[教育]優(yōu)派克思蘇州市相城區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1、,,方向策略分析,市場(chǎng)分析,,項(xiàng)目投資背景分析,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析城市規(guī)劃分析宏觀(guān)政策分析投資背景總結(jié),,蘇州GDP近幾年持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良好的環(huán)境,2009年蘇州全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7740億元，比上年增長(zhǎng)11.5%，經(jīng)濟(jì)總量居中國(guó)大陸第5位（僅次于上海、北京、廣州和深圳）、華東地區(qū)第二位（僅次于上海）、中國(guó)地級(jí)市第一位。經(jīng)濟(jì)發(fā)展是潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮闹饕獎(jiǎng)恿?，也是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，蘇州城市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展必然將促進(jìn)城

2、市房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面快速發(fā)展。,GDP,大量人口的涌入，將存在較大的剛性需求比例，給市場(chǎng)帶來(lái)眾多的潛在購(gòu)房客戶(hù)，促動(dòng)發(fā)展,人口發(fā)展,外來(lái)人口大量涌入，并逐漸融入城市，成為城市發(fā)展和消費(fèi)的重要組成部分。大量外資企業(yè)的入住，使得區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求進(jìn)一步加大，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了持續(xù)的、巨大的市場(chǎng)需求量。,人均收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，生活水平得到提升,蘇州2009年的人均可支配收入為26320元，比上年增長(zhǎng)10.3%，可看出蘇州人民生活水平、生活質(zhì)

3、量得到提高，手中的錢(qián)越來(lái)越多；蘇州經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)直接說(shuō)明蘇州發(fā)展不斷加快，人民生活水平得到提升，城市化進(jìn)程不斷加快，這將有效地帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。,人均可支配收入,市區(qū)居民隨著收入的不斷提高，生活品質(zhì)也逐步提升，日常消費(fèi)在餐飲、服裝、家居、娛樂(lè)上的份額持續(xù)上升，基本食品消費(fèi)呈下降趨勢(shì),人均支出,9272元 9783元 11426元 12472元 13595元 15562元

4、 16402元,人均支出分析,隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平及品質(zhì)開(kāi)始趨向于成熟化及高端化,固定資產(chǎn)投資,固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，城市大開(kāi)發(fā)階段，增長(zhǎng)的動(dòng)力主要是來(lái)自于各區(qū)新城建設(shè)、交通等基礎(chǔ)設(shè)施投入以及工業(yè)的帶動(dòng)。蘇州房地產(chǎn)投資每年保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)，在宏觀(guān)調(diào)控下，蘇州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資只是略有波動(dòng)，顯示蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增速平穩(wěn)過(guò)度。,私營(yíng)外資企業(yè)發(fā)展,蘇州市私營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，品牌建設(shè)邁出步伐。新增中國(guó)馳名商標(biāo)21件，中國(guó)名牌產(chǎn)

5、品24只，累計(jì)擁有中國(guó)馳名商標(biāo)和中國(guó)名牌產(chǎn)品達(dá)到43件和63只 ；私營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，給GDP的騰飛注入強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力，同時(shí)也形成大量的中產(chǎn)階級(jí)，為高檔房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)充足的客源蘇州市利用外資項(xiàng)目呈現(xiàn)大型化，實(shí)際利用外資金額呈上升趨勢(shì)，對(duì)于推動(dòng)蘇州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了極大的作用；世界500強(qiáng)企業(yè)已有134家落戶(hù)蘇州，顯示出蘇州市吸引外資的強(qiáng)大潛力，而實(shí)際上，蘇州已成為國(guó)際商家投資中國(guó)大陸的首選城市之一。,蘇州私營(yíng)企業(yè)蓬勃發(fā)展，09年私營(yíng)企業(yè)

6、投資金額達(dá)922.9億元，比去年增長(zhǎng)17%,私營(yíng)企業(yè)和外資增加，帶來(lái)穩(wěn)定增長(zhǎng)的客戶(hù)群體,世界500強(qiáng)企業(yè)有134家落戶(hù)蘇州，每年利用外資的金額穩(wěn)步增長(zhǎng)，顯示出蘇州吸引外資的強(qiáng)大潛力,蘇州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)迅速發(fā)展，吸引了大量的人流，帶來(lái)旺盛的購(gòu)買(mǎi)欲和強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力，為房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和良好的環(huán)境。,GDP,城市的蓬勃發(fā)展，吸引了大量人口的涌入，將存在較大的剛性需求比例，給市場(chǎng)帶來(lái)眾多的潛在購(gòu)房客戶(hù)，促動(dòng)發(fā)展。,人口發(fā)展,蘇州

