(fā)展?jié)摿薮?，將?dǎo)入人口約25萬;項(xiàng)目所處的地理位置與環(huán)境;該項(xiàng)目客戶以無錫客戶為主要來源，

7、且將以二次置業(yè)為主.,,,2、區(qū)域分析,二、項(xiàng)目資源分析,外部景觀：A. 太湖風(fēng)景區(qū)軍嶂山脈，遠(yuǎn)眺為太湖B. 遠(yuǎn)眺太湖C. 產(chǎn)學(xué)研一體的大學(xué)城D. 太湖高級中學(xué)  內(nèi)部景觀： 流經(jīng)小區(qū)的河流為項(xiàng)目內(nèi)部造景提供了題材，項(xiàng)目大面積的水景，2.5萬公園，休閑廣場,1、項(xiàng)目自然及人文景觀資源,2、項(xiàng)目周邊及內(nèi)部配套,A.大學(xué)城緊臨項(xiàng)目B.太湖高級中學(xué)與項(xiàng)目一路之隔C.項(xiàng)目內(nèi)雙會所及運(yùn)動休閑場所D.項(xiàng)目

8、大賣場及商業(yè)街E.社區(qū)內(nèi)雙幼兒園、小學(xué)、老人院、社區(qū)活動空間,,優(yōu)勢分析位于無錫未來的居住、文教中心，瀕臨太湖景區(qū)及蠡湖景區(qū)大學(xué)城的建造及使用，將使項(xiàng)目擁有獨(dú)特的資源無錫首個超百萬的大型社區(qū),二、SWOT分析,機(jī)會分析無錫政府大打太湖牌，及大手筆對蠡湖景區(qū)的景觀投入，對項(xiàng)目品牌的樹立有重大利好；蠡湖大橋的建成，及對青祁路、高浪路的修建大大縮短項(xiàng)目與無錫商業(yè)中心及新區(qū)的距離；項(xiàng)目所屬區(qū)域?yàn)樾鲁菂^(qū)，將使項(xiàng)目規(guī)劃有較多的空間,

9、抗性處理,抗性處理通過PR、SP活動，NP、展板、媒體來持續(xù)性宣傳本項(xiàng)目，提高項(xiàng)目的區(qū)域認(rèn)可度。通過對施工現(xiàn)場的布置，對道路兩側(cè)的布置，及通過對道路建成的時間的落實(shí)，彌補(bǔ)該類不足。通過對周邊規(guī)劃用地的性質(zhì)及新城整個規(guī)劃的宣傳消除客戶疑慮。通過與九龍巴士的洽談，在項(xiàng)目前期將與其達(dá)成協(xié)議，通過各種宣傳來消除客戶疑慮。通過前期品牌的亮相，產(chǎn)品的推廣，讓消費(fèi)者信賴順馳，認(rèn)同順馳的產(chǎn)品通過對賣場現(xiàn)場的布置，及示范區(qū)的形成，給客戶

10、一個直接的產(chǎn)品印象，促進(jìn)客戶對項(xiàng)目產(chǎn)品的信任通過方案對商業(yè)總量的確定，引入大賣場等主題商業(yè)，彌補(bǔ)該商業(yè)氛圍,劣勢分析該區(qū)域市場目前認(rèn)可度較低，居住概念尚未形成，人氣不足。本案周圍道路都在施工中，且將來居住須經(jīng)過立交橋，容易引起客戶抵觸周邊規(guī)劃尚未確定，容易引起客戶疑慮 威脅點(diǎn)分析項(xiàng)目缺乏公交線路，到達(dá)或居住本項(xiàng)目不很方便。有較大的競爭壓力，萬科品牌在錫城具有較大知名度，對項(xiàng)目的面市有一定壓力。