7、2009年的人均可支配收入為26320元，比上年增長(zhǎng)10.3%，人均收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了良好的基礎(chǔ)。,,隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平及品質(zhì)開(kāi)始趨向于成熟化及高端化。,固定資產(chǎn)投資,私營(yíng)企業(yè)和外資增加，帶來(lái)穩(wěn)定增長(zhǎng)的客戶(hù)群體。,私營(yíng)外資企業(yè),人均收入與支出,蘇州對(duì)外向型經(jīng)濟(jì)依賴(lài)比較重，在金融危機(jī)的影響下不少企業(yè)受到考驗(yàn)，但綜合考量，蘇州經(jīng)濟(jì)依然向好，為房產(chǎn)市場(chǎng)奠定了基礎(chǔ),城市經(jīng)濟(jì)分析總結(jié),項(xiàng)目投資背景分析,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分

8、析城市規(guī)劃分析宏觀(guān)政策分析投資背景總結(jié),,相城區(qū)東鄰工業(yè)園區(qū)，西接高新區(qū)， 距上海85km，處長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚,擁有2500年吳文化底蘊(yùn)，在現(xiàn)代化進(jìn)程中，吳文化得到了保護(hù)和傳承。,比鄰中國(guó)的金融和經(jīng)濟(jì)中心——上海。,位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域——長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)中心地帶,,城市的區(qū)間交通規(guī)劃更多與蘇州相城交融,區(qū)位分析,,“中核主城”：保護(hù)古城區(qū)，疏解古城區(qū)居住人口，緩解古城區(qū)居住壓力；將古城區(qū)與高新區(qū)相

9、合，形成新的主城，形成商業(yè)、文化、旅游、服務(wù)中心?！皷|進(jìn)滬西”：東部為蘇州中心城區(qū)首要的發(fā)展方向，規(guī)劃建設(shè)為東部新城，成為蘇州新的城市中心，與古城區(qū)-高新區(qū)形成的中核相呼應(yīng)。“北拓平相”：北部是蘇州中心城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展方向，規(guī)劃建設(shè)北部新城?！澳蟽?yōu)松吳”：南部主要包括吳中區(qū)大部分區(qū)域和吳江松陵鎮(zhèn)等區(qū)域，主要是優(yōu)化環(huán)境，建設(shè)成宜居城市?！拔骺靥保何鞑恐柑^(qū)域，主要是保護(hù)太湖區(qū)域的生態(tài)環(huán)境，發(fā)展高端旅游。,,總體規(guī)劃,北部：蘇虞跨

10、線(xiàn)合縱，構(gòu)造市域“T”形北軸，以輻射蘇北的交通樞紐、商貿(mào)物流、居住為主要功能的城市組團(tuán),蘇州市規(guī)劃——“一體兩翼，雙城核心”,北部相城是蘇州重點(diǎn)發(fā)展方向之一,,主城區(qū)：即相城區(qū)的中心城區(qū)，由元和街道、黃橋街道和開(kāi)發(fā)區(qū)組成；副城區(qū)：圍繞盛澤湖休閑度假區(qū)向四周拓展，東至蘇嘉杭高速公路、西至渭塘鎮(zhèn)區(qū)、北至繞城高速公路、南至永昌涇；中心商貿(mào)軸：以元和塘為全區(qū)發(fā)展主軸，定位為蘇州北部新城中心，未來(lái)體現(xiàn)相城區(qū)形象的核心區(qū)域建成商務(wù)、休閑和高科技

11、研發(fā)基地；東翼-生態(tài)翼：由蘇嘉杭高速公路以東的陽(yáng)澄湖鎮(zhèn)和太平街道區(qū)域組成 西翼-工業(yè)翼：由望亭、東橋、黃埭和北橋鎮(zhèn)組成,一主一副 一軸兩翼,《相城區(qū)分區(qū)規(guī)劃暨城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)規(guī)劃(2006-2020)》,相城中心城區(qū)的建立為區(qū)域的發(fā)展提供了良好的鋪墊，作為未來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)，區(qū)內(nèi)各項(xiàng)生活、商業(yè)、工作配套水準(zhǔn)均將走上一個(gè)新的臺(tái)階,相城區(qū)規(guī)劃分析,中心商貿(mào)城是相城中心城區(qū)建設(shè)的旗艦項(xiàng)目，是蘇州中心城區(qū)向北拓展的主要承接地，具有重要的長(zhǎng)三角區(qū)域

12、服務(wù)功能,相城中心商貿(mào)城是蘇州市相城區(qū)中心城區(qū)建設(shè)的旗艦項(xiàng)目，西起金光路，東至元和塘，南到陽(yáng)澄湖路，北至春申湖路，總用地面積8平方公里。相城中心商貿(mào)城位于蘇州城區(qū)向北拓展的中央主軸上，是蘇州中心城區(qū)向北拓展的主要承接地，具有重要的長(zhǎng)三角區(qū)域服務(wù)功能。,相城區(qū)規(guī)劃分析,相城區(qū)依托科學(xué)的規(guī)劃，積極優(yōu)化空間，打造了中心商貿(mào)城，重點(diǎn)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，構(gòu)筑智能化商務(wù)平臺(tái)，使其成為城市功能提級(jí)、高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)集聚的新地標(biāo),中央商貿(mào)城規(guī)劃結(jié)構(gòu)：“十字金