11、無錫市民對期房產(chǎn)品的不信任感，將影響對項(xiàng)目的接受度本案周邊配套缺乏，須較長周期才能完善，生活很不便利。,對應(yīng)劣勢及威脅點(diǎn)的抗性處理,,,,,,,,三、對區(qū)域房地產(chǎn)市場理解,總結(jié)：,打造項(xiàng)目差異性，提供一個功能齊備的社區(qū)，并打造高品質(zhì)產(chǎn)品，力爭做到無錫第一，同時引導(dǎo)客戶的生活理念； 無錫新城區(qū)首個超百萬平米的大盤，對板塊的良好預(yù)熱及啟動將決定項(xiàng)目的接受度，品牌形象的樹立將保證項(xiàng)目的快速去化； 市府大打“太湖”牌的城市規(guī)

12、劃及大學(xué)城的啟用將積極帶動本項(xiàng)目的良性銷售；由于項(xiàng)目周邊配套缺乏，因此必須完善社區(qū)商業(yè)及公建配套，解決交通瓶頸，以滿足客戶需求。綜合運(yùn)用多種媒介傳播手段，使項(xiàng)目與客戶之間保持信息對稱，實(shí)現(xiàn)快速去化。,第四部分 對客戶與產(chǎn)品的深刻理解,,本案的目標(biāo)客戶,客戶理解,描述,,,來源,1.城西區(qū)、城南區(qū)、副中心區(qū)為一期客戶的主要來源地約占50%,新區(qū)及其它區(qū)域約占20%2.來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)或郊縣的客源約占20%3.外地的客源目前

13、約占10%左右,,1.少部分為投資客（20% ）2.用于子女結(jié)婚購房（20%）3.二次置業(yè)改善居住條件（60%）,用途,需求,,舒適、安逸的居住環(huán)境渴望改變現(xiàn)有生活品質(zhì)對現(xiàn)有市場產(chǎn)品不滿足能引領(lǐng)時尚,,,年齡在28-40歲之間有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)對地段接受度高注重生活品質(zhì)的社會中堅(jiān)力量,,,客戶細(xì)部特征分析:,客戶職業(yè)描述：國營公司主管、教師、公務(wù)員外企高級白領(lǐng)、IT業(yè)白領(lǐng),客戶的敏感因素:環(huán)境、教育、配套等是最大多

14、數(shù)人關(guān)注的焦點(diǎn),客戶消費(fèi)習(xí)慣描述： 他們生活富裕，但消費(fèi)比較謹(jǐn)慎，講究性價比，追求品位，接受時尚喜歡到環(huán)境幽雅的地方用餐,,,現(xiàn)有住房特征描述：他們大部分居住在原單位的公房，沒有環(huán)境且生活很壓抑他們還有一部分住在老式的商品房，環(huán)境差且沒有居家的氛圍,,收入特征：家庭月收入：這部分客源家庭月收入在5000元----10000元之間，為社會的中上階層和主流階層,客戶分析：,導(dǎo)出,,,我們的客戶是市場上擁有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的、向往

15、一種休閑舒適、健康的生活環(huán)境的社會中堅(jiān)力量。,,,,,共性需求,個性需求,人性：向往人性化的氛圍感性：向往同質(zhì)生活品味：追求個性卻不張揚(yáng),追求：對自我價值的實(shí)現(xiàn)社會認(rèn)同感缺乏：真正適合他們的產(chǎn)品需要：休閑、健康、舒適的生活環(huán)境,產(chǎn)品要實(shí)現(xiàn)他們對休閑、健康、舒適的生活環(huán)境的追求產(chǎn)品要滿足他們對自我價值的實(shí)現(xiàn)以及較強(qiáng)的社會認(rèn)同感,,,,,理解產(chǎn)品:,,◆產(chǎn)品定位：山水藍(lán)本閑適園林社區(qū),1.規(guī)劃: (1)空間的規(guī)劃布局

16、: 總體建筑注重南北向布置，在保證通風(fēng)、采光的前提下兼顧圍合空間的營造。 （2）組團(tuán)清晰的建筑布局： 將小區(qū)分為三大組團(tuán)，三大地塊有機(jī)的聯(lián)合起來，各有優(yōu)勢保證了景觀的均好性； （3）交通流線 小區(qū)車道采用的是人車分流的設(shè)計(jì)，注重道路的等級劃分，采用不同的道路形式形成高品質(zhì)的步行區(qū)域以體現(xiàn)對人性化的關(guān)懷； （4）現(xiàn)代的建筑立面 建筑立面應(yīng)盡量追求造型簡潔、色彩明快的效果。,2.景