13、帶、活力中心、水網(wǎng)方域”——南北向活力軸帶與東西向景觀(guān)軸帶在規(guī)劃中心交匯，形成活力中心，并通過(guò)棋盤(pán)狀水網(wǎng)與濱水休閑回廊構(gòu)成水韻濃厚的現(xiàn)代水景社區(qū)。中央商貿(mào)城功能結(jié)構(gòu)：中心商貿(mào)城分五大功能區(qū)：商貿(mào)區(qū)、商務(wù)核心區(qū)、商住混合區(qū)、水景居住區(qū)、中央公園區(qū)（包括活力特區(qū)、商務(wù)公園區(qū)、公園文化區(qū)）。通過(guò)功能的相對(duì)分區(qū)，充分體現(xiàn)公交主導(dǎo)、公共設(shè)施主導(dǎo)的設(shè)計(jì)理念，最大限度發(fā)揮交通、景觀(guān)等資源的效力，形成城市核心功能與特色片區(qū)。,相城區(qū)規(guī)劃分析,交通條

14、件的改善加強(qiáng)了相城區(qū)和其他區(qū)域的無(wú)縫對(duì)接，拓寬了區(qū)域的客源面，作為古城區(qū)與平江新城的外延，相城區(qū)的開(kāi)發(fā)后勁已經(jīng)顯現(xiàn),鐵路：南靠京滬鐵路，京滬鐵路將在相城區(qū)設(shè)站。輕軌：輕軌2、4號(hào)線(xiàn)，蘇州最大的換乘中心。快速公交：北環(huán)快速路的建成，將使蘇州由南環(huán)-東環(huán)-北環(huán)-西環(huán)組成的內(nèi)環(huán)快速路的最后一個(gè)缺口被縫合。公路：貫穿區(qū)內(nèi)的滬寧高速、蘇嘉杭高速、蘇州繞城高速、312國(guó)道、蘇虞張一級(jí)公路以及205省道。人民路、廣濟(jì)路、齊門(mén)北大街北延工程：進(jìn)

15、一步完善市區(qū)交通體系，滿(mǎn)足區(qū)域內(nèi)部聯(lián)系交通需求，使相城快速暢通城市各方，往來(lái)出行均快捷便利，由此進(jìn)入15分鐘都市生活圈！,相城區(qū)規(guī)劃分析,滬寧高速,京滬鐵路,京滬高鐵,4號(hào)線(xiàn),2號(hào)線(xiàn),蘇嘉杭高速,G312,,,,,,BRT北環(huán)通道,,,,,,,,,,,,,2011年,輕軌2號(hào)線(xiàn)開(kāi)工,輕軌2號(hào)線(xiàn)通車(chē),北環(huán)路西延開(kāi)工,京滬高鐵通車(chē),,,相城區(qū)的中央商貿(mào)城建設(shè)將在2010年基本完成結(jié)構(gòu)建設(shè)，中央商貿(mào)城的規(guī)劃完成即代表中心城區(qū)和相城區(qū)的成功聯(lián)

16、接，相城的整個(gè)房產(chǎn)發(fā)展將與中心城區(qū)靠攏.交通方面，在2012年之前，軌道交通、高鐵交通以及系列的延展路線(xiàn)將全部完工未來(lái)的相城區(qū)將正式展示其作為蘇州中心城區(qū)發(fā)展中心的魅力,在三條主干道北延、高鐵輕軌效應(yīng)的作用下，區(qū)域的土地價(jià)值和房?jī)r(jià)將出現(xiàn)較大的上行空間,,,,改變了整個(gè)片區(qū)的區(qū)域?qū)傩?中心商貿(mào)城建設(shè)初具規(guī)模,中心商貿(mào)持續(xù)建設(shè)，與周邊片區(qū)的溝通加強(qiáng),相城區(qū)規(guī)劃分析,人民路，廣濟(jì)路，齊門(mén)北大街北延通車(chē),休閑活力島開(kāi)放,商務(wù)核心區(qū)部分開(kāi)工

17、建設(shè),輕軌4號(hào)線(xiàn)動(dòng)工,2009年,2010年,,2014年,,,,,,相城區(qū)東鄰工業(yè)園區(qū)，西接高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)， 距上海85km，地處長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚,區(qū)域位置,相城區(qū)被規(guī)劃為未來(lái)的城市副中心，是城市發(fā)展的重要方向；相城中央商貿(mào)區(qū)是相城中心城區(qū)建設(shè)的旗艦項(xiàng)目，是蘇州中心城區(qū)向北拓展的主要承接地，具有重要的長(zhǎng)三角區(qū)域服務(wù)功能,區(qū)域規(guī)劃,交通條件的改善加強(qiáng)了相城區(qū)和其他區(qū)域的無(wú)縫對(duì)接，拓寬了區(qū)域的客源面，作為古城

18、區(qū)與平江新城的外延，相城區(qū)的開(kāi)發(fā)后勁已經(jīng)顯現(xiàn),交通規(guī)劃,相城區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，在區(qū)域配套的改造建設(shè)、三條城市主干道北延、高鐵輕軌效應(yīng)的作用下，區(qū)域價(jià)值也將有所提升,區(qū)域規(guī)劃總結(jié),項(xiàng)目投資背景分析,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析城市規(guī)劃分析宏觀(guān)政策分析投資背景總結(jié),,金融政策,需求政策,供應(yīng)政策,本輪調(diào)控旨在收緊貨幣、提高投資客投資門(mén)檻以及收緊開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流,防范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)行動(dòng)態(tài)、差別化管理的個(gè)人住房貸款政策。三不貸：對(duì)國(guó)土管理部門(mén)

19、查處的、有閑臵土地、有炒地倒賣(mài)行為的房地產(chǎn)企業(yè)不予貸款；對(duì)建設(shè)部門(mén)查處的捂盤(pán)惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)商不再貸款，對(duì)有挪用銀行貸款來(lái)繳納土地出讓金的房地產(chǎn)企業(yè)不予貸款。三掛鉤：銀行要將"地貸掛鉤"、"建貸掛鉤"和"房貸掛鉤"。,取得預(yù)售許可最低規(guī)模不得小于棟，10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格。試點(diǎn)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”及“限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積”土地競(jìng)買(mǎi)方式。

20、探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等土地出讓方式保險(xiǎn)資金不允許投資住宅類(lèi)物業(yè)、不允許直接投資商業(yè)房地產(chǎn)、不允許參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。,首套住房90平方米以上首付款不低于30%。二套首付款不得低于50％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。三套及以上大幅度提高首付和利率水平。暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。二套及以上住房要按照家庭為單位來(lái)界定，家

21、庭應(yīng)該包括本人、配偶和未成年子女。一個(gè)家庭擁有的房子套數(shù)應(yīng)該由房管部門(mén)來(lái)認(rèn)定，以房管部門(mén)的證明為主。",,,,近期政策分析,金融政策——整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展,近期政策內(nèi)容,需求政策——遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，實(shí)行更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，抑制投機(jī)性購(gòu)房,近期政策內(nèi)容,供應(yīng)政策——維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,近期政策內(nèi)容,打擊多次投資及短期投機(jī)行為；中高端投資型產(chǎn)品將受一定影響；高端產(chǎn)品政策影響較小,新政嚴(yán)格區(qū)分了第一

22、次置業(yè)與第二次置業(yè)的差別，同時(shí)對(duì)購(gòu)買(mǎi)中小戶(hù)型房產(chǎn)也有政策優(yōu)惠，因此對(duì)首次購(gòu)房者來(lái)說(shuō)并不產(chǎn)生影響，僅存于心理層面的影響。但房貸的緊縮，對(duì)于那些依靠住房貸款買(mǎi)房的普通購(gòu)房者將面臨更大的壓力。,因?yàn)槠骄幼∶娣e較小、父母養(yǎng)老、子女上學(xué)或者工作變動(dòng)等客觀(guān)因素，需要進(jìn)行二次置業(yè)。在此類(lèi)客戶(hù)中有部分人新政的出臺(tái)在打壓投資投機(jī)人群的同時(shí)，也為他們?cè)O(shè)置了一定“阻隔”。部分無(wú)力承擔(dān)高還款額的購(gòu)房者放棄或延緩購(gòu)置第二套住房。,對(duì)首次置業(yè)者,對(duì)普通家庭改善型

23、置業(yè)者,對(duì)富裕家庭改善型置業(yè)者,此類(lèi)人群大多資金實(shí)力較為雄厚，新政后一次性付清的比例逐漸加大，提高首付和貸款利率對(duì)其影響也不大。,對(duì)投資者,投資成本大幅上升，投資收益及投資積極性都受到極大打擊。許多中小投資者將會(huì)知難而退。,近期政策分析總結(jié),本輪調(diào)控旨在收緊貨幣、提高投資客投資門(mén)檻以及收緊開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，實(shí)行更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，抑制投機(jī)性購(gòu)房，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。,軌道交通的建設(shè)，環(huán)線(xiàn)的改造