17、觀設(shè)計(jì):,1.運(yùn)用河、湖、池等不同的社區(qū)水系，將三大地塊有機(jī)結(jié)合，親水的區(qū)域運(yùn)用硬性處理居民可以安全方便地玩水，景觀水景運(yùn)用軟性處理，用鵝卵石、綠化等作為堤岸，給居民提供了一個自然的休閑平臺； 2.以綠化廣場、公園、林蔭大道、休閑景觀通道、游憩設(shè)施及場地等多元素共同組建居住區(qū)的公共綠化； 3. 在每個地塊入口位置設(shè)置主景觀軸，將最大最好的景觀直接的展現(xiàn)在人們面前,用以提升區(qū)域檔次,將期期不同的主題很好的融合； 4.在入

18、口處結(jié)合環(huán)境設(shè)置一些對稱的雕塑、小品，在成為區(qū)域標(biāo)志的同時也體現(xiàn)了其內(nèi)在的文化底蘊(yùn)。,3.產(chǎn)品優(yōu)勢:(1)大面積水景營造,附之以周邊眾多高校的云集,體現(xiàn)了濃厚的結(jié)合水文化；(2)高附加值產(chǎn)品的打造：會所、運(yùn)動設(shè)施、商業(yè)、學(xué)校、公交等一應(yīng)聚全；(3)對產(chǎn)品細(xì)節(jié)的注重。,4.戶型優(yōu)勢:（1）主力面積:三房兩廳兩衛(wèi) （118 ㎡——131.8㎡）（2）大戶型客廳面寬:4.5m 主臥面寬:3.9m 帶獨(dú)立的步入式更衣間

19、、洗手間；（3）多陽臺設(shè)計(jì)，保證最好的觀景效果；（4）部分為花園入戶式設(shè)計(jì)，增加居室的休閑空間。,第五部分 項(xiàng)目定位及營銷推廣思路,項(xiàng)目定位：國際級山水人文都市大盤 核心理念：成就湖畔生活,項(xiàng)目定位：國際級山水人文都市大盤,旅游度假區(qū),地 塊,地位價值的輻射,成就湖畔生活,,服 務(wù),配 套,產(chǎn) 品,景 觀,特色組團(tuán),小學(xué)、幼兒園、省高中,泛會所,山水合一,雙城融匯,硬件:智能科技高配置,規(guī)劃:大規(guī)劃小組團(tuán),立面:純粹西班

20、牙,戶型:舒適奢華,無錫的西南面,太湖，國際的標(biāo)簽,物業(yè)：親情特色,置業(yè):全國網(wǎng)路,銷售:專業(yè)精準(zhǔn)、體驗(yàn)式服務(wù),星級服務(wù)聯(lián)盟,人性配套，素質(zhì)教育,人文氣息，底蘊(yùn)生活,精品社區(qū)，品質(zhì)經(jīng)典,核心思路,推廣總精神,城市復(fù)興，建筑年鑒,讓生活也尊貴,核心價值,一、項(xiàng)目命名：太湖星城,釋義： 1、“星”與“新”同音，從太湖新城的區(qū)域高度上進(jìn)一步超越，“星”是區(qū)域的焦點(diǎn)和標(biāo)簽，在提升項(xiàng)目整體形象的同時提升客戶的居住價值和歸屬感，產(chǎn)生附加值。

21、 2、基于區(qū)域未來的行政中心之地，具有都市中心的優(yōu)勢，為整個區(qū)域價值加分，引領(lǐng)市場。,二、營銷總戰(zhàn)略： 低調(diào)入市，在無錫區(qū)域樹立“專業(yè)、親民、可以信賴”的品牌形象，結(jié)合事件營銷拉近企業(yè)與客戶的距離，利用順馳會及置業(yè)聯(lián)動等平臺，迅速大量的積累客戶，支持項(xiàng)目銷售目標(biāo)的達(dá)成。,核心概念：成就湖畔生活,湖畔，承載著城市的文化，湖居生活是風(fēng)景和氣質(zhì)的交融，我們把湖畔生活歸結(jié)為以下幾點(diǎn)： 湖畔的，是有文化底蘊(yùn)的。 湖畔