24、延伸，擴(kuò)大了城市的縱深和范圍，為區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了較好的市政基礎(chǔ)和樂(lè)觀(guān)的前景。相城區(qū)近幾年由城郊型轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘行?，?guī)劃改造幅度較大。,蘇州經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展,為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良好的環(huán)境，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)近年來(lái)發(fā)展較快，產(chǎn)生的大量富裕階層支撐起房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)力 。,經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，房產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，政策對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一些波動(dòng)性影響，城市規(guī)劃較為和諧，相城區(qū)發(fā)展較快,經(jīng)濟(jì)背景,城市規(guī)劃,政策影響,項(xiàng)目背景分析總結(jié),

25、房產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)分析,土地市場(chǎng)分析酒店式公寓市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)宏觀(guān)分析,,,土地市場(chǎng)經(jīng)過(guò)深度調(diào)整，本年度土地大量萎縮，未來(lái)將出現(xiàn)商住“平分天下”的局面,2009年居住用地和商業(yè)辦公用地的數(shù)量和2008年相比都大幅度增加，其中住宅用地達(dá)到352萬(wàn)方，而商業(yè)用地達(dá)到315萬(wàn)方;由于連續(xù)幾年大規(guī)模的住宅用地的出讓?zhuān)沟门c之配套的商業(yè)發(fā)展出現(xiàn)滯后局面，在08年市場(chǎng)低迷、09年市場(chǎng)紅火發(fā)展的情況下，商業(yè)用地出讓和成交比例受到的影響較小。,土地市場(chǎng)

26、分析,,商業(yè)用地的樓面價(jià)保持穩(wěn)定的增加，漲幅高于住宅用地的增長(zhǎng)水平,,土地市場(chǎng)分析,房產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)分析,土地市場(chǎng)分析酒店式公寓市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)宏觀(guān)分析,,,蘇州酒店式公寓價(jià)格07年之前價(jià)格上漲較快，07年由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)投資性產(chǎn)品在政策上的控制，價(jià)格首次出現(xiàn)下調(diào)；09年價(jià)格有所上升主要是個(gè)別產(chǎn)品價(jià)格過(guò)高導(dǎo)致,酒店式公寓市場(chǎng)分析,,市場(chǎng)上的酒店式公寓產(chǎn)品供應(yīng)充足，去化穩(wěn)定，40-60平米的產(chǎn)品最受歡迎,2009年1月到2010年6月，蘇

27、州酒店式公寓新增12.87萬(wàn)方，去化10.45萬(wàn)方，市場(chǎng)供應(yīng)充足從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，40-60平米這個(gè)面積段的小戶(hù)型是市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品，其次是80-120平米的產(chǎn)品,酒店式公寓市場(chǎng)分析,從各區(qū)域的面積存量來(lái)看，蘇州的酒店式公寓主要集中在吳中區(qū)和園區(qū)，相城區(qū)的酒店公寓存量不大,從各區(qū)域的面積存量來(lái)看，蘇州的酒店式公寓主要集中在吳中區(qū)和園區(qū)，相城區(qū)的酒店公寓存量不大；從在售產(chǎn)品的面積段看，市場(chǎng)上以40-60平米的產(chǎn)品居多，占到27%，其次是

28、60-80平米的產(chǎn)品，比例占到14%,酒店式公寓存量分析,,分布特征,產(chǎn)品主要分布在園區(qū)和吳中區(qū),價(jià)格特征,經(jīng)歷穩(wěn)步增長(zhǎng)后，08年逐漸下滑，09年上升,產(chǎn)品去化,40-60平米的小面積產(chǎn)品由于總價(jià)低去化最好,近期表現(xiàn),市場(chǎng)供應(yīng)充足，存量呈增大趨勢(shì),蘇州酒店式公寓發(fā)展歷程較短，速度較快，價(jià)格漲幅也較大,分析總結(jié),房產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)分析,土地市場(chǎng)分析酒店式公寓市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)宏觀(guān)分析,,,從整體情況來(lái)看，新增預(yù)售情況呈現(xiàn)跌宕起伏的趨勢(shì)；從季度

29、供應(yīng)走勢(shì)看，商業(yè)用房的供應(yīng)量呈現(xiàn)下滑趨勢(shì),,商業(yè)市場(chǎng)供銷(xiāo)分析,,成交量受產(chǎn)品供應(yīng)的影響較大；整體看來(lái)，成交量大幅波動(dòng)并趨于上漲,商業(yè)市場(chǎng)供銷(xiāo)分析,,商業(yè)市場(chǎng)存量分析,蘇州商業(yè)市場(chǎng)供求矛盾突出，存量產(chǎn)品增加速度明顯,蘇州商業(yè)市場(chǎng)整體仍供過(guò)于求，存量有所上升，受宏觀(guān)環(huán)境及商業(yè)位置的影響，去化速度有所減緩，市場(chǎng)存量的商業(yè)產(chǎn)品去化所需時(shí)間有所增加,商業(yè)市場(chǎng)存量分析,商業(yè)用房市場(chǎng)走勢(shì)判斷,商業(yè)市場(chǎng)分析總結(jié),酒店式公寓市場(chǎng)分析,蘇州酒店公寓分布未