22、的，是屬于智慧的。 湖畔的，亦是尊貴的閑適。生活的最高階層是價值的體現(xiàn)，價值來自社會的認(rèn)同和對自身的肯定成就一種生活，成就一種狀態(tài)。由此——,提升“國際山水人文都市生活圈”的區(qū)域環(huán)境形象；樹立“成就湖畔生活”的市場形象；建立“精品超前，精英匯聚”的市場定位模式；創(chuàng)立“太湖新城看星城”的趨勢走向。,三、推廣策略,我們需要對產(chǎn)品賣點(diǎn)和機(jī)會點(diǎn)進(jìn)行整合包裝，賦予它具有競爭力、具有差異性的產(chǎn)品理念和主題概念，在此我們提出：

23、 +,生活方式,整合營銷,生活方式： 以本案的目標(biāo)客戶需求為導(dǎo)向，引領(lǐng)一種新的生活方式,品位的,,閑適的,健康的,尊貴的,都市的,整合營銷： 產(chǎn)品包裝： 對“湖畔?人文” 社會價值的提煉，體現(xiàn)項(xiàng)目的核 心競爭力。

24、 全息展示：主要包括視覺導(dǎo)識、展示系統(tǒng)、樣板展示系統(tǒng)、生 活方式展示系統(tǒng)（包括平面廣告、繕稿、主題活動等） 人脈傳播：以順馳的品牌為依托，建立客戶服務(wù)體系，通過高 度的社會認(rèn)同取得良好的市場口碑。,四、媒體策略,,（一）戰(zhàn)略目標(biāo)1，媒體先行，制造新聞，提高品牌知名度2，全方位媒體攻勢，引爆全城，形成持續(xù)關(guān)注 熱點(diǎn)，激發(fā)客戶購買欲望3，組合投放，優(yōu)勢

25、互補(bǔ)4，結(jié)合事件，注重效果，控制成本,,,,,（二）媒介選擇1，主流報(bào)媒，權(quán)威發(fā)布根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)廣告以報(bào)紙為首選媒體的現(xiàn)狀，選擇主流報(bào)紙《無錫日報(bào)》、《江南晚報(bào)》為主要平面宣傳媒介2，重點(diǎn)區(qū)域，戶外引導(dǎo)戶外媒體的高到達(dá)率，確保廣告的宣傳效果，與平面媒體相比的價格優(yōu)勢，應(yīng)當(dāng)充分利用；重點(diǎn)區(qū)域針對性投放，引導(dǎo)目標(biāo)客戶群3，電視媒體，品牌宣傳報(bào)紙廣告信息過度集中，要求進(jìn)行媒體創(chuàng)新超越常規(guī)思路，加大電視廣告投入，構(gòu)筑

26、品牌宣傳的良好通路4，主流網(wǎng)站通過“搜房網(wǎng)”“順馳網(wǎng)”等專業(yè)網(wǎng)站，擴(kuò)大傳播面，輻射長三角及全國,（三）品牌推廣期媒體計(jì)劃 （4.15-5.28）,五、客戶維系,通過社會活動、“順馳會” 、置業(yè)聯(lián)動等平臺，達(dá)到口碑傳播、客源積累的目的。運(yùn)用事件營銷，借勢造勢（太博會、旅游節(jié)、廣告節(jié)等）,六、客戶體驗(yàn),客戶維系體系的建立 ：順馳會、置業(yè)聯(lián)動產(chǎn)品體驗(yàn)。規(guī)劃環(huán)境體驗(yàn)：特色景觀、組團(tuán)布局、主題社區(qū)、戶戶鄰水。服務(wù)體驗(yàn)：購房過程中周到細(xì)

27、致服務(wù)，物業(yè)提供的親情式特色服務(wù)。生活狀態(tài)體驗(yàn)： 公關(guān)活動、生活場景表演、情景體驗(yàn)式銷售中感受生活狀態(tài) 。,銷售節(jié)奏：,,七、銷售各階段推廣,無錫濱湖項(xiàng)目階段推廣流程圖,成就湖畔生活,階段推廣,媒體攻略,專案,推廣戰(zhàn)略,推廣訴求,本階段工作重點(diǎn),下階段工作重點(diǎn),媒體先行新聞運(yùn)作,板塊先行，區(qū)域認(rèn)同,順馳會閃亮登場,規(guī)劃布局,成就湖畔生活新體驗(yàn),品牌優(yōu)勢,房型設(shè)計(jì),景觀規(guī)劃,會所設(shè)施,優(yōu)質(zhì)服務(wù),重點(diǎn)投放 專業(yè)轟炸,創(chuàng)新推廣 控制成本,組

28、合投放 注重效果,區(qū)域地段,建筑形態(tài),第一次品牌亮相（置業(yè)聯(lián)動）,集團(tuán)慶典,產(chǎn)品推介,開盤活動,,,順馳?太湖,企業(yè)背景,遠(yuǎn)期目標(biāo)：四個月回款7.5億,近期目標(biāo)：積累客戶400組,,,,主題一：第一次品牌亮相 遵循擴(kuò)大順馳品牌傳播面的原則，通過公益的宣傳方式，以“平和、大氣、親和”的態(tài)度面市，削弱受眾對常規(guī)大盤強(qiáng)勢轟炸產(chǎn)生的市場抗性，傳達(dá)給受眾務(wù)實(shí)、塌實(shí)的企業(yè)印象。,第一次品牌亮相,親近水岸 成就夢想,活動目的： ● 塑

29、造順馳品牌，網(wǎng)絡(luò)目標(biāo)客戶 1、迅速占領(lǐng)市場的最高點(diǎn)，引發(fā)受眾對買家的關(guān)注度。 2、迅速建立“順馳”在無錫的品牌，增強(qiáng)影響力，提高“順馳”在 市民心中的認(rèn)知度和美譽(yù)度。 3、吸引受眾對“太湖新城” 的關(guān)注，吸引更多高素質(zhì)的目標(biāo)顧客關(guān)注地塊。 4、同時利用五·一假日，吸引有效受眾的關(guān)注。開展問卷調(diào)查，派送小禮品，組織免費(fèi)的小型活動，從而為項(xiàng)目積蓄有效的目標(biāo)客戶。,第一次品牌亮相,主題二、 第二次品

30、牌亮相——集團(tuán)十周年慶（5月28日） 以集團(tuán)的周年慶為品牌依托，展示企業(yè)的背景實(shí)力，通過媒體的傳播全面提升知名度，同時從長三角輻射無錫，加大區(qū)域板塊力度。,宣傳展板 宣傳DM、單片基地四周大型看板 引導(dǎo)旗宣傳模型外賣場裝修及進(jìn)駐,2004-3-25至2004-5-28,推廣活動,推廣主題,部門聯(lián)動,媒體手段,積累400組客戶,集團(tuán)慶典、專家評審會,報(bào)紙硬廣告、車身廣告、圍墻看板,推廣目標(biāo),成就?價值?生

31、活,順馳會,策劃及廣告公司,項(xiàng)目品牌形象,,銷售道具,品牌推廣期,2004-5-29至2004-6-30,推廣活動,推廣主題,媒體手段,積累客戶900組,表現(xiàn)手法：大學(xué)城教授座談,關(guān)鍵詞：教育成就未來,六?一教育聯(lián)盟,報(bào)紙硬廣告廣告 戶外看板廣告 網(wǎng)絡(luò)廣告 客戶通訊 車身廣告,推廣目標(biāo),城市中堅(jiān)的生活組合,項(xiàng)目形象推廣,銷售道具,宣傳展板 宣傳資料 網(wǎng)絡(luò)傳播

32、,產(chǎn)品形象樹立期,部門聯(lián)動,置業(yè),策劃及廣告公司,物業(yè),2004-7-1至2004-7-29,推廣活動,推廣主題,媒體手段,積累客戶1580組,表現(xiàn)手法：電視采訪,人居標(biāo)志鑒定研討示范樓封頂儀式,報(bào)紙影廣告廣告 電視、網(wǎng)絡(luò)廣告 車身廣告,推廣目標(biāo),城市復(fù)興，建筑年鑒,項(xiàng)目品質(zhì)標(biāo)簽,銷售道具,宣傳展板 宣傳資料 網(wǎng)絡(luò)傳播電視傳播樓書資料,預(yù)熱期,部門聯(lián)動,置業(yè),策劃