30、來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案基本情況典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析市場(chǎng)分析總結(jié),蘇州酒店公寓分布,目前蘇州在售項(xiàng)目主要分布在吳中區(qū)及相城區(qū),,,未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局分析,根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位屬性及交通的通達(dá)性可判定本案的競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)在于相城區(qū)域范圍內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng),,界定標(biāo)準(zhǔn)：區(qū)域?qū)傩钥矗?xiàng)目屬于相城區(qū)中心板塊，區(qū)域性是項(xiàng)目選擇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的首要因素； 便捷的環(huán)線(xiàn)交通；項(xiàng)目本身的規(guī)模和對(duì)市場(chǎng)的影響力；中心城區(qū)的在售項(xiàng)目為尾盤(pán)；園區(qū)項(xiàng)目檔次過(guò)高，與本案屬性差異巨大，本案與

31、之不形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系界定結(jié)論：競(jìng)爭(zhēng)板塊主要是相城區(qū)的中心板塊,酒店式公寓分布,相城區(qū)中心板塊酒店公寓分布,相城區(qū)中心板塊酒店公寓列表,酒店式公寓列表,典型個(gè)案分析,派克公寓：改造房，市場(chǎng)形象不高；戶(hù)型進(jìn)深過(guò)大，銷(xiāo)售抗性大,53平戶(hù)型,,,,,凈面寬3.3米,中翔麗晶：總價(jià)較高 ，首付20萬(wàn)以上，銷(xiāo)售抗性較大,,,,,凈面寬3.6米,55平戶(hù)型,典型個(gè)案分析,36平戶(hù)型,,,,,凈面寬3.4M,康橋麗都 ：總價(jià)低，首付6萬(wàn)，銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)良好

32、,41#,42#,典型個(gè)案分析,分析總結(jié),酒店式公寓市場(chǎng)分析總結(jié),本案面臨的直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主要為區(qū)域內(nèi)的在售項(xiàng)目；項(xiàng)目產(chǎn)品，項(xiàng)目面積對(duì)項(xiàng)目去化產(chǎn)生根本影響項(xiàng)目產(chǎn)品布局應(yīng)當(dāng)合理，避免短面寬，大進(jìn)深在商業(yè)項(xiàng)目首付50%的前提下，項(xiàng)目面積應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制處理好南北戶(hù)型數(shù)量的布局，北側(cè)戶(hù)型與南側(cè)戶(hù)型價(jià)差普遍在800-1000元/平米之間,商業(yè)市場(chǎng)分析,區(qū)域商業(yè)格局現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)在售情況區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案分析本案周邊業(yè)態(tài)分析區(qū)

33、域市場(chǎng)總結(jié)分析,相城商業(yè)格局現(xiàn)狀,趨于起步晚，發(fā)展快，商業(yè)配套滯后；大型生活配套建成，輔以社區(qū)底商，步行街及區(qū)域購(gòu)物休閑商業(yè)體缺乏,,,,,,,中央商貿(mào)區(qū)（啟動(dòng)中）,居住區(qū)（建設(shè)成型）,家樂(lè)福,大潤(rùn)發(fā),,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)(投入使用),專(zhuān)業(yè)市場(chǎng),專(zhuān)業(yè)市場(chǎng),專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)： 小商品市場(chǎng)，建材市場(chǎng)等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，已成為相城早期商業(yè)的代名詞中央商貿(mào)區(qū)：相城未來(lái)形象展示區(qū)，合景，恒基，四城、華潤(rùn)等地產(chǎn)大鱷進(jìn)駐，已拍商業(yè)建筑體量達(dá)150萬(wàn)方萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：45萬(wàn)平

34、城市綜合體，25萬(wàn)方大型商業(yè)，集萬(wàn)達(dá)影城，萬(wàn)千百貨，家樂(lè)福，大型KTV，游樂(lè)場(chǎng)等業(yè)態(tài)為一體居住區(qū)：趨于成型，輔以社區(qū)底商,相城商業(yè)發(fā)展趨勢(shì),中央商貿(mào)區(qū)將發(fā)展成為相城未來(lái)的區(qū)域商業(yè)中心，同時(shí) 具備升級(jí)成為蘇州第六大市級(jí)商業(yè)中心的潛質(zhì),蘇州五大市級(jí)商業(yè)中心： 觀(guān)前商圈，石路商圈，南門(mén)商圈，環(huán)金雞湖商圈，獅山商圈商業(yè)區(qū)域化：相對(duì)市級(jí)商業(yè)中心而言，區(qū)域商業(yè)功能得以細(xì)分，以滿(mǎn)足固定片區(qū)消費(fèi)者的日常需求為主，其商業(yè)消費(fèi)群體主要來(lái)源于本區(qū)域市

35、級(jí)商業(yè)中心： 集商務(wù)辦公，旅游，大型零售，百貨，專(zhuān)賣(mài)，購(gòu)物，餐飲，休閑娛樂(lè)為一體的綜合體，消費(fèi)跨區(qū)現(xiàn)象明顯，消費(fèi)的帶動(dòng)主要依托外區(qū)人群的流入,相城區(qū)中心板塊主要在售項(xiàng)目：以休閑商務(wù)型、社區(qū)配套型居多，總量體不大,主要項(xiàng)目列表,相城區(qū)中心城區(qū)商業(yè)項(xiàng)目分布,在售項(xiàng)目分布,新尚廣場(chǎng),商業(yè)部分情況項(xiàng)目總建面積：3.6萬(wàn)方商鋪在售套數(shù)：7套單套面積：38-286平米樓層數(shù)：3層，每層均可自行分割層高：6米商鋪均價(jià)： 20000元/平

36、業(yè)態(tài)：休閑餐飲娛樂(lè),,,商鋪位置,世強(qiáng)新尚廣場(chǎng)——集餐飲、休閑、商務(wù)、辦公于一體的綜合商業(yè)廣場(chǎng),重點(diǎn)個(gè)案分析,環(huán)球奧食卡城——小面積分割，低總價(jià)入市，但商業(yè)體量過(guò)大，周邊消費(fèi)人口難以支撐，經(jīng)營(yíng)存在困難；雖然包租10年，但包租回報(bào)率不穩(wěn)定，存在投資風(fēng)險(xiǎn),基本數(shù)據(jù)：占地面積:75601平方米總建筑面積:191848平方米項(xiàng)目地址：相城華元路755號(hào)開(kāi)發(fā)商:上海奧銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目介紹：由5棟4層，1棟22層組成，5棟商業(yè)

37、定位不同主題；A館為流行小商品廣場(chǎng)（4F影城），B館為美食廣場(chǎng)；C館為成人娛樂(lè)城；D館為兒童職業(yè)體驗(yàn)館；E館為各國(guó)風(fēng)情館；F館為摩登渡假酒店；配備有地下停車(chē)場(chǎng)銷(xiāo)售狀況：2010年5月23日，A館開(kāi)始銷(xiāo)售，主要面積為12-20平米，每層價(jià)格不同；1F 3.7萬(wàn)/平，2F 2.8萬(wàn)/平，3F 2.2萬(wàn)/平，4F 1.8萬(wàn)/平,重點(diǎn)個(gè)案分析,5月23日，環(huán)球奧食卡城推出A館銷(xiāo)售，當(dāng)天去化30%，客源涵蓋中小投資群體，主要為外地客戶(hù),重點(diǎn)

38、個(gè)案分析,A館銷(xiāo)售價(jià)格,銷(xiāo)售方式分析：全包租銷(xiāo)售，1－2年年回報(bào)8％直接總價(jià)抵扣；3－5年固定回報(bào)率6％＋分紅（商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)30％按投資金額比例分配）；6－10年分紅（商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)60％按投資金額比例分配）。,康橋麗都沿街商業(yè)（東區(qū)）：商鋪產(chǎn)品面積較小，可分割成兩層，靈活度較大，性?xún)r(jià)比較高,商鋪位置示意圖,沿街商業(yè)數(shù)據(jù)：商業(yè)面積（東地塊）：3994平方米得房率：95%商鋪面積：30-185平米層高：6米，可自行分割為上下兩

39、層業(yè)態(tài)：餐飲受限售價(jià)：17000元/平米,重點(diǎn)個(gè)案分析,基本數(shù)據(jù)：總用地面積:16763平米地上建筑面積:62080平米地下建筑面積：13748平米物業(yè)地址：相城區(qū)嘉元路與相城大道路口 開(kāi)發(fā)商：蘇州德誠(chéng)房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目介紹：由一幢25（A座）、21（B座）層辦公樓、一幢24層酒店式公寓、一幢19（A座）、16（B座）層商務(wù)酒店以及3層商業(yè)裙樓組成。銷(xiāo)售情況：酒店式公寓：毛坯銷(xiāo)售，均價(jià)6500元/平米寫(xiě)字樓：均價(jià)

40、8000元/平米商業(yè)可租可賣(mài)：1F租金3.6元/天/平米；2F 租金2.3元/天平米；3F 租金1.27元/天/平米；1F售價(jià)2萬(wàn)/平,德誠(chéng)嘉元廣場(chǎng)包括寫(xiě)字樓、酒店式公寓、商鋪三種業(yè)態(tài)；商鋪可租可售，但面積過(guò)大，去化較慢,重點(diǎn)個(gè)案分析,億象新天地由沿街商鋪和精裝loft酒店公寓組成，商鋪面積集中在20-60平米之間，易于控制總價(jià)，促進(jìn)去化,基本數(shù)據(jù)：占地面積:11000平方米 總建筑面積:17890平方米 項(xiàng)目地址：人民路北延段