33、及廣告公司,物業(yè),關(guān)鍵詞：人居風(fēng)暴,第二步：內(nèi)部認(rèn)購期策略 媒體針對的目標(biāo)受眾，口碑傳播——品牌確立，產(chǎn)品導(dǎo)購與執(zhí)行。,2004-7-30至2004-8-27,推廣活動,推廣主題,媒體手段,積累客戶2180組,表現(xiàn)手法：外賣場DS促銷等,產(chǎn)品推介會,報(bào)紙廣告 戶外廣告,推廣目標(biāo),品質(zhì)生活宣言（配套篇）,推出低密度多層,銷售道具,宣傳展板 宣傳資料 網(wǎng)絡(luò)傳播樓書資

34、料,內(nèi)部認(rèn)購期,部門聯(lián)動,置業(yè),策劃及廣告公司,物業(yè),關(guān)鍵詞：生活湖畔水岸線,第三步：開盤推廣期策略 媒體傳播、產(chǎn)品包裝、人脈傳播——項(xiàng)目定位認(rèn)知，理念傳達(dá)。,開盤期,2004-9-27至2004.11.27,推廣活動,推廣主題,部門聯(lián)動,媒體手段,積累客戶1842組,表現(xiàn)手法：造勢聚集人氣，轟動市場的購買效應(yīng),關(guān)鍵詞：精英，人居先鋒,項(xiàng)目開盤活動,推廣目標(biāo),讓成就生活替換你的尊貴,置業(yè),策劃及廣告公司,銷售率27%,,銷

35、售道具,戶外看板平面媒體,報(bào)紙廣告電視廣告 車身廣告 看板 網(wǎng)絡(luò) 基地圍板 大客戶帳單投遞,強(qiáng)銷期,2004-9.27至2004.11.27,推廣活動,推廣主題,部門聯(lián)動,媒體手段,積累客戶690組,十一節(jié)日活動,推廣目標(biāo),成就你的湖畔生活,置業(yè),策劃及廣告公司,銷售率74%,,銷售道具,戶外看

36、板平面媒體以及其他,報(bào)紙廣告 車身廣告 看板 網(wǎng)絡(luò) 基地圍板 大客戶帳單投遞,第四步：持續(xù)銷售及清盤策略 媒體配合，促銷SP——品牌附加值體現(xiàn)，服務(wù)文化經(jīng)營階段。,持續(xù)銷售期,2004-11.28至2004.12.28,推廣活動,推廣主題,部門聯(lián)動,媒體手段,客戶積累330組,SP活動,報(bào)紙廣告

37、 液晶分眾傳播 車身廣告 看板 網(wǎng)絡(luò) 房展會 情景體驗(yàn)活動 客戶維系,推廣目標(biāo),“三品生活”面面觀,置業(yè),策劃及廣告公司,銷售率91.10%,,銷售道具,戶外看板平面媒體各種精神堡壘情景體驗(yàn)式銷售及其他,清盤期,2004-12.29至2005.1.30,推廣活動,推廣主題,媒體手段,客戶積累150組,業(yè)主聯(lián)誼,報(bào)紙廣告 車身廣告

38、 戶外看板 網(wǎng)絡(luò)已購客戶聯(lián)誼客戶維系,推廣目標(biāo),成就下一站,銷售率100%（銷售回款入帳）,銷售道具,戶外廣告（更換清盤信息） 已購客戶聯(lián)誼PR活動,部門聯(lián)動,置業(yè),策劃及廣告公司,物業(yè),第六部分 下一階段工作重點(diǎn),確定廣告企劃、媒體發(fā)布等合作企業(yè)，配合銷售部開展工作；整合外部資源，完善全年?duì)I銷推廣部署；明確銷售部全年工作計(jì)劃，落實(shí)每個人的職責(zé)分工；籌備“五·