41、與春申湖路交匯處開(kāi)發(fā)商:蘇州園區(qū)華成房產(chǎn)項(xiàng)目介紹：億象新天地總建面積17890平米左右，其中地上16000平米左右，地下5000平米左右，共5幢樓，是由沿街商鋪和精裝酒店公寓組成，集餐飲、休閑、學(xué)習(xí)購(gòu)物于一體的精品商業(yè)樓盤(pán)。商鋪共計(jì)302套，面積范圍：20-200平米，主要集中在20-60平米之間。商業(yè)總高3F，單層銷(xiāo)售。目前接受意向登記，預(yù)計(jì)9月份開(kāi)盤(pán)，主推商鋪，價(jià)格未定。,重點(diǎn)個(gè)案分析,區(qū)域內(nèi)未來(lái)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目眾多，品牌開(kāi)發(fā)商

42、集中，區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)值、市場(chǎng)形象也在逐步提升,未來(lái)土地供應(yīng),區(qū)域內(nèi)商業(yè)地塊密集，特別是核心商貿(mào)區(qū)，其中以恒基中國(guó)的地塊最大，隨著2010年該公司項(xiàng)目的啟動(dòng)，必將帶動(dòng)該區(qū)域價(jià)值的快速提升區(qū)域內(nèi)其它項(xiàng)目也會(huì)相繼在這兩年內(nèi)啟動(dòng)，整個(gè)區(qū)域的發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁,區(qū)域內(nèi)的重點(diǎn)項(xiàng)目,未來(lái)土地供應(yīng),區(qū)域的商業(yè)地塊,本案雖然處于相城區(qū)的中心板塊，但因?yàn)閰^(qū)域發(fā)展緩慢，目前該核心區(qū)域尚未形成；區(qū)域內(nèi)大部分以空地為主，之前拍賣(mài)的土地已經(jīng)閑置了一兩年，都會(huì)逐步在今明

43、年啟動(dòng)市場(chǎng)；09年最新拍賣(mài)的土地都有兩年內(nèi)必須開(kāi)發(fā)的時(shí)間限制，所有這些密切關(guān)聯(lián)和直接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目都會(huì)在2010年和2011年內(nèi)開(kāi)始啟動(dòng)；區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的同時(shí)聯(lián)動(dòng)，將會(huì)帶動(dòng)整個(gè)小區(qū)域內(nèi)的商業(yè)效應(yīng)，利弊兼具。,區(qū)域內(nèi)已拍賣(mài)的多宗地塊將在今明年啟動(dòng)，這些地塊的動(dòng)態(tài)與本項(xiàng)目的后期運(yùn)作密切關(guān)聯(lián),蘇地2009-B-57地塊項(xiàng)目名為繁花中心，于7月16日舉行了奠基儀式,蘇州市四城房產(chǎn)置業(yè)有限公司項(xiàng)目位于人民路與陽(yáng)澄湖西路交叉口西南側(cè)，可共享相城中心商貿(mào)

44、城及平江新城兩大商圈的客流。項(xiàng)目總用地面積69354平米，新增計(jì)容積率建筑面積208062平方米，項(xiàng)目分二期實(shí)施，其中一期121743平方米，二期86319平方米。項(xiàng)目為集購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店、酒店式公寓為一體的城市商業(yè)綜合體。地上19層，地下2層，總高度控制在85米。,個(gè)案介紹,區(qū)域在售的商業(yè)項(xiàng)目主要集中在中心板塊，區(qū)域目前沒(méi)有形成商業(yè)氛圍；在售的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目以底商為主，面積大小不等，業(yè)態(tài)上限制餐飲；在售的商業(yè)項(xiàng)目面積比較

45、小，在20-80平米之間，以低總價(jià)入市；同時(shí)還有少量項(xiàng)目只租不售或者大面積銷(xiāo)售；中大型住宅都配有一定規(guī)模的社區(qū)商業(yè)，從銷(xiāo)售情況來(lái)看比較受客戶(hù)追捧；而純商業(yè)項(xiàng)目主要通過(guò)投資回報(bào)率、包租等手法來(lái)吸引客戶(hù)；購(gòu)買(mǎi)客群主要為投資客，蘇州本地及與相城有生意往來(lái)的周邊城市生意人群；區(qū)域內(nèi)商業(yè)地塊密集，之前拍賣(mài)的土地已經(jīng)閑置了一兩年，都會(huì)逐步在今明年啟動(dòng)市場(chǎng)，這將帶動(dòng)該區(qū)域價(jià)值的快速提升；區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的同時(shí)聯(lián)動(dòng)，將會(huì)帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)效應(yīng)，同時(shí)也